物业投标书范本

1、 副本 #前期物业管理服务投标书长沙*物业服务有限公司二零一零年九月 正本 #前期物业管理服务投标书长沙*物业服务有限公司二零一零年九月#前期物业管理投标书商务文件18目 录商务文件部份 一、 法定代表人资格证明书 二、 授权委托书 三、 投标函 四、 开标一览表 五、 报价明细表 六、 长沙*物业服务有限公司资质证明文件七、 公司简介 八、 项目负责人简历 九、 项目人员配置简介 技术文件部分第一章 总体设想及管理思路 第二章 物业管理服务内容和标准 第三章 管理方式、工作计划和物资装备 第四章 管理人员的配置、培训、管理 第五章 管理规章制度和档案建立与管理 第六章 管理指标的承诺及措施

2、第七章 管理服务费标准和收支预算 第八章 社区文化活动和便民服务 第九章 机电设备设施管理 第十章 物业维修养护计划和实施 第十一章 物业管理标识 一、 法定代表人资格证明书 单位名称：长沙*物业服务有限公司 地 址： 姓 名： 性 别：女 年 龄： 岁 系长沙*物业服务有限公司的法人代表。身份证号码： ，特此证明！ 长沙*物业服务有限公司 2010.9.13二、授权委托书致：湖南华安置业投资有限公司本授权书声明：本人 系长沙市*物业服务有限公司的法定代表人，现授权委托 为我公司唯一代理人，以我公司的名义参加#前期物业管理服务的投标活动。代理人代表我公司签署投标文件、开标、评标、进行合同谈判、

3、签订合同和处理与之有关的一切事务，我公司均予以承认。代理人的签名真迹如本授权委托书末尾所示。代理人无权将代理权转委托。 特此委托。 授权委托单位：（章）长沙*物业服务有限公司法定代表人：（签章）委托代理人：（签名） 日 期： 2010年9月13日三、投标函湖南华安置业投资有限公司一：在研究了招标文件后，我们愿意完全遵照招标文件的要求承担本项目的物业管理投标工作。二：根据已收到#前期物业管理服务的投标邀请，经过考察现场和研究投标文件后，我方愿意按照投标文件承诺的投标报价，按照招标文件要求承包上述项目物业管理及相关工作，并依据(湘价服201076号)湖南省物业服务管理办法核算。三：我们对出具的物业

4、管理情况、专业技术人员各项统计表及反映投标方实力及信誉的各种证明材料的真实性负责，如有虚假行为，无条件同意招标方取消我们的投标资格。四：同意在投标有效期内至我们双方签订的前期物业管理服务合同有效期内，严格遵守本投标文件的各项承诺，本标文件始终对我方具有法律约束力。五：如果在定标后，我们要求撤回投标文件或在招标方规定时间内由于我方原因未能或拒绝签订合同书，你方有权另行选聘物业管理单位。投标方：（章）长沙*物业服务有限公司投标方地址：长沙市开福区德雅路1488号*大厦301号房授权代理人：（签字）联系电话： 传真： 日期： 2010 年 9 月 13 日四、投标报价表开标一览表项目名称：#前期物业

5、管理项目物业类型单价（元/月）面积（）总价（元/月）住宅1.8元/月38243.768838.66商业4.0元/月3640.5814562.32合计（元/年）小写：rmb 1000811.76元大写：壹佰萬零捌佰壹拾壹元柒角陆分整说明：停车收费以物价局核定为准，车位物业服务费按30元每台每月计收。1、 开发公司未售空置房收费标准：依据(湘价服201076号)湖南省物业服务管理办法收取。投标单位(盖章)：长沙*物业服务有限公司 投标代表（签字）： 日期：2010年9月13日五、报价明细表根据开发建设方的管理服务要求，依据(湘价服201076号)湖南省物业服务管理办法中湖南省住宅物业服务分项目分等

