城市进入取地策略

1、本报告是严格保密的。 1 城市进入策略城市进入策略 龙湖案例龙湖案例 本报告是严格保密的。 2 城市进入标准：城市进入标准： 本报告是严格保密的。 3 项目选择策略：项目选择策略： 大市 发展商目标 回现速度 vs 利润率 区位市场的未来容量判断 结合容积率，项目本身的成 本售价利润空间关系 竞争及操作难度 不同条件下的拿地策略，支 持谈判 本报告是严格保密的。 4 取地要点一取地要点一是否进入城市：经济基础、政策是否进入城市：经济基础、政策 环境、所处房地产发展阶段是否给开发留有足够环境、所处房地产发展阶段是否给开发留有足够 的发展空间的发展空间 成本导向市场 溢价市场 城市平均单价4000

2、 典型城市：淮南、贵 港等三四线城市 高速增长型市场 高饱和期市场 纯资源性市场 城市市场类型 其它类型市场 12000城市平均单价 15000 典型城市：温州、青 岛、杭州 4000城市平均单价 10000 典型城市： 合肥、长 沙、武汉 城市平均单价15000 典型城市：上海、北 京、深圳等一线城市 典型城市：三亚、博 鳌 本报告是严格保密的。 5 取地要点二取地要点二选择哪个区域：对于潜在项目所选择哪个区域：对于潜在项目所 处地域在城市竞争格局中的地位及发展趋势判断处地域在城市竞争格局中的地位及发展趋势判断 不清不清 消费者置业偏好带来的强大惯性消费者置业偏好带来的强大惯性 政府主导已经

3、形成的城市区域印记政府主导已经形成的城市区域印记 政府规划及投入推动政府规划及投入推动 政府cbd规划城市cld规划 自然资源或城市价值自然资源或城市价值 拉动拉动,城市化人口导向城市化人口导向 城市化外扩区域自然资源拉动 品牌开发商拉动品牌开发商拉动 前期品牌开发商大规 模项目介入提升人气 高端项目提升区域 认知及价格平台 奠定区域的基调奠定区域的基调 本报告是严格保密的。 6 取地要点三取地要点三区域发展看好区域发展看好, ,拿地的介入拿地的介入 时机是否合适时机是否合适( (与物业形态有关与物业形态有关) ) 城市新中心区成功开发次序城市新中心区成功开发次序 v不同城市新中心区的开发历程

4、基本一致 v不同城市，开发力度不同，则开发周期 不同 v功能的实现前提条件是：顺应市场，政 策干预太多，即使物业建设完毕，区域功 能也不能完善 规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期稳定繁荣期稳定繁荣期 商业项目 办公项目 市政配套 土地开发 路网设施 居住项目 中高档住宅 市政设施 政府相关部 门办公物业 中高档办公 政府公务 类设施 高档住宅 社区级商业 区域级商业 区域级商业 城市级商业 高档办公 开开 发发 次次 序序 0-2年3-4年5-10年12年左右时间 开发类型 稳定繁荣期快速成长期建设期规划期 6-8 年 价格增 幅 住宅集中开 发期 城市新中心区开发经历住 宅商务商业

5、发展阶段， 总开发周期一般在10年以上， 在投入实质性建设后将迎来5 年左右的发展期 而从建设期开始的前6-8年 的开发期属于高速发展期， 住宅一般集中在此段时间开 发，博得较高的开发收益 本报告是严格保密的。 7 取地要点四取地要点四区域内的竞争格局，如何看待市区域内的竞争格局，如何看待市 场参与者与需求市场场参与者与需求市场 根据客户及产品细分程度：抢蛋糕还是分蛋糕？ 大规模项目看趋势大规模项目看趋势小规模项目看竞争小规模项目看竞争 品牌开发商进入的双刃剑 客户与产品层次是否拉开? 竞合:帮助提升区域价值? 竞争:价格封顶线,抢夺客户? 本报告是严格保密的。 8 取地要点五取地要点五地块条

6、件，内外因素是否地块条件，内外因素是否 支撑房地产物业开发支撑房地产物业开发 外围因素 城市交通与城市的交通联系，道路的便捷性，轨道 交通等利好，隧道、桥梁等带来心理距离 的负面因素 景观、资源江、河、湖、海；山；湿地；公园等 周边的有利环境公建、商业、运动等大型配套 周边的不利环境高压线、变电站、垃圾焚烧厂、污水处理 厂、破坏的山体等 本体因素 内在资源原生成年树木、水系、坡地资源 地块内显见的劣势高压线、内在的高差 技术经济指标占地规模、建筑红线内面积、容积率指标、 限高、70/90限制、车位比、配套用房 潜在风险 政府出让土地的附带限 制 出让所附带的资金沉淀条款（酒店、大体 量集中商业、学校等公建投入）、限价 其他不可控因素拆迁、政府道路规划更改、出土文物 本报告是严格保密的。 9 取地要点六取地要点六不存在绝对的优劣地块，关键在不存在绝对的优劣地块，关键在 于以多少成本拿地？于