重庆南川市调报告

1、重庆南川房地产市场调查研究报告二00八年四月目 录一、区域概述 3二、区域发展分析 4三、项目概述 11四、区域住房结构与行为调查 12五、区域房地产市场需求与供给分析 18六、片区房地产项目调查 24七、项目的优势和劣势分析 35八、市场调查小结 37第一部分 区域概述南川之名始于元世祖时期。南川者南江之别名也。南江在綦，而其一源出自南川，遂以南川之名名其发源县。公元637年，南川置县。南川区位于重庆市南部，东南与贵州道真县、正安县、桐梓县接壤，东北与武隆县为邻，北接涪陵区，西连巴南区、綦江县、万盛区。南川有1359年的县治历史，1994年撤县建市，1997年成为重庆市的地区中心城市之一，2

2、007年撤市设区。幅员面积2601.92平方公里。辖27个乡（镇）、3个街道办事处。区政府驻东城街道。2006年末总人口65.07万人，其中农业人口55.21万人，非农业人口9.86万人。 南川境内多山，地形以山为主，地势呈东南向西北倾斜。以雷石公路为界，以南属大娄山脉褶皱地带，以北系川东 平行岭谷区，呈台地低山地貌；沿线为低山漕地带。南川最高海拔2251米，南川植物资源丰富，植物有430科、 1884属、5099种。自然植被有菌类、蕨类和裸子、被子植物种群。其中属国家重点保护的一级古稀植物有银杉、珙桐、水杉、人参等4种.南川经济商品品种多样，物产丰富。农业商品有油菜、茶叶、烤烟、蚕茧、高山反

3、季节蔬菜、水果、生猪、小家禽和水产品。有中药材植物4180种，已形成规模的有黄柏、黄连、天麻、杜仲、云木香、五倍子等。土特产品有方竹笋干等。境内有大小河流56条，水资源总量21.3亿立方米，水能资源理论蕴藏量13.7亿千瓦，已开发8万千瓦。铝土矿远景储量3亿多吨，探明储量1亿多吨，煤炭远景量3亿吨，探明储量1亿多吨，硫铁矿储量1.04亿吨，铁矿储量618万吨，耐火粘土储量1318万吨，石英砂储量2000多万吨，大理石储量9400万立方米，石灰石储量100亿吨以上。旅游资源得天独厚。金佛山是国家重点风景名胜区、国家森林公园、国家级自然保护区、国家首批科普教育基地、国家自然遗产，核心景区平方公里，

4、最高海拔米，被誉为“生物基因库”，原始风貌浓郁，自然景观形色兼备，珍稀动植物集中，四季风光各有特色。是避暑纳凉、观光赏雪、吸氧洗肺、科普科考的理想之地；楠竹山、山王坪、黎香湖、大观温泉等景区景点也极具开发价值。第二部分 区域发展分析一、未来城市规划发展2007年城镇房屋建筑面积398万平方米，居民人均居住面积32.96平方米。全年新增建成区面积1.5平方公里，达到13.10平方公里。城镇人口23.43万人，城镇化率提高1.7个百分点，达到43.1%。据调查了解：基于此，南川区的发展步骤将分三步走。即：第一步，到2011年，全面打基础；第二步，到2015年，基本见成效；第三步，到2020年，实现

5、大目标。逐步发展成中等宜居环境城市城市建成区面积达到24平方公里，城市人口达到25万人，城镇化率达到60%以上，城市结构合理、功能完善、可持续发展能力强，在渝南黔北地区发挥辐射推动作用。乡镇平均面积由调整前的70.3平方千米扩大至76.5平方千米，平均人口由调整前的17370人增至18903人。未来两年内将新建3个街道办事处：1、东城街道办事处：面积99.26平方千米，总人口8.02万人，其中非农业人口6.26万人，辖11个村委会，20个居委会。2、南城街道办事处：面积208.41平方千米，总人口7.13万人，其中非农业人口5.11万人，辖16个村委会，18个居委会。3、西城街道办事处：面积6

6、0.83平方千米，总人口5.05万人，其中非农业人口3.07万人，辖14个村委会，14个居委会。重点打造4个小城镇：1、三泉镇：镇政府驻地三泉，管辖原三泉镇和原马嘴乡所属的团山、丛岭、小河、天坪、落星、马嘴等6个村的行政区域，面积191.5平方千米，总人口1.95万人，其中非农业人口712人，辖22个村委会。2、水江镇：镇政府驻地水江石，管辖原水江镇和青龙乡所属行政区域，面积233.03平方千米，总人口5.004万人，其中非农业人口4611人，辖34个村委会，2个居委会。3、南平镇：镇政府驻地陈家场，管辖原南平镇、岭坝乡所属行政区域，面积129.92平方千米，总人口3.65万人，其中非农业人口