6、级基准价标准中相应的等级提供物业服务并参照等级标准收费，具体物业服务收费标准如下：“#”前期物业管理项目服务等级及收费标准序号服务项目服务等级收费标准 元/月备注1综合管理服务三级0.22公共区域清洁卫生服务三级0.23公共区域秩序维护服务三级0.274公共区域绿化日常养护服务三级0.255公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务0.25公共部位三级0.12供水系统二级0.05排水系统0.05公共照明二级0.08消防系统二级0.04避雷设施0.01弱电系统二级0.07电梯系统0.28水景按实分摊保险费用及其他按实分摊6合计1.80湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准一、综合管理服务标

7、准与收费基准价级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费基准价（元）三级1管理处设置（1）小区内设置管理处。0.2（2）办公场所整洁有序。（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。2管理人员要求（1）小区经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。3服务时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制

8、度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。三级4日常管理与服务（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二

9、种以上便民（无偿）服务。（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（13）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。0.2二、公共区域清洁卫生服务标准与收费基准价级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费基准价（元）三级楼内公共区域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。0.22楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹二次，保持基本无灰尘。3消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。4天花板、公共灯具每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。5门、窗等玻璃每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。6天

10、台、屋顶保持清洁、无垃圾。7垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。10公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次，表面无污迹。11垃圾厢（房）有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。12果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）

11、无满溢、无异味、无污迹。13消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。三、公共区域秩序维护服务标准与收费基准价级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费基准价（元）三级1人员要求（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。0.27（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2门岗（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的

12、外来人员进入小区。（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。4技防设施和救助（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（监控岗）（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。5车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。（2

13、）及时处理车辆停放不规范的现象。四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费基准价级别基本条件内容要素养护要求（植物）每平方米绿地面积年收费基准价（元）三级1、利用植物、山石、水体等设置景点。草坪修剪每年普修四遍以上，草面基本平整。32、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。清杂草每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥每年普施有机肥一遍。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。三级3、绿地保存率 100%（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。树木修剪乔、灌

14、木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。3中耕除草、松土每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10。扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。花坛花境布置一年中有一次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫

15、害防治。五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费基准价项目类别内容运行、保养、维修服务要求收费基准价元/月备注三级房屋结构每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。0.12门窗每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。管道、排水沟、每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的

16、，应及时修理。屋顶围墙每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。道路、场地等每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。休闲椅、凉亭、每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。雕塑、景观小品公共部位三级室外健身设施、每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外。0.12儿童乐园等安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。供水系统一

17、级普通水泵1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。供水系统成本构成：1、普通水泵：（1）供水运行（不包括两次供水加压电费）。（2）供水设备保养。（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。2、变频水泵：（1）供水运行（不包括两次供水加压电费）。（2）供水设备保养。（3）蓄水池清洗。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。高层0.063、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管

18、进行防冻保养。二级变频水泵0.06排水系统1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。3、控制柜电气性能完好，运作正常。4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。0.05照明系统三级公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。3、三类中大堂未使用分体空调的，标准酌减0.02元计费。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。高层0.10公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全

19、检查，保证电气设备运行安全正常。大堂空调大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。消防系统二级消防设施、设备1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。1、消防系统成本构成：消防设施、器材保养。消防设施年安全检测。灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。3、不包含消防部门报警联动安装检测费用。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。高层0.043、每天检查火警功能、报警功能是否正常。4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三

20、年全部清洗一次，不合格的应当调换。5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。避雷系统避雷设施6、每月检查一次灭火器，临近失效每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。0.015避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。弱电系统二级楼宇对讲系统（可视）不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。0.08成本构成：住户报警不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故

21、障发生的信息，并同时发出声光报警信号。（1）系统运行。周界报警小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。（2）日常维护保养。监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。（3）系统设备的维修。电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。（4）每减少一项，费

22、用减少0.015元。电梯系统电梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。0.41、电梯运行费用包括：（1）电梯运行（电耗）。（2）电梯定期常规保养。（3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内）。（4）电梯年安全检测。2、底层或原始设计不停靠的，不分摊此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术

23、人员须在半小时内到现场进行救助。3、配置电梯驾驶员的，人工费另按每平方米建筑面积0.08元计算。4、电梯未实行24小时运行的，另按每平方米建筑面积减少0.08元计算。4、 电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。水景（动力）1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。按实分摊水景费用分摊公式：电价水泵总功率（kw）运行时间（小时）+水价耗水量+设备保养费可分摊建筑面积2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 保险费用及其他由

