房地产建筑企业“营改增”税收影响及风险管理

1、房地产建筑企业房地产建筑企业“营改增营改增”税收税收 影响及风险管理影响及风险管理 一、房地产建筑企业一、房地产建筑企业“营改增营改增”形势分析形势分析 20142014年全国年全国 财政收入财政收入 合计合计 140350140350亿元亿元 比重比重 排位排位 增值税增值税3085030850亿元亿元 21.90%21.90%1 1 企业所得税企业所得税2463224632亿元亿元 17.50%17.50%2 2 营业税营业税1778217782亿元亿元 12.67%12.67%3 3 消费税消费税 8907 8907亿元亿元 5.23%5.23%4 4 个人所得税个人所得税 7377 7

2、377亿元亿元 5.26%5.26%5 5 截至2014年底全国营改增试点纳税人共计410万户，其 中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。2014年，我 国推进营业税改征增值税试点已合计减税1918亿元。 下一步，税务部门将继续推进营改增扩围，2015年力 争将营改增范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业、生 活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目 前的两倍。 十二届全国人大会三次会议3月5日开幕，国务院总理 李克强在政府工作报告中表示，2015年，力争全面完成 “营改增”，调整完善消费税政策，扩大资源税从价计征 范围。提请修订税收征管法。改革转移支付制度，完善中 央和地

3、方的事权与支出责任，合理调整中央和地方收入划 分。 二、房地产、建筑业行业的税种及成本构成二、房地产、建筑业行业的税种及成本构成 房地产行业涉及的税收主要有： 营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、 印花税、所得税。 房地产的成本构成主要有： 1.取得土地使用权所支付的金额; 2.土地征用及拆迁补偿费; 3.前期工程费; 4.建筑安装工程费; 5.基础设施费; 6.公共配套设施费; 7.开发间接费用; 建筑业税种：营业税、印花税、所得税等 建筑业的成本：材料、人工、机械使用费、其他 三、房地产行业特点三、房地产行业特点 房地产行业是一种生产周期比较长，一般完整的一个楼盘 要两到三年左右

4、还能完成，同时它也是资金和劳动力密集 型的产业。 房地产行业的主要特点： 基础性。房地产业是国民经济的基础产业。 先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发 展会带动一二百多个行业的发展。拉动最明显有钢铁、水 泥、物流等。 超前性、协调性。房地产业要根据“有效需求”来确定 生产规模，同国民经济的发展水平相协调，适当超前。 敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表-经济上升，房地产 业兴旺;经济下降，房地产业衰落。 风险性。外部风险主要是政治、经济形势的变化，政策的 调整，城市规划的变化等；内部风险主要是投资决策失误、 经营管理不善等等。 四、房地产、建筑业营改增的意义四、房地产、建筑业营改增

5、的意义 1.有利于完善税收链条，增加税收 营业税改征增值税，使增值税链条基本完整， 使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态 看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入 增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在 最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除 了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也 会带来增值税收入的增长。 2. 营改增后更加规范财务税收管理 ，规范经济市场 行为 因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳 税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上 是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的 情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能 性相

6、当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企 业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经 济行业，这对同行公平竞争制造了障碍。 3.有利于提高各行业竞争能力 营改增后，可使各行业进一步提高产业集群规模和程 度，可提高各行业区域竞争力。房地产业、建筑业营改增， 有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消 费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性 循环，故对试点行业是利好政策。如房地产公司可把原施 工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环 节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。 4.促进地方政府进行税制改革 营改增后对政府间收入分配造成影响，并产生倒逼机

7、 制，促进地方税制改革，特别是房产税制度改革。除少数 行业外，营业税收入基本全部划归地方政府收入，增值税 收入的25%划归地方，尽管在试点期或过渡期营业税改征增 值税后的这部分收入仍归地方政府，但从长期看，试点期 或过渡期结束后，这部分收入仍会最终归属中央政府。而 营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快 推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补最终因营业 税改征增值税造成的地方税收入损失。地方税的核心是房 产税，地方政府应尽快推动房产税制度改革。 5.有助于促进房价回归合理平稳 未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展 及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存 在重

8、复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的 重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进 房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市 场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可 以促进房地产市场交易活跃。房地产业营业税改征增值税 后，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购 房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵 减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大， 房地产企业通过获取规模经济效益，降低房价扩大销售， 获取收益。 五、五、“营改增营改增”的热点话题的热点话题 每次税收制度改革都是利益格局的调整，实每次税收制度改革都是利益格局的调整，实

9、 施施“营改增营改增”，房地产、建筑业实际税负增，房地产、建筑业实际税负增 加还是减少还不能确定，由此衍生出许多密加还是减少还不能确定，由此衍生出许多密 切关注的热点话题（现实与理想的差距）切关注的热点话题（现实与理想的差距） 1 1、改革后的税率、改革后的税率 建筑业：建筑业：11%11%还是还是6%6%（原为（原为3%3%） 房地产业：房地产业：17%17%还是还是11%11%（原为（原为5%5%） 2 2、收入利润是上升还是下降、收入利润是上升还是下降 销售销售 回款回款 销售销售 收入收入 支付价款支付价款销售成本销售成本缴纳税金缴纳税金利润利润 营业税营业税1001001001008

10、08080805 51515 增值税增值税10010090.0990.09808075.0975.099.91-4.919.91-4.911515 收入下降了收入下降了9.91%,9.91%,业绩比较要还原折算业绩比较要还原折算, ,不能直接不能直接 与营改增之前比较与营改增之前比较 至少取得至少取得4.914.91的进项的进项, ,利润才能与营改增前保持一利润才能与营改增前保持一 致（营改增对利润的影响取决于付出金额能分离致（营改增对利润的影响取决于付出金额能分离 出的进项税额）出的进项税额） 营改增动了所有行业的蛋糕营改增动了所有行业的蛋糕, ,价格随时会联动价格随时会联动, ,要随要随