7、1173人，辖23个村委会，3个居委会。4、大有镇：镇政府驻地大锅厂，管辖原大有镇、马嘴乡云峰村、嶝山村、水源村所属行政区域，面积120.69平方千米，总人口1.76万人，其中非农业人口741人，辖14个村委会，1个居委会。二、社会事业发展在文化、卫生和体育等方面，全区共有普通中学38所，专任教师1919人，在校学生33852(高中8861人，初中24991人)；高考上线人数2735人，上线率达91.0%，初中毕业生升学率85.2%。全区有小学120所，专任教师2684人，在校学生47025人，学龄儿童入学率达到100%，小学毕业生升学率100.1%。全区有职业中学、技工学校3所，专任教师21

8、1人，在校学生4270人。入园儿童数12482人。全区现有专业技术人员8693人，中级技术职称及以上人员2723人；全年区级科技三项费达到455万元。2007年末全区共有文化事业机构3个，文化馆34个，公共图书馆藏书达6.7万册，全年群众文艺活动表演达41次，观众8.2万人（次）；广播覆盖率达95%，电视覆盖率达91%，光纤广播电视通村率达97%。全区有电视台、广播电台各1座，卫星地面接收站4081座，电视节目2套，光纤电视用户8.0万户。年末全区有各类医疗卫生机构53个，医院、卫生院43个；卫生机构拥有病床位1441张，平均每千人拥有病床位2.19张，其中医院、卫生院1381张；有卫生专业技

9、术人员1369人，其中执业(助理执业)医师630人，注册护士404人。全年新建体育馆1个；共举办群众运动会32次，参加人数5200人；中小学体育锻炼达标率达90.24%。建立完善了疾病预防控制体系，建成了疾控中心及传染病分院。新型农村合作医疗试点工作全面铺开。城区医疗机构建设加快，新建、改建乡镇卫生院9所、村卫生室243个，形成了三级农村初保网络。 建成了一批示范文化站和社区文化中心，完成了50户以上自然村“村村通”广播电视工程。 三、交通状况发展南川区位独特，渝湘高速公路横贯全境，距重庆解放碑仅公里左右，属重庆“小时经济圈”。万南地方铁路和即将破土动工的南涪铁路把南川境内的川黔线、渝怀线、沪

10、汉蓉大通道连接起来，自古以来就是黔北地区通往重庆主城的要冲。2007年末全区二级及以上公路里程达298.29公里，新增106.45公里，其中新增高速公路55.98公里。全年完成货运量522.02万吨，其中铁路158.15万吨，公路363.87万吨。全年完成客运量1937万人（次）。年末机动车保有量达25810辆，汽车保有量6847辆，其中个人汽车保有量3757辆。小型、微型载客汽车保有量3740辆，其中个人保有量2642辆。已建铁路：万南铁路：万（盛）南（川）地方铁路，是国家批准的“七五”期间开工建设的交通能源项目，是当时重庆市唯一的一条地方铁路。铁路全长44.29公里，技术标准为地方铁路级，

11、随着南川区矿产资源开发（富含大量的煤、铝土矿、硫铁矿等），万南铁路已计划改造升级为国铁级标准，以提高运输能力，满足日益增长的运输要求。规划建设铁路： 南涪铁路：线路全长79公里，本线按国铁级标准单线设计。该线建成后，可与三万铁路支线、万南铁路一起，构成川黔线和渝怀线间的联络线，以分流川黔铁路北段的部分运量。该线建设将有利于沿线资源开发，促进地方经济发展。该线吸引范围内矿产资源丰富，沿线盛产煤炭，为南武矿区的一部分，自然条件较好，修建本线对缓解重庆、四川能源不足，将起积极作用。鱼南城际铁路：规划建设鱼嘴至南川铁路对于加强南川与主城联系，实现南川与主城的城际互通具有重要意义。本线可按城际铁路标准建

12、设，从鱼嘴组团始，途经东泉功能区，至南川城区，预计线路全长75公里。该线建设可实现南川与主城的快速直达，并联系沿线人口密度的中心集镇。由于已有南涪铁路承担货物从长江出海功能，本线只考虑旅客运输。规划建设的高速公路：2007年11月已经建成通车的渝湘高速公路南川段：该段全长55.978公里。该线为交通部规划的西部开发省际公路通道项目之一，它的建成对于完善国家高速公路网络和重庆市的骨架公路网络具有重要作用，尤其对南川靠近主城、提升区位地位有重要作用。已经开工建设的南川至涪陵高速公路：该线为重庆三环高速公路的一段，并连接重庆至长沙高速公路和重庆至涪陵（宜昌）高速公路，它的建设对于完善重庆国家高速公路

