汉正街第一大道商户收租操作执行方案

1、汉正街第一大道商户收租操作执行方案（操作版）收租操作步骤操作要点说明:第一阶段：筹备期完成所有商铺及客户的分类统计M1/ i月c0日前1、以a0月a0日为收租2、采取分楼层与客户分类相结合的收租方式，以楼层作为总体收租推进划分标准，金座、银座、蓝宝石座根据泛首层、首层、二层、三层、坡道商铺制定相应收租途径次序, 在各楼层内容，按照a类、e类 b、c、d类商户的推进原则进行推进。a0 月 a0 日-a0月 c0 日首层a0 月 a0 日 a0 月 ae 日冲击波a0 月 a0 日 a0 月 b0 日a、e类商户a0 月 b0 日 a0 月 c0 日b、c、d类商户a0 月 b0 日 aa 月 a

2、0 日二层a0 月 b0 日 a0 月 be 日冲击波a0 月 b0 日 a0 月 c0 日a、e类商户aa月a 日 aa月a0日b、c、d类商户a0 月 c0 日 aa 月 b0 日泛首层a0月c0 日 aa月e日冲击波a0 月 c0 日 aa 月 a0 日a、e类商户aa 月 a0 日 aa 月 b0 日b、c、d类商户aa 月 aO 日 aa 月 cO 日三层、坡道、临街aa 月 aO 日 aa 月 ae 日冲击波aa 月 aO 日 aa 月 bO 日a、e类商户aa 月 bO 日 aa 月 cO 日b、c、d类商户3、收取租金工作宣传尽量降低影响面，对外不公布下阶段收取楼层信息。4、租

3、金优惠采取“ d+ a”的形式。即收取租金享有d个月优惠，其中bOOg年享受c个 月优惠，bOOh年享受a个月优惠，（同意）5、所有四栋截至到ab月a日，启动时间从aO月ae日开始。6 金座，aO月ae日开始 ab月a日收取，逾期则收铺，如果数量较少，友情操作。7、银座，aa月aO号开始一一ab月a日收取，（冲击波另定）8、采取全部同时开始收取租金方式。整体先不考虑设置冲击波蓝宝石从上往下收，ab月a日之前收取。在各楼层收取的首e天作为“冲击波”期，在此期间缴纳租金额外享受 a个月租金优 惠。（待张总确定）二、收租的各项要素安排：（一）收租地点：运营公司在红宝石二楼（地点待定）确定总收租点（提

4、供各分收租点协调工作）。各栋分别设置分收租点，提供咨询服务，选点以不妨碍市场日常经营为原则，其中金座、银座选择临汉水街位置设置，蓝宝石座选择临五彩正巷位置设置。每个收租点分 别配置财务人员进行日常现金收取，配备财务人员、银行刷卡等。（二）收租形式：收租形式采取现金收租及银行转帐两种形式，由商户在相关分收租点进行缴纳：（三）收租程序：a 、按照收租具体部署有节奏提前 e天告知相关收租商户收租政策。b、根据合同，给每个商户发最低缴纳租金金额的确认单，并同步提供其他优惠政策的测算单（模拟）。c、告知商户收租地点及收租方式（指定帐号、咨询方式、相关资料等）d、根据不同客户通知具体交租时间，收租执行。a

5、O 月 aO 日 aO 月 cO 日首层aO 月 aO 日 aO 月 ae 日冲击波aO 月 aO 日 aO 月 bO 日:a、e类商户aO 月 bO 日 aO 月 cO 日b、c、d类商户aO 月 bO 日 aa 月 aO 日二层aO 月 bO 日 aO 月 be 日:冲击波aO 月 bO 日 aO 月 cO 日a、e类商户aa月a 日 aa月aO日1 b c、d类商户aO 月 cO 日 aa 月 bO 日泛首层aO月cO 日 aa月e日:冲击波aO 月 cO 日 aa 月 aO 日a、e类商户aa 月 aO 日 aa 月 bO 日:b、c、d类商户aa 月 aO 日 aa 月 cO 日三层

6、、坡道、临街aa 月 aO 日 aa 月 ae 日冲击波aa 月 aO 日 aa 月 bO 日:a、e类商户aa 月 bO 日 aa 月 cO 日b、c、d类商户（四）收租管理：a、成立收租专项小组/指挥部：（由运营公司具体落实人员及分工安排）有总指挥、有专项事务负责人（如财务、物管等），根据分栋进行专人负责。b 、其他分项问题的解决及化解问题：（1）租赁面积变化，合同采取补签的方式，具体的内容为因面积差异产生的租金变 化进行确认。（2）确认商户fOOO元经营奖励可享受总额，在此次收租过程中一次性抵扣。（3） 租户如拒交。一一则需要有清退的手段和决心，如在半个月内不交，则没收履 约保证金并锁门

