产权式酒店法律问题研讨x

1、、产权式酒店概述一产权式酒店的定义产权式酒店是以酒店的房间为单位， 开发商将每间客房分割成独立产权一般拥有产权证， 分 别出售给小业主。小业主将客房委托酒店管理公司统一出租经营， 并且享受酒店的 经营利润分红或者是固定比例的投资回报， 同时享有酒店管理公司赠 送的一定时限的免费入住权。二产权式酒店的发展产权式酒店由时权酒店演变而来， 兴起于 上世纪 70 年代，酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期 内使用酒店住宿或娱乐设施的权利， 该权利可以转售、 转让或者交换。 经过长期的发展， 产权式酒店又逐渐演化出两种类型退休住宅 及有限自用的投资型酒店公寓。前者是一种所谓留后路的退休住房投资方

2、式， 后者则是本文所指 的产权式酒店，是一种分时度假 +房产投资的旅游地产。二、产权式酒店中存在的法律问题一产权式酒店中法律关系产权 式酒店经营模式中存在四方主体，或称四方利益集团。一方为投资者， 即购买酒店单个房间的所有权人； 二是酒店管理 者，即对酒店的经营进行管理的主体， 其往往同时是酒店整体的所有 权人，即开发商；三是消费者，即入住酒店的客户；四为政府有关部 门。第一层法律关系是存在于投资者与酒店管理者开发商之间的房 屋买卖法律关系。投资者与开发商签订房屋买卖合同， 购买酒店中的一间或几间房，投资者由此而取得所购房间的所有权。第二层法律关系仍存在于上述二者之间， 双方再行签订房屋租赁

3、合同，投资者将所购房间出租给酒店管理者， 出让酒店房间的占有权、 使用权。出租不是目的，目的在于发生第三层法律关系， 即委托管理关系。第三层法律关系是投资者委托酒店管理者负责酒店所有房间的 整体经营管理， 投资者不但可以收取租金， 还可以采取包底分成的形 式分享酒店的经营收入，同时获得一定时间的免费入住权等。第四层法律关系发生在消费者与酒店管理者之间，消费者入住， 与酒店管理者签订租赁合同，存在租赁关系。但是消费者在与酒店管理者签订租赁合同的时候并不知道客房 的真正所有权人， 而实际上也的确没有与真正的房产所有权人发生交 易往来。二产权式酒店中的潜在问题 1 产权式酒店的建设用地性质错误 前文

4、所述的产权式酒店经营模式四主体中包括政府， 但并未在法律关 系中展开论述，是因为政府被笔者视为主体之一缘于酒店建设时在用 地申请上，涉及规划局对其是按商业用地批准还是住宅用地批准。产权式酒店在进行立项时是以酒店项目立项，这是理所当然的， 既然是酒店， 是参与市场经济运行中的主体， 其商业性质便是与生俱 来的，但是产权式酒店最终取得的房屋所有权性质却是住宅性质而非 商用性质， 之所以会出现这样的情况， 是因为产权式酒店的经营是有 违我国现行相关法律的。根据商品房销售管理办法和房地产广告发布暂行规定等 相关法律法规及规范性文件， 开发商是不可以将酒店以商品房形式进 行销售的，实践中为了能够将单间客

5、房出售给投资者从而满足产权式 酒店的经营模式， 各开发商都以住宅项目进行酒店建设立项， 但是在 后期的运用上以酒店方式进行经营， 因此取得的是住宅性房屋所有权 证书。这样的运营模式如果严格按照规定， 是无法合法生存的， 而实际 却如此执行下去， 虽然这时一种带来财富的新型经营模式， 却也不得 不说是对现行法制的一种破坏。2投资者无法取得房屋产权证对于投资者，之所以加注双引号称之为购买酒店单个房间的所有权人， 是因为该所有权人的权利是存在 瑕疵的。虽然投资者与酒店原所有权人的确签订了房屋买卖合同， 并履行 合同义务出资购买，但并不能够取得房屋产权证书。原因在于， 根据我国相关法律规定， 开发商不

