房地产法学习详细资料(1)

1、.1 .2 学习内容学习内容 第一章第一章 房地产业房地产业 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第三章第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策城市房屋拆迁管理制度与政策 第四章第四章 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策 第五章第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策规划设计及工程建设管理制度与政策 第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策 第七章第七章 房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策 第八章第八章 房地产中介服务管理制度与政策房地产中介服务管理制度与政策 第九章第九章 物业管理制度与政策物业管理制度与政策 第十章第十章

2、房地产税收制度与政策房地产税收制度与政策 第十一章第十一章 住房公积金制度与政策住房公积金制度与政策 .3 参考书参考书 n 中国房地产估价师与房地产经纪人学会沈建忠中国房地产估价师与房地产经纪人学会沈建忠 房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策全国房地产估价执业资全国房地产估价执业资 格考试用书中国建筑工业出版社格考试用书中国建筑工业出版社2010.52010.5 n 李延荣.房地产法.中国人民大学出版社.2005.9 n 符启林.房地产法. 北京：法律出版社，1997 n 房绍坤.房地产法典型判例研究. 北京：人民法院 出版社，2003 .4 o 学习内容学习内容 o 第一节第一节 房地

3、产业的概述房地产业的概述 o 第二节第二节 住房制度概述住房制度概述 o 第三节第三节 土地制度概述土地制度概述 o 第四节第四节 房地产法律建设房地产法律建设 o 第一章第一章 房地产业房地产业 .5 o 学习重点学习重点 n 房地产业的概念及其细分；房地产业的概念及其细分； n 土地所有制；土地所有制； n 土地管理的基本制度；土地管理的基本制度； n 我国房地产法律体系；我国房地产法律体系； n 房地产相关法律；房地产相关法律； n 房地产行政法规；房地产行政法规； n 房地产部门规章。房地产部门规章。 o 第一章第一章 房地产业房地产业 .6 o一、房地产业的基本概念一、房地产业的基本

4、概念（掌握）掌握） o（一）概念（一）概念 o 房地产业是从事房地产投资、开发、经房地产业是从事房地产投资、开发、经 营、服务和管理（五类）的行业营、服务和管理（五类）的行业 o 在国民经济分类中属第三产业在国民经济分类中属第三产业 o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .7 o（二）、房地产业与建筑业的区别与联系（二）、房地产业与建筑业的区别与联系 o1 1、区别、区别 o房地产业是第三产业，建筑业是物质生产部门，属第二房地产业是第三产业，建筑业是物质生产部门，属第二 产业产业 o2 2、联系、联系 o房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系，房地产业房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系

5、，房地产业 是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。 o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .8 o二、房地产业的作用（七大作用）二、房地产业的作用（七大作用） n为国民经济发展提供重要物质条件为国民经济发展提供重要物质条件 n房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的 发展（发展（GDPGDP要靠房地产的拉动作用）要靠房地产的拉动作用） n可改善人民的住房条件和生活环境可改善人民的住房条件和生活环境 n可加快旧城改造和城市基础设施建设可加快旧城改造和城市基础设施建设 n有利于优化产业结构，改善投资环境有利于

6、优化产业结构，改善投资环境 n可扩大就业可扩大就业 n可增加政府财政收入可增加政府财政收入 o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .9 o三、房地产业的细分（两大行业三、房地产业的细分（两大行业3 3大类）大类） o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .10 （一）、房地产开发经营业（主体地位）（一）、房地产开发经营业（主体地位） 房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地， 然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建 设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、 出租建成后的房屋。 （二）、房地产服务业（二）、房地产服务业 1 1、房地产中介服务业、房地产中介服

7、务业 （1）房地产咨询业知识密集型和劳动密集型的行业 房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律 法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具 体业务有：接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、体业务有：接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、 房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .11 （2）房地产估价业知识密集型行业知识密集型行业 房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价

8、值并房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并 提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产 买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价 值参考依据。值参考依据。 （3）房地产经纪业知识密集型和劳动密集型的行业知识密集型和劳动密集型的行业 房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到 房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、 承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场承租