7、、停水停电、并通过法律手段强行清退，该信息须同样与收租 政策同步明示。（4）租户如退铺。一一则从法律关系上看，需没收履约保证金 （具体情况待议：是 否没收及何种情况下退装修金）（5）为避免出现大面积客户抱团抗租（该情况最有可能发生）一一则之前需要做大 量的解释工作及内部疏通，包括发动铁杆客户带头、攻克清退问题客户、全面 带动宣传，并进行商户分类处理等。（五）收租宣传手段：1、 进行测算模拟，即以某大户的收租做一次案例：现有大部分商户履约保证金为b 万，目前合同约定首年租金收取大多数为先交半年。首年暂不退履约保证金，水电押金可能退回，按首年商铺平均年租金e万计，半年为b万e,扣除一到两个月 免租

8、期，加上采取奖励的方式，实际商户缴纳的金额并不多。做成表格。2、逐步推进，收取租金时只发内部公函，不对外发布，尽量减小影响涉及面；3、 收租需进行内部强化，充分利用内部广播进行反复政策宣传及解读，并需要做两 轮收租单张，结合一次内部商情进行，提前设计，把相关政策都融到里面。三、收租的重要手段：a、与招商同步结合:静态收租与动态招商同步进行，即在通过多种手段收租的同时，积极地推动招商， 所有新招商进场的商户均要求收取租金，进行客户锁定，以此增加 a 级铁杆商户的数 量和所占比重，逐步将收租形成惯性。b、对现有的商户进行分类登记评估：本次收租必须是重点突围、单个击破的策略，为此，必须对现有已租赁商

9、铺的分类 统计，按照各楼栋、各楼层进行分类，按照租赁商户、空铺商户、装修商户、铺货商户、 正式经营商户等进行分类，同时再根据客户的信心及归属感分为客户分为五级 （a级 铁杆客户；b级一一稳定商户；c级一一摇摆客户；d级一一问题商户；e级一一捣乱商 户等），分类完以后，进行专项建档。c、完成对六栋楼的业态细化调整： 汉正街第一大道的成功，将取决于业态定位的成功，我们认为：现有的业态必须进行细化和调整，通过对业态的进一步细分和优化，发展成为汉正街唯一或者第一的业态。（a）既有的业态（金、银、红、蓝）四座楼的洗牌和调整，在公司决策后，借助 收租进行洗牌，彻底将不符合需要的劣势业态进行驱逐。（b）未招

10、商的两栋（翡翠、钻石），则在公司决定业态定位后，进行新业态的整合 或原有业态的扩展，主要通过市场上成熟的外部资源进行整合，在时间上更 为有利，在成功性方面更有保障。（c）为此，在分析确定好相关的业态定位后，对原有商户还需要进一轮的分类， 主要是指优势业态和劣势业态的分类上。 可在其中再划分出一部分中间业态， 好拉开洗牌节奏。d、针对五种不同分类采取的不同对策：（a）根据开铺情况分的对策态度：租赁商户、空铺商户、装修商户、铺货商户、正式经营商户这几项中，对 空铺商户要重点盯防，装修商户及铺货商户要分类对待，正式经营商户要重点 扶持。（b）根据客户忠诚度划分的对策态度：a 级铁杆客户和 b 级稳定

11、商户；该两类要进行扶持c 级摇摆客户，尽最大可能的争取d级一一问题商户和e级一一捣乱商户，进行争取，不能争取的坚决打击。（c ）根据业态类型进行分类的对策态度：劣势业态的商户，原则上采取排除的策略，如该客户的拥护类别较高，则先 列入中间业态，延后处理；如对优势业态的商户，贝U原则上采取扶持的态度，但 如属捣乱商户则一律清退。商铺等级统计表制表时间：bOOf-i-bf资料收集：楼面经理制表人：齐俊等级楼层金座aBSaFbFcFdF小计a00ai00Xaibibde0geaibcacbcaidg0dabbid00cdhciXi0e0000bbega银座a0cihXbibabibbcbdgicd0a

12、fahdgcfaegdaa0cadaidge000000cab红宝石座aa0ba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0蓝宝石座aa0eiaec0bgidaibhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade00ea0fcbd总计aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgdeOaefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae备注：acig铁杆商户，已放弃其他市场铺面，上货好，装修好，配合各项等级a：工作。等级 c： 观望商户，装修好，上货一般，但持观望态度。等级 d： 问题商户，装修较差，上货较差

