深圳湾科技生态城关于限额设计标准的报告

1、关于深圳湾科技生态城项目限额设计标准的报告（2011 年 11 月 22 日）本报告为根据项目初步规划方案、 设计任务书内所列建筑 类型，参考其他同类项目建设标准，并结合深圳市各类建筑建 安成本所编制，其中设计限额估算参考深圳市航建工程造价咨 询有限公司复核调整后的 20111021 投控项目投资估算表 ， 报告部分案例参考 2010 年 10 月 20 日戴德梁行提供的 深圳 湾生态科技城建设标准报告 。本报告所述限额设计标准为项目 设计限额的假设依据，请投控委托的造价咨询公司审核后再提 交公司领导批准，方可作为设计限额依据。为更加准确的控制项目造价，建议按照不同建筑高度、功 能及档次进行综

2、合造价控制。对于作为本项目标志性建筑的超 高层部分，报告中对比分析了现有限额（ 6000 元/ 平米）、国 际一流 （估算 12000 元/m2 ）两种档次的建设标准， 供本项目 定位策划使用。根据对比分析数据并结合项目实际情况， 建议本项目各功 能按照以下单方建安造价进行控制：超高层 :250 米办公楼按照 8050 元/平米； 180 米办公楼 按照 7150 元/m2;250 米五星级酒店按照 11200 元/ 平米； 其他 100 米以下：产业用房按照 4700 元/ 平米；精品商 务酒店按照 6050 元/ 平米；集中商业按照 4300 元/ 平米；商 铺按照 4000 元/平米；酒

3、店式公寓按照 6600 元/ 平米；高级 公寓按照 4000 元/ 平米；地下室按照 5500 元/ 平米；其他内 容如室外道路、景观、架空层、绿色建筑增量成本等造价控制 详附件。另外，为便于营销测算经营收益，本报告还按照各功能建 筑的计容面积估算了单方造价指标 ,具体详见附件项目概况1、工程定位及用地范围：深圳湾科技生态城 B-TEC 项目位于深圳市南山区高新技术产业园区南区 T205-0030 地块，紧邻前海、后海开发中心 和沙河高尔夫球场，周边路网完善，轨道交通便利，与香港及 深圳城市重要功能区的交通极为便捷，区位条件十分优越。项目占地面积 20.30808 万平方米，容积率 6.0 ，

4、计容积 率建筑面积 121.8 万平方米。项目共分四个标段，其中一区占地面积约 5.1 万平方，总 建筑面积约 35 万平米，计容积率面积 25 万平方米， 地下室三 层，建筑限高 100 米；二区占地面积约 7.5 万平方，总建筑面 积约 50 万平米，计容积率面积 35.5 万平方米，地下室三层， 建筑限高 100 米。三区占地面积约 4.1 万平方，总建筑面积约 40 万平米，计容积率面积 30.9 万平方米，地下室三层，含一 栋 180 米超高层建筑，其余建筑限高 100 米。四区占地面积 约 3.4 万平方，总建筑面积约 35 万平米总计，计容积率面积30.4 万平方米，地下室四层，

5、含 2 栋 250 米超高层建筑。合 计总建筑面积约 160 万平。2、主要经济技术指标：用地面积203080.8M 2建筑面积合计1218400 M 2(计容积率)分项面积指标(计 容积率面积)写字楼 (974700 M2)产业用房722700 M 2180米高办公楼280000 M2250 米高办公楼：152000 M 2酒店( 60900 M2)国际五星级酒店48000 精品商务酒店12900 商业( 60900 M2)集中商业10000 M2商铺55900 M2公寓2(115500 M2)酒店式公寓20000 M2高级公寓245500 M2其他配套用房6400M 2容积率 6.00建筑

6、高度250 米机动车停车位 6121 辆非机动车停车位 1000 辆超高层建筑建设标准对比按照现有经济技术指标，拟建 23.2 万平超高层高档写字楼5及 4.8 万平五星级酒店， 由于超高层部分为本项目标志性建筑， 且档次差异较大，因此对现有限额（写字楼及五星级酒店按建 筑面积平均 6000 元/ 平米）及国际一流标准 （估算平均 12000 元 / 平米）的建设标准进行对比分析，以供定位参考。（一 ） 超高层写字楼 根据深圳部分写字楼建安成本调研，目前可参照的甲级写 字楼见下表：建设标准写字楼名称建安成本（元/平米 ）建设年份建筑面积及高度超甲级新深交所大厦140002008 年 1 月26