9、人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场 运行的润滑剂。运行的润滑剂。 （成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体）（成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体） o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .12 o1 1、物业管理业、物业管理业知识密集型和劳动密集型的行业知识密集型和劳动密集型的行业 o物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各 类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并 提供相关服务。 o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .13 o 房地产业的历史沿革（五个时期）（了解） 19491949

10、年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业 1949194919551955年，确立产权，建设房地产管理机构，改年，确立产权，建设房地产管理机构，改 善生活条件的房地产稳定期善生活条件的房地产稳定期 1955195519651965年，国家经租与公私合营，确立了公有制年，国家经租与公私合营，确立了公有制 在房地产中的主体地位在房地产中的主体地位 1966196619781978年，房地产混乱停滞年，房地产混乱停滞 19781978至今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使至今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使 用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义

11、房用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房 地产市场（注意两个时间）地产市场（注意两个时间） o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .14 o 房地产业的历史沿革（五个时期）（了解）房地产业的历史沿革（五个时期）（了解）19871987 年年1010月月2525日，中国共产党第十三次全国代表大会日，中国共产党第十三次全国代表大会 宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。 o 20032003年年8 8月月1212日，国务院印发了日，国务院印发了国务院关于促国务院关于促 进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知( (国发国发 200

12、318200318号号) )指出房地产业已经成为国民经济的支指出房地产业已经成为国民经济的支 柱产业，柱产业， o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述 .15 第二节住房制度概述第二节住房制度概述 o 一、城镇住房制度改革（了解） n 传统城镇住房制度 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实 物福利性住房制度 n 根本问题 不能有效满足城镇居民的住房需求 以租无法养房 n 城镇住房制度改革的阶段（三阶段） n 探索和试点阶段提出走住房商品化道路（19781991） n 改革的全面推进和配套改革阶段（19911994） n 改革的深化和全面实施阶段（1994年以后） .16 第二节住

13、房制度概述第二节住房制度概述 o 二、现行城镇住房制度的基本框架（三个方 面）（熟悉） o 新增住房供应方面（两条脚走路） o 存量住房方面（房改） o 政府住房保障职能 n 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的通知 .17 第二节住房制度概述第二节住房制度概述 三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握） o 经济适用房 n 性质 n 出售价格确定 n 经济适用住房的成本（八项） 征地和拆迁补偿费征地和拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 建安工程费建安工程费 住宅小区基础设施建设费住宅小区基础设施建设费 企业管理费，一般控制在企业管理费，一般控制在前4项的的2

14、%以下以下 贷款利息贷款利息 税金税金 开发利润，按开发利润，按前4项的的3%以下以下 .18 第二节住房制度概述第二节住房制度概述 三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握） o 经济适用房 n 政府的优惠政策哪些措施降低开发成本（主要五项） n 建设的规定 n 供应的规定 n 集资、合作建房 .19 第二节住房制度概述第二节住房制度概述 三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握） o 普通商品房（两个“70%”政策） o 廉租房 n 内含 n 保障方式 n 人均廉租房面积标准 n 租金标准 n 租赁住房补贴标准 n 廉租住房房源（四项来源） n 廉租住房保障资金来源（五项来源） .20 第

15、三节土地制度概述第三节土地制度概述 o 一、土地所有制（土地实行社会主义公有制） （掌握） o 国有土地 n 内含 n 国有土地的范围（土地管理法实施条例） n 特殊情况 n 取得建设用地使用权的途径（四种） n 关于国有建设用地的相关规定 o 集体土地 n 内含 n 三种具体形式 n 集体所有土地的范围 .21 第三节土地制度概述第三节土地制度概述 o 土地管理基本制度（四大制度）（掌握） o 土地登记制度 o 土地有偿有限期使用制度 o 土地用途管制制度 o 耕地保护制度 .22 第二节土地制度概述第二节土地制度概述 o 城镇土地使用制度改革（了解） o 原有的土地使用制度核心（两方面）

16、o 原有土地使用制度的弊端 不利于土地的合理利用不利于土地的合理利用 不利于正确评价企业的绩效不利于正确评价企业的绩效 有违按劳分配原则有违按劳分配原则 不利于城市建设不利于城市建设 产生不正之风产生不正之风 .23 第二节土地制度概述第二节土地制度概述 o 城镇土地使用制度改革（了解） o 城镇土地使用制度改革的进程（五方面） n 征收土地使用费 土地使用税每平方米年税额如下：土地使用税每平方米年税额如下： 大城市1.5元至30元； 中等城市1.2元至24元； 小城市0.9元至18元； 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 n 开展土地使用权有偿出让和转让 n 制定地方性土地使用权出让、转

