贵阳房地产市场调研报告

1、贵阳房地产调研报告专心、专业、专注前 言10第一章房地产市场调研分析及推论12第一节贵阳市宏观市场格局分析121、“大贵阳”战略拓展格局已具雏形122、人口首位度高，房地产开发潜力巨大123、近年来贵阳楼市各区价格水平124、含苞待放之新城市金阳新区板块14第二节房地产市场主要指标运行情况（2005年1-12月）151、土地出让面积152、房地产开发投资163、商品房施工（新开工）、竣工情况184、商品房供需情况185、商品房价格206、经济适用住房建设情况217、存量房市场228、房屋租赁登记备案239、城市房屋拆迁情况2310、房地产金融23第三节房地产市场运行特征（2005年1月-9月）

2、241、商品房市场供求总量基本平衡，结构有待完善，普通住房供应量仍需提高。242、商品房销售均价处于稳中有升的态势。243、大盘项目增多，住宅郊区化趋势进一步凸现。254、金融信贷适度从紧，住房公积金贷款则进一步加大。255、商品住房消费特征25第二章二oo六年贵阳楼市中高端项目调查报告（2006年8月）28第一节概述：281、区域楼市比较282、市场特征29第二节别墅市场调查报告301、市场概况302、分项目情况31第三节花园洋房/多层市场调查报告331、市场概况332、分项目情况35第四节高层市场调查报告421、市场概况422、分项目情况42第三章某房开二oo六年七月贵阳房地产市场监控报告

3、48第一节全国房地产行业发展48（一）政 策48（二）市 场49第二节贵阳房地产市场发展53（一）上半年市场分析531、政策导向532、上半年市场概述543、需求预测544、板块市场55（二）七月份市场分析601、市场概述602、市场动态61第三节典型项目监控63（一）金龙国际花园63（二）山水黔城65（三）中天世纪新城66第四章2006年重要在售楼盘研究67第一节2006年重点楼盘系列产品扫描67第二节2006年重点楼盘卖点大汇总（b1表）71第三节2006年重点楼盘营销调研73第四节2006年重点楼盘述评74(一)d1/“山水黔城”74d1/1/“山水黔城”项目简介74d1/2/“山水黔城

4、”项目特色75d1/3/“山水黔城”优势分析76d1/4/“山水黔城”劣势分析77d1/5/“山水黔城”的综合分析78“山水黔城”的影响78(二)d2/“兴隆珠江湾畔”80d2/1/“兴隆珠江湾畔”项目简介80d2/2/“兴隆珠江湾畔”项目特色81d2/3/“兴隆珠江湾畔”优势分析82d2/4/“兴隆珠江湾畔”劣势分析82d2/5/“兴隆珠江湾畔”的影响83(三)d3/“兴隆桃源居”85d3/1/“兴隆桃源居”项目简介85d3/2/“兴隆桃源居”项目特色86d3/4/“兴隆桃源居”劣势分析87d3/5/“兴隆桃源居”的影响87(四)d4/“贝地卢加诺”88d4/1/“贝地卢加诺”项目简介88d

5、4/2/“贝地卢加诺”项目特色89d4/3/“贝地卢加诺”优势分析90d4/4/“贝地卢加诺”劣势分析90d4/5/“贝地卢加诺”的影响90(五)d5/“中天世纪新城11郡”91d5/1/“中天世纪新城11郡”项目简介91d5/2/“中天世纪新城11郡”项目特色92d5/3/“中天世纪新城11郡”优势分析93d5/4/“中天世纪新城11郡”劣势分析93(六)d6/“兴隆枫丹白鹭”94d6/1/“兴隆枫丹白鹭”项目简介94d6/2/“兴隆枫丹白鹭”项目特色95d6/4/“兴隆枫丹白鹭”劣势分析95d6/5/“兴隆枫丹白鹭”的影响96(七)d7/“江南苑/十里江南”96d7/1/“江南苑/十里江南

6、”项目简介96d7/2/“江南苑/十里江南”项目特色97d7/3/“江南苑/十里江南”优势分析98d7/4/“江南苑/十里江南”劣势分析98d7/5/“江南苑/十里江南”的影响98(八)d8/“智慧龙城”99d8/1/“智慧龙城”项目简介99d8/2/“智慧龙城”项目特色100d8/3/“智慧龙城”优势分析100d8/4/“智慧龙城”劣势分析101d8/5/“智慧龙城”的影响101(九)d9/“城市山水公园”101d9/1/“城市山水公园”项目简介101d9/2/“城市山水公园”项目特色103d9/3/“城市山水公园”优势分析103d9/4/“城市山水公园”劣势分析104d9/5/“城市山水公

7、园”的影响104(十)d10/“金龙国际城市花园”104d10/1/“金龙国际城市花园”项目简介104d10/2/“金龙国际城市花园”项目特色105d10/3/“金龙国际城市花园”优势分析105d10/4/“金龙国际城市花园”劣势分析106d10/5/“金龙国际城市花园”影响106(十一)d11/“新天蓝波湾”106d11/1/“新天蓝波湾”项目简介106(十二)d12/“保利温泉新城”107d12/1/“保利温泉新城”项目简介107项目地块状况108(十三)d13/“新世界森林活城”109d13/1/“新世界森活林城”项目简介109项目地块状况109(十四)e/2006年重点楼盘营销状况简述