11、时得新测算时得新测算 3、土地使用权、金融机构利息支出占房地产开发土地使用权、金融机构利息支出占房地产开发 成本比重较高，能否抵扣关系重大。不同地区土成本比重较高，能否抵扣关系重大。不同地区土 地成本占比不同，有些地区土地成本占比较高，地成本占比不同，有些地区土地成本占比较高， 而由于土地来源的多样性（不一定有发票，有发而由于土地来源的多样性（不一定有发票，有发 票能否抵扣，金额太大，财政能否消化）票能否抵扣，金额太大，财政能否消化） 4、房地产项目周期长，成本与收入周期背离，营改增后房地产项目周期长，成本与收入周期背离，营改增后 房地产的销项与进项产生在时间上不匹配。房地产的销项与进项产生在

12、时间上不匹配。 5 5、建筑业的特殊成本如劳务、地材很难取得专用发票，、建筑业的特殊成本如劳务、地材很难取得专用发票， 建筑业属劳动密集型产业，劳务成本占总成本建筑业属劳动密集型产业，劳务成本占总成本20-30%20-30%，加，加 上自有人工都很难取得专用发票，税负成本会显著升高。上自有人工都很难取得专用发票，税负成本会显著升高。 6 6、建筑业组织架构、营销模式、集中采构、财务管理、建筑业组织架构、营销模式、集中采构、财务管理、 税务管理、信息系统等重要管理体系还未适应增值税管理税务管理、信息系统等重要管理体系还未适应增值税管理 要求，特别是在分包方及分供方的选择上，能提供专票的要求，特别

13、是在分包方及分供方的选择上，能提供专票的 一般纳税人短期内难以培育形成，市场存在被动规范的可一般纳税人短期内难以培育形成，市场存在被动规范的可 能性。能性。 7 7、纳税申报地点（对所得税的影响）、纳税申报地点（对所得税的影响） 项目所在地还是机构注册地抑或是汇总纳税项目所在地还是机构注册地抑或是汇总纳税 六、房地产建筑企业六、房地产建筑企业“营改增营改增”税收管理税收管理 （一）、严格控制销项风险（一）、严格控制销项风险 销售收入的确认、纳税义务发生时间销售收入的确认、纳税义务发生时间 收付实现制还收付实现制还 是权责发生制是权责发生制 建筑业增值税纳税义务发生时间在以下时点中选取建筑业增值

14、税纳税义务发生时间在以下时点中选取 “孰先孰先”：开发票、收工程款、合同约定或者工程：开发票、收工程款、合同约定或者工程 完工。完工。 房地产企业：增值税法规定，纳税义务发生时间为：房地产企业：增值税法规定，纳税义务发生时间为： 销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得 索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具 发票的当天。一般为开发票、收房款、合同约定或发票的当天。一般为开发票、收房款、合同约定或 销售完成孰先时点。销售完成孰先时点。 （二）、严格控制进项风险、加强发票管理（二）、严格控制进项风险

15、、加强发票管理 第八条第八条 纳税人购进货物或者接受应税劳务（以下简称购进货物或者应 税劳务）支付或者负担的增值税额，为进项税额。 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用 缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和 13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式： 进项税额买价扣除率 （四）购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，按 照运输费用结算单据上注明的

16、运输费用金额和7%的扣除率计算的进项 税额。进项税额计算公式：进项税额运输费用金额扣除率(运输业 全面营改增后可提供增值税专用发票) （增值税条例） （三）、认真识别不可抵扣进项，避免税务风险（三）、认真识别不可抵扣进项，避免税务风险 第九条 纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合 法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不 得从销项税额中抵扣。 第十条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个 人消费的购进货物或者应税劳务； （二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务； （三）非正常损失的在产品、产

17、成品所耗用的购进货物或者应税劳 务； （四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品； （五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售 免税货物的运输费用。 （四）、按规定时限认证按规定时限认证 增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专 用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一 发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在 认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项 税额。 增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专 用发票、公路内河货物运输业统一发票、机动车销售统一 发票以及海关缴款书，未在规定期限内到税务机关办理认

18、 证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值 税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。 （五）、房地产建筑企业（五）、房地产建筑企业 应重点关注的问题：应重点关注的问题： 如何避免提早交税(加强结 算方式、税收抵扣时间、 采购价格选择等税收筹划。 规范进项发票的管理。) （含税价格一定要注明发 票类型） 交税和资金占用的关系 序号付款发票类型成本 111717%100 211111%100 31066%100 41033%100 5100普票100 七、未雨绸缪积极应对房地产建筑企业七、未雨绸缪积极应对房地产建筑企业“营改增营改增”改革改革 1 1、全面提升内控水平、加强企业财税管理水、全面

19、提升内控水平、加强企业财税管理水 平。平。 主要包括内控流程、全面预算管理、现金流 管理、发票管理、税控制度等 2 2、谨慎选择投资和经营方式、谨慎选择投资和经营方式 增值税较营业税的一大优势就是可以避免重 复征税，有利于行业的细分化和专业化发展， 提高生产效率。在此背景下，企业集团要对 投资业务、经营方式进行适当税务筹划，谨谨 慎选择投资和经营方式。慎选择投资和经营方式。 3、谨慎选择供应商谨慎选择供应商 在增值税抵扣制度下，供给方的纳税人身份 直接影响购货方的增值税税负。对于一般纳税人 购货方，选择一般纳税人作为供给方，可以取得 增值税专用发票，实现税额抵扣。如果选择小规 模纳税人为供给方，取得的是小规模纳税人出具 的增值税普通发票