17、让法规 1987年年11月月29日，日，上海市土地使用权有偿转让上海市土地使用权有偿转让 办法办法 n 修改宪法和土地管理法 n 制定全国性的土地使用权出让和转让条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 .24 第三节土地制度概述第三节土地制度概述 o 现行城镇土地使用制度的基本框架（熟悉） n 在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招 标、协议、挂牌等方式，将土用权有偿、有限期 出让给土地使用者（有偿有期限） n 土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押 或者用于其他经济活动（使用权市场化） n 需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时 市场情况补

18、交地价（可延期） .25 第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设 房地产法律体系（六类）（掌握） 法律人大通过（四法律） 行政法规国务院令（六条例） 地方性法规地方人大及其常委会制定 部门规章国务院部委部长令 地方性政府规章地方政府制定 规范性文件和技术规范 .26 第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设 房地产相关法律（四法律）（掌握） 城市房地产管理法城市房地产管理法 土地管理法土地管理法 城乡规划法城乡规划法 物权法物权法 .27 第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设 o 房地产行政法规（六条例）（掌握） 土地管理法实施条例 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋拆迁管理条例 城镇

19、国有土地使用权出让转让暂行条例 住房公积金管理条例 物业管理条例 .28 第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设 o 房地产部门规章房地产部门规章（掌握）（掌握） n 房地产开发企业资质管理办法房地产开发企业资质管理办法 n 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法 n 商品房销售管理办法商品房销售管理办法 n 城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定 n 城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法 n 城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法 n 城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理规定 n 房屋登记办法房屋登记办法 n 廉租住房管理办法廉租住房管理办法 n 建筑装饰

20、装修管理规定建筑装饰装修管理规定 .29 o 学习内容学习内容 n 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 n 第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 n 第三节第三节 建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨 n 第四节第四节 闲置土地的处理闲置土地的处理 o 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 .30 o 征收集体土地的特点（了解） o 集体土地概述 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以 外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有 集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建 设 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因 破

21、产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外 （集体土地流转的特例） 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .31 o 征收集体土地的特点（了解） o 征收集体土地的概念 是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变 为国有土地并给予补偿的行为 实质是土地所有权由集体所有变为国家所有 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .32 o 征收集体土地的特点（了解） o 征收与征用的共同与不同之处 n 共同之处 n 都具有一定强制性 n 都要经过法定程序 n 都要依法给予补偿 n 不同之处不同之处 n 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权 n 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用

22、，特定情况结 束后应返还原所有人 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .33 o征收集体土地的特点（了解） o征收的特点 强制性土地征收是国家行为 妥善安置被征地单位和人员的生产和生活要给予被征 地单位经济补偿 被征收的土地所有权发生转移集体所有土地转变为国 家所有土地 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .34 o 征收的原则（了解） n 珍惜耕地，合理利用土地的原则 n 保证国家建设用地的原则 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用 n 妥善安置被征地单位和农民的原则 对征收的土地要适当补偿 对农民造成的损失要适当补助 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排 妥善安置拆迁户 n 有偿使

23、用土地的原则 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应 n 依法征地的原则 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .35 o 征收的原则（了解） n 珍惜耕地，合理利用土地的原则 n 保证国家建设用地的原则 n 妥善安置被征地单位和农民的原则 n 有偿使用土地的原则 n 依法征地的原则 必须有县级以上政府的批准文件 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 禁止以租代征 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .36 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 征收土地的范围 为了公共利益的需要，可以征收集体土地 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权 第一节集体土地征

24、收第一节集体土地征收 .37 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 征收土地批准权限 听证制度在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组 织听证 征收土地实行两级审批制度国务院和省级政府（所有权转 变） 农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转 变） 由国务院审批的 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 其他用地由省级政府审批并报国务备案 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .38 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 申请征地不得化整为零 征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为 零 分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用

