达观机构汇财御景湾营销整合推广方案

1、我们谁也想不到 湖，也可以私有化 御湖御湖 一湾天下 御景湾 于天际 岭国家 森林公 园中， 独家兴 建私家 山体公 园，中 央内湖 成就国 家森林 公园前 的私有 山湖， 开启山 湖私有 时代 【汇财御景湾】营销整合推广方案 2010年5月10日 达观机构 版权所有 敬请尊重 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归达观广告所有，未经达观广告书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 驾山御湖一湾天下 毛子曰：独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。 看万山红遍，层林尽染，漫江碧透，百舸争流。 沁园春长沙 长沙，众多周知的“山水洲城” 山水，众多楼盘皆可拥有

2、 公园，诸多楼盘的共同卖点 我们的御景湾 外靠天际岭，内藏私家山体公园 所谓：外靠一座山，内藏一座山 我们的御景湾 外靠植物园、樱花谷，内藏湖泊 所谓：外揽胜景，内藏乾坤 那么 我们要倾注怎样心血 才算的上尊重了这天赐的宝地？ 我们要实施怎样的推广 才算的上尊重了这无双的好盘？ 礼记学记：玉不琢，不成器 湾在眼前，如何捕鱼？ 国家政策抑制 消费者观望 市场选择大 如果把楼市是漩涡暗藏的湖 消费者就像是湖里的鱼！ 我们要如何推广 才能吸引这滑溜的鱼？ 我们要如何营销 才能抓住这狡猾的鱼？ 湾在眼前，如何捕鱼湾在眼前，如何捕鱼 汇财御景湾整合推广9步曲 准 备 出 击 湾区的经度市场分析 湾区的纬

3、度项目分析 湾区的参度客群分析 湾区的高度项目定位 湾区的观度项目标识 湾区的尺度营销建议 湾区的广度推广部署 湾区的热度公关活动 湾区的强度媒体整合 第一部分：市场分析 政策影响解读后市预测 古语曰：树欲静而风不止 政策之下，谁能独善？ 一、政策解读 最新国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 1、各地区、各有关部门要切实履 行稳定房价和住房保障职责 2、坚决抑制不合理住房需求 3、增加住房有效供给 4、加快保障性安居工程建设 5、加强市场监管 重点坚决抑制不合理住房需求 实行更为严格的差别化住房信贷政策。 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及

4、未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%； 2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低 于基准利率的1.1倍； 3、对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具 体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行 严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住 房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧 张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本

5、地居民暂停发放购 买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购 房套数。 重点坚决抑制不合理住房需求 1、抑制大户型需求 2、抑制二套、三套房需 求 3、抑制外地炒房 二套以上的置业成本越来越高，第一次置业一步到位 尤为重要。 政策出来之后反映 政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江 投资客单笔上亿的抛售。 据报道，北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房 源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平米。 4月份上海将迎来今年的开盘潮，从目前形势来看，开发商已经不再抱“朝南坐” 的心态，开始对旗下楼盘进行各

6、种名义的打折促销活动。与开发商打折相对，购房者 的观望情绪却已经明显显露。 深圳楼市成交量和成交价的双双下滑，而且近期甚至还将出现一波退房潮。近期 很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。 大城市（北京、上海、深圳） 政策出来之后反映 长沙 新政策下达还有一段时间新政策下达还有一段时间长沙楼市变动依旧慢拍，根据以往的经验各大政策在长长沙楼市变动依旧慢拍，根据以往的经验各大政策在长 沙反应普遍较慢，尽管此次全国房贷政策来势凶猛，长沙楼市仍然坚持惯例，依旧慢沙反应普遍较慢，尽管此次全国房贷政策来势凶猛，长沙楼市仍然坚持惯例，依旧慢 拍。拍。 4月月11日至日至4月月17日，全市新建商品房共成交日，全市

7、新建商品房共成交4199套，成交面积为套，成交面积为47.21万平方米，万平方米， 较上周增加较上周增加11.37万平方米，成交均价为万平方米，成交均价为5161元元/平方米，其中住宅成交平方米，其中住宅成交3986套，成交套，成交 面积为面积为45.10万平方米，成交均价为万平方米，成交均价为5025元元/平方米。平方米。 但对长沙的开发商来说，政策是利好而非利空。有业内人士认为：但对长沙的开发商来说，政策是利好而非利空。有业内人士认为：首付提高后，首付提高后， 在资金压力下，一线城市客户、投资客和钟摆族将更倾向于像长沙这样房价较低的二在资金压力下，一线城市客户、投资客和钟摆族将更倾向于像长