6、得擅自分割销售原 始批准设立空间的商业用房间。 即酒店整体按照法律规定已取得了大产权证， 而这一产权证是 不可以分割成一个个单独房间的小产权证的。所以投资者虽然事实上支付了相应的购房款， 并按合同约定可以 对房屋进行占有、使用、收益，却无法取得合法的产权证书，无法符 合法律规定的进行处分。最大的问题在于， 按照我国物权法及相关规定不动产所有权采取登记生效主义， 即不动产所有权的转移必须经过变更登记， 不登记则 不发生所有权转移的法律效力。这就意味着， 投资者在出资后得不到房屋所有权证的情况下， 仅 享有对酒店原所有者的债权，一旦发生法律纠纷，则只能通过合同可是根据物权优先于债权的基本原理， 如

7、果发生一房二卖的情形， 即开发商将产权式酒店的客房出售给投资者后， 再将酒店所有权整体 出售第三人，而第三人是完全可以依法取得酒店整体房屋所有权证的， 是不存在任何法律规定上的障碍的。那么投资者就只能依据债权向开发商主张违约责任赔偿， 而不得 向第三人主张物权。3回报率承诺之风险开发商对于投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律之规定。投资者之所以对于产权式酒店的经营模式倍感兴趣而积极投资， 主要是受其高于银行利率数倍的回报率的吸引， 但这种高回报率同样 意味着高风险。产权式酒店的经营利润在出售房屋时是按照80100 的入住率 计算的，这种乐观估计使得经营过程中一旦实现不了， 则会出现亏损 的局

8、面，投资者不但没有利润可分，前期投资的成本也将收不回来， 并且因无法取得房产证而无法出售， 最终将被彻底套牢， 只能寄希望 于酒店管理者能够经营有方，尽早营利。此外，国家工商行政管理局 1998 年颁布的房地产广告发布暂行规定中明确规定， 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内 容，不得含有固定投资回报的承诺，由此可见，购买产权式酒店时， 以高额固定回报收益吸引投资者存在集资之嫌， 有违国家相关金融监 管规定的要求。一旦发生纠纷，投资者往往会因交易中存在此类条款而被认定合 同无效，那么其所期望的利益自然无法得到法律保护。4 投资者与开发商之间法律关系混乱在产权式酒店经营中，投资 者是从开发商

9、手中购买房产， 后发生租赁关系和委托管理关系的对应 主体也应是开发商，但此两种关系的发生往往通过一个合同而建立， 实践中往往在签订租赁合同中约定由开发商进行管理或由开发商再 行委托管理者进行管理，按期给予投资者一定的回报。这就产生了两种甚至多种法律关系杂糅到一起， 并存在混乱的部 分。如果是租赁合同， 那么承租人是需要支付租金的， 但合同中并无 租金的约定， 而是在设立委托管理关系时约定了对投资者的回报， 这 笔回报究竟是租金性质还是仅为吸引投资者的条件， 或是委托经营管 理中的费用， 其性质是不明确的， 这一问题不明确将导致合同性质以 及签订合同主体之间的法律关系不明确。而且，在租赁合同框架

10、下，合同终止后承租人是需要返还原物的， 开发商和投资者之间可以约定回购， 但是如果不回购， 实际上投资者 根本无法收回房间物尽其用，客房单独不能发挥起功用。 这就有违租赁合同的本质， 说明投资者与开发商之间实际发生的是委托管理关系。三、促进海南产权式酒店发展的对策建议一立法规范产权式酒店 的建设用地使用权既然根据现行的法律法规， 产权式酒店经营的建设 用地性质问题不存在合法性依据，那么对此问题的解决上，要么严格 执行法律规定，维护法制权威，严禁产权式酒店经营模式的运营，或 者在立项时便不以酒店整体立项；要么通过立法为产权式酒店的建设 用地性质留有生存空间，新增专门的针对性规定。笔者赞同后一种方

11、式，因为产权式酒店的经营在海南已经发展得 红红火火，而且引起了一定的关注。实践中也的确存在很多使各方主体共赢的成功运作，因此，完全 禁止难以现实有效实施，倒不如通过立法为其广开通道，也有利于规 范管理，促进其长远发展。二完善退出机制按照现行的规定，投资者无法取得房屋所有权证 书，针对此问题进行立法改革不尽现实， 所以有效维权的手段是建立 完善的退出机制。即当酒店经营状况不佳，无法收到合同约定收益，或者出现一房 二卖情况时的救济方式。对此问题，笔者认为，既然这已经是众所周知的现实情况，那么 可以在购买房屋合同中明确约定退出条件， 特别针对一房二卖情形拟 定特殊条款，由此防范投资者的损失。三引入担