25、 铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收 n 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着 物和青苗补偿费 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .39 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 临时用地政策 由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申 请并取得批准 由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用 而非征收） 临时用地期限最多不超过2年 不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不 得修建永久性建筑 期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记 超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地 第一节集体土地

26、征收第一节集体土地征收 .40 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 联营使用集体土地政策（两种方法） 联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共 同投资兴办联营企业 持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请 两种处理方式 批准后可以改变土地性质，实行征收 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业 用地可以不改变土地权属性质） 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .41 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） 征收土地公告（主要是两个公告） 由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地 方案后10日内以书面或其它形式进行

27、公告 征地公告内容（四项）征地公告内容（四项） 征收批准机关、文号、时间和用途（批文） 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地） 征地补偿标准和农业人口安置途径（人员） 办理征地补偿的期限与地点（手续） 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .42 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 征收土地公告（主要是两个公告） 征地补偿安置方案公告内容征地补偿安置方案公告内容 被征地土地情况 土地补偿费标准、数量、支付对象和方式 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式 农业人口具体安置途径 其他措施 未进行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续 第一

28、节集体土地征收第一节集体土地征收 .43 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 征地补偿费的使用 补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民 个人） 耕地占用税用于土地开发和农业发展 菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜 田开发建设和土地的调整和治理 征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支特殊征 地政策 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .44 o 征收、征用集体土地的政策规定（掌握） n 特殊征地政策 大中型水利水电工程补偿国务院另行规定 征收林地、园林林业管理部门规定 征收中发现文物、古迹、古树报相关部门处理后方 可征地 烈士墓、华侨墓按主管部门办理 用地范围内

29、有国防设施经协商后方可征收 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .45 o 土地征收补偿范围和标准（掌握） 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .46 o 土地征收补偿范围和标准（掌握） o 土地补偿费 n 内涵内涵 n 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土 地使用人的经济损失而支付的款项（对地） n 由用地单位支付土地补偿费 n 补偿标准补偿标准 n 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年 平均年产值的610倍（按原用途补偿） n 其他土地标准，由省级规定 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .47 n安置补助费 n内涵内涵 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 （对

30、人） n补偿标准补偿标准 耕地补偿标准 安置补助费需要安置的农业人口数每一个需要安置的农业 人口的安置补助费标准 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被 征地单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征 收前3年平均年产值的46倍 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平 均年产值的15倍 非耕地标准 由省级规定 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .48 o 安置补助费 n 征地补偿费的特殊规定征地补偿费的特殊规定 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置 补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政

31、府批 准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和 不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使 被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有 土地有偿使用收入予以补贴 n 政府的管理政府的管理 省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片 综合地价 征地补偿做到同地同价 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算 对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .49 o 土地征收补偿范围和标准（掌握） o 地上附着物和青苗补偿费 地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定 征收

32、城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金 城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖 鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘 o 临时用地补偿标准 o 补偿费用的使用 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .50 o土地征收补偿范围和标准（掌握） o临时用地补偿标准 征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议 按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍 数） 但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿 费和安置补助费的总和 临时用地补偿相当于租金 征地补偿费相当于销售价格 如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .51 o土地征收补偿范围和标准（掌

33、握） o补偿费用的使用 土地补偿费农村集体经济组织所有 地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所 有者 安置补助费（三种方式） 由农村集体经济组织安置人员的由农村集体经济组 织管理和使用 其他单位安置的人员支付给安置单位 不需要统一安置的人员发放给个人 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .52 o土地征收工作程序（了解） n申请用地 o申请机构申请机构 土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门 p申请的依据申请的依据 经批准的设计任务书或初步设计 年度基本建设计划（立项） 其它 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .53 o土地征收工作程序（了解） n申请用地 p所需附上有资料所需

34、附上有资料 建设单位有关资质证明 项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件 土地行政部门出具有用地预审报告 初步设计或其他有关材料 建设项目总平面布置图 占用耕地的，提出补充耕地方案 项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告 提供地价评估报告 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .54 o 土地征收工作程序（了解） o 受理申请并审查有关文件（一书四方案） n 审查时间 受理的30日内 n 编制（一书） 建设项目用地呈报说明书 n 拟定（四方案） 农用地转用方案（用途转变） 补充耕地方案 征地方案（所有权转变） 供地方案（使用权转变） n 流程 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管

