上海正大乐城购物中心调研分析报告

1、上海正大乐城购物中心调研分析报告上海正大乐城购物中心调研分析报告 2014年 第三代： 正大乐城 社区购 物中心： 调研项目定位 项目分析正大乐城 正大乐城东临船厂路，北接中山南二路，南沿龙华中路，西近东安路。位于徐汇中山南二路和船 厂路之间，地处未来徐汇滨江商圈的核心区域。该项目以滨江豪庭及新cbd商务人群为主客源， 3公里范围内58万人口，流动人口日均超100万。 公共交通公共交通 公交：49、41、734、933、50、104至东安路中山南 二路下车 地铁：地铁7号线至龙华中路站（原船厂路）14号口出站马路对过即可到达，地铁12号线 （即将开通） 项目概况：正大商业集团第二个项目，项目位

2、于徐汇区中山南二路东安路路口，定位中高端， 开业后为上海首个女性消费主题的购物公园。 项目分析正大乐城 栋规模规模主题主题 1 1f 3f 服饰、餐饮、美 容护理、影城 2 1f 3f 服饰、餐饮 3 1f 3f 服饰、餐饮 5 1f 3f 服饰、餐饮 6 1f 3f 服饰、餐饮、生 活配套、美容护 理、 7 1f 3f 服饰、餐饮、美 容护理、影城、 宠物店 项目分析正大乐城 整体商业布局整体商业布局 正大乐城服装零售共50家店铺，餐饮23家，娱乐2家，其它生活配套15家， 共计90家商户。 项目分析正大乐城 规划设计前期希望打造商业效果规划设计前期希望打造商业效果 项目分析正大乐城 商业入

3、口处结合不同主题小品布置和灯光效果营造浓厚商业氛围商业入口处结合不同主题小品布置和灯光效果营造浓厚商业氛围 项目分析正大乐城 特色景观活动广场白天集聚人气，晚上烘托出不同色彩，且室外商业活动特色景观活动广场白天集聚人气，晚上烘托出不同色彩，且室外商业活动 不受天气影响，不但可以增加租金收益，还可以避免容积率计算不受天气影响，不但可以增加租金收益，还可以避免容积率计算 项目分析正大乐城 通过流通动线优化设计，打造特色通过流通动线优化设计，打造特色 商业情景街区商业情景街区 项目分析正大乐城 独特的商业连廊，连接不同业态商业，商业人流可以轻松到达各个角落和楼层独特的商业连廊，连接不同业态商业，商业

4、人流可以轻松到达各个角落和楼层 项目分析正大乐城 正大乐城在是融合了大宁和金桥的优势的基础上，全新打造的街区 式社区购物中心。设计感新潮时尚、定位清晰明确、充分考虑楼宇之间 的衔接、街区绿化的新颖布置，这些都成为了正大乐城的鲜明特色。唯 一欠缺的是露台商业和精品超市的缺失。 项目分析正大乐城 n 正大乐城为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商业定位、主力店选择及 其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面具有借鉴意义！核心商圈为 13.5公里的家庭消费为主。均突出了社区、生活、参与性。 n 在建筑形态上，正大乐城的设计理念是呈阶梯式升级过程，社区mall均为开 放式商业街区模式，建立了国内街

5、区式社区商业的模板。 n 在业态布局上，项目的零售业态比例均在50%以上，仍占主导地位，餐饮其次， 占比在30%左右，最后是娱乐和其它配套业态。 调研总结分析总结 n 总体规划科学：地块形状本身不规整，但通过规划设计扬长避短，最大限度的发掘 商业价值。 n 开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本。 n 人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。 n 人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的 感官体验。 n 注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营 水平，提高物业商业价值。

6、 n 业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制， 追求创新业态，提高对消费者的吸引力。 n 提升商业艺术追求：通过商业艺术的布置利用，体现人文效应，极大提高商业档次 和附加值。 调研总结借鉴意义 需要注意的问题需要注意的问题 n 所处城市：社区mall位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是商品业 态种类，都属于全国领先水平。因此需根据实地地块的环境考虑，在后期进行 自我改良。 n 规划设计：街区广场巧妙的空间与人流设计，需要设计师对商业的深入理解、 对空间尺度的精准把握，才能通过各种细节组合成科学流畅的商业动线。 n 经营状况：正大乐城开业半年不到，地理位置优越，