8、（表e1）111第五节远处传来的“潮汐之声”1132006年市场特征分析1132006年谁撬动了“多米诺骨牌方阵”1132006年贵阳市商品房施工面积推算表（f2-1）114第五章2005年本地媒体看贵阳楼市120(一)贵阳市今年上半年房价涨幅较小120(二)贵州房地产业热在将来121(三)营业税尚未开征，买卖双方都在观望123(四)贵阳市房管局公布上半年房地产市场运行报告123(五)上半年房地产业市场运行特征125(六)瞄准建设大贵阳目标 充分发挥中心区优势129(七)筑城楼市发展持续走强132(八)贵阳市出台11条措施稳定房价134(九)房价涨幅稳步回落137(十)贵阳市房地产业市场200

9、52010年发展研究报告137(十一)贵阳住宅需求：140第六章2006年本地媒体看贵阳楼市142(一)专家称-贵阳仅有10%的二手房要交营业税142(二)我市购房销售新盘带动楼市143(三)5年内建起一座新城 筑金阳新区建设驶入“快车道”144(四)“三大工程” 铺一条持续发展之路144(五)“八大城市功能板块”让居民生活更便捷146(六)十大重点公共建设项目明年全面开建147(七)金阳新区政务中心启用148(八)一周贵阳楼市分析(8月11日8月17日)149(九)一周贵阳楼市分析（7月7日7月13日）151(十)一周贵阳楼市分析（6月30日7月6日）155(十一)“浙江购房团”50亿转战西

10、部 贵阳在投资路线图之列158(十二)分价楼盘情况价格：160价格：5000-6000的新房信息160价格：6000-8000的新房信息163(十三)贵阳在售搂盘集锦写字楼164(十四)高层楼盘166第七章市场专题报告蓝皮书(hetian顾问)168第一部分：宏观调控下的市场总汇168第一篇：2005年房地产宏观调控下的市场回顾168第二篇：宏观调控下的贵阳市房地产真相171第三篇：贵阳楼市未来5年的供需衡求评述176a/2000年2004年贵阳市房地产市场状况176第二部分：贵阳市各区域板块未来5年走向179一篇：云岩板块区域179二篇：乌当板块区域180第三部分：贵阳市各区域在售项目一览表

11、183一/“两城区”在售楼盘一览表183重点项目备存档案1841/“六福居”市场调查档案表：1842/“亨特国际”市场调查档案表：1853/“盛世花城”市场调查档案表：1864/“城市方舟”市场调查档案表：1875/“福楼旺邸”市场调查档案表：1886/“帝豪名都”市场调查档案表：1897/“绵绣星城”市场调查档案表：1908/“山水黔城”市场调查档案表：1919/“金岸玉都”市场调查档案表：19210/“花香上海城”市场调查档案表：19311/“宏业阳光佳居”市场调查档案表：19412/“富华松竹苑”市场调查档案表：195二/“乌当区”在售楼盘一览表196重点项目备存档案1971/“城市山水

12、公园”市场调查档案表：1972/“新天太阳城2期”市场调查档案表：1983/“锦澳山庄”市场调查档案表：1994/“水锦花都3期”市场调查档案表：2005/“新星园”市场调查档案表：2016/“温泉花园”市场调查档案表：2027/“泉天下”市场调查档案表：2038/“仁恒别墅”市场调查档案表：204三/“白云区”在售楼盘一览表205重点项目备存档案2061/“金峰大厦”市场调查档案表：2062/“南浮宫御园”市场调查档案表：2073/“蓝钻名贵”市场调查档案表：2084/“蓝天白云”市场调查档案表：209四/“金阳新区”在售楼盘一览表210重点项目备存档案2101/“明城怡景苑”市场调查档案表

13、：2102/“金龙国际城市花园”市场调查档案表：211五/“大营坡板块区域”在售楼盘一览表2121/“小石城二期”市场调查档案表：2122/“银海嘉怡花园”市场调查档案表：2133/“中天花园玉兰园”市场调查档案表：2144/“翠默雅轩”市场调查档案表：2155/“峰景时代”市场调查档案表：216附：2006年89月市场调查表217小河片区：218南明区：221云岩区：242乌当板块在售楼盘254市场调查项目主持人：丁矛261前 言贵阳是贵州省省会，全省政治、经济、科技、教育、文化中心，我国西南地区重要交通通讯枢纽，是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城市。一九九二年七月，国务院决定贵阳

