依托相关法律规定进行会计核算,规避纳税风险【会计实务经验之谈】

1、从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢依托相关法律规定进行会计核算，规避纳税风险【会计实务经验之谈】有些经济业务在进行会计核算时，在会计上和税法上还很难找到依据，必须依托相关法律规定，并结合会计和税法的规定，才能准确进行依法账务处理，否则存在纳税风险。因此，企业财务负 责人在管控企业财税风险时，不能仅仅认为，企业的会计核算的依据是会计和税法的规定，在很 多情况下，企业的会计核算不仅要依据会计和税法的规定，而且更应依据相关行政法规等法律的 规定。这样依据行政法规、会计和税法的规定进行会计核算时没有纳税风险的会计核算。案例分析1某房地产企业会计核算的纳税风险分析（1）案情介绍

2、某房地产开发公司（以下简称 A公司）作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向 B市财 政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还 A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿 元（含资金占用费2000万元）；公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、 通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴 1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置 费6000万元，用于安置拆迁户。A公司的会计核算（单位为万元）如下：向B市财政垫付征地拆迁补偿资金 2.2亿元时：借：其他应收款22000贷：银行存款

3、22000支付土地出让金1.2亿元时：借：开发成本一一土地成本 12000贷；银行存款12000发生公共配套设施费用2亿元时：借：开发成本一一公共配套设施费 20000贷：银行存款20000收到土地返还款6亿元时：借：银行存款60000贷：营业外收入38000其他应收款22000请分析以上会计核算的纳税风险。（2）纳税风险分析本案例中的房地产企业的会计核算不符合相关行政法规的规定，存在多缴纳税收的风险。具体分 析如下：第一，我国与土地出让相关的法律规定。闲置土地处置办法（国土资源部第53号令）第二十一 条规定：“供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条 件”。

4、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）第四条规定：“市、县级人民政 府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。土地储备管理办法（国土资发2007277号）第十八条规定：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期 开发，使之具备供应条件”。关于土地出让收入范围，国务院办公厅关于规范国有土地使用权出 让收支管理的通知（国办发2006100号）第一条规定：“国有土地使用权出让收入是政府以 出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、 土地前期开发费用和土地出让收益等”。关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让 收支

5、全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出 让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让收入使用范围包括土地开发支出。国 有土地使用权出让收支管理办法（财综200668号）第十五条规定：“土地开发支出包括前 期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要 进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。根据以上法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政 府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金 为总成

6、交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方 基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。第二，涉税风险分析。本案例中的 A公司收到政府返还的征地拆迁补偿属于垫付款项，不属于应 税范围，应通过业务往来进行账务处理。垫付时，借：其他应收款，贷：银行存款。收到返还款 时，作相反分录冲回。返还的资金占用费，应认定 A公司为B市提供金融保险业应税劳务行为， 应缴纳营业税100万元，会计处理上，借：银行存款，贷：其他业务收入；计提营业税，借：其 他业务支出，贷：应交税费一一应交营业税。收到返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应 支出的前期开发费用，相

7、应形成土地出让成本。由于B市在土地出让时，既未实际发生该笔费用， 也未实际收取，且返还的公共配套设施费又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管 理。因此，A公司收到该返还款时，应冲减土地成本，待公共配套设施竣工验收后，凭合法有效 票据，再计入土地开发成本。会计处理上，缴纳土地出让金，借：开发成本一一土地征用及拆迁 补偿费，贷：银行存款；收到返还款，借：银行存款，贷：开发成本一一土地征用及拆迁补偿费； 设施竣工验收后，借：开发成本一一土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款。收到的回迁房安置费，也属于政府土地出让收入的使用范围，因A公司在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土

8、地出让金。所以A公司收到该返还款时，应认定其为预售回迁房应税行为，按销售不动产税目缴纳营业税。在土地增值税处理上，国家税务总局关于土 地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第六条第一款规定，房地产企业用建造 的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入， 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。在企业所得 税处理上，房地产开发经营业务企业

9、所得税处理办法（国税发200931号）第二十七条规定： “土地征用及拆迁补偿费支出包括回迁房建造支出”。基于这些税法的规定，在会计处理上，A公司实际收到的返还款计入，借：开发成本一一土地征用及拆迁补偿费，贷：主营业务收入，并 计提营业税金及附加。支付回迁房建设工程费用时，借：开发成本一一建安成本，贷：银行存款。A公司收到的财政补贴属于政府补助，在会计处理上，应按照企业会计准则第16号一一政府补助第八条的规定确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。取得时，借：银行存 款，贷：递延收益，如按二年分摊递延收益，每年分摊 5000万元，借：递延收益5000万元，贷: 营业外收入5000万