13、网络和改善南川出海通道等具有重要意义。该项目全长50公里，起于南川双河口（接渝湘高速公路），经武隆鸭江，止于涪陵（接长涪高速公路），计划2012年建成。南川至万盛高速公路：该线是三环高速公路的一段，对加强万南煤电基地建设具有重要推动作用，该项目全长20公里，计划本年度开工建设。规划中的南川至道真高速公路：是渝南黔北继渝黔高速公路后又一条直达沿海的快捷通道，全长55公里，计划2009年开工建设。四、产业经济发展 南川发展定位为：渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市，打造渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市的发展定位2007年全区地区生产总值80.48亿元(现价)，按可比价格计算，增长16.0%，

14、是直辖以来增幅最高的一年。其中：第一产业增加值16.77亿元，增长10.9%；第二产业增加值38.77亿元，增长17.8%；第三产业增加值24.93亿元，增长16.1%。三次产业结构为20.8:48.2:31.0。按常住人口计算，人均地区生产总值达14816元。全年全部工业增加值32.00亿元，按可比价格价格计算，增长23.4%。规模以上工业企业工业总产值60.20亿元，增加值22.40亿元，增长19.4。规模以上工业企业的主要产品中，原煤产量110.74万吨，增长6.0；氧化铝产量17.63万吨，增长13.9。规模以上工业经济效益综合指数达219.2%，提高7.4个百分点；全年利税总额813

15、43万元，增长17.5%；利润51356万元，增长18.3%；总资产贡献率14.7%，下降0.5个百分点；全员劳动生产率达到136763元/人年，增长20.5%。全年建筑业增加值6.78亿元，按可比价格价格计算，增长0.6%。固定资产投资：全年全社会固定资产投资50.70亿元，增长39.0%。其中，建设与改造投资46.43亿元，增长42.3%，占投资总额的91.6%；房地产开发投资4.27亿元，增长11.2%，占投资总额的8.4%。在建设与改造投资中，工业投资达到25.25亿元，增长63.3%，占全社会投资总额的49.8%。国内贸易方面：全年社会消费品零售总额26.49亿元，比上年增长16.5

16、%。分城乡看，城市社会消费品零售额15.05亿元，增长18.6%；农村社会消费品零售额11.44亿元，增长14.0%；分行业看，批发零售业零售额23.40亿元，增长15.5%；住宿和餐饮业零售额3.04亿元，增长24.8%。全年限额以上批发零售贸易业、星级住宿业和限额以上餐饮业商品零售额4.21亿元，增长37.8，占全区社会消费品零售总额的15.9。第三部分项目概述项目位于南川高速进出城三环大道西段，也是南平、金山、头渡等进城连接地，属南川传统意义上城的西门附近，是南川新城规划的核心区域，离南川城中心区域（南川广场）约1500米左右，项目周边分布有新建设的南川体育馆、法院、南川人民医院、中心血

17、站，同时正在纳入规划建设的有中铝集团生活区、海外建设等企事业单位； 项目离汽车站约2000米，从南川发往重庆、成都、贵州务川、道真、大观、鱼泉、大讲、金山、南平、头渡、金佛山等地的区间线路从项目经过。项目地势总体来说比较平坦，方正、呈矩形，由于新城开发，各项生活配套设施不尽完善，附近无大的污染源及高层建筑物遮挡影响。 第四部分区域住房结构与行为调查及分析为更好的掌握南川地区人居状况，本次调查活动我们针对南川城及周边乡镇发放调查问卷110份，收回问卷104份，有效问卷87份，有效率为83，基本能够体现本次调查的真实性。同时为真实的了解南川房地产开发的真实水平和销售状况，通过调查和分析，有助于我们

18、认清形势，准确把握市场，使房产品更好的被目标消费群体所接受。一、购买力调查：依据南川区2007年金融统计资料表明：城乡居民储蓄余额40.70亿元，增长12.5%。全区在岗职工年均工资为18518元，比上年增长29.4%。农村居民人均纯收入为3839元，增长21.3%。农村居民人均生活消费支出2777元，增长16.1%。农村居民恩格尔系数50.5%。和07年新增建成区面积1.5平方公里，达到13.10平方公里。城镇人口23.43万人，城镇化率提高1.7个百分点，达到43.1%等情况。结合本项目预计开发周期为3-4年，因此我们从是否在近期内是否有打算购房计划入手进行调查，调查结果如下： 分析表明：

19、访问调查表明：有约36的被访问者不会购买，另有约17的被访问者会购买。而有近44的被访问者打算考虑购买住房。经过询问调查得知这部分人可以考虑购房的原因为：1、现阶段房市政策不是很明朗；2、没有合适的房源；3、观望等其它原因。二、关于户型结构的调查：依据南川区2007年住房统计资料表明：人均居住面积超过32平方米。针对目前市场产品结构呈现出多样化的状态，我们有意识的将产品划分为：一室一厅、二室一厅、三室两厅，市民选择结构如下： 分析表明：一室一厅占2%，二室二厅占35%，三房两厅的占60%，其他类型占3%，三房两厅的住宅是本地区市民追捧的主力户型，相信一定时期内这一观念仍将得以持续，此外二室二厅