7、.7 万平， 250 米南方博时基金大厦9000（总投资指标）2011 年 1 月11 万平， 200 米太平金融中心90002010 年 6 月13 万平， 228 米招商银行深圳分行95002010 年 10 月10.3 万平， 165 米QQ 腾讯大厦9000（总投资指标）2008 年 5 月8.8 万平， 193 米华润大厦80002002 年 10 月50 万平， 139 米新世界中心69002003 年 2 月10.9 万平， 238 米卓越时代广场 2 期60002006 年 5 月1.5 万平， 100 米甲级免税商务大厦58002001 年 1 月10.2 万平， 162.4

8、 米诺德中心55002003 年 6 月9.3 万平， 192 米地铁大厦50002003 年 10 月8.5 万平， 151 米备注：紫色圈为 200 米以上国际一流档次超高层超甲级写字楼 蓝色圈为建安成本在 6000 元每平米以内的甲级写字楼 红色圈为 200 米以上超高层超甲级写字楼根据戴德梁行提供的深圳湾生态科技城建设标准报告2010 年第四季度中国主要城市办公楼单方造价指标如下根据上表数据， 200 米以内超高层写字楼，如考虑单方造 价在 6000 元/ 平米以内， 其档次基本为甲级。 但以上写字楼建 设时间均在 2005 年以前，距今已超过 5 年，考虑此期间人工、 材料、机械等价

9、格上涨及通货膨胀等因素，如果达到项目规划 相应品质标准，将有可能超出此限额标准。因此按照现有限额 标准预测， 200 米以上超高层写字楼的建设标准介于乙级到甲 级写字楼之间。如按照 200 米至 250 米高度建设国际一流档次写字楼， 如新深交所大厦、太平金融中心等项目，其建安成本在 9000 14000 元/平米之间，估算建安成本约 11000 元/ 平米。经以上数据分析， 250 米超高层写字楼现有限额标准 乙级至甲级写字楼之间与国际一流档次超甲级写字楼的 建设标准对比如下现有限额建设标准 （6000 元/ 平米）国际一流建设标准（ 12000 元 / 平米）土建主体标准化强，含钢量节约，

10、基本无异型、特殊造型可考虑特殊造型、特异化标志化设计（如新深交所外飘平台等设计形式）幕墙普通玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙、少部分外墙涂料等国际化双层 low-E 单元式玻璃幕墙 （部分可 考虑特殊造型点式幕墙等） 、进口石材幕墙、 少量铝板幕墙、外墙涂料等，可考虑使用新 材料新技术精装修乙级或甲级标准公共部分精装修 （其他部位 毛坯或简装），材料品牌以普通国产为主， 室内装修估算指标约 800 元/m2国际一流档次公共部分精装修， 超甲级档次 全装修，材料品牌以进口一流品牌为主，可 考虑个性化差异化精装修风格（如腾讯 QQ 大厦、 google 总部等内部装修风格）室内 装修估算指标约 350

11、0 元/m2安装电气国产高档高低压变配电设备，进口高低压变配电设备智能化消防设备国产高档品牌， 安防设备高档 品牌消防设备进口品牌，安防设备高档品牌空调国产冷水机组，国产冷冻泵、冷却循环不 善、冷却塔，进口品牌热交换器，国产口变 风量空调箱，高档风机盘管，进口冷水机组，进口冷冻泵、冷却循环不 善、冷却塔，进口品牌热交换器，进口变风 量空调箱，高档风机盘管，电梯速度 2.54.0m/s, 国产速度 2.54.0m/s, 进口产品给排水拼装式不锈钢水箱，国产变频水泵，国产高档卫生洁具等拼装式不锈钢水箱，进口变频水泵，进口卫生洁具等（二 ） 超高层五星级酒店根据戴德梁行提供的深圳湾生态科技城建设标准

12、报告2010 年第四季度中国主要城市五星级酒店单方造价指标如下三、 建议建设标准本项目超高层酒店档次定位为五星级酒店，通过上述数据 可知，除港澳地区外，国内其他主要城市五星级酒店建安成本 指标均为 9000 元/ 平米以上，三星级酒店建安成本在 7000 元 / 平米以上（包括家具及设备） 。超高层酒店主体结构及幕墙标准基本与写字楼一致，考虑 其内部分隔及功能较多，防水保温隔声等要求较高，空调、智 能化系统要求较高， 建安成本较超高层写字楼有约 500 1500 元 / 平米提高。同时，由于酒店项目的特殊性，相同档次酒店的精装修材 料及空调智能化设备类型基本一致，建安成本的差别主要为品 牌及档