8、沙这样房价较低的二 三线城市，为长沙的房地产市场带来新的需求。三线城市，为长沙的房地产市场带来新的需求。 不过也有业内人士赞同此次新政必然会冲击楼市，确实起到抑制高房价的效果，不过也有业内人士赞同此次新政必然会冲击楼市，确实起到抑制高房价的效果， 政策对于房地产影响力是不可回避的，此次政策对于房地产影响力是不可回避的，此次“国四条国四条”如果没有成效，未来还将有其如果没有成效，未来还将有其 他政策出台，最终将达到政府的预设目的。之前有人调侃：决定房价的不是总理，而他政策出台，最终将达到政府的预设目的。之前有人调侃：决定房价的不是总理，而 是总经理。现在对于这个话题，政策已通过系列政策，给出了响

9、亮的回答。政策组合是总经理。现在对于这个话题，政策已通过系列政策，给出了响亮的回答。政策组合 重拳已开启序幕，未来楼市风紧！重拳已开启序幕，未来楼市风紧！ 四月第三周长沙市新建商品房成交量大幅度攀升 通过长沙10年第一季度的分析，我们认为：长沙楼市自09年中开 始，量价齐升态势明显，整体发展迅猛，消费力的快速消耗及价格 的快速上涨，对未来销售形成一定挑战！但是在新政之下，长沙楼 市依然慢一拍，四月销售依然保持适当增加，但是受新政影响，消 费者的观望情绪必然加重，对销售影响大！ 新政之下 必将引致全国观望气氛的全面形成！ 小结： 2010年房价走势预测供应大，观望浓，房价将略有下滑 根据对长沙2

10、010年的市场供应量及销售量的预测分析，房价下滑已成 必然。但因长沙房价基数较低，从自去年年头到今年3月，房价上涨 约1000元/左右，泡沫不算太大。 根据以往经验预测，房价下滑的空间不会太大，应在500元/左右，且 因上半年销售形势良好，部分开发商回款压力不大，以及长沙市场相 较一线城市而言，有一定的滞后性，因此预测房价的波动短时内不会 出现，下半年下滑的可能较大。 供应量的增长及观望氛围的形成， 将有可能导致房价下滑，但预计幅度不会太大， 且不会马上体现！ 长沙购房者分析自09下半年始，投资者比例大幅提升 根据本司监控的几个楼盘分析，自09年下半年开始，长沙的投资价值 逐步受到投资者的认同

11、，地州市购房者逐步涌入长沙市场，而至09年 底，外地购房团开始进入长沙，湘江世纪城等楼盘就已接待温州等地 购房团洽商，至今年第一季度，外地购房者已然占到各大楼盘购房客 户的50%，特别是高端项目，投资客占到70-80%，如金烨融府外省 市客户达到80%左右，华都也达到70%以上。 长沙购房群体的结构性转变将令长沙难以躲过本次楼市调控， 投资客必将快速退出市场！ 但长沙毕竟仍是一个以自住需求为主导的城市， 因此预计此次调控对长沙楼市不会产生颠覆性的打击！ 达观观点： 新政长沙楼市四大论断 楼市拐点必将出现 观望氛围持续蔓延 销量收缩已成必然 价格下滑年底显现 对我们项目的影响 弊： 抑制改善型置

12、业大户型滞销 限制外地投资客户量减少 客户观望情绪加强成交时间拉长 对我们项目的影响 利： 户型、环境一步到位一次置业 终生优享 长沙价格洼地吸引在一线城市退出的投资客 达观观点： 2010年的长沙楼市， 四大关键词： （供货）多，（成交）降，（价格）稳，（政策）紧 竞争对手分析知彼 孙子曰：知己知彼，百战不殆 孙子兵法 恒大绿洲（大众精品+实惠价格） 价 格：均价6800元/平方米 最高价7264元/平米 户 数：1518套 已售1333套 最新楼盘动态： 长沙恒大绿洲，武广新城片区热销中！ 一期清尾九七折，一次性付款和按揭均九八折。 项目介绍： 依托“中南地区区域性的铁路客运中心和 具有商

13、务功能的交通枢纽型城市副中心”世界级皇家园 林，国际级航母配套，满屋名牌，9a精装，长沙恒大 绿洲将以国际一流品质，铸就武广新城首席名流居所。 装修介绍：精装修,全装修 目前可售房源 （约200套） 1栋（5套）：三室二厅106-125平米，5套 2栋(8套)：二室二厅80平米4套、三室二厅110-120平米4套 3栋(10套)：一室一厅60平米1套、二室二厅80平米2套、三室二厅/110-120平米7套 4栋（11套）：二室二厅80平方米3套、三室二厅110-120平方米7套 14-16栋(20套) ：二室二厅 84-95平方米2套、三室二厅124-127平方米18套 17-18栋(84套)

