物业管理综合能力精讲班第14讲讲义

1、物业管理综合能力精讲班第 14 讲讲义 民法基础知识 （ 下） 四、民事权利 民事权利是民事法律赋予民事主体满足其利益的法律手段，可以分为财产权 和人身权两大类。财产权包括物权、债权；人身权包括人格权和身份权；此外知 识产权中既有人身权又有财产权。 （一）债权 债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利 和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求 债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 1债的发生原因 债权的发生主要基于四种原因：合同、侵权行为、不当得利和无因管理。 合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。一般情况下，合同成

2、 立之后完全履行之前，在双方当事人之间产生债权债务关系，一方当事人有权请 求对方按照合同约定履行债务。 侵权行为是不法侵害他人的合法权利，应承担民事责任的行为。民事主体都 负有不得侵害他人合法权利的义务，如果违反此项义务，侵害他人的财产权利或 人身权利，则在侵害人和受害人之间产生债权债务关系，受害人有权请求侵害人 恢复权利或赔偿损失。 不当得利是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实。取得的不 当利益应当返还受损失的人。 无因管理是没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理 或者服务的行为。无因管理人有权要求受益人偿付由此支付必要的费用。 2保证 保证是债的担保方式的一种

3、 民法通则规定了保证、抵押、定金和留置权四种担保方式， 担保法又 规定了质权。 保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定 履行债务或者承担责任的行为。 3多数人之债 多数人之债是债权人或债务人是两个以上的债。根据债权人、债务人享有权 利和承担债务的方式不同，多数人之债可分为按份之债和连带之债。 (二)人身权 人身权是民事主体依法享有的与其人身不可分离的，以特定精神利益为内容 的民事权利。包括人格权和身份权。 五、民事责任 民事责任是指民事主体违反合同义务或者法定义务而应承担的法律后果。民 事责任主要是合同责任和侵权责任。 侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法

4、律后果。侵权责任的产 生可能是由于行为人的故意或过失行为给他人造成损害，也可能行为人既无故意 也无过失，但依照法律规定应当承担责任；前一种为过错责任，后一种为无过错 责任。侵权责任以过错责任为原则，以无过错责任为补充。 1过错责任原则 过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行 为人承担民事责任的根据和标准。其构成要件为： (1) 损害事实的发生。即有人遭受了财产损失或精神损害。 (2) 行为人实施了违法行为。 行为人只对自己的违法行为负责， 如果行为人是 出于正当防卫给侵害人造成损害，不构成侵权。 (3) 违法行为与损害事实之间有因果关系。损害事实确实是由违法行为造成

5、。 (4) 行为人有过错。行为人主观上是因故意或过失而实施违法行为。 2无过错责任原则 在法律有特殊规定的情况下，即使行为人主观上没有过错，只要行为人的行 为与损害事实之间有因果关系，行为人就应承担侵权责任。 民法通则规定了以下几种情况， 行为人应承担无过错责任： (1) 国家机关 或者国家机关工作人员的职务行为侵权； (2) 产品缺陷致人损害； (3) 高度危险作 业致人损害；(4) 污染环境致人损害； (5) 地面施工致人损害； (6) 建筑物致人损害； (7) 饲养的动物致人损害。 六、诉讼时效 1诉讼时效的概念 诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权 归于消

6、灭的制度。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。 2诉讼时效的种类 (1) 一般诉讼时效： 一般诉讼时效为两年，即除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利 的诉讼时效期间为两年。 (2) 特殊诉讼时效 特殊诉讼时效分短期诉讼时效和长期诉讼时效。 民法通则 中规定的短期诉 讼时效为一年，包括以下几种：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商 品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。 另有特殊诉讼时效规定在单行法中，如合同法中规定国际货物买卖合同 和技术进出口合同适用的诉讼时效为四年。 3诉讼时效的起算、中止、中断和延长 (1) 起算 诉讼时效期间从当事人知

7、道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权 利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护 (2) 中止 在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权 的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。 (3) 中断 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中 断时起，诉讼时效期间重新计算。 (4) 延长 有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 合同法基础知识 第三节合同法基础知识 一、概述 1合同的概念 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利 义务关系的协议。合同的种类很多，有物权合同、债权合同