20、房的影响力也不小；受重庆影响，而一室一厅户型开始在区县开始让市民接受，三、需求面积调查调查中，根据市场消费结构，化分出50以下、5070、7085 、8595、95以上等类型产品，以考察当地市场需求力。市民选择如下：分析表明：50以下占3%、5070占5%、708519% 、859532%、95以上占41%目前95以上的户型是南川区市民追捧的主力户型，但随着价格因素及政策因素的双重影响，以及居家观念的改善，这种状态将会逐步改变；四、品质调查 为便于考察被访问者对南川的市政规划，同时考察被访问者对在建楼盘心理参照认知度水平，把握未来楼盘开发的定位标准和传播途径选择，我们将品质调查分为二部分，一部

21、分由被访问者依据对现有开发楼盘的认知度自由填写，已考察在建楼盘品质在市民中的真实关注度，其结果如下：选择三环路在建的：南洋城占15% ，香格里拉占30%，城市花园占8%，蒲江明珠占3% ， 御景江山占4% ，银杉豪庭占7%， 半山景苑占14%，明阳天下占2%， 上海城占1%， 金山丽苑2%，清桥花园4%，小区开发占6%，金佛尚城占2%，满庭芳占2%。另一部分由建筑景观，外型、户型结构，小区特色配套、城市规划配套等进行选择，其结果如下：选择外型、户型结构占45%，建筑景观占24%，小区特色配套占43%，城市规划配套占9% 分析表明：目前市民认同度较高的三环路片区和城北片区，这也是目前城市发展的主

22、要趋势在于此，而成北的半山景苑开发所处的城北片区竞争优势并不是很明显。也得到市民认可，而三环的“香格里拉”因一期开发就在小区景观打造上下工夫，其开发影响力较大，其二期的销售在一期的的带动下，普遍得到市民认可；五、物业类型调查 根据专业习惯将项目分为高层住宅（18层以上）、小高层住宅（1118层）、多层住宅（711层）、多层住宅（7层以下）几个档次进行调查，分析结构如下：选择高层的占7%，多层占22%，有电梯小高层占67%分析表明：虽然南川地区目前在建项目逐步开始以高层电梯为主，但是市民所喜好的仍为多层、小高层建筑住宅。六、居家配套调查好的居家必定要有好的配套，我们针对商务办公、商业基础、运动休

23、闲、子女教育、社区文化等元素进行访问，调查发现南川地区对居家环境要求排列如下：运动休闲54%-子女教育38%-社区文化33%-商业基础14%商务办公2%分析表明：基于南川市民的生活习惯和受到重庆市区居住的影响，以及南川区宜居城市定位要求。运动休闲与子女教育的配套是最看重的；而小区商业正从原来小区主导地位转为弱项，商务办公配套则开始逐步让人开始接受。七、选择价值动力调查 根据产品综合因素，我们将项目的小区：配套齐全、升值空间、居住价值、商业价值元素进行罗列后访问调查市民购买选择动力对这些因素的看重情况，分析结果如下：配套齐全占38%、升值空间28%、居住价值33%、商业价值22%分析表明：总体说

24、来，市民对以上几项要素都比较看重，配套与居住价值因素正成为首要动机，项目开发中应该注重此要点； 八、广告获知途径调查为配合项目日后的广告传播，本次调查我们也对广告传播途径进行调查，市民对项目广告获知途径依次为:选择户外占47%，电视、报纸占24%，dm传单楼书占27%，朋友介绍占29%，其他方式占5%分析表明：目前南川区房地产广告主要以户外、报纸、电视、dm及渠道传播为主，其中朋友介绍渠道传播占据了29%的份额，这表明项目在今后的销售过程中应加重该部分推广的力度；第五部分 区域房地产市场需求与供给分析一、区域房地产市场供给状况受重庆都市核心圈经济发展的影响及重庆城乡统筹试验区和近年来新农村建设

25、步伐加快的影响，南川的房地产开发在近年来取得了长足的发展，加上属于重庆一小时经济圈影响，南川的房地产开发水平已经脱离了初级阶段，但是由于消费水平的局限性，总体上评判，应该属于中底水平。（一）、内外环境南川地区的房产出现2个共同的特点，一是在基本上满足居住为主要意识形态，当然这和开发商的开发理念及市民的实际购买能力有关。多数楼盘其内部环境、生态系统和南川城区发展大环境相比要逊色一些，这使得南川楼盘的小区内部环境显得很平常。小区环境做得类似像重庆早期的住宅小区，大多以拆迁的还建房为主。二是三环路的整体开发楼盘，其小区内部绿化、商业配套等做得还不错。但如果用环境、配套、相关产业链的概念去考核，那就需

