chap03 房地产基础知识

1、第三章第三章 房地产专业术语房地产专业术语 |单元式住宅单元式住宅 单元式住宅，是以一个楼梯为几户 服务的单元组合体，一般为多层住 宅。 |框架结构住宅框架结构住宅 框架结构住宅：是指以钢筋混凝 土浇捣成承重梁柱，再用预制 的加气混凝土、膨胀珍珠岩， 浮石、蛭石、陶粒等轻质板材 隔墙分户装配而成的住宅。 |高层住宅多为框架剪力墙结构. |开间和进深开间和进深 开间： 住宅的宽度，是指一间 房屋 内一面墙皮到另一面墙皮之间的实 际距离。 一般参数3-4.5米 | 进深：住宅的实际长度，是指一间 独立的房屋或一栋居住建筑从前墙 皮到后墙皮之间的实际长度。 一般参数4-6米 | 为了保证住宅具有良好

2、的自然采光 和通风条件，进深不宜过长。 |层高和净高层高和净高 层高：层高：指下层地板面到上层楼层面 之间的距离，也就是一层房屋的高 度。 一般参数为2.72.9米 净高：净高：指下层地板面表面到上层楼 板面下表面之间的距离。 关系：净高关系：净高= =层高层高- -楼板厚度楼板厚度 户型图 |是按一定的比例绘制 的住宅建筑的水平剖 面图。 |一些房地产开发和销 售企业，为了使购房 者更全面地了解住宅 的基本情况，往往在 平面图上配置家具的 尺寸和位置，便于人 们的联想和识别。 |户型楼层 平面位置 图 |标明户型 在楼层平 面中所处 的位置 |小区规划图 |商品房 商品房是指具有经营资格的房

3、 地产开发公司（包括外商投资 企业）开发经营的住宅。 商品房的价格由成本、税金、 利润、代收费用以及地段、层 次、朝向、质量、材料差价等 组成。 |经济适用房经济适用房 是指由政府扶持的具有经济 性和适用性特点的社会保障商 品住宅。这类住宅应减免工程 报建中的部分费用，其成本略 低于普通商品房。 购买对象是北京市的城镇常住户口购买对象是北京市的城镇常住户口 的中低收入家庭的中低收入家庭，重点是公务员、 教师、科技人员和国有企业、事业 单位职工。 商品房的五证商品房的五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房预售许可证商品房预售许可证 |容积率、建筑密度

4、和绿化率 容积率： 建筑面积/占地面积 建筑密度： 所有基低面积之和/ 占地面积 绿化率： 绿地面积/占地面积 |房屋的使用率 使用率：指房屋的使用面积/建 筑面积 一般来讲，塔楼的使用率在70 80%。 板楼使用率在7585%，别墅最 高，能达到90%以上。 |起价、均价起价、均价 起价： 销售价格中最低价格 均价： 销售价格相加之和数/ 单位建筑面积的和数 最高价： 销售价格中最高的价格 |请计算整体均价 |找出最高价、起价？ |定价的规律是什么？ 销售 面积单价金额 销售 面积单价金额 4层138.41 6223？132.296350 ？ 5层138.41 6321？132.296450

5、 ？ 6层138.41 6419？132.296550 ？ |低层住宅 低层：1-3层高的住宅 主要指：（一户）独立式住宅 别墅 （二户）连立式住宅 （多户）连排式住宅 （townhouse) 特点：低层住宅与多层和高层住宅相比， 最具有自然亲和性，宜人的居住氛围。 但受到土地价格与利用效率、市政及配 套的、规模位置等客观条件的限制，总 体供应量有限。 |多层住宅、小高层住宅、高层 住宅 |多层住宅 多层住宅指：4-6层高的住宅。 |小高层住宅 主要指9-11层高的住宅。 |高层住宅 一般至12层以上的住宅。 |期房：指开发商从区的商品房预售 许可证开始支取的房地产权证大产 权止，在这期间的商

6、品房称为期房。 消费者在这一阶段购买商品房是应 签预售合同。 |期房也称楼花 |现房 |现房：是指开发商已办妥房地产权 证大产权证的商品房，消费者在这 一阶段购买商品房时应签订出售合 同。 |在现场主要检验质量问题：如看各 厅室过道的地面，墙面、顶棚、门 窗、电话插孔是否合理等等 |外销房：是20世纪90年代，作 为改革开放的标志之一，第一 批赴港招商引资，成就北京外 销房项目。东部地区（东二环 至东四环地区）是外销房的传 统地带。 |尾房：是指销售进入尾声的房 子。通常指楼盘销售后其剩余 的一部分房屋，一般占整个楼 盘的10%20%左右。 |如果楼盘运作好，可能在短期 内销售空，否则会剩余部