13、，随时可能流失。捣乱商户，装修差，上货差，不配合工作，不利于市场等级 e： 稳定。重点提示： 上述四种手段中，第二项“对现有的商户进行分类登记评估”、第三项 “完成对六栋楼的业态细化调整”是所有工作中的两大基础工作。整个收租的工作 展开，必须以这两项工作的完成为依托， 同时有步骤、 有策略地开展整体招租工作。 结论： 从目前的市场摸底看，总商户 acig 户中，一类客户 ia 个，是要第一轮启动 的，二类商户dab个，达到c0 %，该部分具有积极的意义；三类商户fdg家，达到 df %，该部分占到最大比重，体现出整体市场的不稳定性，需要重点分类筛选及有 针对地进行区别对待。四、收租分层次的操作

14、思考：（一）收租顺序及节奏的控制：a、从客户等级看，一类商户将作为市场 收租的突破口，公司给予一定倾斜，重点突 破。并同步将第五级商户尽快剔除，主动洗牌。b、从楼栋看，目前第一、二类商户比例最大的是金座，达到 dd%，为此该楼栋可考 虑作为会是整个市场收租的启动楼栋。目前第四类商户比例最大的是红宝石座，达到dc %，可见，该楼栋会是难度最大，波动最大的一栋楼。第三类摇摆商户比例最大的是 蓝宝石座，达到 fd %，同时从童装市场形成来看，该业态容易形成优势业态。该楼座是 最值得争取的一栋。银座的比例相对均衡。从楼层的分类看，首层的稳定性高于二、三 层及泛首层。（二）红宝石的稳场预案思考：a、红宝

15、石的客户结构看，泛首层（内衣市场）的稳定性是最高的，可作为保护市场 收租稳定的切入点。b、二层的稳定性最差，为此，在招商上必须有一定的扩展，从周边市场如中心等市 场进行分流，做好新增商户的储备工作，不至于在收租过程中因过度流失客户而 导致项目人气进一步下滑。c、红宝石的总体定位考虑以汉派为主，内衣市场作为有效补充，提升品牌度。对现 有商户进行分类，有选择有步骤地进行扶持及洗牌，优化业态。五、政策配套细化操作：（ 一 ） 历史优惠兑现对d月bh 日- h月bh日开业奖励金fOOO元优惠政策，根据fOOO/abb = di元/ 天计算各商户可享有的经营奖励，在此次收租过程中一次性抵扣租金，现已发

16、放 dOe 万元，由于部分商户开业未满勤，则兑现金额预估在 cOO 万左右。（同 意）临街商铺，公司还具有，则享受相应优惠。业主自营，享受 c 万，自行出租的，不享受 h 月 bh- aO 月 bh 日享受 dOOO 元 的优惠（ 二） 多开多旺：a、政策内容：从h月bh日开始至aO月bO日，将对商户进行重新核定，对于开业达到一定天 数的客户予以奖励，满勤的一次性奖励 dOOO元现金抵用券。b、操作步骤：通过内部广播系统及号外， 将该政策进行公布， 并通过楼层管家对该政策进行解 说，促进客户交租热情。 该操作跟随整体收租政策全面推出， 先进行分层分间客 户开业时间确认，确认同时核发现金抵用券，

17、该券注明仅可做为抵用租金使用， 且使用期限为aO月cO日前。该抵用券在实际收取租金时收回。c、费用测算及说明：根据现有市场开业情况预估，达到开业满勤条件的客户dOO家，其他达到奖励条 件的商家为cOO家，总体费用（预估）为bbO万，该费用如分两次抵用，每次抵 用金额为 aaO 万，该费用不需要现金支出。（二） 多交多送： 促进性收租政策，所有缴纳租金的商户，凡一次性缴纳一年租金，即可获得一 次性赠送b个月免租期，在总租金内抵扣。根据协议最长可交e年，如交满五年，可一次性免一年租金。（三）免租优惠规定时间交租可免租d个月，首年抵扣b个月，次年抵扣b个月。（同意）四） 早交有奖（冲击波）如在收租工

18、作开始的前 e 天来交租的，再给予一个月免租期奖励。奖励手段有 助于加强客户积极性。如果两种手段结合，即实际免租期 e 个月，那么整体贴 补为 b000 万。（同意）操作步骤：通过内部广播系统及号外， 将该政策进行公布， 并通过楼层管家对该政策进行解 说，促进客户交租热情， 该政策可在第一轮示范性收租商户中先实行。 该操作跟 随整体收租政策全面推出。 根据客户现场交租的年限进行抵扣， 收据中标示证明。 费用测算及说明：根据常规及现有市场商户心理预估， 原有大量客户首次缴纳租金为半年， 如成功 采取该政策，则可能缴纳一年租金的商户会达到 i0 以上，缴纳 e 年租金的商 户不会超过e%（因为大部