35、理部门审查 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .55 o 土地征收工作程序（了解） o 审批用地（一制度） 实行土地管理部门内部会审制度审批土地 批文必须是政府的，而不是土管部门的 o 征地实施 n 实施机构实施机构 被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门注意不是土管部门） n 程序程序 征地公告 支付征地费 安置农业人口 协调征地争议 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .56 o 土地征收工作程序（了解） o 签发用地证书（合同+登记） 有偿使用土地的签订土地使用权出让合同 以划拨方式使用土地的，签发国有土地划拨决定书 和建设用地批准书 用地单位持上述文件办理土地登记手续 第

36、一节集体土地征收第一节集体土地征收 .57 o 土地征收工作程序（了解） o 征地批准后的实施管理 n 时间时间 用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理 n 措施措施 会同有关部门落实安置措施 督促被征地单位按期移交土地 处理征地过程中的各种争议 填写征地结案报告（表示征地工作结束） 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .58 o 土地征收工作程序（了解） o 建立征收土地档案（三项要求） 整理和收集征收过程中形成的各种文件 收集存档的文件一律是原件 市、县范围内的土地档案应统一格式 第一节集体土地征收第一节集体土地征收 .59 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .60 o

37、一、建设用地使用权出让的概述（掌握） 建设用地使用权出让的概念 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使 用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。 出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家 经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然 归国家。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处 分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进 行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国 家所有 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .61 o 一、建设用地使用权出让的概述（掌握） 使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后 才能领取土地使用权证书 集体土地不

38、经征收不得出让 出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于 权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期 限的特点（民事关系） 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .62 o 一、建设用地使用权出让的概述（掌握） n 出让金出让金 是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的 受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前 支付的整个使用期间的地租。 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .63 o 二、建设用地使用权出让计划、方式和年限（掌 握） o 出让计划的拟定和批准权限 n 出让土地的三符合 符合土地利用总体规划 符合城市规划 符合年度建设用地计划 n 批准的

39、程序 省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案 具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建 设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、 县土管部门实施 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .64 n 建设用地使用权出让方式及规定（掌握） o 出让的一般规定（招拍挂的共同要求） 招拍挂都必须发布公告 招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则 挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出 让结束日前2天 市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合 确定标底或底价 标底或底价不得低于国家最低标准 确定招标标底、拍卖和挂牌的起

40、叫价、底价、投标竞买保证金， 应该实行集体决策 招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活 动结束前应保密 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .65 n 建设用地使用权出让方式及规定（掌握） o 出让的一般规定（招拍挂的共同要求） 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .66 n 招标出让 n 招标出让的含义招标出让的含义 是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然 人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标 结果确定国

41、有建设用地使用权人的行为。结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的 较大地块的出让较大地块的出让 n 程序 投标投标 开标投标人少于三人，应终止招标活动开标投标人少于三人，应终止招标活动 评标评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上评标评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上 单数单数 中标基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中中标基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中 各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价各项综合评价标准，

42、或者能够满足招标文件的实质性要求且价 格最高的投标人，应当确定为中标人格最高的投标人，应当确定为中标人 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .67 n 拍卖出让 含义 拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时 间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地 使用权人的行为使用权人的行为 拍卖有利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权拍卖有利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权 适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利

43、用上有 较大灵活性的地块的出让较大灵活性的地块的出让 竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时， 应当终止拍卖应当终止拍卖 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .68 n 拍卖出让 n 程序 主持人点算竞买人主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地情况主持人介绍拍卖宗地情况 主持人宣布拍卖规则主持人宣布拍卖规则 主持主人报出起叫价主持主人报出起叫价 竞买人举牌应价或者报价竞买人举牌应价或者报价 主持人确认应价或者报价后继续竞价主持人确认应价或者报价后继续竞价 主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价主持人连续三次宣布

44、同一应价或者报价而没有再应价报价 的，主持人落槌表示成交的，主持人落槌表示成交 主持人宣布最高应价或报价者为竞得人主持人宣布最高应价或报价者为竞得人 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .69 o 协议出让 含义 协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商 用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同， 有偿出让土地使用权的行为有偿出让土地使用权的行为 特点 自由度大，不利于公平竞争自由度大，不利于公平竞争 适用范围 适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位适用于公