10、元。税务处理上，财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知 （财税2008151号）规定，企业取得的各类财政 性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。A公司在申报企业所得税时，通过纳税调整项目明细表（附表三）中“确认为递延收益的政府补助” 栏调增应纳税所得额5000万元，在第二年度内，再调减应纳税所得额 5000万元。如符合财政 部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知（财税201170号）规定的不征税收入条件，则作不征税收入处理。基于以上涉税和相关法律分析，本案例中的房地产公司

11、存在以下税收风险：第一，取得政府返还款中含有的资金占用费 2000万元，没有缴纳金融保险业的营业税。 要规避此 税收风险，房地产公司收到政府返还款中含有的资金占用费2000万元应进行如下账务处理：借：银行存款2000贷：其他业务收入一一资金占用费 2000同时对资金占用费计提营业税（假设只考虑营业税，不考虑城市维护建设费和教育附加）：借：其他业务支出100贷：应交税费应交营业税100小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学 习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正

12、确看待考证，证 考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人 多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习 时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。第二，回迁房没有视同销售处理，漏了营业税及附加。要规避税收风险，收到政府返还款用于回迁房安置费6000万元时，应进行如下账务处理：借：银行存款6000贷：主营业务收入6000第三，少申报土地增值税。为了规避税收风险，房地产公司收到土地返还款补偿公共配套设施建设2亿元时，应进行如下账务处理：借：银行存款20000贷：开发成本一一土地征用及拆迁补偿费 2000

13、0（3）正确的会计核算综合以上分析，本案例中的房地产公司的正确账务处理如下：向B市财政垫付征地拆迁补偿资金 2.2亿元时：借：其他应收款22000贷：银行存款22000计提资金占用费收入：借：其他应收款2000贷：其他业务收入一一资金占用费 2000同时对资金占用费计提营业税（假设只考虑营业税，不考虑城市维护建设费和教育附加）：借：其他业务支出100贷：应交税费一一应交营业税100支付土地出让金1.2亿元时：借：开发成本一一土地成本 12000贷；银行存款12000发生公共配套设施费用2亿元时：借：开发成本一一公共配套设施费 20000贷：银行存款20000收到土地返还款6亿元时：借：银行存款

14、60000贷：递延收益一一财政补助10000其他应收款24000开发成本一一土地征用及拆迁补偿费 20000主营业务收入一一回迁房视同销售收入 6000按二年分摊递延收益时：借：递延收益一一财政补助5000贷：营业外收入5000案例分析2:某房地产企业实行土地一级开发的账务风险分析（1）案情介绍2013年6月，某县组织实施“富民居”改造项目。由于县政府资金紧张，无力支付前期拆迁费用， 所以甲房地产公司积极与县政府沟通达成合作协议：由于拆迁情况复杂，县政府指定土地拆迁工 作由乙公司负责，甲公司只负责按照计划及时支付资金，当该土地达到出让条件时，对外招标， 甲房地产公司也参与招标，在甲房地产公司摘

15、牌获得该土地使用权的二级开发的情况下，如果挂 牌成交价低于其前期的一级开发成本，则多出的成本由甲房地产公司自己承担；如果挂牌成交价 高于其前期的一级开发成本，则超过部分由甲公司和政府按照 7： 3的比例进行分成。前期垫付拆 迁补偿资金8080万元；支付建筑物拆除、平整土地人工费用150万元；2014年5月，该地块达到符合国家土地出让条件，县政府将该地块进行挂牌出让，成交价8000万元，甲房地产公司摘牌 获得该土地使用权，可以进行二级开发，按照协议，甲公司如期顺利获得“富民居”改造项目开发权，该甲房地产公司会计处理如下（单位：万元）：（1）前期垫付拆迁补偿费8080万时：借：开发成本一一土地征用

16、及拆迁补偿费 8080贷：银行存款8080（2）支付建筑物拆除、平整土地人工费用 150万元：借：开发成本前期工程费150贷：银行存款150请分析以上账务中存在的涉税风险。（2）涉税风险分析第一，相关法律政策依据国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政 府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地 产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）第四条规定，土地出让必须以宗地为 单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得 将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让

17、。根据以上法律规定，国有土地使用权出让应“净 地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发， 使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收 入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地 出让收入使用范围。国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2013年第15号）规定，一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地 方政府指定其他纳税人

18、进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设 方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边 绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出 让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资 方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资 方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单 位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。（2）涉税风险分析根据以上法律政策依据，本案例中的甲房地产公司开发成本多列支8080+ 150-8000= 230 （万元），少申报缴纳土地增值税。如果被税务稽查机关查出，将被处以补税、罚款和缴纳滞纳金的行 政处罚。（1）正确的账务处理根据以上法律政策分析，甲房地产公司该项业务的正确会计处理如下（单位：万元） 。 前