房屋买卖协议效力

1、房屋买卖协议效力房屋属于不动产，其于不动产的特殊性，买卖房屋所有权应从产 权过户手续办理完毕之时起转移给买受人。依据物权变动原理，不动 产所有权转移的时间界限只适用法律规定，而不允许当事人另行约 定。然而，我们应当知道，不动产权利转移的时间界限，又因权利取 得原因不同而有差异。各国民事法律将不动产权利取得原因区分为两 种：以法律行为方式取得和以法律行为之外其他方式取得。以法律行为取得不动产权利的，须将移转权利的意思登记公示，否则不能产生 取得不动产权利变动的效力。之所以规定以法律行为方式变动不动产 物权需要经过登记公示才产生物权变动的效力，是为了保护交易第三 人利益，维护交易安全并鼓励交易之实

2、施。近年来，随着我国房地产业的不断发展，现行居民住房由福利分 房政策变为货币化、商品化的住房政策，公民间买卖私房的现象也将 日益增多。因此，以法律手段规范、管理房屋买卖当事人的行为，确 保房屋买卖的公平、公正、合法的进行，已成为民事法律研究的重要 课题之一。在此，依现行有关法律和法规就房屋买卖协议效力谈谈认 识。一、房屋买卖合同效力认定的法律根据房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为， 认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题， 其社会效益是维护 交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的城市私房管理条例和我国立法机关颁布的民法通则其一、房屋买卖合同

3、的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书 面均可，还是必须采用书面形式。根据条例第 6条第（二）项规 定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和 契证”显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书 面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性 合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并 是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人 因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作 用。其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合 法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据民法 通则第

4、50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力； 第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见， 一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特 定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强 制履行处理）。二、浅谈房屋买卖存在的几种类型1 、关于农村房屋买卖协议效力近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所 建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民， 有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉

5、及的首要问题即 是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权， 买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为， 村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为， 实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将 难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请 是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按 审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。 看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质， 以及宅基地 上的权利与地上建筑

6、物的权利关系。我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。 宅基地所有权属农 村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序 划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占 有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使 用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房 屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所 有权与土地的所有权分属不同的权利主体， 双方在权利行使方面必然 相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥 协，或者房随地走或者地随房走。如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响 其房

7、屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、 使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使 用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法 建筑只能通过出租来发挥物的效用。 无疑，这使其权利的行使很不充 分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的 行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有 的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集 体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出 售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体， 村民并不能通 过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获

8、得出售建筑物的利 益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许 农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出， 草案允许农村房屋出售。该草案第2 7 2条：建造在宅基地上的住房 所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第2 7 3条：建造在宅基地 上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。 由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城 市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。 城市居民出售拥有所 有权的住房，法律并未设置特别的规定。城

9、市的房改房与农村的房屋 有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定 已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城 市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限 制性政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售 房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收 取一定的土地收益。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社 员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份， 完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。 如果是具有社员身份的

10、人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国 家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。 如果是没有宅基地或达不到规定的标准， 可以经过报批后，无须缴纳 一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾， 国家对耕地 的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批， 宅基地上已建造了建 筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质， 允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。 关于宅基地的控制应当在 宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一 户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的

11、合同， 如果没有其他违法行为，以认定有效为宜。2 、关于城镇私有房屋买卖合同效力这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题， 私有 房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、 变动的重要原因，然而房屋是 重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求： 1、房屋买卖合同为要件合同，根据中华人民共和国城市房地产管理法 第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出 房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合 同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据城市私有房屋管理条例 规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市 私有房屋，如因特殊需要必须购买

12、，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋 尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面， 其中农村私有房 屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知中规定：分配给社员的宅基地等， 社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、 自留地上建房。1982年2月13日国务院发布的村镇建房用地管理 条例中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权 属变更登记手续，更换证书。土地管理法中也规定：依法改变土 地的所有权和使用权的

