长沙妙盛国际企业孵化港市场调研分析报告（97页）

1、妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港 市场调查分析报告市场调查分析报告 引引 言言 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从 1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得 以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30，对日本 gdp贡献在40以上；美国工业地产占全世界的27，对本国gdp贡献也超出了30”。 面向当前总体产业结构而言，工业地产正处于“借东风”的政策指引导向。民用地产（住宅和 商业地产）所带来的产业经济链以及在整个gdp中的占

2、比已经触动了整个国家经济体系发展的 不平衡性。而工业地产的发展从长远的角度来看正好可以带动新的经济增长点、大力发展第二 产业，平衡全国经济体系结构的稳定。 调研说明： 调研目的：为妙盛国际企业孵化港后续营销、招商等相关事宜操作奠定基础； 调研时间：2011年5月10日-2011年6月25日； 调研区域：长沙市工业地产市场竞争项目、市内及周边县市工业园区以及企业、益阳工业企业、 湘潭工业企业、株洲工业企业等多个区域； 调研方式方法及初步数据统计：采用重点调查与普遍调查相结合,共计采集有效样本818个，以 中小型工业企业为主。在市调过程中，坚持实事求是的工作态度，有的企业经多次实地走访并深入 市场

3、进行多番调查，实行上门拜访,电话回访，一对一的沟通方式，获得详实数据，并据此进行资 料汇总分析并撰写本报告，为本项目制定战略发展规划、项目营销招商策划等工作提供支持。 调研说明： 本次市调组安排如下： 市调总负责人： 陈艳萍 招商市调组负责人： 李来军 营销市调组负责人： 李 宏 招商市调一组： 组长：刘 棣 招商市调二组： 组长：何东海 招商市调三组： 组长：唐宇轩 招商市调四组： 组长：方 莹 营销市调一组： 组长：刘 萍 营销市调二组： 组长：李艳华 营销市调三组： 组长：张 希 资料统计： 刘 宇、胡 蕊、邬虹媛 整理完稿： 诚功地产策划部 调研报告目录： 第一部分、工业地产概述第一部

4、分、工业地产概述 第二部分、长沙市工业地产现状第二部分、长沙市工业地产现状 第三部分、调查数据整合第三部分、调查数据整合 第四部分、自身条件分析第四部分、自身条件分析 第一部分：工业地产概述第一部分：工业地产概述 定义 分类 特点 市场特征 开发风险 发展趋势 定义定义 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为 依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术 研究与发展房为主要开发对象，集投资、开发、经营管研究与发展房为主要开发对象，集投资、开发、经营管 理和服务等为一体的工业物业总称。理

5、和服务等为一体的工业物业总称。 工业地产之功能涵盖工业地产之功能涵盖 行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商 务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服 务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、 销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 传统意义上工业地产的客户为公司、 企业和个体经营者，而不等同于住宅 项目中的个人、老百姓。 时下国家对工业地产的政策放宽，购 买工业地产产品的目标已经由企业法 人向自然人过渡。 分类分类 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大 类，即工业厂房和工业园区。类，即工业厂房和工业园区。 标准厂房 定

6、制厂房 工业工业 厂房厂房 工业工业 园区园区 综合工业园 科技园区 物流园区 专业园区 企业总部基地 工业工业 地产地产 标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物 业。 定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般 出租给使用者5到10年时间。 主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园 区。 物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速 中心等。 物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。 对设备及厂址有特殊要求的园区。 总部基地abp以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成 集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。 特点特点

7、工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主 导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性 的特点。总结：二三产业联动的特点。总结：二三产业联动 政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策 等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须 满足不同产业发展需求及功能要求； 区域性强 由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域 具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需 求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能 差别很小。 投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期

8、投入大；资金 占用周期长，投资回收期限大于住宅房地 产与商业地产； 项目增值性 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展 项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和 体育等行业的发展；优化产业配置，打造 产业群；都将促使项目价值提升 市场特征市场特征 特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。 中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工 业土地价格和巨大的消费市场； 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有 其发展的巨大空间； 区域性招商引

9、资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求; 各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。 特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。 工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。 特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。 特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。 工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物流园、总部基地等文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。 开发风险开发风险 工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调工业地产开发市场风

10、险相对较小，但由于政府土地政策调 控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险 开发风险开发风险 经营风险：经营风险： 区域市场供应情况，供大 于求造成的市场经营难度 ，形成的风险。 政策风险：政策风险： 土地出让政策变化，招商、税收优惠政策 的变化造成区域吸引力下降。 市场风险：市场风险： 产业转移导致区域竞争力下 降，引起对工业物业需求的 减少； 产业升级及产业结构调整引 起对物业需求变化。 发展趋势发展趋势 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断