14、市实行沿海开放政策，是全省目前唯一内陆开放城市。贵阳现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区和清镇市、开阳县、修文县、息烽县，全市总面积8034平方公里，总人口305.57万人。近年来贵阳市经济社会持续、健康、快速发展，城乡面貌焕然一新，各项社会事业全面进步。先后获 “全国创建文明卫生工作先进城市”、“全国绿化模范城市”等荣誉称号,并成为国内首个“国家森林城市”。数据显示，与2000年相比，贵阳市生产总值占全省比重由2666%提升至2786%；财政总收入比重由3692%提升至3808%;地方财政收入由2841%提升至3428%。与同类城市比较，贵阳市固定资产投资在西部城市排位由第6位上升到第

15、5位，地方财政收入上升至第4位，农民人均收入上升至第7位。城镇居民人均可支配收入由2000年的6400元增加到2004年的8989元，预计今年可达9708元，农民人均纯收入将达到3034元。表一：贵阳市2005年度国民经济部分指标统计表指标名称单位数量同比增长（%）gdp亿元525.6214.6固定资产投资完成额亿元343.5417.2社会消费品零售总额亿元201.8415城镇人均可支配收入元992810.5城镇人均消费性支出元769311.3居民消费价格指数100.70.7贵阳气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，属亚热带湿润温和气候，一月最冷平均气温5，盛夏七月平均气温24，被誉为“第二春城”。由

16、于紫外线不如春城昆明强烈，良好的气候环境，是我国中西部最适合人居的理想城市之一。为准确把握市场，使公司更加真切地了解贵阳房地产市场的局面，并且能有效分清主、次矛盾，为后续的产品策划和营销策略提供思想基础，组织专门人员，在贵阳市其他房地产公司已有市场调研的基础上，有针对性地进行了的市场调查工作，形成了这份调研报告。本市场调研报告主要由四部分组成：1、贵阳市房地产市场调研分析及推论2、区域市场研究各地理区域相关楼盘及有代表性楼盘分析3、产品市场研究贵阳市中高端相关楼盘及有代表性楼盘分析4、潜在客户购买和楼盘产品及营销手段研究贵阳市房地产市场近十八个月发展状况综述部分的基本资料主要来自市房管局和统计

17、局等政府权威部门，而过往一年的项目调查主要来自房开和专业策划公司，并经过再回访，整理分析成文。区域市场研究部分对下一步项目定位、项目规划设计准备了大量准确的参考资料。潜在客户购买和楼盘产品及营销手段研究部分的分析结果是建立在实地走访的基础上经过统计分析得出。我们调查过程中注意了区域代表性，保证了调查结果较强的参考性。第一章 房地产市场调研分析及推论第一节 贵阳市宏观市场格局分析1、 “大贵阳”战略拓展格局已具雏形贵阳市下辖南明区、云岩区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、修文县、息烽县、开阳县、清镇市；两中心及“两城区主中心、金阳新区次中心”。在“大贵阳”城市规划拓展战略指导下，城市扩容、各区分

18、流市区人口，促进了贵阳市各区房地产迅猛发展。2、 人口首位度高，房地产开发潜力巨大作为贵州的省会城市，受多年来全省各地经济发展差距大的影响，贵阳的人口首位度过高（人口首位度是指一个省最大城市与第二大城市非农业人口规模之比）。人口首位度的合理范围通常是1.5-2，单贵阳与差距最小的遵义市的人口首位度超过了4。首位度过高带来的直接影响就是全省人口纷纷向贵阳集中，而贵阳两城区人口密度较大，可供开发的土地越来越少，土地资源稀缺，住宅只能往高空发展，房价不断自然上涨。贵阳市因城区三面环山，中心区（两城区）可开发面积有限，中心区城市建设用地：46.2平方米/人，人口密度：2.5万人/平方公里3万人/平方公

19、里，公共绿地：1.8平方米/人，与省会城市和区域性重点城市的地位不符。小河、乌当、金阳新区、花溪区等近城区板块，逐步成为购房人群置业选择。此外，六盘水、遵义、安顺及其三县一市先富起来的人希望到中心城市居住，以解决子女入学就业等问题，据统计，外地消费者已占到中心区购房者的30-40%。还有，全省城市化水平发展不均衡，导致大量的地州市人员进城务工，进一步刺激了住房需求。3、 近年来贵阳楼市各区价格水平由于需求的支撑，2005年中心区多层住宅均价在2300元/平方米左右，中心区高层住宅均价在3000元/平方米左右，2001、2002、2003年连续几年，中心区住宅市场价平稳增长，从2004年年底开始

20、，市区项目开发商纷纷在楼盘品质上下功夫，并通过认筹、vip卡发售等手段进行操作，使平稳的高层房价急涨。相互攀升的高定价产生连锁反应，房价直线上扬。今年贵阳市场供应量不断加大，新楼盘层出不穷，目前市场主力户型是二房及三房，面积区域在80-120平方米左右。小河区、云岩区和南明区、乌当区仍是楼市主阵营。而金阳新区作为市次级中心区，房地产建设的形势和增长潜力正呈现其他区域不可攀比的龙头性。其中：1) 小河区以花园小区为主，代表作有兴隆城市花园、中兴世家、珠江湾畔、山水黔城、北美星城等，小区以建设生态环境为主题，“以人为本”，内部配套设施一应俱全，得到业主的良好评价，均价在1800-2600元/平方米

