上海安亭旧城7街坊地块策划方案

1、海安亭旧城 7 街坊地块策划方案一、地块差不多概况地块名称：安亭镇旧城区 7 号街坊 地理位置：地处泗泾以北、新源路以东、和静路以南、规划公建用地 以西土地面积： 容积率：W中标价格： 楼面地价：52581平方米 1.0 8888.7 万元1690元/平方米二、周边市场现状 地块位于安亭老镇中心区邻近，周边小学、中学、医院、公园等生活 配套设施相当齐全，步行至原有老镇区的中心商业街仅十分钟时刻，地理 位置在中心镇区较为优越。规划中立即通车的新源路商业街将大大改善此 地的交通状况，同时充实周边的商业氛围与生活氛围。目前安亭老镇一般公寓住宅价格在 3600 元/平方米左右，安亭新镇产品 定位较高，

2、价格已从 6000 元/平方米走到了 6300 元/平方米，并呈逐步上升 态势。以后的商业步行街新源路两侧，自北向南集合了 5 家楼盘工地，近 3 0 万平方米的开发量。与本案同期中标的有第一中国，地块位置邻近本案， 建筑面积约 15 万平方米。从市场情形来看，本地块周边的新建商品房开发量已比较大，且同质 化现象较为严峻，竞争相当猛烈；安亭新镇的高标准、高起点规划将对老 镇区开发水平一样的商品房造成较大的竞争压力，同时也对后期老镇区的 开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。然而由于新镇开发楼盘的价格 与老镇区的明显差异，也使得老镇楼盘的价格存在明显优势，客源会部分 向老镇形成分流。三、地块条件

3、分析四、定位思路电梯公寓 +联体不墅 +商业步行街”的方五、产品建议 刷新地区居住理念 打造安亭老镇最具品质感的 低密度社区 总体规划布局 体现低容积率的价值 建议本案的规划布局采纳 案商业：市场现状：地块西面紧临新源路，该路为安亭老街重点改造工程之一， 目前在建项目较多，临街面均以“一字排开式”布置商业业态。现状分析：地段居住氛围浓厚，人气旺盛，将成为老镇以后商业中心， 但由于路面较宽，人气集合比较困难，整条街要形成浓厚的商业气氛将要 比较长的时刻。规划建议：商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外，局部路 段考虑采纳广场式或半围合式的设计，保证客源的滞留，便于人气的收纳。 公寓：市场现状

4、：老镇项目均以“临街商业 /多层公寓 /小高层电梯公寓”相互 配置布局。新镇规划专门国际化， 但推出的一期均为 4-5层的公寓产品， 且 价格较老镇高出许多。现状分析：老镇项目总体开发品质不高，还只能满足都市导入型和居 住改善型客源的需求，新镇由于目前推出产品的局限性，加上目前生活配 套跟不上，居住型客源少，投资性客源多。规划建议：为保证项目的高品 质，同时起到稀释土地容积率的作用，考虑屏弃规划多层公寓的做法，用项目约 22%的土地规划 4栋 11 层小高层电梯公寓，容积率操纵在 1.6以下。 按照地块资源状况，电梯公寓可规划在地块北侧。 联体不墅: 市场现状:老镇目前还没有联排不墅产品，新镇

5、规划中有，但在售的一期中尚无该类产品。现状分析:由于产业的进展，居民收入的提升，老镇中存在部分对居 住品质要求较高的客源。而新镇由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓 目前价格已定在 6000元以上，其联排不墅与本案同类产品将在价格上有一 定的差距，可不能在市场上形成猛烈竞争。规划建议: 屏弃规划叠加不墅的做法， 用 65%的土地规划联体不墅 （容 积率在 0 . 65左右）。由于地块南面紧靠泾市河， 为充分利用这一自然景观资 源，建议将联排不墅规划在地块南侧使项目产品更加纯粹，不仅能保证产 品高品质的长效性，同时也便于日后的物业治理，有利于价格的提升。六、经济价值评估 用地指标:总用地: 52