14、 ：二室二厅87.98平方米7套、三室二厅108-127平方米77套 19栋 (61套)：三室二厅196.34平方米2套、四室二厅220.76平方米32套、五室二厅245平米27 套 20-21栋(10套)：三室二厅110-120平方米6套、四室二厅140平方米4套 主力户型： 三房二厅 四房二厅 1、长沙恒大绿洲依托武广新城“四横两纵一轴一环”的城市路网、四通八达 的高速公路网、长途汽车客运总站、城市公交始发站、城市地铁换乘站等设 施，形成铁路、公路、航空、轨道全方位的立体交通体系。 2、坐拥武广新城中央最大的体育文化休闲公园，600亩的原生茂密山林消匿 了城市的噪音。西邻圭塘河风光带，规划

15、建设为长沙的“秦淮河”的圭塘河 风光带，建成后将有主题公园、中心广场、游览观光景点，也有名人雕塑、 艺术场馆、美术长廊，更有坐花轿、赶马车和参加民俗风情节等可供体验的 项目 。 综合评定： 项目小结： 1、恒大绿洲主要以两房为主，大约占到总量的4成，面积在80左右。 三房约占到4成，面积约为125左右。四房、一房占到2成。从户型面 积来看，绿洲的户型面积比较合理。 2、恒大绿洲绿化比较高，景观设计主要以社区内水景为中心，向四周 辐射。周边配套比较齐备。交通便利。 组团园林：组团园林：将空间多重绿化，精心装饰。 满目绿篱，浪漫叠泉流水，自然散落的雕 塑小品。 50005000豪华会所及休闲运动场

16、豪华会所及休闲运动场交相辉映。 现代简约的暖色立面设计现代简约的暖色立面设计。 新城新世界（广告风格：奢华、尊贵） 详细数据： 价 格： 大户均价：5400元/平米 售楼电话：85359656 销售状态： 在建在售 开盘时间： 2010-01-01 占地面积： 453400.0平方米 建筑面积： 1319168.6平方米 总 栋 数： 58 总 套 数： 10598 容 积 率： 3 绿 化 率： 40.5% 公 摊 率： 0% 建筑密度： 19.7% 停车位数： 1：1.25 物业管理： 湖南省华天物业管理有限公司 物业交费： 1.5元/平方米/月 项目动态：

17、2010-03-19 目前在售最小房源为127，均价5000元/。 户型展示： 四室二厅二卫三室二厅二卫 项目小结： 1、项目以85两房一厅为主，约占到5成，45一房一厅约占2成， 单间住宅和商业房约占2成，110以上三房、四房约占1成。 户型以n+1为主要特色，比较适合灵活处理。 2、项目景观缺少特色，但社区内绿化面积较高，房屋间距适中。 3、项目周边配套、交通比较完善，银行、学校等相对来说比较完善。 4、项目定位高端，均价较高。 价 格： 5300元/平米 开盘时间： 2010-03-27 交房时间： 暂无资料 占地面积： 153062.5平方米 建筑面积： 395166.0平方米 总 栋

18、 数： 48 总 套 数： 2380 容 积 率： 2.2 绿 化 率： 40% 建筑密度： 24% 停车位数： 近500个 物业管理： 浙江绿城物业管理 项目数据： 中城丽景香山（广告诉求：城市、山居） 社区以短板小高层为主(简欧风格），辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高 层，排布错落有致，建筑精致和谐，并完整保留了近万平方米内部山体，形 成整个社区的核心公园。 项目由数家极富实力的浙江开发商联合投资开发， 经新加坡柏景公司进行景观设计，深圳立方公司进行规划设计，强强联手， 自然出手不凡。 在售房源（以大户型为主）： 16号栋（9套）：两房一厅，98，2套。三房两厅，129143，7套。 1

19、7号栋（17套）：四房两厅，166左右。 19号栋（7套）：三房两厅，140左右。 20号栋（27套）：四房两厅，164177。 21号栋（12套）：四房两厅，127145，3套。五室一厅，235.58，9 套。 项目小结： 1、项目以大三房、四房为主，约占到项目总数的6成。五房、两房占到4成。 2、项目交通较为便利，周边配套一般。社区景观设计，比较完美，主要设 计理念以亚热带风情为主。 优山美地（待售）优山美地（待售） 项目资料： 项目地址： 雨花武广新城白沙湾路与曲塘路交汇处 价 格： 均价5000元/平方米 物业类别： 住宅、普通住宅 建筑类型：高层，小高层 环线位置：二环以内所属商圈：