8、、身份合同等，但通 常所说的合同是债权合同， 合同法所规定的也仅是债权合同；婚姻、收养、监 护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定，不适用合同法 。 2合同法的基本原则 (1) 合同自由原则：即合同法规定的“自愿”原则。包括缔约自由；选择 相对人的自由；决定合同内容的自由；变更或解除合同的自由；选择合同形式的 自由。 (2) 合同正义原则：合同正义强调一方的给付与对方的对待给付之间的等价 性，合同上的负担和风险的合理分配。 (3) 鼓励交易原则：合同法是交易法，各类合同制度是保护正常交换的具 体准则。鼓励交易，首先应鼓励合法正当的交易，其次应鼓励自主自愿的交易。 3我国合同法的内容 我国的

9、合同法曾呈“三足鼎立”之势，分为经济合同法 、涉外经济 合同法和技术合同法 。1999年 10月 1日，新合同法生效，统一了立法。 合同法由总则、分则和附则组成，共 428 个条文。 二、合同的订立 合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为要约与承诺两 个阶段。它不同于合同的成立和生效。 1要约 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定： (1) 内容具体确定； (2) 表明经受要约人承诺，受约人即受该意思表示约束。 要约应与要约邀请相区别。要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己 发出要约的意思表示。按照合同法第 15 条的规定：“寄送的价目表、拍卖公

10、告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 ”“商业广告的内容符合要 约规定的，视为要约。”建议中含有“仅供参考”、“以我方最后确认为准”等字样 的，为要约邀请。 要约的法律效力：要约到达受要约人时生效。要约可以撤回，撤回要约的通 知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。 要约也可以撤销， 撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。但是有下列情 形之一的，要约不得撤销： (1) 要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不 可撤销；(2) 受要约人有理由认为要约是不可撤销的， 并已经为履行合同作了准备 工作。 要约的失效：要约失效是指要约丧失法律效力，要约

11、人和受约人均不受其约 束。有下列情形时，要约失效： (1) 拒绝要约的通知到达要约人； (2) 要约人依法 撤销要约； (3) 承诺期限届满，受要约人未作出承诺； (4) 受要约人对要约的内容 作出实质性变更。所谓实质性变更，是指对合同标的、数量、质量、价款或者报 酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议的方法等的变更。 2承诺 承诺是受要约人同意要约的意思表示。有效的承诺应具备以下要件： (1) 承诺必须由受要约人向要约人发出。 (2) 承诺的内容应当与要约的内容一致。 (3) 承诺必须在要约的存续期间内作出。 (4) 承诺应以通知的方式作出， 但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为

12、作 出承诺的除外。 承诺的生效：承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。当事人采 用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。承诺生效的 地点为合同成立的地点。 承诺的撤回：承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之 前或者与承诺通知同时到达要约人。 承诺一旦撤回， 即失去效力， 合同不能成立。 3强制缔约 指个人或企业负有应对方的请求而与其订立合同的义务，如邮政、电信、电 力、煤气、自来水等的经营者对消费者负有强制缔约义务。 4. 格式条款 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商 的条款。包含有格式条款的合同称格式合同、定式合同、

13、定型化合同等。 5. 合同法对格式条款的规制 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事 人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款， 按照对方的要求，对该条款予以说明。 提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条 款无效。 对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有 两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式 条款不一致的，应采用非格式条款。 三、合同的履行 合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权 得到完全实现。 1. 合同履行应当遵循如

14、下原则 （1）适当履行原则 （2）协作履行原则 （3）情事变更原则。其适用要件包括： （1）须有不可预见的情事变更； （ 2） 情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前； （ 3）情事变更须不可归责于当事人； （4）须情事变更的结果使维持原合同效力显失公平。 2. 合同履行中的抗辩权 抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时 拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩 权有三种： （1）同时履行抗辩权。 （2）先履行抗辩权。 （3）不安抗辩权。 四、违约责任 违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依 法应向对方承担的

15、民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时产生的民事责 任，它以合同有效为前提，可以由当事人在法律允许的范围内约定。 1违约责任的归责原则 违约责任的归责原则是指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原 则。合同法第 107 条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 我国合 同法采取的是严格责任的归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要有违约 行为，即构成违约。但是合同法中也规定了若干过错责任：供电人的责任； 承租人的保管责任；承揽人的责任；建设工程合同中承包人的责任；寄存人未履 行告知义务的责任；保管人的保管