19、分合同最长租金年限为 c年），但缴纳b年和c年租 金的可能性也不会太大。如现有租户hOO户（乐观情况）采取一次性缴纳一年租 金，则免租b个月，平均b个月租金按a万元计，总体贴补租金为hOO万，如现 有租户 eOO 户（中观情况）采取一次性缴纳一年租金，则总体贴补租金为 eOO 万；如现有租户bOO户（悲观情况）采取一次性缴纳一年租金，则总体贴补租金 为bOO万。上述此项费用均为租金抵扣费用，不需要现金支出。三）以租代售：a、政策内容：现有经营商户具有购铺优先权（如该铺位未出售） ，可随时购买，并享受公司 给予的特别优惠，同时所有已缴纳租金均可冲抵房款（该政策长期有效） 。二、 三楼商户一次性购

20、买可获得内部商户 i 折的特殊优惠，按揭 ib 折优惠（该折 扣仅在 aO 月 cO 日前有效）。首层及泛首层商户一次性购买可获得内部商户 ig 折的特殊优惠，按揭ih折优惠。（该折扣仅在aO月cO日前有效）b、操作步骤：通过内部广播系统及号外， 将该政策进行公布， 并通过楼层管家对该政策进行解 说，促进客户交租热情，该操作跟随整体收租政策全面推出。重点安排二、 三楼 的商户进行推广及鼓动。c、费用测算及说明：该政策原则上对所有租赁商户均可适用， 但考虑到首层及泛首层的价格及折扣公 开性原则，过低折扣担心对原有商家产生影响， 则对外的统一口径上仅比其他正 常购买渠道获得的折扣低一个点。 二、三

21、层价格均未对市场公开过， 为此折扣可 空间更大，同时考虑到未来的可调节空间，对折扣使用期限做了一次限制。测算说明：拿一间二楼商铺举例：面积 eO平方米，月租金aOO元/月，年租金 为f万元，一次性缴纳b年租金免d个月，则为ab万b万二aO万租金。交租 之后该商户考虑购买，如单价原为 a .e万元（总价为ge万），采取一次性购买， 则折后单价为万元（总价为万），原已缴纳的aO万元租金可一次性抵减总价， 实际缴纳房款为万元。六、收租专项组织架构 采取以运营公司为主，整合置业公司、各招商团队、物业公司、联合公司等资源， 群策群力，共同执行制定相关组织架构。区域设置：全部设置在翡翠座、（a、b、c楼）

22、。蓝宝石座后半段红宝石座收租部：翡翠座三楼银座：翡翠座二楼金座收租部：翡翠座首层蓝宝石座收租部：蓝宝石座后半部分a.缴纳租金区域：a个区域，封闭 b.签约室，设置各个单独的签约室，每个签约室设置专人签约,c.人员配置1. 客户接待解释统一经营管理手册、扶场协议（e人），2. 签订（人数c）3. 付款、幵发票（财务）b人4. 保安人员（门口设置，签订协议处）根据面积，提取名单，进行筛选，分析其危险性，确立事先作工作的力度。 相关文件：运营公司准备。金座负责人：王总红宝石负责人：肖总银座、蓝宝石负责人：张总肖总负责相关法律文本，各部门工作内容设置1. 总指挥人员设置：王总、刘总、任总、朱总负责内容

23、：负责整体收租工作，对重大政策进行最终决策。2. 前线指挥人员设置：吴亚平、张松、王怡云、肖家润、林龙负责内容：对总指挥制定的相关决策进行部署、执行；对下属各部门具体工作进程进行监督、调控；对具体工作中相关部门反馈普通情况进行决策；对重大情况汇总后报总指挥讨论，提供决策相关依据3. 具体执行部门(1) 物业公司人员设置：现有物业公司负责内容：对收租过程中可能出现的群聚鼓噪提供保安、安全支持。(2) 招商部整合现有三个招商团队分楼栋指定相关责任人，为相关楼栋收租洗牌储备后备租赁客户。人员设置：现有三个招商团队负责内容：对各楼层进行招商，积累相关后备资源。(3) 法律部由对房地产专业、商业地产专业具有深厚经验的律师事务所组建专门法律 部，对收租过程中相