房地产开发公司营业税等税收筹划方案

1、房地产开发公司营业税等税收筹划方案2009-12-16 作者：FirstAcc 来源：第一会计网收藏打印纠错21创房地产开发企业营业税的筹划方案【例】A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动，在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户， 均可以事受免交年的物业管理费、 送价值千 元的冷暖空调一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买，在优惠期间销售住宅，实现销售收入1600万元，推出空调总价值10万元，优惠的物业管理费合计为 4万元， 送出的旅游团票价值 26万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2.5%，直接送价值40万元的折扣。这个案例涉

2、及营业税中视同销售情况。在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用，免费赠送空调和旅游，这些免费赠送的实物和劳务要视同销售，在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收 入中，合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为(1600+40)冷=82万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额，公司应缴纳的营业税为(1600-40)爲=78万元。方案二只是修改了优惠方式，由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。房地产开发企业土地增值税的筹划方案土地增值税税率为四级超率累进税率

3、，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政 策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。(1) 控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。(2) 房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增

4、加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。【例】A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为 35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市 建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为 20800 入1 + 10%+20%)+1750+175=28965，增值额为 35000-28965=6035，增值率为 20.8%，应 缴纳的土地增值税为

5、6035X30%=1810.5万元。方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区， 在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为 (20800+300)(氷+10%+20%)+1750+175=29355 ,增 值额为 35000-29355=5645 ,增值率为 19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。房地产开发企业城镇土地使用税的筹划方案对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围。(1)房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计

6、征土地使用税，但在商品房出 售之前纳税确有困难的，其用地是否准予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则，结合具体情况确定。(2) 税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村，这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。(3) 外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税，企业可以寻求外商的资金，把企 业转换成外商投资企业和外国企业。100000平方【例】A房地产公司要在襄樊开发新的投资项目，已经通过竞拍买下土地米，打算由下属项目公司 方案一：将下属公司 平方米。方案二：将下属公司D负责进行筹建。D

7、的注册地选择在城郊结合部的农村。对于方案一，公司要缴纳的土地使用税为 司D则免去了城镇土地使用税。40万，而方案二由于是在农村设立的项目公D的注册地选择在市区，襄樊市的土地使用税征收标准为4元每房地产开发企业契税的筹划方案契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同以及所确定价格的一定 比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。房地产开发公司通过购买、受让、受赠、交 换等方式取得土地使用权和房物所有权时要缴纳契税。【例】A房地产公司要将6000万的物业资产转移到控股的C公司名下，由于所有权发生了转移需要缴纳契税，目前武汉市的税率为1.5%，则要缴纳6000X1.5%=90万元的契税

8、。税法规定： 企业依照法律规定、 合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业， 对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”尽管本例中C是A的控股企业，但双方的投资主体不全相同。如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东，则被分立公司和分立公司主体一致，就可免征契税。房地产开发企业印花税的筹划方案印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；若未分别记栽金额的按税率高的贴花，所以选种情况要尽量分别

9、核算金额。第二，模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时，有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。第三，由于在劳务的流转环节中，每一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的方法。【例】甲房地产公司将一笔价款 3000万元的工程承包给 A房地产公司，A公司又将其 中1000万元的工程分包给乙公司，800万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：甲公司应纳印花税=3000X0.03%=0.9万元A 公司应纳印花税=3000X0.03%+1000X 0.03%+800X 0.03%=1.44 万元乙公司应纳印花税=1000X0.

10、03%=0.3万元丙公司应纳印花税=800X0.03%=0.24万元如果A房地产公司与甲房地产公司协商，让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1000万元和800万元的合同，剩余1200万元合同由甲与 A签订。这样在甲公司、乙公司、丙公司 应纳税额不变的前提下，A房地产公司应纳税额变为1200X0.03%=0.36万元，比原来节省税额 1.08(1.44-0.36)万元。房地产取得房屋拆除收入如何处理【问题】房地产开发企业现取得房屋拆除收入和代动迁部门发放动迁款，应如何计算缴纳营业税？【解答】依据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题 的通知（国税函2009520号）

11、文件规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托 方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照 建筑业”税目缴纳营业税，税率为3%;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿 费的行为属于服务业一一代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方 支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税，税率为5%。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之

12、路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 r臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之 明；