12、保公司为经营主体目前的经营主体仅限于除政府以外 的三主体，但是为保证投资者稳定的收益，防范因酒店经营失败而导致投资者血本无归， 笔者建议引进担保公司， 为酒店经营提供一般责 任担保或连带责任担保，可以只保本金，也可以只保收益，如此不仅 为投资者提供了保障，也为酒店的经营减轻了压力。产权式酒店已在海南大量存在， 但是由于立法的滞后性和投资市其产场不断变化的影响，其在面临客观收益的同时也面临着巨大的风险。其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品， 生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然， 这一过程必不可少 的则是采取相应的法律措施进行规范，使其得以推广发展。本 word 为可编辑版本

13、，以下内容若不需要请删除后使用，谢谢您的理解 篇一：重症肺炎的诊断标准及治疗重症 肺 炎【概述】肺炎是严重危害人类健康的一种疾病，占感染性疾病中死亡率之首， 在人类总 死亡率中排第 56 位。重症肺炎除具有肺炎常见呼吸系统症状外 , 尚有呼吸衰竭和其他系统 明显受累的表现 , 既可发生于社区获得性肺炎 (community -acquired pneumonia, CAP), 亦可发 生于医院获得性肺炎 (hospital acquired pneumonia, HAP) 。在 HAP 中以重症监护病房 (intensive care unit ,ICU) 内获得的肺炎、 呼吸机相关肺炎 (v

14、entilator associated pneumonia ,VAP) 和健康护 理(医疗)相关性肺炎(health care -associated pneumonia ,HCAP更为常见。免疫抑制宿主发 生的肺炎亦常包括其中。 重症肺炎死亡率高， 在过去的几十年中已成为一个独立的临床综合 征，在流行病学、 风险因素和结局方面有其独特的特征， 需要一个独特的临床处理路径和初 始的抗生素治疗。 重症肺炎患者可从 ICU 综合治疗中获益。 临床各科都可能会遇到重症肺炎 患者。在急诊科门诊最常遇到的是社区获得性重症肺炎。 本章重点介绍重症社区获得性肺炎。 对重症院内获得性肺炎只做简要介绍。【诊断

15、】 首先需明确肺炎的诊断。 CAP 是指在医院外罹患的感染性肺实质(含肺泡壁即广义上的肺间质 ) 炎症 ,包括具有明确潜伏期的病原体感染而在入院后平均潜伏期内发病的 肺炎。 简单地讲 ,是住院 48 小时以内及住院前出现的肺部炎症。 CAP 临床诊断依据包括 : 新近出现的咳嗽、 咳痰 ,或原有呼吸道疾病症状加重 ,并出现脓性痰 ; 伴或不伴胸痛。 发热。 肺实变体征和(或)湿性啰音。WBC 1099 X 10 / L或重症肺炎通常被认为是需要收入ICU的肺炎。关于重症肺炎尚未有公认的定义。在中华医学会呼吸病学分会公布的 CAP 诊断和治疗指南中将下列症征列为重症 肺炎的表现：意识障碍；呼吸频

16、率30次/minPaO25d、机械通气4d)和存在高危因需要机械通气 ; 。次要标准 : 呼吸社区获得性肺炎治 需要创伤性呼吸频素者 , 即使不完全符合重症肺炎规定标准 , 亦视为重症。美国胸科学会 （ATS） 2001 年对重症肺炎的诊断标准：主要诊断标准 入院48h内肺部病变扩大 50%;砂尿（每日177卩mol/L（ 2mg/dl） 频率30次/min;PaO2/FiO22007年 ATS 和美国感染病学会 （ IDSA） 制订了新的疗指南，对重症社区获得性肺炎的诊断标准进行了新的修正。主要标准： 机械通气 需要应用升压药物的脓毒性血症休克。 次要标准包括：率30次/min; 氧合指数（

17、PaO2/FiO2） 20 mg/dL） 白细胞减少症（WBC计数v 4X 109 /L） 血小板减少症（血小板计数v 100 X 10gL） 体温降低（中心体温v 36 C） 低血 压需要液体复苏。符合 1 条主要标准，或至少 3项次要标准可诊断。重症医院获得性肺炎（SHAF）的定义与SCAP相近。2005年ATS和美国感染病学会（IDSA） 制订了成人 HAP, VAP, HCAP 处理指南。指南中界定了 HCAP 的病人范围 : 在 90d 内因急 性感染曾住院2d;居住在医疗护理机构；最近接受过静脉抗生素治疗、化疗或者30d内有感染伤口治疗；住过一家医院或进行过透析治疗。因为HCAP患