13、次的差异，而其差异对酒店品质有较大影响，因此同档 次酒店精装修及设备建安成本均较高。根据上述分析，超高层现有限额 6000 元/ 平米的情况下， 酒店建设标准将介于三星至四星之间（不包含家电及活动家 具）。如建设国际一流档次五星级酒店， 建安成本预计为 14000 元 / 平米（包含家电） 。三、 建议项目建设标准根据以上数据支持， 结合本项目具体情况， 现对规划方案内 各功能建筑建设标准和装修定位作出以下假设（一 ） 写字楼1、 超高层写字楼(1) 主体定位：限高 250 米或 180 米超高层甲级写字楼(2) 外立面装修标准：采用高档次的国际化外装修如大理 石外墙和玻璃幕墙，以及铝板、涂料

14、等装饰。(3) 室内装修标准： 按公共部分超甲级写字楼档次精装修， 办公区域仅作地台及吊顶考虑，具体配置见下表部位地面墙面顶棚大堂/电梯厅 /公进口石材地面、木地进口石材墙面、穿孔铝豪华造型石膏共空间 / 公共走廊板地面等板、彩釉玻璃、 木板材等板吊顶、金属格栅吊顶、通用办公区(含地台毛坯造型石膏板、 金装修)属板吊顶等设备用房水泥砂浆地面乳胶漆墙面乳胶漆顶棚机房架空防静电地板乳胶漆墙面乳胶漆顶棚楼梯间防滑地砖乳胶漆墙面乳胶漆顶棚卫生间防滑地砖 (含防水 )墙面砖 (含防水 )铝扣板吊顶(4) 设备标准：电气设备为进口品牌；有中央空调系统； 有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设备为进口

15、或合资品牌；高档卫生洁具；电梯为进口品牌。(5) 建安成本： 250 米超高层写字楼：约 8050 元 /m2, 其 中土建造价约 5700 元 /m2, (含 1200 元 /m2 精装修)， 安装造价约 2350 元 /m2 。180 米超高层写字楼： 约 7150 元 /m2, 其中土建造价 约 5000 元 /m2, (含 1200 元 /m2 精装修)，安装造价约 2150 元 /m2 。(6) 参考项目：太平金融中心、南方博时基金大厦等 200 米以上超甲级写字楼， 腾讯 QQ 大厦、华润大厦等超甲级 写字楼项目(指标见前文)2、 产业用房(1) 主体定位：限高 100 米以下及

16、45 米以下办公楼。(2) 外立面装修标准：采用玻璃幕墙、石材幕墙及部分铝 合金中空玻璃窗等、配以外墙铝板、面砖、涂料等装饰(3) 室内装修标准：暂按公共部分精装修，办公室内毛坯 考虑，具体配置见下表：部位地面墙面顶棚大堂/电梯厅 /公 共空间 / 公共走廊石材地面(耐磨防 滑)、抛光砖地面、 木地板地面等干挂石材墙面、穿孔铝 板、彩釉玻璃、木板材、 乳胶漆等石膏板、金属板 吊顶标准办公室毛坯毛坯毛坯设备用房水泥砂浆地面乳胶漆墙面乳胶漆顶棚智能化机房、计 算机机房架空防静电地板乳胶漆墙面乳胶漆顶棚楼梯间防滑地砖乳胶漆墙面乳胶漆顶棚卫生间防滑地砖 (含防水 )墙面砖 (含防水 )铝扣板吊顶(4)

17、 设备标准：电气设备为进口或合资品牌；有中央空调 系统；有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设备 为进口或合资品牌；中档卫生洁具 ;电梯为合资品牌。(5) 建安成本：约 4700 元/m2, 其中土建造价约 3050 元 /m2, 安装造价约 1350 元 /m2, 参考项目：泰然雪松大厦、田贝国家珠宝检测中心等 (乙级写字楼中档物业 )楼宇名称物业类型建筑规模工程类别单方造价国家珠宝检测中心普通 14 层综26994建安工程1760合楼(不含电梯空调装修)泰然雪松大厦普通 16 层写字楼54129建安工程(不含电梯空调幕墙)2402(二 ) 酒店1、 五星级酒店(1) 主体定位： 250