21、左右。2) 南明区以高层为主，颇具代表性的有盛世花城、亨特国际、城市方舟等为主，今年高层楼盘不仅在公摊率方面做了改进，公摊率几乎低于19%，而且房开商在小区的转换层、架空层及室外停车场都增加了绿化，越来越人性化，深受业内外关注，均价3500-4500元/平方米左右。3) 云岩区以小区大盘为主，尤其是头桥至三桥板块，以智慧龙城、贝地卢加诺、圣泉流云花园为代表，根据其得天独厚的自然环境，开发商在不破坏原有自然的基础上利用地形特征，优化山地建筑环境，突出山地风格，同时注重环境景观的营造，追求低容积率，真正体现了以人为本的开发理念。在配套上不仅配置有教育、医疗、超市等基础配套，而且还通过商业步行街、商

22、业广场、主题会所、文化书店、主题园林等配套设施，将建筑风格与人文环境有机地结合起来，为置业者提供了一种高尚的生活方式。这片区老盘均价大概在1800-2000元/平方米左右，新盘估计在2000-2300元/平方米左右，云岩区的市内高层均价在3200-4200元/平方米左右。4) 乌当板块紧邻云岩区位于贵阳市区东北面，其区位交通便利，随着贵乌路新添大道的改造，已有56、51、253等8路大巴车直通市中心，因距市中心喷水池车程不过10分钟，本板块处于一二环城林带之间，紧邻顺海林场，自然植被良好，拥有富硒温泉等稀有的天然资源，大环境生态舒适。作为高新技术产业新区，其主要支柱产业主要是药业和电子业，环境

23、优势使本板块房地产不断升温，自2003年以来成为省内外房地产发展商追捧的热土。倍受广大购房客户的青睐。成为别墅等高尚物业的开发旺地，其中洋房均价在1600-2500元左右；别墅均价在3800元-4800元/平方米。4、 含苞待放之新城市金阳新区板块几年来，金阳新区开发取得了突破性进展，完成投资177亿元，64公里的“三纵六横”干道建成通车；进行了包括17万平方米市级行政中心、贵阳一中新校园、高新产业园、170万平方米约1.2万套“碧海花园”、6万多平方米市民、休闲广场等房屋建设工程。金阳新区的中期规划为： 2000-2010年规划城市用地17平方公里，人口18万人； 2011-2020年规划城

24、市用地40平方公里，人口40万人； 2021-2050年规划城市用地106平方公里，人口50万人；第二节 房地产市场主要指标运行情况（2005年1-12月）1、 土地出让面积在国家宏观调控政策的指导下，全市对土地供应也相应进行了调控，适度控制了土地供应，土地供应较上年同期有大幅度减少，使近两年来土地供应过量的问题得到初步缓解。2005年，全市土地出让面积266.87万平方米，同比下降51.3%，其中住宅面积165.51万平方米，同比下降63.6%；商业营业房面积38.2万平方米，同比上升0.1%；办公房面积4.45万平方米，同比下降11.9%；用于其它开发的土地面积58.71万平方米，同比上升

25、20.9%。图1：贵阳市2005年1-12月土地出让面积变化情况图2：贵阳市2005年各类型土地出让面积所占比例从各类型用地出让的比例来看，用于住宅开发的面积165.51万平方米，所占比例62%，用于商业营业房开发的面积38.2万平方米，所占比例20.4%，用于办公房开发的面积4.45万平方米，所占比例1.7%，用于其他开发的面积58.71万平方米，占22%。从各类型用地供应的区域情况来看，贵阳市土地供应已经明显由云岩、南明两城区向郊区及市(县)转移，在二00五年全市的土地出让面积中，云岩、南明两城区61.14万平方米，占22.9%，同比下降8.5倍！ 2、 房地产开发投资房地产开发投资增速稳

26、定上升，投资增长幅度基本保持合理态势，投资结构趋向合理；房地产开发投资占固定资产投资比例进一步提高，房地产业对国民经济增长的贡献继续增大；房地产开发到位资金情况良好，开发商自有资金所占比例有所提高。1、房地产开发投资增长情况全市房地产开发完成投资90.74亿元，同比增长25.3%，增幅比去年同期提高1.8个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为26.4%，比去年同期下降3.5个百分点。从今年以来投资增长情况看，全市房地产开发投资增速基本呈现逐步回落态势，1-12月投资增幅比1-6月下降18.2个百分点，比1-3月下降25.9个百分点，这说明在宏观调控政策的作用下，贵阳市年初房地产投资增速过快的

27、势头得到了有效控制。图3：贵阳市2005年1-12月房地产开发投资变化示意图图4：贵阳市2005年1-12月房地产投资结构示意图从各类型用房投资来看，住宅投资29.95亿元，同比增长11.7%，所占比例48.2%，办公房投资3.79亿元，同比下降13.1%，所占比例4.2%，商业营业房投资9.05亿元，同比上升8.4%，所占比例10%，其他投资34.16亿元，同比增长71%，所占比例37.6%，其他投资增长幅度较大，总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理。2、开发资金来源全市2005年1-12月房地产开发到位资金136.35亿元，同比增长19.9%，其中上年末结余资金26.99亿元，本年资金来源