26、要与建筑风格相互衬托、与外部自然环境丝丝入扣、具有风格和意境。南川要达到小区环境与自然环境融合的境界，还需要继续努力。（二）、开发规模南川楼盘在开发规模上一般比较大，香格里拉是目前南川最大的楼盘，但也分为2期进行开发且2期也基本销售完毕，但每期推出量应该也在10万方，金山丽苑近150亩，36万方的规模在南川属最大。另外较大的楼盘有芳满庭、上海城、南洋城、城市花园等。值得注意的是一个较大规模的楼盘是位于本项目背后的一块地，对外宣称开发总量为60亩约15万方，目起前该地块已经纳入政府招商打造范围，预计2009年下半年将进行放量。（三）、居住形态目前该主城区供给主要是以多层建筑的类小区房为主，品质总

27、体说来不高；而三环开发也逐步呈现丰富多样化。主要的房屋类别有多层、小高层、高层。按照数量上来排列，最多的肯定是高层住宅。在市区较为繁华的地段，高层住宅的比例已经初显规模，如金山丽苑、香格里拉、南洋城等。南川的房地产产品主要集中在建筑面积95120平方米的标准三室为主，这也和当时市民的消费理念有关，这些户型中主要为平层住宅，一些楼盘也推出部分错层、跃层住宅，但一些别具一格的建筑形式如复式结构、花园小高层洋房等南川整个房产市场上不多见。南川的建筑形态总体上可以说中等的居多，而创新和别具一格的很少见。（四）、规划及建筑外观南川的楼盘在建筑造型，色彩搭配上给人的整体印象还有待于提升，但是由于南川的楼盘

28、总体上规划用地都比较大，因此在规划上小区景观打造上开始朝重庆靠拢。南川地区的小高层、高层建筑除香格里拉和金易城市花园、半山景苑及近期推出的满庭芳、南洋城、上海城、金山丽苑外，其它楼盘建筑风格似乎还没有过多重视的地步，基本是延续重庆5年前住宅的外观设计，没有较大的创新力。即使是香格里拉、半山景苑等楼盘的外观设计其风格也无大的新意，在高层建筑方面，由于高层建筑在南川开发时间不长，加上各开发商力推，所以其建筑风格复制能力较强，基本能满足南川市民的消费眼光。总体上看，南川的房子在受容积率及市场环境的影响，南川的房地产现状也决定了现阶段开发商不可能花太多的心思在建筑风格与整体规划上。应此在规划的科学合理

29、性以及建筑风格还应该多下功夫，（五）、配套设施在安全和生活配套上，大多楼盘往往可以依附于市区的大市政配套，因此也不用过多的在小区内部考虑更多的配套。但现在南川的发展较快，新城规划开发楼盘已往市区边缘和外围发展的趋向已成必然。所以从整个人居扩展了解的情况看，南川房产的小区配套内容已经开始越来越丰富。特别是城市边缘和外围的一些房产，如：，香格里拉、金山丽苑他们的配套已经将幼儿教育配套等都在逐渐的完善起来。综合一下南川楼盘的配套情况，重庆城市中在用的一些元素，南川也基本上向重庆靠拢。可以这么说，南川的楼盘在配套设施上虽然没有新的大创意，但已经在向房地产发展较快的大城市接轨。在这种趋势上可以肯定南川的

30、房地产开发水平会更上一层楼。（六）、物业管理南川的物业管理早已经被市民所接受，因此各个楼盘也日渐重视这一块内容。目前南川对物业管理不重视的楼盘已经很少。在调查中我们发现，所有楼盘都有自己专门的物管。从调查上显示，南川楼盘的物业管理费用主要集中在0.40.8元/之间，一些品质较好的楼盘如御景江山物业管理费用相对较高，为0.8元/；但是，该区域目前还没有较为知名的物业管理公司入驻，楼盘推广中也没有把物管做重点加以推出，本项目可应机互动，找寻物业亮点，在物业配套设施及特色配套等方面做文章，给人感觉在物业管理上很有保障和信心。（七）、市场营销因受主城区影响，南川地区的房地产营销基本上由专业代理公司推广

31、整合，且这一块内容已经受到开发商的重视和认可。鉴于此，每个楼盘的楼书、海报、广告等内容做得还是比较到位的。各个楼盘在表现方式、包装手法，宣传基调上都不相同，有自已的风格和特点。总体上看，策划营销已被整个市场所接受，基本上所有的房产公司都聘请了专门的营销策划机构在做市场推广。但受房地产整体发展水平和楼盘规模的影响，高水平的只在少数。满庭芳、金山丽苑定位及表现方式上令人感觉水平颇高，而后续楼盘上海城虽然还没有推盘，但其以形象推广为主的户外上给人感觉格调高雅、品质较高。 二、区域房地产市场需求状况（一）、本区域存在房地产市场需求本区域现有居住环境相对与重庆其它区县来说相对较好，在小区环境、小区配套、