24、业主大会与物业公司协商确定。按实分摊六、长沙*物业服务有限公司资质证明文件1、营业执照复印件2、资质证明复印件3、组织机构代码证复印件4、税务登记证复印件七、企业简介：长沙*物业服务有限公司是一家经市房屋产权管理局批准、在工商管理局注册的物业服务公司，成立于2010年，注册资金260万元人民币。 从事物业管理；机电设备维修、保养；保洁服务；家政服务。公司服务理念“以人为本、注重客户、倡导和谐”。通过“统一管理、（注重）规范服务、（细化）标准流程、（塑造）专业品质”，为业主/客户提供“管家式”的物业管理服务，营造舒适、安全、文明、洁净的社区。公司愿景，“物业因我们更有价值、社区因我们更加温馨、城

25、市因我们更加文明、社会因我们更加和谐”，通过自身不懈努力，将平凡的服务做精做优，把企业做大做强，打造卓越品牌，创造良好的经济效益，回报股东、社会。八、本项目负责人简历姓名： 国籍：中 国目前所在地：湖南长沙 民族：汉 族户口所在地：湖南长沙身高：170cm 婚姻状况：未婚年龄： 岁 *物业根据“#”物业管理服务整体方案，拟定安排一位从事物业管理5年以上的,有着丰富经验及责任心极强的项目负责人黄林辉。该负责人自2005年开始从事物业管理工作，曾先后管理多个项目、及兼物业管理项目顾问工作。其历任其他物业公司负责人时，曾负责组织并顺利取得该项目的 “长沙市物业管理优秀大厦”的考评创建。其专业资格：建

26、设部物业管理企业经理证书、 九、 项目人员配置简介项目人员配备简介：根据“#”物业管理服务整体方案，*物业将根据项目实际情况，分二个阶段（前期介入协助、交房入伙正式接管）对小区的物业管理服务安排并配备相关人员。其中，前期介入阶段，由公司统筹安排并委派公司管理、技术骨干等公司层面管理人员组成前期工作小组赴现场配合。交房入伙正式接管后，则形成由项目主任目标管理责任制为基础的，由客服、安保、工程、保洁绿化、财务等专业人员密切配合的管理团队。其项目管理处人员配置如下（拟定16人） 项目经理1人 经理助理1人客户服务中心 2人主 管 1人 客服员1人安管队 6人主 管 1人队 长 1人安管队员 4 人维

27、修班 3人主 管1人运行人员1人维修人员 1人保洁班 4人 主 管 1人 保洁人员 2人 绿化人员 1人21各部门人员素质要求部门编制岗 位岗位编制与素质要求 管理处2人正、副经理2人大专以上，四年从业经验，物业管理企业经理上岗证，有较强的组织、协调和决策能力。客服中心2人主管1人大专以上，3年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。客服员1人大专以上，2年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。维修班3人主管/班长1人中技，3年从业经验，有较强的组织、协调和决策能力，业务能力强，熟知本岗位专业技能，独立完

28、成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作。运行/维修人员2人持有上岗证，2年以上从业经验，能吃苦耐劳，动手及协调能力强，熟本岗位操作。安管班6人主管/队长2人大专，3年以上从业经验，持物业管理企业部门经理上岗证，有较强组织、协调和决策能力。安管员4人高中，1823岁，身高1.75米以上，体重5570公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。保洁绿化4人主管1人2年以上从业经验，有良好服务意识，有较强组织、协调和决策能力。保洁人同2人身体健康，品德优良，能吃苦耐劳，工作责任心强。绿化人员1人身体素质好，能吃苦耐劳，责任心强。合计17人#前期物业管理投标书技术文件第一章总