6、580 平米 容积率： 1.0产品配置比例:产品形状联体不墅电梯公寓总建筑面积： 55580 平米 其中: 可售面积： 52190平米 公建面积： 390 平米容积率 占地面积分配 建筑面积 占总建面比例 备注0.65 65% 22095m2 42% 单套面积约 210 m2,共 106 栋1.6 22% 22095 m2 42% 4个大单体1仆小高层，每栋面积5500 m21.0商业其他小计 经济价值分析:12% 8000 m2 15.2%1.01.01% 390 m2 0.8%100% 52580 m2 100%总 投 资：22156 万元总销金额： 29067 万元利润： 6911 万元

7、（小高层售价： 4800 元/平米；联体售价： 6500 元/平米；商场售价： 85 00 元/平米）【模拟精选案例二】宝山顾村区域总体开发思路初探 由于市中心房源的日渐稀少，宝山区作为离市中心最近的区域，逐步 登上了上海楼市的大舞台。在供不应求的市场推动下，宝山各板块房价频 频上涨，大华地区代表楼盘枫庭丽苑， 最高价已达到了 7900 元/平方米。 其 余各板块的价格也随着每一期新房源的推出而节节攀升。目前整个宝山地 区均处于无房可售的局面，其市场人气指数可见一斑。而最近土地招投标 公布实施以来，大规模的土地供应量、大型知名房地产开发企业的进驻， 更是凸现了宝山强劲的后续动力，专门明显，宝山

8、将成为上海房产下一轮 行情的重头戏。然后，以公布招标方式获得的土地成本相当可观，后期供应量的集中 也将对供不应求的局面进行缓解，市场竞争的严肃性被赫然摆在面前。在 缺乏二手房和租赁市场支持的背景下，宝山房价怎么讲还能走多远？不管 是在差不多启动的共康、月浦、西城，依旧尚未被辐射到的罗店，当宝钢 职工被锁定为所有开发商共同的目标客户时，他们的购买能力怎么讲还有 多少？带着如此的咨询题，我们对此次土地招投标四号公告中同时中标的宝 山顾村的三个大规模地块进行了综合分析，旨在通过其开发模式的探讨， 寻求新的突破市场之路。顾村中标地块信息宝山区 6号 宝山区 7 号 宝山区 8号地理位置 宝安公路以南、

9、电台路以西（ A 块） 宝安公路以南、电台路以西（B块）宝安公路以南、电台路以西（C块）占地面积 容积率 中标价 中标单位 1.4 1.4 优势崇明岛作为上海市以后进展的新经济增长点，宝山将起到纽带的作 用。 宝山是距上海中心城区最近的郊县，目前提供住宅开放土地数量最 多，在闵行、闸北、普陀土地供应逐步减弱的情形下，两年后宝山将成为 上海市一般住宅供应新热点。 轨道 1 号线的立即开通和明珠线的延伸，将极大改善目前宝山地区 的交通。顾村板块紧邻外环线、沪太路、蕴川路，距轨道 1 号线起点站也 不远，以后交通较为理想。 中标的三幅地块规模均较大，利于各项目进行高品质规划，提升顾 村板块的市场形象

10、。 多家上海市开发 50强企业进驻宝山，有利于带动整个宝山区楼市， 提升宝山在上海楼市的地位。目前已有万科、中星集团、鹏欣集团、三湘 集团、上海地产集团、新长宁集团等多家企业进驻。弱势o 区域价格上升过快，与市民收入的增加幅度差距较大，严峻阻碍后 续楼盘开盘楼价的上升空间。o 土地获得方式的改变使得中标项目土地的猎取成本较高。o 目前市场还存在大量未开发的低成本土地，这将给近期中标土地的 开发造成极大的经济压力。o 在交通、生活配套等差不多条件未得到实质性改善的情形下，顾村 板块 70 万平方米的住宅量将承担较大的市场压力。整个宝山区各板块也同 样将承担这种压力。o 目前宝山区各板块二手房和租赁市场极不活跃，对整个区域房价连 续良性上升缺乏有力支撑。 土地开发模式和项目定位的摸索放慢开发节奏，错开与周边楼盘低地价土地的不平等竞争。调整对项目回报的盲目膨胀心理，理性看待市场，用心对待产品。研究、借鉴闵行莘庄及周边区域住宅开发体会，为市场提供高性价 比产品，提供宽敞市民购买能力范畴内的产品。顾村由于属新开发板块，市场形象较为弱势，加上以后几年周边楼 盘供应量专门大，竞争将专门猛烈，建议采取板块联合开发的模式，即三 个项目放在一起来考虑规