45、共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位 用地和某些特殊用地用地和某些特殊用地 处罚 应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的， 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构 成犯罪，追究刑事责任成犯罪，追究刑事责任 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .70 n 挂牌出让 含义 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让 宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞 买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人

46、的行为 挂牌时间不少于10个工作日 挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增 价幅度 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .71 o 挂牌出让 n 程序 在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布 符合条件的竞买人填写报价单报价 挂牌主持人确认该报价后，更新显示持牌价格 挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人（可有现场竞价环 节） 挂牌确认成交的规则 在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成 交 在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞 得人 报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价） 在挂牌期内无应价者或者竞

47、买人的报价均低于底价的，挂牌不成交 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .72 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 .73 o确定土地使用人之后的步骤确定土地使用人之后的步骤 出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书 中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结 果或中标人放弃中标宗地，应当承担法律责任 按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设 用地使用权出让合同 出让人应在10个工作日内公布结果 受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国 有建设用地使用权证书 不得按出让价款缴纳比例

48、分割发放国有建设用地使用权证书 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .74 o 二、建设用地使用权出让计划、方式和年限（掌 握） n 出让年限（掌握） o 法定出让最高年限 o 居住用地70年 o 工业用地50年 o 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 o 商业、旅游、娱乐用地40年 o 综合或者其他用地50年 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .75 o 建设用地使用权的收回（四种情况）（掌握） n 期限届满的处理期限届满的处理 n 住宅 期限届满自动续期 n 非住宅 应当至迟于届满前一年申请续期 除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准续 期。批准的

49、应重新签订土地使用权出让合同，支付出 让金 届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿 收回，该土地上的不动产的归属，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明的，按规定办理 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .76 o 建设用地使用权的收回（四种情况）（掌握） n 期限届满前提前收回期限届满前提前收回 期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地 提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿， 并退还相应的出让金 n 因土地使用者不履行合同而收回因土地使用者不履行合同而收回 不履行合同的情况 土地使用者未如期支付地价款（60日内付清） 土地使用者未按合同约定的期限和条

50、件开发和利用土地 n 司法机关决定收回司法机关决定收回 因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关 决定没收财产，收回土地使用权建设 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .77 o建设用地使用权的终止（掌握） n因土地灭失而终止（标的物不存在） n因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了） 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .78 o 建设用地使用权出让合同（了解） o 签订合同的主体 o 合同类型（三类） o 合同的主要内容 n 合同 n 附件 o 合同的履行 n 闲置的处理 n 用途改变 n 未达到出让合同约定的开发条件 o 合同的解除（双方，均为60日）

51、 第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让 .79 o 建设用地使用权划拨的含义（掌握） 划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使 用权无偿交给土地使用者的行为。 包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种 形式（成本价或无偿） 划拨土地一般无期限，但未经许可不得流转 取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并 按法定程序办理手续 国有土地主要是出让用地和划拨用地两种 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .80 o 建设用地使用权划拨的范围（六类）（掌握） 国家机关用地（具体）（具体） 军事用地

52、 城市基础设施用地 公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律规定的其他用地 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .81 o 划拨的管理（掌握） o 划拨土地的转让 n 转让的两种形式 由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金 可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地 收益上缴国家，凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地 进行管理 n 原划拨土地进行经营性开发建设或转让的 按市场价补缴土地出让金 出让金低于市场交易价的，政府应当行使优先购买权 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .82 o 划拨的管理（掌握） o 划拨土地使用权的出租

53、以营利为目的的出租，应将租金中所含土地收益上 缴国家 不宜办理出让的，可实行租赁 租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .83 o 划拨的管理（掌握） o 划拨土地使用权的抵押 其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值 因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应 办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地 权属 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .84 o划拨的管理（掌握） o国企改制中的划拨土地处置（两种方式） n办理出让、租赁、作价出资（入股）等方式（将原无偿无 期限变有偿有期限） 国有企业改造为有限责任或股份有限公