28、小计109.36亿元。在本年资金来源中，国内贷款28.22亿元，同比增长38.4%，利用外资0.6亿元，同比上升130.8%，自筹资金35.75亿元，同比增长23%，其他资金来源44.8亿元，同比上升0.2%。开发商自有资金比重在不断提高，1-9月自有资金15.93亿元，同比增长7.3%，所占比重为15.14%，比1-3月略有提高。定金及预收款22.5亿元，同比下降12.8%，所占比重为21.38%，比1-3月提高8.7个百分点。3、 商品房施工（新开工）、竣工情况受调控政策及拆迁等因素影响，商品房建设进度略有放缓，商品房施工面积和竣工面积保持小幅增长，而商品房新开工面积较去年同期出现了一定幅

29、度的下降。全市商品房施工面积1363.15万平方米，同比增长3.1%，其中住宅面积1012.6万平方米，同比增长4.5%；商品房新开工面积363.23万平方米，同比下降9%，其中住宅面积282.78万平方米，同比下降11.6%；商品房竣工面积260.1万平方米，同比下降20.8%，其中住宅面积215.85万平方米，同比下降22%。图5：贵阳市2005年1-12月商品房施工面积变化示意图图6：贵阳市2005年1-12月商品房竣工面积变化示意图4、 商品房供需情况商品房供需比去年同期仍有较大幅度的回落，比上半年有所回升，市场供需总量基本平衡，商品房空置面积（指空置1年以上商品房面积）出现增长，其中

30、商业营业房空置面积增幅较大。1、商品房批准预售面积2005年1-9月，贵阳市商品房批准预售面积406.02万平方米，同比下降29%，其中住宅面积338.37万平方米，同比下降29.1%，办公用房面积17.08万平方米,同比下降47.7%,商业营业房面积40.38万平方米,同比下降24.4%。图7：贵阳市2005年1-12月商品房批准预售面积变化示意图图8：贵阳市2005年1-12月商品住宅批准预售面积变化示意图2、商品房预（销）售面积2005年1-12月，贵阳市商品房（预）销售面积300.58万平方米，同比下降14.5%，其中住宅面积275.24万平方米，同比下降14.9%。办公用房面积8.7

31、8万平方米,同比上升7.6%,商业营业房面积11.82万平方米,同比下降33%。图9：贵阳市2005年1-12月商品房预（销）售面积变化示意图图10：贵阳市2005年1-12月商品住宅预（销）售面积变化示意图3、商品房空置面积全市一年以上商品房空置面积51.19万平方米，其中住宅面积30.94万平方米，办公房1.64万平方米，商业营业房面积14.09万平方米，其他用房4.53万平方米。总体而言,空置有增长的趋势,但绝对数量不大，说明房屋的市场竞争并未如其他城市一样过度。5、 商品房价格商品房销售均价同比继续保持上升，而从今年以来商品房销售均价走势来看，总体上也保持稳中有升的态势，商品房均价比上

32、年增长13.3%，其中住宅均价比去年增长9.9%，金阳新区住房销售均价估计增长12%。城市中心区比去年同期增长11.23%，且高层住宅所占比重较大，售价较高，因此使得住宅均价总体上升幅度大于商品房均价上升幅度。贵阳市2005年1-6月各区域商品房销售均价单位：元/平方米商品房类型区域商品房住宅别墅高层住宅多层住宅经济房营业房办公房全市21931864385930171594147775284022两城区28632405370830172120167993254022金阳新区140614061406五个区161314634118139612725600一市三县109484113208367154

33、435表二：贵阳市2005年1-6月各区域商品房销售均价2005年1-12月，贵阳市商品房销售均价2340元/平方米，同比增长13.3%，其中住宅均价1925元/平方米，同比增长9.9%。图11：贵阳市2005年1-12月商品房销售均价变化示意图6、 经济适用住房建设情况全市1-12月经济适用住房完成投资13.14亿元，同比下降10.6%，施工面积402.13万平方米，同比增长16.2%，竣工面积75.73万平方米，同比下降25.8%。近两年，经济适用住宅开发项目大多在金阳新区，供应量占全市的60%以上。2005年，金阳新区批准预售经济适用住宅46.85万平方米， 供应量占全市的64.5%。在

34、全市预（销）售的经济适用住宅中，两城区占56.16%，金阳新区占40.08%。图12：贵阳市各区域2005年1-12月经济适用住房预（销）预售面积7、 存量房市场1、交易套数及面积图14：贵阳市2005年1-12月存量房交易面积变化示意图存量房交易量继续放大，其中存量住房交易量基本与去年同期持平。2005年1-12月，贵阳市存量房交易面积90.4万平方米，同比增长5.6%，其中住宅面积68.18万平方米，同比下降12.9%，住宅交易套数7655套，同比下降14%。2、交易均价存量房交易均价1550元/平方米，同比增长19.9%，其中住宅均价1350元/平方米，同比增长19.8%。图15：贵阳市