32、卫生条件等方面还有改进得空间。目前，大部分市民仍以单位福利房、拆迁房居住为主，该类住房无论从物管及环境上来说都与现代社会的发展相脱节，所以该区域居民有改善居住环境的愿望。目前居住面积目前多停留100平米左右。随着社会经济的发展及个人收入的提高，部分居民希望购置新房来改善现有居住环境，此外部分乡镇富裕人员也希望到南川城置业，这些因素促成南川地区的房地产放量仍有一定的发展空间。(二)、需求产品从目前居住环境和市场上供应来看，主要以95110平米左右的三房、7085平米左右的二房为主，70平米以下的小二房、110平米以上的三房或复式住宅为次。（三）、需求群体1、南川效益好的企事业单位职工在国家采取货

33、币化分房以来，虽然一些企事业单位搞了一部分集资或小产权房，但根本不能满足职工的住房需求，此外由于企事业单位修建房在设计或管理上存在诸多弊端，使得一些即使有房的职工也对现有居住房屋感到不满，他们期望能就近在本区域购买符合自身条件的住房；因此，拥有稳定经济来源的企事业职工成为本区域主要的置业群体之一。 2、地区从事经营管理人员以一些中小规模的个体户、私企白领、经济效益较好的企业的中层职工、以及一些有第二职业收入水平相对较高的人士为代表的中端消费者。他们或已经是二次甚至是三次置业，但因为向往更好更舒适的生活而再次置业；3、乡镇富裕人员、农民工向往城市生活已经成为郊区富裕人员的一种生活方式，在有一定的

34、经济基础后，这部分人对自己的居住选择已经偏向于周边大中城市，从属地情结上来讲，南川县城将是他们的首选；目前，农民工经济已经逐渐成为南川乃至西部地区重要的经济支柱产业，在满足最初的温饱后农民工已经开始憧憬至今的居住模式。但是随着大都市生活水平的不断提高，而他们却不安于回老家生活，因为他们已经习惯了城市的步伐及生活方式，南川城的崛起无疑是对他们有力的号召。4、附近的拆迁居民。由于城市的发展扩张，造就一些拆迁居民，但因为属地情节，这些人仍希望在主城区购买住房。目前除了因城扩张及旧城改造带来大批拆迁居民外，还因南涪铁路、南万高速路及中国铝业南川80万吨铝项目及南川金佛山景区保护等重点工程的兴建将产生大

35、批失地拆迁居民，这也无疑给南川区房地产开发市场增加新的“生力军”；五、本地经商的外地人员、部分投资者随着南川成为一小时经济圈的建立，以及南川作为重庆的后花园，金佛山旅游业蓬勃发展，而作为重庆少有的旅游城市之一的南川每年吸引大量的游客前往度假休闲、商务等。这部分人员也逐步融入南川的发展，无疑将吸引这部分房产投资客。而商务、旅游休闲对房地产投资市场也具有一定的拉动作用，但是由于国家对房地产投资市场的调控和对景区的严格保护，使的一部分具有投资旅游房产投资者将目标投向城市。一来作为商务办公投资，二来作为休闲度假使用。三、区域房价分析现阶段南川高层住宅的建筑面积均价已经在2100元/左右，当然好的地段及

36、好的物业肯定还要高；多层住宅的中心价大约在2200元/左右； 同重庆相比，南川房价大多以建筑面积计价，但是，即使转换成套内面积进行计价，相对重庆主城区来说，作为一个旅游区的南川的房价才刚刚起步。受去年下半年重庆房地产市场整体利好的影响，2007年下半年该区域房价上扬了不少，据市场反映增幅达到400元/左右，而2008年1月起，房价开始部分滑落，但从目前国家宏观政策来看，应该说整个市场还是整体有升。市民对房产依然保持一种关注的态势，这表明市民对当前房产市场依然有紧迫感。第六部分 片区房地产项目调查由于南川区城市发展与功能定位发生转变，政府在宏观上地产开发发展平稳，房地产开发受重庆影响较大，新增土

37、地储备与开发项目集中跟随区总规城市规划，加大了集中区域开发房地产市场的竞争压力。为更清楚的了解我们的新城核心竞争区域及竞争楼盘的发展现状，特针对本区域房地产开发项目进行如下的市场调查，以更好的把握区域市场，快捷准确的推出本项目。 一、区域主要楼盘一览表南 川 区 楼 盘 调 查 表1、香格里拉项目名称香格里拉售楼部电话71437888项目地址南园路69号售楼部位置设计单位开发商泽京地产施工单位总占地面积80亩绿化率（面积）37%总建筑面积39万信贷银行建设银行、农业物管公司及费用估计0.7元左右。开盘时间3期主力面积及户型812房两厅；113三房两厅；交房时间1、2起已经入住规划户数2600价