54、司以及组建企业 集团 国有企业改组为股份合作制的 国有企业租赁经营的 非国有企业兼并国有企业 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .85 o划拨的管理（掌握） o国企改制中的划拨土地处置（两种方式） n办理出让、租赁、作价出资（入股）等方式（将原无偿无办理出让、租赁、作价出资（入股）等方式（将原无偿无 期限变有偿有期限）期限变有偿有期限） n保留划拨（继续无偿）（后三项保留期限不超过保留划拨（继续无偿）（后三项保留期限不超过5年）年） 继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点 扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变（但改 组为公司制企业除外） 国有企业兼并国有企业、

55、非国有企业及国有企业合并后 的企业仍是国有企业的 在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 国有企业改造或改组为国有独资公司的 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .86 o 划拨的管理（掌握） o 划拨土地使用权的收回（七种情况）无偿收回土地划拨土地使用权的收回（七种情况）无偿收回土地 时对地上物应给予补偿时对地上物应给予补偿 因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使 用土地的 为了公共利益和城市规划要求 司法部门没收财产而收回土地使用权 土地使用者自动放弃土地使用权 未经原批准机关同意，连续2年未使用 不按批准用途使用 铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地 第三节建

56、设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .87 o划拨的管理（掌握） o两项管理规定 未经批准擅自流转的，县级以上土管部门可没收非法 收入，可处以罚款 凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理 第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨 .88 n 闲置土地的认定（掌握） o 概念 o 认定为闲置土地的情形（主要两种情况） 未规定动工开发建设日期，自土地有偿使用合同生 效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工 已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总 面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%， 且未经批准中止开发建设连续满1年 法律、行政法规规定的其它情形 第四节闲置土

57、地的处理第四节闲置土地的处理 .89 o 闲置土地的处置方式（七种处置方式）（熟悉） 延长开发建设期限，但最长不超过一年 变更土地用途，办理手续后继续开发 安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增 值的，由政府收取增值地价 政府安排置换其他等价闲置土地 政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设， 对原用地单位给予经济补偿 政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书 由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额 的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由 政府收回 第四节闲置土地的处理第四节闲置土地的处理 .90 o 征收土地闲置费（熟悉） n 已经办理审

58、批手续的非农业建设占用耕地，1年 以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖 市的规定缴纳闲置费。 n 城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得的 土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未 动工开发的，按出让金20%以下征收闲置费 o 无偿收回土地使用权（熟悉） n 连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府 无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿 使用合同，注销土地登记和土地证书 第四节闲置土地的处理第四节闲置土地的处理 .91 o 学习内容学习内容 n 第一节第一节 城市房屋拆迁管理概述城市房屋拆迁管理概述 n 第二节第二节 城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价 n 第三节第三节 城市房屋

59、拆迁纠纷的处理城市房屋拆迁纠纷的处理 n 第四节第四节 城市房屋拆迁行政裁决工作规程城市房屋拆迁行政裁决工作规程 o 第三章第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策城市房屋拆迁管理制度与政策 .92 国有土地上房屋征收与补偿的程序国有土地上房屋征收与补偿的程序 符合条例第 八条规定公共利公共利 益的需要益的需要 对拟征收房屋进 行调查登记调查登记 对违法建筑先行 调查、认定和处调查、认定和处 理理 房屋征收补偿方 案进行论证、修论证、修 改改 按照规定进行社进行社 会稳定风险评估会稳定风险评估 征收补偿费用足足 额到位、专户储额到位、专户储 存、专款专用存、专款专用 市 、 县 级 人 民 政 府

60、依 法 作 出作 出 房 屋 征 收房 屋 征 收 决 定决 定 并 公 告 ， 同 时同 时 收 回 国 有收 回 国 有 土 地 使 用土 地 使 用 权权。 公告暂停办理新新 建、扩建、改建建、扩建、改建 和改变房屋用途和改变房屋用途 等行为 协 商 补 偿 安 置 事 宜 补偿方式（货币补偿、 产权调换） 补偿金额和支付期限 过渡方式和过渡期限 用于产权调换房屋的 地点和面积 达成一致意见，订立补偿订立补偿 协议。协议。 达不成补偿协议的，或者 所有权人不明确的，市、 县级人民政府作出补偿决作出补偿决 定。定。 依法提起诉讼依法提起诉讼或申请人民申请人民 法院强制执行法院强制执行 房屋