13、，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。 这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理 产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理 登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点： 一种观点认 为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。 笔者赞成下面一种观点：中华人民共和国合同法 第四十四条规定： 依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登 记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情 形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双 方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。

14、 二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。 房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间 的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求， 而是 合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办 理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移， 而对买卖 合同及其效力并无影响。另外从城市私有房屋管理条例第六条“房屋所有权转移或房屋现状变更时， 须到房屋所在地房管机关 办理所有权转移或房屋现状变更登记手续” 的规定中也可以看出，所 有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序， 而不是买卖合同的有效 条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所

15、有权发生转移， 但不能 以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的 必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。 所以最高人 民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权 转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况， 则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。3 、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方， 之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠 纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未

16、予登记，则可依法支持前者， 认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先 后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登 记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进 行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产 权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制， 也并未有违反禁 止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的 购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移 给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未

17、办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看 后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行 为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，即所 谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产 权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者的产 权变更登记的效力应当受到法律的维护， 即不能否认已通过登记对房 屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利， 否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问 题就是在保护后者对房屋的所有权时， 会遇到一个矛盾，即前者可能 对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即

18、使已交 付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不 恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现 实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到， 前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前， 自己还没有在法律上取得对房屋的所有权， 在此情况下，他冒然对房 屋进行装修，则应承担这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的 购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依 据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各 种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要 时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。

19、四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题在现实生活中，如a将其所有的房屋通过签订房屋买卖合同卖与 b，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，b在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给 c,并交付给c。上 述交易活动中，对a与b之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义， 但bc之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：第一种观点认为bc之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为根 据中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称房地产法）第 37条第（六）项规定”未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。” 虽然b与a签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，a仍然是该 房屋的真正所有权人，根

20、据中华人民共和国合同法第五十一条“无 处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行 政法规的强制性规定”的合同无效，b与c签订的房屋买卖合同违反 了上述规定，故b与c之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。另一种观点认为，b与c之间签订的合同应是有效合同，根据最 高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用 和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认 为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”由此从a公司与b 签订协议并交付房屋时起，b事实上已对该房屋享有物权的职能即占 有、使用、收益和

21、处分的权利，双方只是欠缺房屋产权转移过户的形 式要件。b与c之间签订的合同是双方在平等、自愿的基础上签订的， 是双方当事人的真实意思表示，双方的买卖行为应受法律的保护，双 方所签订的房屋买卖合同应当认定为合法、有效。笔者赞同第二种观点，理由如下：在房屋买卖案件中，常常认为 未到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记的房屋买卖合同无效， 这种看法是错误的。如前所述，买卖后的产权登记不是合同生效的要 求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以， 是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移， 而 买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。 当然，c为了

22、标的物的产权有效转移，使标的物的产权无瑕疵，尚需 办理产权过户，但是，c不能通过与b签订的房屋买卖合同办理产权 过户。在实际操作中，a要通过与b之间签订的房屋买卖合同将标的 物过户给b，b再通过与c的房屋买卖合同将房屋转移给 c,通过这 种程序，也避免了国家税收的流失。五、拆迁户对拆迁安置房屋进行买卖时其合同效力及相关问题法律分析拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书，此类房屋就普通商品房 而言有着特殊性质，为此从物权理论出发，结合民法诚实信用原则和 不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关问 题进行分析。与普通的房屋买卖纠纷不同的是，拆迁安置房在进行交易时尚未 领取权属证书，土地

23、使用权性质也有特殊性，因此在处理之际观点纷 呈，做法不一。实例一，XX年9月8日,原告华某与被告应某签订卖房协议 一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告， 房屋面积 平方米，总价款万元。协议签订后，原告按约支付了定金和预付款， 被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初， 被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议，至今未办理过户手续。 原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。庭审时， 被告以双方签订协议时，转让的房屋尚未交付，也没有领取任何权属 证书，原、被告之间这一买卖行为违反了城市房地产管理法第三 十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让