20、体育新城片区 开盘时间2010-05交房时间：/ 总建筑面积： 112217平方米总占地面积: 43964.75平 方米 绿 化 率： 45.10% 容 积 率：2.20 户 数： 936 整体建筑风格为简约风格。项目户型设计以人性尺度考量，设计紧凑且有高附加值， 户型以110平米的2+1和3+1房为主，南北通透，户型空间设计创新，实用性好，且预 留附加使用空间。小区景观以“鲜花谷”为主题，打造自然、生态，软质景观为主的 园林。 优山美地项目位于武广高铁、地铁2号线、4号线的立体交通主枢纽所在地，项目离武 广新客站仅5分钟，距黄花机场仅15分钟车程，便利性和通达性强。项目周边市政配套、 体育休

21、闲配套、文化教育配套齐全、交通设施完善。 综合评定 项目小结： 1、项目户型灵活，以n+1为主，可灵活变动，整体建筑风格为简约风格。项 目户型设计以人性尺度考量，设计紧凑且有高附加值，户型以110平米的2+1 和3+1房为主，南北通透，户型空间设计创新，实用性好，且预留附加使用 空间。小区景观以“鲜花谷”为主题，打造自然、生态，软质景观为主的园 林。 2、项目位于武广高铁、地铁2号线、4号线的立体交通主枢纽所在地，项目 离武广新客站仅5分钟，距黄花机场仅15分钟车程，便利性和通达性强。项 目周边市政配套、体育休闲配套、文化教育配套齐全、交通设施完善。 项目小结： 1、项目户型以一房为主，约占到

22、3.5成。三房也占到3成。 二房、四房约占3成。其他的约占到0，5成。面积以小户型 为主。 2、项目绿化率比较高，社区内显拥挤。位于圭塘河旁， 周边配套稍显不成熟。建筑类型以高层为主。 总结： 1、项目周边大盘、名盘云集，其中不乏知名房产企业开发的楼 盘。户型配比都比较符合刚性需求客户的心理。也不缺高端客户 需要的大户型。 2、项目的直接竞争对手都离项目较远，项目周边楼盘两级分化 明显，别墅盘如托斯卡纳、美洲故事等，低端楼盘如水岸天际、 华银天际等。高端别墅盘云集，能够提升项目的大形象。 差异！整合！ 区域内不乏大盘、名盘、特色盘， 汇财御景湾如何才能与其他个盘形成差异， 并凸显项目独特优势？

23、 我们认为，差异是目的，整合是手段！价值是关键！ 达观观点： 第二部分：项目分析 项目优势挖掘知己 孙子曰：知己知彼，百战不殆 孙子兵法 一个中心，两条路：交通极为便利 项目位于长株潭融城中央长沙南城板块， 万家丽路与湘府东路于此交汇，区位优势极为 明显，交通便利。 两大利好，一个站：前景极为广阔 项目位于长株潭轻轨站，地铁6号线穿过而过， 同时，项目靠近南站。前景极为广阔。 一个商圈，名店林立：商业配套优越 项目傲占红星商圈，区域内名店林立，通程百货、 步步高百货等。商业配套优越，生活极为便利。 两大名校，多所幼儿园：一条龙式精英教育 项目近靠雅礼中学、砂子塘小学等全国名校，斜倚小杜鹃 幼儿

24、园子女教育一步到位。 一个风光带，两大公园：风光独一无二 项目近靠圭塘河风光带，背依天际岭国家深林公园和省植物园 ，自然景观极为优越。 内藏青山，门前有湖：景观极致享受 项目内有私家山体公园，门前筑湖，自然景观极为优越，风水极佳。 优势 1、项目位于湘府东路与万家丽路交汇，省府东核融城中轴，交通便利。 2、地铁6号线从旁穿过，近靠长株潭轻轨站，升值潜力大； 3、近享红星商圈，咫尺通程百货、步步高超市，生活配套较为完善。 4、近读小杜鹃幼儿园、砂子塘小学、雅礼中学，一线式精英教育近在眼前。 5、枕倚植物园，漫步樱花谷，圭塘河风光带风光旖旎，沉醉漫坡郁金香； 6、外靠天际岭森林公园，内藏私家山体公