29、 体 设 想 及 管 理 思 路122第一章 总体设想及管理思路1.1项目基本情况 （1） #小区位于长沙市 区 路179号，南至 ，北至双拥路，西临 路，东临 。小区住宅户数： 户；小区出入口： 个；小区汽车库：地下停车场1个，地下车位141个，地上汽车位60 个 。 （2）#小区征地面积： 平方米，由共1 栋高层住宅构成。小区分壹期开发，总建筑面积： 平方米，其中住宅建筑面积为： 平方米，商业面积： 平方米。道路用地约为 平方米；容积率：7.0；绿化面积 平方米，绿地率：35%。（本标书所述面积均为根据批准的工程图的测算面积，小区内各项指标最终以长沙市房地产管理局测绘中心报告为准）。（3）

30、按湖南省城市住宅区物业管理条例及相关规定，本小区物业管理用房以不低于5比例配置。（4）#小区建筑栋、层数： #小区建筑1 栋，地下2 层，地上 a座33层b座16层。（5）项目竣工交付使用时间 本项目在2011年 月 日交付使用。1.2总体设想开发建设单位独具匠心地构筑起长沙市颇具个性色彩、卓尔不凡的物业新座标#。作为与之相配套适应的物业管理，我们在深入挖掘设计和开发的思路，充分探求#作为高层住宅区，具有一定规模，配套设施较为齐全及智能化水平较高的特点。在综合考虑物业管理的各个要素及未来物业管理上的整体构想和管理策划，概括为：一种模式、二项承诺、三个重点、四个中心。1.2.1一种模式：管家式物

31、业管理针对#地处环境优雅的生活区，及小区整体居住密度较高的特点，我们拟采用创新性的管家式物业管理模式，这种模式不是现代管理服务模式的简单复制，也不是传统物业管理模式的再现，而是将两者进行有机的结合，在塔楼林立的城市空间内创造一种亲情式的生活氛围，享受亲善服务和生活便利，以及传统规范物业管理服务下的社区、邻里及家的情结及人文关怀。这是这种模式的创新性所在。这种模式的采用，在#规划设计中的设施配置及物业管理的硬件配套给予了足够的支持，既满足了业主对居住环境及服务的需求，也满足了发展商从项目设计、建设到营销策划及物业管理服务全程化“高起点、有创意、出精品”的整体要求。1.2.2二项承诺在#的物业管理

32、服务方面，我们将秉承“让业主满意是我们永恒的追求”服务宗旨，以“规范的管理、满意的服务、文明的环境、一流的物业”为质量方针。力争在长沙物业管理市场上塑造出*物业服务公司在小区管理上的新典范，为此我们作出如下两项承诺，以作为我们在#物业管理上的工作目标：1.2.2.1力争在小区全面接管之日起，二年内使#成为市物业管理优秀住宅小区；1.2.2.2力争在小区全面接管之日起，五年内使#成为湖南省物业管理示范住宅小区；1.2.2.3自接管之日起，尽快实施iso9000：2000质量管理及质量保证体系，两年内全面实施cs（顾客满意）体系，使小区业主真正享受到全方位、高品质的物业管理服务。1.2.3三个重点

33、针对#物业及业主的特点和工作的难点，我们确定了#物业管理的三个重点：重点之一：规范管理、亲善服务在确立了#“管家式物业管理”模式后，我们将在公司iso9000质量管理及保证体系的基础上建立起适应#管理模式的更为严格规范的程序及操作体系（专项质量计划），以满足项目需求；在营造和谐居住气氛方面，我们强调以提供亲善服务体现出“以人为本”的服务理念，让业主充分感受到宾至如归般的人文关怀，具体做法后面章节将详细叙及。这里只做如下概要：1.2.3.1 设立物业管理综合服务中心。变传统办公式管理处为柜台站立式服务中心。1.2.3.2 设迎宾员，变传统值班保安为迎来送往、笑容可掬的迎宾。1.2.3.3 根据业

34、主的需要，设立一定数量的服务员提供物业管理常规服务以处的其他便民服务。重点之二：加强安全防范，确保因管理原因造成的治安事件发生率为零#居住人员密度高，进出流量大，周边治安环境也较为复杂，治安状况不容乐观，加强安全防范将是我们物业管理工作的重中之重。根据#的实际情况及我们在小区管理上的经验，确立入住期治安管理以“人防为主，技防为辅”，正常管理期以“技防为主，人防为辅，全面防范”的整体保安工作思路，我们有理由相信，通过我们的管理，加上较为全面配套的技防设施，可以确保#因物业管理原因造成的治安事件发生率为零。重点之三：加强装修管理，确保无一例违章装修在对现代化的高档住宅小区实施物业管理工作时，住宅装