24、”这一强 制性法律规定，要求确认双方买卖协议无效。实例二，原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况相同， 被告在双方签订协议并收取原告预付款， 原告也入住的情况下，却拒 绝履行协议，办理房屋过户手续，被告以该房屋为夫妻共同财产，被 告未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为无效，要求驳回原告的诉讼请求。未领取权属证书房屋（预购房屋）转让的效力问题要确认两个案例中房屋买卖协议的效力，必须正确理解城市房 地产管理法第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是， “房地 产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式 将其房地产

25、转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合 同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为，所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权 转移的合同履行目的，但不得据此认为法律禁止订立预购房（期房） 转让合同或所签订的合同一律无效。此外，城市房地产管理法第四十五条：“商品房预售的，商品 房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售商品房在取得权属证书之前 再行转让是可行的，否则应当明令禁止。其实，城市房地产管理法 （草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又 改为上述45条的规定，由此也可

26、以看出我国法律对预售房再转让予 以认可的基本精神。从上述两案来看，双方在签订协议时，被告的拆 迁安置房尚未建成，但这并不影响该转让协议的效力，而且，以尚不 存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同， 在现实生活中普遍存 在，合同法也持肯定态度，典型的例子是融资租赁合同、期货交易等。当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一，已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件， 而非买卖 合同的生效要件。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若 干问题的解释也明确规定：“当事人未办理登记手续不影响合同的 效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”这一做法的转变 有力地制止了一些借

27、口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分预售房再转让合同的效力也 有与之相同的社会效果。就上述两案而言，双方在签订卖房协议时对 房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，双方对买卖房屋约定明确， 产权亦无其他争议，购买的房屋已交付原告入住，并且诉讼发生前被 告已领取权属证书的情况下如果仍然僵化地理解适用 城市房地产管 理法第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良 社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。诚然，当前造成一些地方房价飞涨有“恶炒楼花”的原因，目前 各地也都有相应的禁止期房买卖的规定，这些地方性规定或其他部门 规章也不能作为法院认定合同无

28、效的依据。 另一方面，现实生活中预 购房买卖的原因众多，一味禁止预购房转让的立法意图也难以得到贯 彻实现。在房地产市场发展初期，禁止转让可能会在一定范围内达到 抑制房价的作用，但一个成熟的市场经济秩序可能更需要的是市场因 素的自然调节。总之，上述案例一的房屋买卖合同中，合同双方当事人具有民事 行为能力、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定，并且被告 在起诉前已经领取了房屋权属证书，应当确认买卖合同的效力。夫妻一方擅自处分共有房产的效力处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋 时是否属于擅自处分，现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决 定处分共有财产，具体由一人出面与买方商谈

29、，当另一方对约定的价 格不满意，这种情形则不构成无权处分，不影响已签订合同的效力。 最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则若干问题的 意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利， 承担共 同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产 的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三 人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 因此，本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意，属擅自处分不动产行为，原告也构成善意第三人，其依据合同可获得的 利益也应予以保护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权 赔偿。理由在于：1

30、 、善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易安全的民事 制度，其适用对象不仅限于动产，也应包括不动产。因为不动产交易 也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，而第三人 也同样存在是否知情即是否为善意的问题。 如果不动产交易中第三人 取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的 出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。 不动产善意取得制度在 瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。具体到本案中，因双方 签订房屋买卖合同时，被告房屋尚未领取权属证书，原告也无从审查 不动产共有人情况。原告取得房屋支付了当时合理的市场价格， 并且 已经入住该房屋，虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明， 但这也是 由于被告违约，拒绝履行合同义务所造成的局面，并不影响原告作为 善意第三人的地位，应当说原告在一系列过程中是善意且无过失的。2 、从利益衡量角度观之，如果以被告主张的未经共有人同意的 理由确认合同无效，则会使买受人订立合同的目的彻底落空。 在合同 有效的情况下，尚能取得房屋所有权。若合同无效，则使这种可能性 完全丧失。而我们知道，此时适用缔约过失追究被告责任与正常的