25、园，外靠青山，内藏青山； 7、山下筑湖，山泉、瀑布、叠水、溪流汇流入湖； 8、天然台地花园，珍贵原生树林，立体生态植被； 9、高层山湖华宅，入户花园、空中花园，户户观景； 10、n+1户型，二房变三房，轻松多间房，价值大跃升； 劣势 1、项目周边楼盘两级分化明显，高档别墅比较多，如:托斯卡纳、美洲故事等。对 于项目高端产品销售影响大。 2、项目定位中端，前期价格较低，难以后期价格的拉高。 项目swto分 析 优劣势分析 机会 1、地铁6号线、城际轻轨已经动工，区域价值提升在即； 2、长沙市场稳步发展，有利于项目快速销售。 威胁 1、区域竞争较大，对项目销售形成一定威胁； 2、国家政策抑制楼市，

26、消费者进入观望期，威胁项目销售。 机会与威胁分析 soso战略：发挥优势，抢占机战略：发挥优势，抢占机 会会 wowo战略：利用机会，克服劣势战略：利用机会，克服劣势 以内外部景观为核心卖点，做 好形象展示； 以项目自然环境的作为主要卖 点。 利用城市核心南移利好和武广高铁、利用城市核心南移利好和武广高铁、 城际轻轨的区域带动力；城际轻轨的区域带动力； 现在市政配套不好，但从城市发展现在市政配套不好，但从城市发展 变迁角度，项目区域必然发展迅速。变迁角度，项目区域必然发展迅速。 建立精品形象，弱化周边不利形象；建立精品形象，弱化周边不利形象； stst战略：发挥优势，转化威战略：发挥优势，转化

27、威 胁胁 wtwt战略：减小劣势，避免威胁战略：减小劣势，避免威胁 精细化打造项目形象；精细化打造项目形象； 形象展示区先行，吸引消费形象展示区先行，吸引消费 者；者； 关注市场变化，合理广告节关注市场变化，合理广告节 点。适当促销点。适当促销 着力突出小区高品质，加强项目自着力突出小区高品质，加强项目自 身比较优势，从周边项目脱颖而出；身比较优势，从周边项目脱颖而出； 形象宣传推广注重要点，合理选择形象宣传推广注重要点，合理选择 媒体，把握推广节奏；媒体，把握推广节奏； 项目swto战 略 御园 御户 御景 御山 御湖 御台御学 御城 御风 御商 十大优势 御景湾价值体系图： 御城：湘府东路

28、与万家丽路交汇，省府东核融城中轴； 御风：地铁6号线旁，轻轨站、京珠高速、汽车南站邻； 御商：近享红星商圈，咫尺通程百货、步步高超市； 御学：近读小杜鹃幼儿园、砂子塘小学、雅礼中学； 御园：枕倚植物园，漫步樱花谷，沉醉漫坡郁金香； 御山：外靠天际岭森林公园，内藏私家山体公园； 御湖：山下筑湖，山泉、瀑布、叠水、溪流汇流入湖； 御台：天然台地花园，珍贵原生树林，立体生态植被； 御景：高层山湖华宅，入户花园、空中花园，户户观景； 御户：n+1户型，二房变三房，轻松多间房，价值大跃升； 十大优势，御驾全城 第三部分：客群分析 美洲故事 奥林匹克花园 森林公园1号 华银天际 高端群体 低端群体 本项目

29、 中端群体 目标客户定位模型 中产阶层 即城市上行阶层 目标客户定位 他们也许没能力购买别墅豪宅，他们有追求享受的心理； 他们也许离不开城市繁华，他们更向往健康、休闲、安静、 自然的居住环境。 他们努力工作，渴望被认同，并不断追求更高的社会地位 他们是有能力，更有情趣与生活的精他们是有能力，更有情趣与生活的精 白天，市中心紧张忙碌的工作，白天，市中心紧张忙碌的工作， 回家，想要回归自然的怀抱，感受山上清风的抚摸。回家，想要回归自然的怀抱，感受山上清风的抚摸。 他们对新鲜事物保持极高的敏锐度， 虽没有雄厚的经济实力，但内心仍追求高雅与卓尔不群 多次置业 外地客 大长沙中心 未来发展前景 公园环境