38、格范围2210元/起价，一户一价。户型面积范围81128左右销售率均价22402360元/左右车库情况可租工程进度1、2期已经入住，3期已经销售地理位置分析高速进城路口，新城发展成熟小区，地理位置优越，小区及周围配套分析位于新城三环地带，周边配套相对完善，价格分析在南川城同期销售的多层、高层建筑中价格较高媒体分析前期广告推广，楼盘在城中均有大型户外广告，在市民中知名度较高促销及付款方式银行按揭，一次性付款。99折扣优惠售楼人员素质分析一般。主卖点分析面对新城高速路口，地理位置得天独厚。优势分析交通方便，闹市取静、市政生活配套完善，升值潜力大。劣势分析户型结构配置不合理，密度过高，小区景观过少，

39、以103-113的户型为例，总价过高2、金易城市花园项目名称金易城市花园售楼部电话71993999项目地址高速路口右侧售楼部位置三环与高速路口交汇处设计单位开发商金易地产施工单位总占地面积12万绿化率（面积）42%总建筑面积信贷银行农业，建行物管公司及费用08元开盘时间07年5月主力面积及户型81127三室二厅双卫交房时间2008年6月份规划户数600多价格范围2060元/2160元/户型面积范围83139销售率超过77%均价2100元/车库情况270多个工程进度已经全面完工地理位置分析地处新城三环与高速出入口，具有很强的地缘优势小区及周围配套分析小区有景观与配套管理相对完善价格分析与本区的楼

40、盘相比，价格很有竞争优势。媒体分析大型户外广告，dm单派发，电视等广告促销及付款方式现房无优惠。售楼人员素质分析综合素质一般。主卖点分析三环与高速出入口与小区毗邻，户型结构方正全采光，小区内外景观配置较好。优势分析景观好，地理位置次优，对进城居住者及二次置业消费者吸引较大。劣势分析小户型设计与配置不理想，周边人气不足。3、金山丽苑项目名称金山丽苑售楼部电话71438888项目地址二环火车站半溪河畔售楼部位置火车站半溪河旁边设计单位开发商浩籍鑫杰实业施工单位总占地面积136亩（分3期建设）绿化率（面积）36%总建筑面积36万信贷银行农业、建设物管公司及费用0.8开盘时间2008年3月主力面积及户

41、型87-117交房时间部分5-7月份规划户数3000多户价格范围1960-2180元/户型面积范围72170销售率一期已经销售60-70%均价2100元/车库情况不详工程进度一期建设基本完工，2期正在做基础。地理位置分析地理位置较好，生活出行方便。距离市中心与火车站比较近，同时毗邻半溪，属于亲水小区及周围配套分析规划中的火车站和投入使用的长途车站、商业广场，生活配套还是很完善。小区内幼儿圆及会所等景观设计具有特点价格分析2100元/的均价偏高，并且电梯楼的价格和多层的价格基本相同，次价格系统不是很合理。促销及付款方式一次98折扣，按揭99价格折扣售楼人员素质分析接待热情，综合素质比较好，分工明

42、确主卖点分析大型中庭花园、靠山环水，生态亲水社区。优势分析小区内景观较好，有空中走廊，外景观有半溪河相邻，户型配置较合理。劣势分析户型设计开间较不合理，捎大户型配置比例较少。四、上海城项目名称上海城售楼部电话71404111项目地址三环中段售楼部位置金佛10号地设计单位开发商蒲江置业施工单位总占地面积47绿化率（面积）总建筑面积11万方信贷银行物管公司及费用不详开盘时间不详主力面积及户型88103二室二厅二卫，三室二厅二卫交房时间不详规划户数900多价格范围不详户型面积范围76150销售率接受咨询均价基本在2200车库情况工程进度还没有完成拆迁地理位置分析毗邻火车站及规划24米大道及配套商业街

43、，交通优势明显。小区及周围配套分析周边有市公安局行政单位，生活配套不是很完善。价格分析不详促销及付款方式不详售楼人员素质分析一般主卖点分析小区环境以半开合式，配有商业。优势分析不详劣势分析商业居住交错，教育、医院配套不完善。定位不准五、南洋城项目名称南洋城售楼部电话85622999项目地址售楼部位置三环路口中段设计单位开发商正林物业施工单位总占地面积35绿化率（面积）总建筑面积10万方信贷银行物管公司及费用开盘时间2007.11主力面积及户型87-127交房时间2008.10规划户数1700价格范围1980-2230户型面积范围72-136销售率40均价2100车库情况工程进度主体基本结束地理