11、创新。资本运作 成为工业地产开发的趋势。 由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩 大，更多城市将得到发展机遇。 工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时 代” 。 工业地产开发运作的政策限制处于“松绑期”，对购买工业地产产品的投资者的 身份属性不在有限制。 第二部分：长沙工业地产市场现状第二部分：长沙工业地产市场现状 长沙市工业园区概况 长沙市园区工业经济主要特点 长沙市主要工业园区调查分析 长沙市园区工业发展的问题及启示 长沙周边区域各工业发展片区调研分析 长沙各工业园区投资环境对比分析 长沙工业园区长沙工业园区 发展概况发展概况

12、1、2010年初，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，主营业务收入超过10亿元的 企业20家，超过300亿元的企业2家。 2、2009年共实现规模以上工业增加值560.54亿元，完成主营业务收入1891.62亿元，主营业 务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元。 3、目前，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。 两区九园各具特色，集中两区九园各具特色，集中6 6大产业集群，为长沙第二产业的大产业集群，为长沙第二产业的 gdpgdp贡献卓越贡献卓越 长沙工业园区长沙工业园区 主要特点主要特点 园区工业经济实现快速增长。园区工业经济实现快

13、速增长。 2009年，“两区九园” 规模工业完成主营业务收入1891.62亿元，比上年增长24.1%；实现工业增加值560.54亿元，增长24.7%， 高于全市平均水平4.9个百分点。 园区企业数大幅增加。园区企业数大幅增加。 2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业数比2008年增加99家，增长 16.4%，高于全市规模工业企业数增速2.4个百分点。 高技术产业聚集园区。高技术产业聚集园区。 园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年“两区九园”企业研究与试验发展（r220 购买人社会属性不在限于企业法人，既自然人也可购买 现时租金

14、：13-18元/月/ 承租期：最低三年，年租金递增率10% 物 业 费：1.6元/平米月 物业公司：鸿运物业 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-产品信息产品信息 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-产品信息产品信息 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-总体特点总体特点 2020分钟数字经济圈：分钟数字经济圈： 5分钟与绕城高速南线互通，5分钟即可驶入高速公路，跨省跨区公路运输极为便利； 10分钟距建设中的武广高速铁路站、湖南省政府仅10分钟车程

15、； 20分钟距黄花国际机场、大托机场、长沙火车站仅20分钟车程； 园区内部的人车分流园区内部的人车分流 德式立面风格全新第四代工业建筑德式立面风格全新第四代工业建筑 全多层框架结构建筑体采用多层全框架结构，建筑规模适中，可以适应不同企业的需求； 风车型建筑单体建筑单体采用风车设计造型，空间独立，两面通透，日照性好； 高档装饰建材采用有别于其他工业建筑的高档装饰建材，全面提升企业形象。 庭院式立体景观花园型商务办公空间庭院式立体景观花园型商务办公空间 园区内部超高绿化率，多重多点的园林设计，同时注重建筑美学与园林景观的高度和谐，将工业建筑自然地融入 艺术园林之中。 竞争性项目及竞争性项目及 成功

16、个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-总体特点总体特点 超高空间使用率个性化办公环境超高空间使用率个性化办公环境 多层次空间模块组合的空间设计，极大地提高了企业主的面积、得房率和使用效率。 单元双电梯配置智能节能型产业空间单元双电梯配置智能节能型产业空间 双风车布局，可分8处独立空间 87%使用率，浪费少、经济性高 15m开间，便于放置设备和通行 7.5m柱网，便于自由组合分隔 2-3面采光通风，更节能更健康 5.5m/3.6m层高，满足轻工生产 单元间采用独立楼梯间、客货双电梯、独立双卫生间 8间独立厂房，相互干扰少 300-600，满足不同企业需求 纯生产环境，安全有保障

17、 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-产品价值体系产品价值体系 集群价值：比邻中烟集团、比亚迪等产业巨头，产业集群效应明显。 成本价值：湖南首个独立产权式可按揭厂房，缓解企业资金压力。 产品价值：德式立面建筑， 300以上组合型空间，超高使用率。 生态价值：多维立体庭院、组团式围合布局，构筑生态型产业空间。 服务价值：专业管理机构、高效运营平台，综合降低企业运营成本。 政策价值：多重政策扶持，享受税收、按揭优惠，助力企业发展。 品牌价值：武汉东湖高新集团18年工业地产运营经验，实力品牌保证。 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式