30、 融城核心 发展重心 外国家公园 内私家山体公园 公园环境 舒适3房 外国家公园 内私家山体公园 舒适3房 我们有什么他们想要什么 首次置业 紧凑户型 一步到位2、3房 紧凑的2房 经济的3房 项目如何与目标客户群对接？ 湾在眼前，准备完毕，是到捕鱼的季节了！ q片区策略： 发挥森林公园、项目山体公园等资源优势，巧借托斯卡纳、美洲故事， 树立片区高形象 q竞争策略： 主动式挑战者，改变游戏规则，建立项目产品优势与价格优势； q推广策略： 高举高打，关键节点，立体宣传，建立项目的高端形象； q价格策略： 以中价格启动，制造市场热销局面。 项目整合推广策略总纲： 树立项目高形象、以区域中价格、实现

31、快销售， 以项目带动开发商品牌建立 第四部分：项目定位 一个成功的项目，需要一个精确的定位 定位推导 本项目的核心优势是什么？ 地段项目位处南城，地段绝非项目优势 规模项目附近大规模项目比比皆是，规模亦非项目优势 产品产品可复制性极强，且难以承载整个项目的定位推广 景观项目景观优势突出，但放眼长沙，山景、湖景楼盘比比皆是，且区域内便有 几大项目与之共享山景资源，缺乏唯一性 然而，景观是作为外围楼盘的本项目唯一可供挖掘和深化的优势 关键在于，如何将景观深入挖掘并全新包装？ 如何包装项目优势，才能令项目在市场上突围而出？ 寻找一个独一无二的卖点：项目私有山体 包装一个前所未有的概念：私家山体公园

32、两种方式 也许，我们不是 第一个，拥有“私家山体公园”的楼 盘 但我们绝对是 第一个，叫响“山景私有化”的楼 盘 也许，我们不是 第一个，宣扬“山居生活”的楼 盘 但我们绝对是 第一个， 开启“私有山居时代”的楼盘 我们的usp， 区别于常规的地段、景观、规模、产品， 我们想要塑造的， 是一个全新的概念， 以及它所创领的前所未有的生活观和价值观！ 私有山居， 一个长沙市场从未出现过的名词，将彻底颠覆长沙居住价值观， 以一个新兴事物的姿态，令项目异军突起， 从而达到“四两拨千金”之效！ 强化综合优势！ 强化综合优势的攻击性！ 强化综合优势所赋予的领袖般的优越感！ 主推定位 国家公园前21万平米私

33、有山湖家 释义： 国家公园前：强调项目位于省植物园、天际岭国家森林公园的优势。 私有山湖家：强调项目内藏私家山体公园，门临湖的优势。有山 有湖，我们的楼盘也许不是第一个，但是山湖“私有”，绝对是 首创。 次推定位： 长沙南核公园前的私享山湖家 藏山御湖21万平米低碳高氧建筑群 驾山御湖一湾天下 主推口号： 1、驾山：外靠天际岭，内藏私家山体公园，所谓：外靠 一座山，更内藏一座山。御湖：内藏社区水景，外揽湖 泊胜景，景观独一无二。 2、口号暗含案名，朗朗上口，通俗易懂。 解释： 驾山御湖私享家 国家公园前私享山湖家 家在山湖中山湖在家中 外靠园内筑湖私藏山 备选口号： 第五部分：项目标识 主推l

34、ogo： 次推logo： logo3 vi系统1 手提袋： 第七部分：推广部署 一个成功的项目需要优秀的整合推广 整体推广思路立足城南，辐射1-2小时生活圈 区域市场领头羊，全市范围有影响力 南城1小时生活圈 主城影响城南 城南带动主城 诉求点诉求点 品山，修身，私享家国家公园，私有山居 借名人之势上位 提出“山景私有化”概念 借名山之利定位 强化长沙首个私有山居 强化现场实景及山居生活 借现场之景得位 借创新理念出位 突出私家山顶公园 推广主线借势占位，优势强化 开启，山景私有时代，启端，山居私有元年！ 时间节点 营销期数 2010/072010/102010/10下2010/112011

35、蓄客期开盘强销岁末强销 推广节奏与销售配合 2010/05 项目整体 形象亮相 推广节奏第一期vip 首发 一期开盘一期持续 强销 项目整体 形象塑造 第一阶段：项目整体形象亮相 “山湖私有化”概念提出-靠名人上位 1，马克思篇 引题：马克思怎么也想不到 标题：山湖也可私有化 副题：虽然他很热爱山湖 主文：御景湾，于1400万平米天际岭国家森林公 园中， 独家兴建数千平米私家山体公园、 中央内湖，成就国家森林公园前的私有山 湖，开启山湖私有时代！ 2，恩格斯篇 引题：恩格斯怎么也预不到 标题：山湖也可私有化 副题：虽然他很向往山湖 3，列宁篇 引题：列宁怎么也算不到 标题：山湖也可私有化 副题