35、2005年1-12月存量房交易均价变化示意图8、 房屋租赁登记备案全市房屋租赁登记备案1711件，租赁登记备案面积36.27万平方米，同比增长46.5%，其中住宅652件，同比增长23.7%，住宅面积2.23万平方米，同比增长3.7%；商业营业房863件，面积31.35万平方米，同比增长75.6%。9、 城市房屋拆迁情况2005年1-12月，贵阳市共发放拆迁许可证75个，批准拆迁面积77.65万平方米。实际完成拆迁面积67.01万平方米，同比增长53%;其中住宅面积58.38万平方米，同比增长41%;商业营业房6.26万平方米，同比增长159.8%;其他用房3.01万平方米。10、 房地产金融

36、1、商业银行贷款继续放缓尽管房地产抵押贷款总金额保持增长，但其中预购商品房抵押贷款金额呈现下降趋势。2005年1-12月，贵阳市办理房地产抵押贷款24643件，同比下降15.9%，抵押登记建筑面积653.04万平方米，同比下降10.8%，抵押登记金额84.29亿元，同比下降19.2%。其中，在建工程抵押贷款243件，同比增长78.7%，抵押登记面积84.56万平方米，同比增长45.3%，抵押登记金额12.95亿元，同比上升7.9%；预购商品房抵押贷款13324件，同比下降32.5%，抵押登记面积157.11万平方米，同比下降48.9%，抵押登记金额21.46亿元，同比下降24.4%。第三节 房

37、地产市场运行特征（2005年1月-9月）1、 商品房市场供求总量基本平衡，结构有待完善，普通住房供应量仍需提高。商品房市场供需继续呈现放缓态势，但总体上供给与需求基本保持平衡。1-9月全市商品房供需比例为1：0.79，其中住宅供需比例为1：0.92，市场供需基本保持着平衡态势。从商品房供需结构来看，在批准预售的商品房面积中，住宅占78.9%，办公房占4.9%，商业营业房占12.6%，其他用房占3.6%，在商品房预（销）面积中，住宅、办公房、商业营业房、其他用房分别占92.6%、3.5%、3.5%、0.4%，商业营业房和其他用房供应比例过大；从经济适用住房的供需情况来看，1-9月全市批准预售的经

38、济适用住房面积24.1万平方米，占住宅面积的11.9%，经济适用住房预（销）面积47.4万平方米，占住宅面积的24.%，可见经济适用住房供应比例仍显太小，而从2005贵阳房交会也可以看出全市经济适用住房的供应不足，房交会参展经济适用房项目只有3个，实际可用于预、销售的只有近40万平方米。因此，总体上全市经济适用房是供不应求的，在住房供应结构调整方面仍需进一步加大经济适用住房供应的比例。2、 商品房销售均价处于稳中有升的态势。总体上看，贵阳市商品房销售均价基本保持稳中有升的态势，全市1-9月商品房销售均价比去年同期增长14.6%，其中住宅销售均价同比增长8.2%，经济适用住房销售均价同比增长7.

39、6%；从今年以来商品房均价走势来看，尽管也呈现上升态势，但上升幅度都不大，1-9月商品房销售均价比1-3月增长5.9%，比1-6月增长4.9%，其中住宅比1-3月增长5%，比1-6月增长6.2%。各区域商品住房销售均价走势也不尽相同，云岩、南明两城区住宅销售均价2550元/平方米，比1-3月增长12.7%，金阳新区住宅销售均价1410元/平方米，比1-3月增长4%，五个区住宅均价1500元/平方米，比1-3月增长3%，一市三县均价880元/平方米，比1-3月有所下降。从全市目前的情况看，结构性涨价是一个主要因素，由于商品住房供应结构上的变化，导致商品住房销售均价出现较大的变化，今年以来，随着云

40、岩、南明两城区部分高层住房项目陆续上市，高层住宅供应比例迅速提高，商品住房销售均价涨幅逐渐增大，与此同时，经济适用住房供应量较去年同期大幅减少，在销售的住房中，中低价位住房所占比例相应减少，因此，1-9月全市商品住宅销售均价同比仍然增加了8.2%，这其中主要就是云岩、南明两城区高层住宅销售量增大的原因所形成的。3、 大盘项目增多，住宅郊区化趋势进一步凸现。随着房开企业实力和品牌意识的增强，大盘项目开发再度升温。从2005贵阳房交会参展项目来看，建筑面积在10万平方米以上的有26个（其中建筑面积30万平方米以上的有7个），总建筑面积400万平方米，占参展项目总建筑面积的53.4%。住宅郊区化一直