7、分尾 房。 |跃层住宅 |跃层式住宅：是指有上下两个 楼面，卧室，起居室、客厅、 厨房、卫生间及其他辅助用房， 上下层之间的通道不通过公共 楼梯，而采用户内独用的小楼 楼梯。 |复式住宅 |复式住宅：受跃层式住宅设计购想 启发，由香港设计师李鸿仁设计， 是一种经济型住宅。 |每户仍分上下层，实际是在层高较 高的一层楼中增建一个夹层，两层 层高为3.3米。 |拼装房 |拼装房：装配式住宅的通俗称呼， 他的全称是预制装配式住宅，是将 预先在工厂生产的部材运到现场， 进行装配而建成的住宅，在欧美及 日本被称作产业化住宅或工业化住 宅。 |这种住宅由三种结构：钢筋混凝土 结构、木结构、轻量钢结构。面积

8、 以100-200平米最多。 水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。 “水之北为阳，山之南为阳。” 旅游房地产： 出现的休闲度假村、产权酒店、 海景住宅等旅游置业项目。所 有这些以旅游、休闲度假为主 题置业，可成为旅游房地产。 |townhouse住宅 |townhouse住宅：指城区住宅，多指 连排别墅，一般3-5层。 |特点：1、多建于市郊区域 | 2、高绿化率和优美的小区景 观，居住环境更贴近自然 | 3、住宅居住功能齐全 |penthouse住宅 |penthouse住宅：概念来源于美 国，指屋顶上的房间，可称为 空中别墅。小进深，大开间， 采光通风极好。 |超大平台，又有私家花园。

9、 |商品房合同基本有哪些内容 1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交 付使用时间 2、总价款、付款方式、付款时间 3、建筑面积、套内面积、分摊面积 4、商品房销售方式 5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的 期限和有关方责任 6、发生变更的约定 7、关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和 责任 8、合同约定面积与实测面积发生差异的处 理 9、违约责任 |水箱供水 |水箱供水：指在楼盘顶部的屋顶水 箱，由泵房将水抽至屋顶水箱，在 会留下来满足各层用水。 |弊病：长期使用形成二次污染，特 别是积淀水垢后容易产生有害细菌， 有些住宅区的楼顶水箱由于管理不 善，没有做到定时清洗，甚至长出 青苔，严重污染水

10、源的清洁。 |变频供水：是指取消了屋顶水箱， 居民生活用水直接来自设立在小区 的变频泵房输入，从而大大提高了 用水质量。 |而且，也使得设计楼盘外观更为简 洁，更为美观。他将成为完善供水 配套质量上的发展趋势。 |物业管理 |物业管理是物业管理企业接受房屋 产权人或业主委员会的委托，依照 物业管理合同或者协议，对已投入 使用的各类房屋建筑和附属配套设 施及场地进行管理，同时对房屋区 域周围的环境、清洁卫生、安全保 卫、公共绿地、道路养护等实施统 一管理，并向住用人提供多方面的 综合性服务。 |物业管理费用 |包括： |1、管理、服务人员的工资和按规定 提取的福利费 |2、公共设施、设备日常运行

11、、维修 及保养费 |3、绿化管理费 |4、清洁卫生费 |5、保安费 |6、办公费 |7、物业管理点为固定资产折旧费 |8、法定税费 小区车位标准：小区车位标准： |普通住宅，在三环路以外，按每千 户500个车为标准设置，在三环以内 按每千户300个车位标准设置 |中高档商品住宅按每户1个车位标准 设置，高档公寓和别墅按每户1-3个 车位标准设置 |目前车位的价格不等，一般从611 万左右。 |公共维修基金 |公共维修基金：指住宅楼房的公共 部位和公用设施，设备的维修养护 基金。 |用于对住宅楼房公共部位和共用设 施、设备的维修、养护。 |商品房的公共维修基金为总放款的 2%。 |商品房购买的付