35、修的管理将是日常管理工作的重要内容，装修管理既是对装修施工单位和业主在装修过程中的引导亦是对物业主体及附属设施的摸底。从而为日后管理工作顺利开展打下良好的前期基础，还能排除隐患、和睦邻里关系。我们将采取广泛的宣传、制定详细的管理制度、完善严格的审批手续、及时巡视的现场管理。在物业装修过程中及时解决相关问题，确保无一例违章装修。1.2.4四个中心中心之一：管理服务中心物业管理作为城市生活进入消费环节，逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理作为服务业中的微利型经济活动，其全部管理活动的定位，概括地说应为“管理服务无挑剔，微利经营有收益”。管理模式为“以人为本、实施业主参与、专业化管理相结合

36、的综合一体化管理”。对#实施一种全方位、多功能的房屋管理形式，同时按其发展趋势进行管理企业化、专业服务社会化、管理手段现代化。将这个复杂多样、量大、细化、长期的工作实施完整而有序。强调规模经济和“一业为主，多种经营”的经营理念，开展多种服务，提供一流的管理。保证企业在为业主服务的同时实现全面的经济利益和系统长期稳定运行，全面提高服务水准。中心之二：社区文化中心根据实际情况组建相关的表演队伍。如：舞蹈队及象、围棋队等，以此培育社区文化精神，增强社区成员间的沟通、和谐及整个社区的凝聚力和向心力，我们的目标是使城市生活家的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为长沙市社区文化活动中的一个标志性典

37、范。中心之三：商务中心#多为居家人士，采用管家式物业管理模式，设立商务中心十分必要，可视情况与“物业综合服务中心”合署或单独设立，该商务中心提供除物业管理居家常规服务以外的其他便民服务：如家政、礼仪、秘书、电话、传真、打字、代办邮件、订票及代订、代购服务等。中心之四：智能控制及安防指挥中心该中心是将传统的消防监控中心内容扩展，成为集摄像监控系统、红外监控系统、保安巡更系统、门禁系统、防侵入报警系统为一体的智能控制和安防指挥中心（根据#的整体规划设计另行制定）。1.3前期物业管理策划1.3.1前期介入管理费用预算前期介入费用：每月rmb2000元（该费用不含派驻人员福利待遇，派驻人员福利待遇按甲

38、方要求所派人员，从前期开办费支出）。1.3.1.1开办费用预算办公用品 项 目数 量合 计(元)用 途办公桌椅6套1800管理处办公室用电 脑1台3500管理处办公室用打印机1台1050管理处办公室用饮水机2台300管理处办公室用传真机1台1100管理处办公室用保险柜1个800财 务照相机1部1200社区文化活动用电 话/宽带2部2400管理处办公室用文件柜8个3840管理处办公室用空调机3台6000管理处办公室用白书板1个220管理处办公室用时 钟1个80管理处办公室用表格印刷及管理手册1批9000业主入伙用文 具1批1000管理处办公室用小 计：32290元维修工具项 目数 量合 计（元）

39、用 途75型室内疏通机1部750日常维修用冲击钻1部1600日常维修用电工工具1批1000日常维修用水工工具1批500日常维修用铝合金梯1套600日常维修用小 计：4450元清洁绿化工具项 目数 量合 计（元）用 途垃圾桶由开发公司按楼层配备清洁工具1批2000清洁用手推车2辆800清洁用绿化工具1批1200绿化用小计：4000元治安、交通、消防管理装备项 目数 量合 计（元）用 途对讲机10组5500带底座护拦带8条1300治安、交通用告示牌3块600宣传、通告用灭火器开发公司按要求配备消防用皮棍10根120应急用消防靴2套200消防用小计：7720元其他方面项 目数 量合 计（元）用 途员