18、者往往需要应用针对多重耐药（MDR）病原菌的抗菌药物治疗，故将其列入HAP和VAP的范畴内。肝功能不全等其他系统表也可起病时较轻，病情逐CAP患者，部分是HCA P【临床表现】重症肺炎可急性起病，部分病人除了发热、咳嗽、咳痰、呼吸困难等呼 吸系统症状外，可在短时间内出现意识障碍、 休克、肾功能不全、 现。少部分病人甚至可没有典型的呼吸系统症状， 容易引起误诊。 步恶化，最终达到重症肺炎的标准。在急诊门诊遇到的主要是重症 患者。重症 CAP 的最常见的致病病原体有：肺炎链球菌、金黄色葡萄球菌、军团菌、革兰 氏阴性杆菌、流感嗜血杆菌等，其临床表现简述如下：肺炎链球菌为重症 CAP最常见的病原体，占

19、 30%70%。呼吸系统防御功能损伤（酒 精中毒、抽搐和昏迷）可是咽喉部大量含有肺炎链球菌的分泌物吸入到下呼吸道。病毒感染和吸烟可造成纤毛运动受损， 导致局部防御功能下降。 充血性心衰也为细菌性肺炎的先兆因 素。脾切除或脾功能亢进的病人可发生暴发性的肺炎链球菌肺炎。多发性骨髓瘤、低丙种球蛋白血症或慢性淋巴细胞白血病等疾病均为肺炎链球菌感染的重要危险因素。典型的肺炎链球菌肺炎表现为肺实变、寒战，体温大于39.4 C,多汗和胸膜痛疼，多见于原先健康的年轻 人。而老年人中肺炎链球菌的临床表现隐匿， 常缺乏典型的临床症状和体征。 典型的肺炎链 球菌肺炎的胸部X线表现为肺叶、肺段的实变。肺叶、肺段的实变

20、的病人易合并菌血症。肺 炎链球菌合并菌血症的死亡率为30%70%，比无菌血症者高 9 倍。金葡菌肺炎 为重症CAP的一个重要病原体。 在流行性感冒时期，CAP中金葡菌的发 生率可高达 25%，约 50%的病例有某种基础疾病的存在。呼吸困难和低氧血症较普遍， 死亡率为64%。胸部X线检查常见密度增高的实变影。常出现空腔，可见肺气囊，病变变化较快，常伴发肺脓肿和脓胸。 MRSA（耐甲氧西林金葡菌）为 CAP中较少见的病原菌，但一旦明确 诊断，则应选用万古霉素治疗。革兰氏阴性菌 CAP重症CAP中革兰氏阴性菌感染约占 20%,病原菌包括肺炎克雷白 杆菌、不动感菌属、变形杆菌和沙雷菌属等。肺炎克雷白杆

21、菌所致的CAP约占1%5%,但其临床过程较为危重。 易发生于酗酒者、慢性呼吸系统疾病病人和衰弱者， 表现为明显的中 毒症状。胸部 X 线的典型表现为右上叶的浓密浸润阴影、边缘清楚，早期可有脓肿的形成。 死亡率高达 40%50%。非典型病原体 在CAP中非典型病原体所致者占 3%40%。大多数研究显示肺炎支原 体在非典型病原体所致 CAP中占首位，在成人中占 2%30%,肺炎衣原体占6%22%,嗜肺军团菌占2%15%。但是肺炎衣原体感染所致的CAP,其临床表现相对较轻，死亡率较低。肺炎衣原体可表现为咽痛、声嘶、头痛等重要的非肺部症状，其33%的病人有腹泻。不少偶有横纹肌炎、 心肌50%的病例有低