12、款方式： 1、一次性付款 2、按揭付款 银行按揭 公积金按揭 3、分期付款 4、其他付款方式 例如：5%首付款等 |可分摊的公用建筑面积： |大堂、公共门厅、走廊、过道、公 用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯 井、电梯机房、垃圾道、管道井、 消防控制室、水泵房、水箱间、冷 冻机房、消防通道、交电室、煤气 调压室、卫星电视接收机房、值班 警卫房、物业管理用房等以及其他 功能上为该建筑服务的专用设备用 房 |不应入的公用建筑空间不应入的公用建筑空间： |仓库、机动车库、非机动车库、车 道、供暖锅炉等,作为人为防工程的 地下库、单独具备使用功能的独立 使用空间 |售房单位自营、自用的房屋 |为多栋房屋服

13、务的警卫室、管理 （包括物业管理）用房 |但每个项目自身有其特点，具体可 见每个项目的公摊原则。 购房应缴纳的相关税费 |购买房产时涉及到的税共有8种，包 括营业税、城市建设维护税、教育 费附加、固定资产和资方向调节税、 房产税、印花税、城镇土地使用税 和契税。个人购买住宅要缴纳的税 是印花税和契税 |装修标准 |主要是项目的基本装修情况介 绍。 |如：大堂、公共走廊、窗、门 |是合同的附件之一 什么叫印花税 |印花税是对经济活动和经济交往中 书立、领受凭证征收的一种税。 什么叫契税 |契税是指房屋所有权发生变更时， 就当事人所订契约按房价的一定比 例向新业主征收的一次性税收。他 是对房地产产

14、权变动征收的一种专 门的税种。 商品房预售商品房预售 |商品房预售也称楼花买卖，是指房 地产开发企业与购房者约定，由购 房者交付订金或预付款，而在未来 一定日期拥有现房的房产交易行为。 其实质是房屋期货买卖，买卖的只 是房屋的一张期货合约 商品房预售条件商品房预售条件 |已交付全部土地使用出让金，并取 得土地使用权证书，土地使用权未 经抵押 |持有建设工程规划许可证 |按提供预售的商品房计算，开放上 投入开发建设的资金应达到工程建 设总投资的25%以上，并已确定施 工进度和竣工交付时间 |同金融机构已经签订预售款监管协 议 取得商品房预售许可证应当提交的 资料和证件 |1.开发经营企业的营业执

15、照；2.建设项目 的投资立项；3.工程施工进度计划；4.投 入开发建设的资金已达工程建设总投资的 25%以上的证明材料；5.商品房预售方案， 方案中应当说明商品房的位置、装修标准、 交付使用日期、预售总面积、交付使用后 的物业管理等内容；6需向境外预售的应 当同时提交允许境外销售的批准文件 商品房的销售面积如何测算商品房的销售面积如何测算 |商品房按“套”或“单元”出售， 商品房的销售面积极为购房者所购 买的套内或单元内建筑面积与应分 摊的公用建筑面积之和，即： 商品房 = 套内建 + 分摊的公用 销售面积 筑面积 建筑面积 预售合同约定的商品房面积与建成 后实测面积有出入的处理办法 |实测面

16、积与暂侧面积存在一定范围 （如3%）内的误差，不是为卖方违 约；但双方应按实测面积和合同约 定的单价重新结算，多退少补。若 实测面积与暂侧面积的误差超过一 定范围(如3%）视为卖方违约，卖方 应承担违约责任，买房也可以把这 一情况视为解约的原因。 房地产转让 |房地产转让是指土地使用权人和房 屋所有权人通过买卖、交易、赠与、 继承等方式，将房屋的所有权和相 应的土地使用权（二者统称为房产 产权）转移给他人的行为。 |办理房地产转让的手续 |1.签订书面转让合同；2.在合同签订后30 日内持房地产权属证书、当事人的合法证 明、转让合同等有关文件向房地产所在地 的房地产管理部门提出申请；3.房地产

17、部 门对提供的有关文件和申请进行审查、核 审，并做出相应答复；4.房地产转让当事 人，按照规定缴纳有关税费；5.房产管理 部门合法过户单；6.当事人平过户单办理 过户手续，领取房地产权属证书 房地产产权 |城市房地产产权指房屋所有权和该 房屋占用国有土地的使用权。 |房地产产权具有绝对性和排他性， 是指产权人排除他人占有、干涉的 权利。这种权利包括直接的物权， 也包括由此派生的典权、抵押权等 他项权利。 |购买房屋住宅保险 |随着住房制度的改革，个人购 房越来越多，个人或者家庭购 买自己的房屋后，住宅的维修、 养护、甚至发生某些意外损坏 都要自己花钱。保险，就是房 屋出险，如火灾等情况，先予 赔偿。 |住宅保险责任范围： |1、火灾、爆炸 |2、雷电、冰雹、雪灾、洪水、