44、位置分析雄居新城三环中核心地段，交通极为便利。小区及周围配套分析小区超市车库景观价格分析价格具有优势促销及付款方式分期98折扣按揭99折扣售楼人员素质分析素质一般，但形象较好。主卖点分析地段优越体现升值潜力。优势分析地段优越。劣势分析大户型面积过多,配置不合理,密度过大六、满廷芳项目名称满廷芳售楼部电话71993335项目地址三环路金佛12号售楼部位置三环路金佛12号设计单位开发商福盈房地产开发有限公司施工单位总占地面积67亩绿化率（面积）38%总建筑面积10万信贷银行物管公司及费用0.8开盘时间2007年7月份主力面积及户型82107三房二厅交房时间2009年5月份规划户数约1800户价格范

45、围唯一按照套内面积计算楼盘2360-2720/户型面积范围32-126左右销售率50%左右均价2460元/左右。车库情况可租，可买工程进度30%地理位置分析地理位置优越，交通极为便利，升值空间较大。小区及周围配套分析三环路终端,毗邻区公安具消防局,形成一个小规模封闭式小区，且地理位置较好，紧邻高速接口，市政配套和生活配套基本完善，出行方便，有众多交通路线。价格分析价格适中,较合理。是区在建楼盘中唯一按照套内面积计算的楼盘.促销及付款方式按揭99折扣售楼人员素质分析一般主卖点分析地段诠释价值。优势分析地段优越，配套完善。劣势分析差异使用套内计价，容易让消费者产生误会。七、龙城花园项目名称龙城花园

46、售楼部电话71625888项目地址三环中断售楼部位置三环中断设计单位开发商展博工程施工单位总占地面积20亩绿化率（面积）36%总建筑面积信贷银行物管公司及费用开盘时间2008.7主力面积及户型三室84-96/交房时间2009.6规划户数380价格范围20402100元/户型面积范围84-125销售率均价2060元/车库情况工程进度20%地理位置分析三环中缎,沿小区规划城市次干道,具有商业与居住配套小区及周围配套分析城市配套价格分析适中客源分析促销及付款方式按揭99折扣售楼人员素质分析素质一般主卖点分析优势分析城市次干道规划与价格适合劣势分析小区规划小,依靠相邻的楼盘八、明阳天下项目名称明阳天下

47、售楼部电话71616999项目地址三环中断售楼部位置广场中和街设计单位开发商灿盛地产施工单位总占地面积40亩绿化率（面积）40%总建筑面积87万信贷银行物管公司及费用开盘时间2008.8主力面积及户型二室/三室76-96交房时间2009.10规划户数900价格范围不详户型面积范围43-116销售率均价车库情况工程进度20%地理位置分析三环中缎,具有商业与居住配套小区及周围配套分析依附城市配套价格分析不详客源分析促销及付款方式售楼人员素质分析素质一般主卖点分析子母房，可变纬，底密度高绿化优势分析城市三环，劣势分析小区规划小,依靠相邻的楼盘 九、北城俊秀项目名称北城俊秀售楼部电话64566333项

48、目地址北环路电信局片区售楼部位置北街设计单位开发商区城乡建设施工单位总占地面积8亩绿化率（面积）33%总建筑面积17万信贷银行物管公司及费用开盘时间2008.8主力面积及户型二室/三室交房时间2009.10规划户数150价格范围1780元/户型面积范围48-125销售率均价1700车库情况工程进度%地理位置分析北环中缎,与电信商业与居住配套小区及周围配套分析依附电信配套价格分析客源分析促销及付款方式售楼人员素质分析素质一般主卖点分析与南川中学、花山公园为邻，教育休闲优势分析城市北环，劣势分析小区规划太小,依靠相邻的楼盘十、龙凤花园项目名称龙凤花园售楼部电话71615777项目地址鸣玉镇龙凤新区

49、售楼部位置殷家坝设计单位开发商不详施工单位总占地面积10亩绿化率（面积）35%总建筑面积1万信贷银行物管公司及费用开盘时间200711主力面积及户型二室/三室85-104交房时间2009.10规划户数350价格范围720-780元/户型面积范围102-104销售率均价760车库情况工程进度%地理位置分析镇新区，居住配套小区及周围配套分析依附乡镇配套价格分析乡镇价格适中客源分析本地乡镇富裕居民促销及付款方式售楼人员素质分析素质差主卖点分析镇规划新区中央，集行政，商住，休闲于一体优势分析乡镇消费，小区成规模，且具有一定品质劣势分析吸引本地乡村居民，不具备吸引外来人口购买。三、可能面对的潜在竞争项目在项目开发过程中，随着新城片区市场的逐步升温，极可能在2-3年内开发出新楼盘入市，尤其是项目地背后的60亩地的开发已经纳入区整体开发项目。这样势必加强区域市场的竞争，一定程度上导致本项目客户的分流。三环路片区作为离主城最近新兴开发城区，目前已有大量土地被地产集团储备征用，这些地块所开发出来的项目