41、是贵阳市近年来住房市场发展的一大特点，随着城市化进程的加快，城郊接合板块和城市近郊项目已逐渐成为消费热点。三桥板块房地产开发近年来迅速升温，今年来该板块推出的多个新盘、大盘，使该板块开发潜力再次得到验证；白云、乌当、金阳、小河等板块厚积薄发，热力渐显，在2005贵阳房交会上，白云板块七个项目以板块整体形象推出，成为郊区楼盘中一道靓丽的风景线，随着建设“大贵阳”战略的实施，郊区房地产市场将迎来更大的发展机遇。 4、 金融信贷适度从紧，住房公积金贷款则进一步加大。今年以来，随着宏观调控政策的陆续出台，金融信贷已有所收紧，房地产项目在建工程贷款和预购商品房抵押贷款均有所下降；与此同时，个人住房公积金

42、贷款则呈现大幅上升的趋势，住房公积金贷款已逐渐成为支持住房消费的又一重要资金渠道。从1-9月统计数据看，个人住房公积金贷款户数1966户，贷款金额2.78亿元，同比增长43.8%，公积金住房贷款的大幅提高，有力支持了住房消费的正常需求。5、 商品住房消费特征1、商品住房购买对象结构商品住房外销继续保持较高比例图16：贵阳市2005年1-9月商品住房购买对象结构示意图在1-9月商品住房销售对象结构中，按销售面积划分的外销比例为39.2%，比1-6月减少0.8个百分点，外销商品住房仍然占有较大比例。在外销商品住房中，自用居住占97.8%，比1-6月增加12个百分点。2、商品住房购买户型结构中小户型

43、需求逐渐增大从全市预（销）售住房户型面积来看，100平方米以下的占35%，100-120平方米的占22%，比1-6月增加1.2个百分点，120-150平方米占25%，150平方米以上户型占18%，比1-6月减少1个百分点，市场对中小户型的需求呈逐渐增大的趋势。图17：贵阳市2005年1-9月商品住宅购买套型结构示意图3、商品住房购买价位结构中低价位住房仍然占住房市场需求的绝大部分商品住房价位主要集中在1000-3000元/平方米之间，其中1000-2000元/平方米之间的占56.1%，2000-3000元/平方米之间的占20.1%，3000元/平方米以上的占14.1%，由于下半年来中心城区高层

44、住宅销售增加较快，因此3000元/平方米以上的住房所占比例有所提高。图18：贵阳市2005年1-9月商品住房购买价位结构示意图4、商品住房购买用途自用居住消费是主体，投资及投机性消费所占比例极小图19：贵阳市2005年1-9月商品住房购买动机示意图从住房购买用途来看，居住型消费所占比例为91%，投资型消费所占比例仅为8%，投资客户挖掘的潜力十分巨大。投机性消费只占1%的比例，由此看来，全市住房市场的消费需求基本保持着良性增长态势。房地产业伴随着产业升级而增长，而商品房是消费需求结构升级的核心，中国加入wto将对国家的产业升级和消费需求结构升级产生深远的影响，同时也将给房地产业带来巨大的发展空间

45、。商品房具有消费和投资功能，从目前消费需求结构的变化趋势来看，它将和通讯产品、轿车一起成为新一轮消费需求升级的目标选择，将成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点。与其他城市相比，贵阳房地产市场尚有一定的发展空间。第二章 二oo六年贵阳楼市中高端项目调查报告（2006年8月）n 调查时间：2006年8月25日9月3日n 调查方式：实地踩盘、资料整理n 调查项目： 别墅项目：中天世纪新城townhuose、中天御熙谷、仁恒别墅、南浮宫御园、泉天下； 多层项目：（大规模、郊居项目）珠江湾畔、中天十一郡、贝迪卢加诺、圣泉流云、山水城市公园、金龙国际花园、枫丹白鹭； 高层项目：山水黔城（在售高层）、

46、中天玉兰园c座、智慧龙城、亨特国际、盛世花城；n 调查重点：户型配比、价格、销售状况第一节 概述：1、 区域楼市比较区 域区域楼盘特点价位（元/m2）趋 势代表项目主城区老城区的土地稀缺性，以高层为主，目前户型整体偏大；销售火热；周遍三桥、大营坡等片区分布少量大规模项目2300300033005000未来毫宅与小户型为产品主流亨特国际盛世花城贝迪卢加诺中天十一郡乌当区交通便捷、自然环境优越；起步晚，但起点高；区域配套有待提升；2000左右大盘化，依其资源优势将成为二次置业首选区域；城市山水新添蓝波湾金阳区未来城市中心概念，大盘云集，但目前居住生活尚不成熟；21003000后市看好，有赖于政府的

47、强力拉动，但自然环境欠缺；金龙国际花园碧海乾图小河区离两城最近，发展最早、最成熟；目前居住人气最旺的郊区板块，产品多层与高层并举。23003700将成为城区楼盘，价格持续快速上扬；属主城居住的主要替代品珠江湾畔山水黔城花溪区环境优势突出，但区域对房地产发展重视不足，距离主城较远，以满足本区域为主；20002500梦溪笔谈白云区目前楼价相对最低的区域，开发量少，以本区置业为主；16002300未来依托南胡片区、金阳新区的发展，与其联成一片南浮宫御园2、 市场特征与其他房地产发展较好的城市对比，贵阳市场调查总体反映如下：（1）产品：产品品质不够，户型设计创新不足，建筑细部（可感知部分）用材档次较低