40、工制服17人*4=68套68套*200=13600小计：13668元开办费用合计：62128元注： 1、上述预算案未含管理处办公室装修（该费用由开发公司支付） 2、上述预算案未包含小区导示系统和应用系统的制作费用（由开发公司统一制作）。 3、前期开办费用分三年进行分摊。1.3.2空置房管理费用开发公司未售空置房和已办理交付手续未使用的物业收费标准：依据(湘价服201076号)湖南省物业服务管理办法收取。第二章物业管理服务内容和标准第二章 物业管理服务内容和标准根据物业管理企业的管理服务范围，结合#的实际情况和业主的服务需求，我们提供的常规管理服务内容标准如下：2.1管理服务内容本章所述的常规管

41、理服务项目是指面向所有业主的公共管理服务内容（专项和委托管理服务的内容详见第八章8.2服务中心）。2.1.1业主管理为了保障物业的安全与合理使用，维护全体业主的合法权益，规范业主行为，创造安全、文明、优美、舒适的办公环境，我公司将与开发公司共同起草制订#前期物业管理协议#管理规约（以下简称管理规约）并根据管理规约及其他有关法规、条例对#的业主进行管理。主要管理内容如下：l 制订#公众管理制度，包括：楼宇使用管理规定、公共设备设施使用管理规定、装修管理规定、清洁卫生公约、业主物品搬运管理规定、消防管理规定、停车场管理规定、安全用电用水管理规定等一系列规范文件。l 宣传、教育和监督业主遵守管理规约

42、和各项管理制度，如出现违规行为，给予规劝、制止并按有关规定处理。2.1.2业主入伙服务#业主完成房屋验收后，在搬迁入住阶段，管理处将提供如下入伙服务工作：l 处理有关向业主交房、验收、返修、搬迁、监管等事项。在房屋保修期限内若出现属保修范围的质量问题，向开发商或施工单位报修l 指导业主正确使用楼宇设施设备。管理处人员向业主介绍智能化系统及有关设施设备的使用方法，对于涉及人身安全的设施设备等，重点指导业主安全使用。l 防止搬迁损坏措施。确定业主入住时间后，管理处人员对小区的大理石地面、墙面转角、电梯轿箱和门扇等容易碰撞刮花的部位增设保护设施，防止在搬迁过程中受到损坏。对于一些超大超重物品的搬迁工

43、作，要求制订严密安全的搬运方案，并派专人监护搬运过程，防止损坏小区及设施。2.1.3装修管理装修申报与审批管理装修申报。业主填写装修申请审批表，提交装修设计方案、施工方案（附图纸）、施工单位资质证书、营业执照、施工人员名单。需经管理处审批同意后，业主方可动工装修。装修审批。管理处对装修设计方案、施工方案、施工单位资质、施工人员等内容进行详细审查，达到以下条件则批准施工。（1） 不影响整体结构；（2） 不超过楼层楼板的承载；（3） 装修材料符合防火规定；（4） 不影响毗邻房屋的安全使用；（5） 不影响房屋外观和整体效果及环境；（6） 不更改、封闭、私装管道和设备；（7） 施工单位资质必须符合有关

44、管理规定。签订协议。施工单位与管理处签署装修管理协议书、缴交装修保证金和装修垃圾清运费、办理装修施工许可证和施工人员出入证后，方可动工。装修施工管理追踪监管装修施工过程。管理处派专门人员追踪监管装修施工过程。装修施工过程要求遵守下列事项：（1） 必须按批准装修设计方案施工，遵守管理处各项装修管理规定，确保不出现违章作业，不得损坏房屋结构及公共设施设备。（2） 不得在公共楼梯、楼道及其他公共场地上堆放装修材料和垃圾，装修垃圾全部实行袋装化，并按指定的时间、地点堆放，由管理处定期组织清运。（3） 装修施工临时用电、用水应提前向管理处申报，由管理处技术人员驳接，业主或施工单位不得私自驳接。管理处随时