22、钠血症，此项检查有军团菌肺炎的胸部X线表现特征为肺泡型、斑片状、肺有时难以与 ARDS区另叽胸腔积液相对较多。此外，20%40%15%以上的病例需机械通气。CAP病例的8%20%,老年人和COPD病人常为高危人群。 流感嗜血杆菌肺炎发病前多有上呼吸道感染的病史， 起病可急可慢， 急性发病者有发热、 咳他可有鼻窦炎、 气道反应性疾病及脓胸。 肺炎衣原体可与其他病原菌发生共同感染， 特 别是肺炎链球菌。 老年人肺炎衣原体肺炎的症状较重， 有时可为致死性的。 肺炎衣原体培养、 DNA检测、PCR血清学（微荧光免疫抗体检测）可提示肺炎衣原体感染的存在。军团菌肺 炎占重症CAP病例的12%23%,仅次于

23、肺炎链球菌，多见于男性、年迈、体衰和抽烟者， 原患有心肺疾病、 糖尿病和肾功能衰竭者患军团菌肺炎的危险性增加。 军团菌肺炎的潜伏期 为 210 天。病人有短暂的不适、发热、寒战和间断的干咳。肌痛常很明显，胸痛的发生率 为 33%,呼吸困难为 60%。胃肠道症状表现显著，恶心和腹痛多见， 病人还有肺外症状， 急性的精神神志变化、急性肾功能衰竭和黄疸等。 炎、心包炎、肾小球肾炎、血栓性血小板减少性紫癜。 助于军团菌肺炎的诊断和鉴别诊断。 叶或肺段状分布或弥漫性肺浸润。 的病人可发生进行性呼吸衰竭，约流感嗜血杆菌肺炎 约占胸部 X 线表现为支气管肺炎， 约 1/4 呈肺叶或肺段实变嗽、咳痰。 COP

24、D 病人起病较为缓慢，表现为原有的咳嗽症状加重。婴幼儿肺炎多较急重， 临床上有高热、 惊厥、呼吸急促和紫绀， 有时发生呼吸衰竭。 听诊可闻及散在的或局限的干、 湿性罗音， 但大片实变体征者少见。影，很少有肺脓肿或脓胸形成。PCP仅发生于细胞免疫缺陷的病人，但PCP仍是一种重要PCP常常是诊断AIDS的依据。PCP的临床特征性表现有干4周，PCP相对PCP的试验室检查异常包括：淋巴细胞减少，CD4淋巴6 卡氏孢子虫肺炎（ PCP） 的肺炎， 特另是 HIV 感染的病人。X 线片显示双侧间质浸润，有高度特征的 “毛玻璃 ”样表现。但PCP为唯一有假阴性胸片表现的肺炎。咳、发热和在几周内逐渐进展的呼

25、吸困难。病人肺部症状出现的平均时间为 进展缓慢可区另于普通细菌性肺炎。 细胞减少，低氧血症，胸部 30%的胸片可无明显异常。【辅助检查】1.病原学：诊断方法 包括血培养、 痰革兰氏染色和培养、血清学检查、胸水培养、支气管吸出 物培养、或肺炎链球菌和军团菌抗原的快速诊断技术。此外，可以考虑侵入性检查，包括经BAL）。皮肺穿刺活检、经过防污染毛刷（PSB经过支气管镜检查或支气管肺泡灌洗（ 血培养 一般在发热初期采集，如已用抗菌药物治疗，则在下次用药前采集。采样以无菌法静脉穿刺，防止污染。成人每次1020ml，婴儿和儿童0.55ml。血液置于无菌培养瓶中送检。 24 小时内采血标本 3 次，并在不同

26、部位采集可提高血培养的阳性率。在大规模的非选择性的因CAP住院的病人中，抗生素治疗前的血细菌培养阳性率为5%-14%，最常见的结果为肺炎球菌。假阳性的结果，常为凝固酶阴性的葡萄球菌。抗生素治疗后血培养的阳性率减半，所以血标本应在抗生素应用前采集。但如果有菌 血症高危因素存在时， 初始抗生素治疗后血培养的阳性率仍高达15%。因重症肺炎有菌血症高危因素存在，病原菌极可能是金葡菌、铜绿假单胞菌和其他革兰氏阴性杆菌， 这几种细菌培养的阳性率高， 重症肺炎时每一位病人都应行血培养， 这对指 导抗生素的应用有很高的价值。另外，细菌清除能力低的病人（如脾切除的病人）、慢性肝病的病人、白细胞减少的病人也易于有菌血症，也应积极行血培养。 痰液细菌培养 嘱病人先行漱口，并指导或辅助病人深咳