18、长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点 借鉴点1：建筑总体布局可借鉴，能最大限度的实现空间利用和面积组合； 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点 借鉴点2：建筑单体布局可借鉴，能最大限度的实现单体建筑三面采光以及垂直动线载体的利用率。 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点 借鉴点3：园区内绿化景观错落有致 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点 借鉴点4：开发模式复制、化资

19、源整合为资源优化 集群价值：集群价值：-针对投资客针对投资客 比邻中烟集团、比亚迪等产业巨头，产业集群效应明显。 成本价值：成本价值：-针对投资客针对投资客 湖南首个独立产权式可按揭厂房，缓解企业资金压力。 产品价值：产品价值：-针对使用者针对使用者 德式立面建筑，300以上组合型空间，超高使用率。 生态价值：生态价值：-针对使用者针对使用者 多维立体庭院、组团式围合布局，构筑生态型产业空间。 服务价值：服务价值：-针对使用者、投资客针对使用者、投资客 专业管理机构、高效运营平台，综合降低企业运营成本。 政策价值：政策价值： -针对使用者针对使用者 多重政策扶持，享受税收、按揭优惠，助力企业发

20、展。 品牌价值：品牌价值： -针对使用者、投资客针对使用者、投资客 武汉东湖高新集团18年工业地产运营经验，实力品牌保证。 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点 借鉴点5：租售关系的平衡-针对于投资客 14元/月*12个月/2910元/=5.8%（初始年投资回报率） 每年递增10%的租金与售价的平衡关系（以10年为例） 10年总投资回报率：2677/2910 约为：9.2% 相当于商业优质物业的投资回报率。 竞争性项目及竞争性项目及 成功个案模式成功个案模式 第四部分：自身条件分析第四部分：自身条件分析 项目基本概况 项目s

21、owt分析 自身条件自身条件 分析分析 项目基本概况项目基本概况 “妙盛国际企业孵化港”项目位于长沙市大河西先导区前沿-国家级宁乡经济技术开发区， 总占地约500亩,南靠国家级金洲湖湿地公园，北连金洲大道直达长沙，近长常高速、轻轨，地理 位置优越，出入交通十分方便。 项目由巨星集团投资开发，总建筑面积约61万平方米，分三期开发，一期开发建筑面积20万 平方米，以多层专利厂房、创业基地为主，高层综合楼、国际企业会所、创业公寓、酒店等辅助， 建成后是中部地区最先进、最具规模的工业园区。 swotswot分析分析 区位优势：区位优势： 项目所在地宁乡经济技术开发区，是新长沙发展中轴线上的核心区域，区

22、位优势十分明显，市场辐射区域广，物流成本低； 周边良好产业氛围：周边良好产业氛围： 项目所在区域已经形成了机电、食品、服饰、新材料、动漫、环保等多个主导产业，青岛啤酒、台湾宏全、湘电集团、杉杉股份等上市企 业，三一重工、洽洽食品、圣得西、楚天科技等名企环绕，拥有加加、美怡乐等21个中国名牌与中国驰名商标，国家级品牌数量居中部地 区县级之首； 资源稀缺优势：资源稀缺优势： 项目所在地段属宁乡经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少； 交通优势：交通优势： 项目邻金洲大道，直通长沙，近长益高速、京珠复线、黄桥大道、长常轻轨、宁乡火车站（石长）等通达全国，项目距长沙黄花国际机

23、场 约45分钟，距长沙霞凝新港约35公里，立体交通网络畅达全球； 生态环境优势：生态环境优势： 项目南靠国家级金洲湖湿地公园，生态环境清新幽雅，适合工作和生活。 产品优势：产品优势： 中国工程院马克俭院士独创，世界级专利厂房。首家无梁厂区，采用现浇混凝土空心楼盖技术、现浇混凝土网格楼盖技术，最大化的土地 利用，最高化空间发挥，打造最先进生产基地。 运营优势：运营优势： 项目采用统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一宣传，从而为园区铺设“突破中部”的经营空间与经营辐射范围。项目所有物 业租售皆可，拥有50年独立产权，可贷款、可按揭，一次低投入,即可获得几代大收益。 孵化器政策优势：孵化器政

24、策优势： 园区孵化器功能，为企业提解决运营过程中的瓶颈和难题，扶植园区企业成长和壮大，是其他的园区所不具备的独特优势。 优势优势 swotswot分析分析劣势劣势 项目所处区域入驻企业不多且布局分散、产业定位不明确、成熟度较低，跟其他园区相比，不具 备比较优势； 项目周边配套设施不够完善，生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远； 项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。 银行政策紧缩，客户按揭买房的门槛和难度将加大。 swotswot分析分析机会机会 优惠的招商引资政策，透明高效的政府运作； 长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大； 长常轻轨从附近经过，轻轨物业