45、检查装修施工的消防和安全措施。（4） 装修期间严禁动用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、电焊、煤气瓶等。如确属施工需要，须报管理处审批，并在采取有关防范措施后方可使用。（5） 按规定的装修施工时间施工，不得有噪音扰乱办公秩序。（6） 施工人员出入城市生活家必须佩带出入证，物品运出#须到管理处办理放行手续。装修验收。施工结束，管理处派人现场查验，如无违章行为，退还装修保证金。否则，需责令整改或恢复，并视情节轻重按章处罚。2.1.4房屋使用管理管理处向业主提供楼宇使用管理规定等房屋本体的使用指南，并要求遵守以下规定：（1） 遵守房屋使用说明书的使用规定。（2） 禁止业主在小区内随便设置和使用动力设备

46、，以免造成结构 破坏。（3） 禁止楼板荷载超重使用。（4） 禁止在小区外墙面，天台以及其他公共场所乱竖招牌、乱挂条幅、乱拉管线，以免破坏小区的整体效果及环境。（5） 禁止在公共通道或楼梯间等处放置任何影响公共安全或妨碍他人的物件，公共区域的墙面不得随便张贴、乱钉乱挂标牌，以免影响楼内整洁。2.1.5公共安全管理#采取全封闭保安管理，实行24小时保安值班巡视制，采用 “外弛内张，重点防范”的保安策略，人防与技防相结合，与治安部门紧密配合协调，建立城市生活家安全防范体系，维护管辖区内公共安全秩序。具体内容如下：l 出入口设置保安固定门岗，对进出#的人员、车辆、物品进行监控和管理。来访人员进入城市生

47、活家必须经核实身份及登记后，方可进入。l 设置流动巡查岗。巡查范围包括：#内各楼层及天面、架空层和地下室、庭院绿地、广场和四周道路。每处巡逻间隔时间不大于30分钟，接到突发事件报告后3分钟内到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对小区内重要部位、设备房、专用通道等处设置专门流动巡查岗进行重点巡查。设置专门流动巡查岗巡查广场的绿化、灯光、园林等设施，防止人为破坏。l 安全监控中心设置固定值班岗。由专人对#消防保安监控系统等设施进行操作和值守。监控系统一旦报警，立刻通知相关人员3分钟内到达现场查看和处理。l 在涉及人身安全处，设置明显标志并制定防范措施。l 对火警、交通事故、治安事件以及其他紧急情

48、况有处置预案，一旦发生事故要及时处理，并上报有关主管部门。如#内出现违法现象，应及时报告有关治安管理部门并协助处理。l 保安人员实行准军事化管理。当值外时间外出须经保安班长批准并保证同一时间外出人员不超过两人。（保安人员配备和岗位设置详见第四章4.1人员配置）。2.1.6清洁卫生服务保洁范围包括：小区内各层的公共走廊、楼梯间、公共会议室、卫生间、屋面、架空层和地下室停车场、设备房，管辖区域内的道路、地面、公共场所、公共绿地等。清洁卫生服务内容包括：l 清扫、拖洗楼内公共走廊地面和楼梯间地面、步级并随时保洁。l 清抹擦拭各层防烟门、走廊灯具、开关、栏杆、楼梯扶手、大理石墙面、窗台板等。l 随时清

49、抹大堂玻璃门、电梯门、电梯按钮、电梯轿箱内不锈钢壁面。l 公共洗手间内的墙面、地面、台面及卫生洁具的及时清洗和保洁，及时清倒、清洗垃圾桶。l 大堂花岗岩地面定期抛光、打蜡翻新，公共走道和楼梯彩色水磨石地面定期打蜡和养护。l 小区的围墙面、玻璃幕墙、玻璃顶盖每年至少清洗一次。l 下雨天在大堂入口花岗岩地面铺设防滑地毯至电梯口。l 小区外道路、广场地面每天清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴宣传品等。l 定期清抹路灯、园林灯、标识牌、栏杆扶手、雕塑等。l 生活垃圾集中堆放，每天清运一次。l 负责辖区内除“四害”消杀工作，定期投放灭鼠、灭蟑螂药物。2.1.7园林绿化日常维护管理主要内容包括：绿化带清洁卫生、浇水、除杂草、整形修剪、松土、施肥、病虫害防治，外力破坏防止、死苗更换等。l 绿化带清洁卫生：养护工人每天对园内绿化地的垃圾、枯枝、落叶进行清理，保持小区绿地整洁，防止病虫害滋生。l 浇水：根据