16、责任。 2违约行为的形态 (1) 预期违约。 (2) 不能履行。 (3) 拒绝履行。 (4) 迟延履行。 (5) 不完全履行。包括： 1) 瑕疵履行； 2) 加害给付。 (6) 受领迟延。 3免责事由 免责事由即当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款。 (1) 免责条件：指法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条 件。共同的免责条件是不可抗力。所谓不可抗力，是指合同当事人不能预见、不 能避免并不能克服的客观情况。一般认为下列情况应属不可抗力：自然灾害；社 会异常事件，如罢工、骚乱；军事行动；政府行为。 (2) 免责条款：是当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条

17、款。 合同 中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财 产损失的。 4承担违约责任的方式 (1) 强制履行 强制履行的表现形态包括令债务人限期履行，修理、重作、更换等。 (2) 赔偿损失 赔偿损失责任的构成要件包括： (1) 一方有违约行为； (2) 另一方受有损害， 包括所受损害和所失利益； (3) 违约行为与损害后果之间有因果关系。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失 的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利 益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可 能造成的损失。受害人

18、对于损失的发生或扩大也有过错时，法院可减轻或免除违 约方的赔偿责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大； 没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止 损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 (3) 违约金 违约金通常视为损失赔偿额的预定。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约 金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的 损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高 于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 五、合同的解释 合同的解释，是指由受

19、理合同纠纷的法院或者仲裁机关为合理确定合同的内 容而依法对合同及相关资料的含义所作的有约束力的分析和说明。 合同解释的原则有： 1. 客观解释原则，又称文义解释原则。 2整体解释原则。 3目的解释原则。 4习惯解释原则。 5诚信解释原则。 六、买卖合同 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同 在缺乏法律规定的情况下，其他有偿合同可以适用买卖合同的规则。 1买卖合同的条款 买卖合同的内容， 应当包括买卖标的、 标的的数量和质量、 价款、 履行期限、 履行地点、 履行方式、 违约责任、 争议解决的方法等条款， 此外还可就包装方式、 检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字

20、及其效力等内容进行约定。 2买卖合同的效力 出卖人负有以下义务： (1)交付标的物。 (2)转移标的物的所有权。 (3)瑕疵担 保责任。 买受人负有以下义务： (1) 支付价款。 (2) 检验义务。 (3) 保管义务。 (4) 及时 受领的义务。 3标的物毁损、灭失的风险承担 标的物毁损、灭失的风险承担，是指买卖合同订立后，标的物因不可归责与 双方当事人的事由而发生毁损、 灭失的损失，由谁承担的问题。 此风险负担问题， 可以由当事人约定。当事人无约定的，适用以下原则： (1) 依交付而转移，在标的物交付之前由出卖人承担， 交付之后由买受人承担。 (2) 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期

21、限交付的， 买受人应当自违 反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。 (3) 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物， 毁损、灭失的风险自合同成立 时起由买受人承担。 (4) 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照规定标的物需要运输的， 出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。 (5) 出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点， 买受人违反约 定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。 (6) 因标的物质量不符合质量要求， 致使不能实现合同目的的， 买受人可以拒 绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的

22、物毁 损、灭失的风险由出卖人承担。 七、租赁合同 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同。 1租赁合同的内容和形式 租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期 限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过 部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订 之日起不得超过二十年。 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视 为不定期租赁。 2租赁合同的效力 出租人负有以下义务： (1) 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人， 并在租 赁期间保持租赁物符合约定的用途。 (2

23、) 租赁物的维修义务。 (3) 瑕疵担保责任。 承租人享有以下权利： (1) 经出租人同意， 承租人可以对租赁物进行改善或者 增设他物。(2) 经出租人同意， 承租人可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的， 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人 应当赔偿损失。 (3) 取得收益的权利。 (4) 对租赁物的优先购买权。 承租人负有以下义务： (1) 按照约定的方法和性质使用租赁物。 (2) 保管租赁 物。 (3) 支付租金的义务。 (4) 返还租赁物的义务。 3租赁合同中的风险承担 由于不可归责于双方当事人的事由给租赁物造成的风险，由租赁物的所有人 承担。由于租赁物灭失，租赁合同部分或全部无法履行时， 合同法规定，承租 人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使 不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 八、委托合同 委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