25、概念吸引力大； 目前出现世界产业经济向中国转移、沿海产业经济向内地转移的趋势，长沙作为湖南省最有竞争 力的城市，为该项目提供机会； 长沙多数工业企业的低层次经营，存在产业升级及高端产业聚集的市场机会； 长沙目前缺乏高端工业物业和服务配套的园区，而项目高端园区具有良好的发展前景； swotswot分析分析威胁威胁 长沙国际企业中心、麓谷国际工业园的建设和宣传乃至投入运营，抢占了先机； 国家调控房产政策的不确定因素； 宁乡经开区产业园项目良莠不齐，规模难以在短期内打造成知名品牌； “佳海企业中心”规划及面市时间与本项目类似，可能会分流部分潜在客户； 长沙目前工业地产市场不成熟，客户购买意识不明显，

26、需要较大的宣传投入引导市场； 企业从决定迁移、选择迁入区域、选择最终经营生产地址往往需要经过长时间的调查论证和上报审 批，所以项目的销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢的问题。 发展商自身开发运营的节点跟不上市场变化。 目标客户目标客户 分析整理分析整理 3 3号栋分析及预判号栋分析及预判 目标客户目标客户 分析整理分析整理 5 5号栋号栋分析及预判分析及预判 目标客户目标客户 分析整理分析整理 6 6号栋号栋分析及预判分析及预判 附录：后续工作建议附录：后续工作建议 产品建议 价格初步建议 物业管理收费标准建议 开发动线及开发时序；营销、招商周期建议 营销场所组织方式建议 项目启动时间及入

27、市时间建议 营销招商总控思路 产品建议产品建议 针对本项目现有的建筑形态，结合市场需求信息，通过深入的针对本项目现有的建筑形态，结合市场需求信息，通过深入的 探讨，从项目整体招商入手，对项目产品的建议如下探讨，从项目整体招商入手，对项目产品的建议如下 1 1、带行车厂房，适用于中型机械企业的整体得租赁、购买，但由于设备问题，该、带行车厂房，适用于中型机械企业的整体得租赁、购买，但由于设备问题，该 类企业不便上楼生产作业，要求的层高较高，建议一、二层装行车的厂房设置层高为类企业不便上楼生产作业，要求的层高较高，建议一、二层装行车的厂房设置层高为 8.18.1米与米与7.87.8米，三、四层不装行

28、车的层高米，三、四层不装行车的层高3.93.9米，以满足那些不需要行车但是开间要米，以满足那些不需要行车但是开间要 求比较大的行业；求比较大的行业； 2 2、普通厂房的建筑类型仍以、普通厂房的建筑类型仍以“工工”字型为主，层高建议：一层为字型为主，层高建议：一层为5.55.5米，二米，二六六 层为层为3.93.9米，合计整栋层高为米，合计整栋层高为2525米。米。 3 3、公寓规划：建议规划、公寓规划：建议规划6 6层工字型结构，精装修房，产品户型规划拟按层工字型结构，精装修房，产品户型规划拟按35-4035-40/ / 间的单间为主，带独立卫生间（洗漱台两个）、阳台。辅设间的单间为主，带独立

29、卫生间（洗漱台两个）、阳台。辅设50-6050-60二房一厅一厨一二房一厅一厨一 卫的产品，带独立卫生间、阳台。卫的产品，带独立卫生间、阳台。 价格建议价格建议 1、价格制定原则： 根据竞争市场反馈情况，建议价格采取“低开高走”的策略，以低价位入市，抢占市场份额， 提升人气，价格随着项目进程的完善、品牌的建立和提升而逐渐提高，增加利润的同时，给业主 及目标客户群以升值的感觉。 2、价格制定的指导思想： 符合市场需求、规避市场风险； 追求资金回笼速度最快化； 追求项目利润最大化。 3、通过对市场反馈信息的分析，参照竞争工业园项目的租价售价，具体价格建议如下表： 注：1、新入园企业厂房免半年租金，综合楼免一个月装修期，公寓楼不免租金。 2、前3年租金维持不变，第4年起，每隔2年租金标准上浮10%。 项目物业管理项目物业管理 收费标准建议收费标准建议 考虑到以降低中小型企业的初期运营成本为出发点，考虑到以降低中小型企业的初期运营成本为出发点， 前期收费可参考佳海项目前期收费可参考佳海项目，建议：建议： 1 1、目前