36、：虽然他很享受山湖 第二阶段：第一季vip首发 “山景私有化”概念强化-靠名山定位 1，天际岭篇 标题：天际岭是大家的，御景湾是私家的 主文：天际岭国家森林公园，有山有谷，更有浩瀚湖面！ 但天际岭再壮美，一定是7000万湖南人共享的！ 惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园， 独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖， 令您在国家森林公园前，将钟灵毓秀的山林湖泊私藏！ 系列1 2，岳麓山篇 标题：岳麓山是大家的，御景湾是私家的 主文：岳麓山风景区，峰峦叠翠，古木参天，人文荟萃。 但岳麓山再秀美，一定是13亿中国人共享的！ 惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园， 独家兴建数千平米私家山体公园、中

37、央内湖， 令您在国家森林公园前，将钟灵毓秀的山林湖泊私藏！ 3，秀峰山篇 标题：秀峰山是大家的，御景湾是私家的 主文：秀峰山风景区，峰峦叠翠，古木参天，人文荟萃。 但秀峰山再秀美，一定是13亿中国人共享的！ 惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园， 独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖， 令您在国家森林公园前，将钟灵毓秀的山林湖泊私藏！ 4，天马山篇 标题：天马山是大家的，御景湾是私家的 主文：天马山风景区，峰峦叠翠，古木参天，人文荟萃。 但天马山再秀美，一定是13亿中国人共享的！ 惟有御景湾，一地相连天际岭国家森林公园， 独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖， 令您在国家森林公园前，将钟

38、灵毓秀的山林湖泊私藏！ 系列2： 1，靠山篇 标题：城中靠山的房子不多 靠山更藏山的房子惟此 2，望湖篇 标题：城中望湖的房子不多 望湖更揽公园的房子惟此 第三阶段：一期正式开盘 强调私有山湖，强化居山揽湖的私享生活 1，等待篇 标题：为了您，这片山湖等了上千年 2，生长篇 标题：之前，他们在此生长了上百年 3，奖赏篇 标题：私家山湖，是对成功的最大奖赏 第四阶段：一期持续强销 强调高赠送的，完美户型 1，选择篇 标题：享最优美的山湖，选最完美的户型 主文：n+1户型，慷送空中花园，二房变三房，98平 米阔胜118平米78-110平米华宅，花园、阳台、飘窗， 户户观山望湖 2，居住篇 标题：瞰

39、最壮观的美景，住最宽阔的户型 第五阶段：二期全新登场 1，山房篇 标题：山就是房子，房子就是山 主文：御景湾，建筑与天际岭森林公园、私家山体公园、中央湖景等融为一体， 房子随着山势、围着内湖自然生长，建造出浑然天城的自然居住氛围！ 2，山风篇 标题：山风湖风与窗风相逢 主文：御景湾，充分考量建筑布局，让社区内的空气流通最大化， 实现藏风纳气的最佳人居标准。 3，溪流篇 标题：门前的瀑布，共青山一色 主文：御景湾，飞流直下的瀑布、上百米蜿蜒溪流，皆汇入数千平米中央湖泊， 千万级园林水系与原生态山林水乳交融，拨动你与自然共同呼吸的心弦。 第六阶段：二期盛大开盘 1，居山篇 标题：靠山藏山享山 主文

40、：御景湾，独家兴建数千平米私家山体公园、中央内湖， 栖息着上百种飞鸟与昆虫，生长着上百种珍稀树木灌木与花草。 朝朝暮暮美化你的视觉，丰富你的听觉，滋养你的身心。 2，临湖篇 标题：临湖傍溪观瀑 3，听心篇 标题：听风听雨听心 整合推广规划方案1-线稿系列 重点突出城中靠山，藏山御湖之独到 优势，辅以优势户型推介 整体形象建立，核心优势彰显 1，开门见山篇 标题：开门见山推窗向湖 副题：山水连城惟有御景湾 系列1 2，园中有山篇 标题：园中有山山麓有湖 副题：山水连城惟有御景湾 系列2：核心优势强化系列 1，靠山藏山篇 标题：靠着一座山还藏着一座山 山水连城惟有御景湾 2，围园环湖 标题：围着一