48、，环境建设不到位等；（2）户型：贵阳市场户型整体偏大，主力为大三房（120m2140m2）、大四房（140m2）；且市区及近郊复式房热销。（3）价格：刚性较大，促销手段单一，且多数项目基本无促销手段；（4）服务：贵阳市场目前无强势、市场普遍认同的物管公司，物管服务也未对任何项目产生强力支持，此方向存在塑造核心竞争力的空间（如万科最早靠物管起步、龙湖靠服务突出）。（5）消费偏好：追求生活质量的二次置业群体，开始逐步走向近郊，成为大三房、四房的主力消费群体；郊区住宅的价格与市区住宅的价格差距较大，贵阳郊区居住还处于启动期；（6）营销：本地开发商营销意识不足，营销水平、营销投入较低（不足总销售额的1

49、%），即使是本地的主流开发商（如中天、铁五建、宏立城、鸿基）均未明确对公司品牌进行推广、打造；对项目品牌的推广深度、投入程度、品牌维护均不到位。另外，报纸、户外等媒体开发利用不足，广告、策划等相关支撑单位水平较低，也决定了贵阳房地产营销水平的落后。但正是这种现状，公司操作、塑造贵阳地产的第一品牌留下了广阔的空间。第二节 别墅市场调查报告1、 市场概况1、供给 目前别墅市场消化均比较好，严格意义上贵阳市场缺乏真正上档次、上规模的别墅项目，因为从环境、区位上大多数项目不具备先天的别墅条件（没有稀缺的自然资源），同时再加产品设计、环境打造、后期服务的不到位，使贵阳别墅市场缺乏绝对的领军项目。市区及近

50、郊的复式热销，也反映了郊区别墅的不足。2、产品类别：三类产品形态，独立、双拼、联排；其中联排设计手法比较单一，均采用窄条式；风格：各项目整体风格不十分明确，风格塑造不到位；如地中海风情（南浮宫御园）；法国风情（中天世纪新城townhuose）；泉天下的新古典主义；户型：独立主力户型面积在430 m2左右；双拼主力户型面积在270 m2左右；联排户型面积范围在210353m2，小联排面积在230 m2左右，大联排面积在330 m2左右；3、代表项目情况汇总代表项目体 量主力户型价 格销售状况中天世纪新城townhuose5.5万方238套联排：230m2左右五室三厅三卫 55055780元/m2

51、目前剩10套左右，销售率95%中天御熙谷共22套联排：272300m2 五室三厅三卫6380元/ m2目前仅剩2套。仁恒别墅80亩；3.4万方；92套；双拼：66套联排：26套（最小353 m2）六室三厅5卫+2外廊+4露台+阁楼5000元/ m2目前仅剩9套左右联排，销售率约80%南浮宫御园80亩；3.6万方； 116套；独立：432 m2，共四栋7000元/ m2独立已售完；目前剩62套左右，销售率46%；双拼：210279 m24688元/ m2联排：232 m23788元/ m2泉天下共13万方；一期32套二期；14套独立：380-450m27888元/m2 一期销售率80%；二期10

52、月认购；双拼：270 m2 6600元/m2 三联排：250-330m24800元/m2 2、 分项目情况1、中天世纪新城一期townhouse项目占地8.44万方，建筑面积5.5万方，总套数238套，属单纯的联排别墅区，同时拥有中天世纪新城大背景，项目体量、面积控制较为合理，后期无再建此类产品计划。（1）户型：主力面积在230左右，五室三厅三卫户型。面积范围m2196.5210217230241252四室四厅三卫或五室三厅三卫代表性功能分布负一层：车库、工人房、储藏间一层：客厅、餐厅、厨房、卫生间、前后花园二层：3个客卧、卫生间、休闲厅三层：主卧、主卫、书房、衣帽间、屋顶花园产品形态均为三层

53、联排，最少2联，最多11联（2）价格：最早4180元/m2；最高7000元/m2；目前尾房价55055780元/m2；总价130万左右。（3）销售状况：自2003年3月入市以来至2006年6月，目前剩10套左右，销售率95%，剩下单位为靠近路边的房型。2、中天御幽谷（1）联排户型：五室三厅三卫a型 1#、11#：280.96 m22#10#：272.42m2b型 1#、11#：300.80 m22#10#：291.67m2（2）联排价格：6380元/ m2；（3）销售状况：共22套，目前仅剩2套。3、仁恒别墅联排（1）户型：剩余最小户型353.42 m2，六室三厅5卫+2外廊+4露台+阁楼；产品形式：4、6、8并联式；（2）价格：单价5000元/ m2；4、南浮宫御园项目占地80亩，建筑面积3.6万方，总套数116套，属纯别墅区。（1）户型：主力面积在230左右，五室三厅三卫户型。产品形态面积范围价 格临街商铺共4栋，1000多m2/栋，针对品牌餐饮；9000元/ m2，三层上下拉通出售。独立别墅共四栋，已销售完毕，面积432