41、座园还环着一座湖 山水连城惟有御景湾 3，蓄湖造园篇 标题：山脚下蓄湖山坡上造园 山水连城惟有御景湾 系列3：正式开盘系列 1，心骋纵情篇 标题：心骋城市纵情山湖 2，悠游归巢篇 标题：悠游城市归巢山湖 3，台上台下篇 标题：台上繁花台下繁华 4，身谢心谢篇 标题：身谢生活心谢自然 系列4：持续强化热销系列 1，山湖万象篇 标题：山生万物湖纳万象 2，独秀倾城篇 标题：独秀于林，山湖倾城 第八部分：公关活动 u 活动规划 活动是整合推广的重要支撑，是会员沟通、客户交流的重要平台与关系维护的基础。因而活 动分量是关键，通过在重要时间节点举行具有较大影响力活动，产生轰动效应，吸引更多关 注，同时在

42、日常不间断的举办与目标客户身份、品位、爱好相符的小规模活动，形成良好口 碑效应，持续刺激会员、刺激客户。 大型引爆活动持续保温活动 山居生活party 新年酒会 音乐名家演奏会 御景湾樱花节 御景湾私有山居品鉴会 御景湾桃花节 送森林公园10年年票 大型启动活动，重在知名度传播，为蓄客准备 山居生活party 借助售楼部、样板房、示范园林开放契机，在现场举办规模宏大、档次较高 的仁一会party，让客户在轻松愉悦的状态下，“亲鉴产品”，感受品质。 新年酒会 音乐名家演奏会 在新年钟声敲响之际，汇聚会员，举办高雅的新年酒会，吸引会员参与的同时， 提升项目档次。 邀请音乐名家演绎一场chamber

43、 music鉴赏会，由其分别演奏经典（如柴可夫斯 基、巴赫、格鲁克等）作品，让会员体验感受经典艺术，从而提升项目艺术品味 及高端形象。 持续保温活动，重在项目优势传达，促进销售 御景湾樱花节 结合项目临近植物园这一优势卖点，在春季樱 花盛开的时节，举办樱花节，赠送赏樱券，吸 引客户到场参观，针对购房客户可赠送植物园 终身免费游赏金卡，以配合销售工作的开展。 开盘前召集目标客户群，在特定场所（售楼部或星级酒店）详细阐述产品信息，一方 面深入传达项目核心卖点信息，另一方面稳定客群，确定购买意向，坚定认购信念。 私有山居品鉴会 利用私家山顶公园的独特优势，开展现场互动活 动，以吸引目标客户群到场参观

44、，并让客户在活 动过程中，充分感受到居住于此的舒适与惬意。 还可通过风筝节串联一系列的互动活动，如风筝 文化展、风筝放飞竞赛、花式风筝欣赏、风筝制 作讲堂等，现场设置自助餐，吸引客户多次回流 现场参观。 品味生活，放飞梦想-御景湾风筝节 关联活动配合 利用私家山顶公园的独特优势，调动客户爱树养树情结，发动客户和 业主参与认养树活动，并可以此展开相关活动，如养树节、植树节， 对于某些果树还可开展“丰收节”，以丰富的多层次的活动，吸引客 户回流，不断强化项目与客户的关联性及亲切感。 树是回家的方向-御景湾认养树活动 u 宣传配合 网站 作为项目网站一部分涵盖其中，不间断发布活动信息与回顾重要事件。

45、 会刊 传达项目动态与活动信息发布、回顾的重要载体，建议采用月刊形式。 联盟商家 通过与知名商家建立广泛联系，采取双方均能接受的合作模式，相互资源共享，服 务会员。具体商家利用方式如下： 1、业主凡前往上述商家经营场所消费，可享受特定优惠折扣； 2、可在上述商家摆放相关项目与仁一会宣传资料； 3、协助御景湾举行相关活动。 筹划“山居笔记” u 目的 u 是目标客群（特别是主城客户）在历史、文化、环境、旅游以及发展等 u 方面更为直观、深刻的了解项目，对项目产生美好向往的载体。 u 实质 项目宣传品（项目简介涵盖其中）； 生活倡导者（山居山居理念涵盖其中）； 礼品（用于积累客户）； 配合仁一会使用，客户细细品读，并珍藏； 第九部分：媒介推广 第一节： 入市引爆阶段 核心思想 【 以奇制胜，影响全城 】 快速引爆市场的方法 以“量”取胜以“奇”取胜 以费用为代价，不可取往往事半功倍，可取 “陆、空、人、媒体”四维立体轰炸式广告营 销 项目正式面市前，集中一个周六日，采取陆上、空中、行人三方结合的 立体广告攻势，以求“一朝闻名天下知”，令项目一