18、 米超高层(2) 外立面装修标准：采用高档次的国际化外装修如大理 石外墙和保温隔声效果好的 Low-E 玻璃幕墙， 以及铝板、 涂料等(3) 设备标准： 电气设备为进口品牌； 应有名牌中央空调； 有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设备为进口 或合资品牌；高档卫生洁具 ;电梯为合资品牌。(4) 室内装修标准：五星级酒店标准(含精装修不含家具 家电)(5) 建安成本： 约 11000 元/m2, 其中土建造价约 8600 元 /m2,(含精装修 3800 元/m2 ),安装造价约 2500 元 /m2 。(6) 参考项目：上海某五星级超高层酒店项目项目内容单方造价 (元 /m2)主体结构95

19、0.00室内精装修3400.00外墙装饰1000.00屋面30.00机电工程3326.00预备费722.00合计9428.002、 精品商务酒店(1) 主体定位：限高 100 米高层(2) 外立面装修标准： Low-E 中空玻璃幕墙、局部石材幕 墙或铝板外墙装饰、外墙涂料、铝合金中空玻璃窗等(3) 设备标准：电气设备为进口或合资品牌；应有名牌中 央空调；有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设 备为进口或合资品牌；高档卫生洁具；电梯为合资品牌。(4) 室内装修标准：精品酒店标准(含精装修不含家具家 电)(5) 建安成本：约 6050 元/m2, 其中土建造价约 4500 元 /m2,(含精装

20、修 2000 元/m2 ),安装造价约 1550 元 /m2 。(三 ) 商业1、 集中商业(1) 主体定位：限高 45 米集中商业(超市等)(2) 外立面装修标准：玻璃幕墙、石材幕墙、铝板装饰、 玻璃采光顶、外墙涂料等(3) 设备标准：电气设备为进口或合资品牌；有中央空调 系统；有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设备 为进口或合资品牌；中档卫生洁具；电梯为合资品牌。(4) 室内装修标准：按公共部分精装修，其他部分粗装修考虑，具体配置见下表：部位地面墙面顶棚大堂/大厅/ 公共 空间 /公共走廊石材地面(耐磨防 滑)、抛光砖地面等干挂石材墙面、 玻璃隔断 等石膏板、金属板 吊顶商业区 (毛

21、坯 )水泥砂浆地面设备用房水泥砂浆地面乳胶漆墙面乳胶漆顶棚后勤通道防滑砖地面乳胶漆墙面乳胶漆顶棚楼梯间防滑地砖乳胶漆墙面乳胶漆顶棚公共卫生间防滑地砖 (含防水 )墙面砖 (含防水 )铝扣板吊顶(5) 建安成本：约 4300 元/m2, 其中土建造价约 3050 元 /m2, 安装造价约 1250 元 /m2 。(6) 参考项目：万科龙岗九州综合体项目项目内容单方造价 (元 /m2)主体结构823.28内隔墙124.80门和闸153.71室内粗装修113.72室内精装修(仅公共)364.04外墙装饰1153.85机电工程1660.17钢结构工程161.04措施费326.79合计4881.402、

22、 底层商铺(1) 主体定位：限高 45 米底商(2) 外立面装修标准：玻璃幕墙、石材、铝板、外墙涂料(3) 设备标准：电气设备为进口或合资品牌；有中央空调 系统；有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设备 为进口或合资品牌；中档卫生洁具；电梯为合资品牌。(4) 室内装修标准：按公共部分精装修，其他部分粗装修考虑，具体配置见下表部位地面墙面顶棚大堂/大厅/ 公共石材地面（耐磨防干挂石材墙面、 玻璃隔断石膏板、金属板空间 /公共走廊滑）、抛光砖地面等等吊顶商业区 （不含二次水泥砂浆地面装修）后勤通道防滑砖地面乳胶漆墙面乳胶漆顶棚楼梯间防滑地砖乳胶漆墙面乳胶漆顶棚公共卫生间防滑地砖 （含防水 ）墙

23、面砖 （含防水 ）铝扣板吊顶（5）建安成本：约 4000 元/m2, 其中土建造价约 2800 元 /m2, 安装造价约 1200 元 /m2 。（四 ） 公寓1、 酒店式公寓（1）主体定位：限高 100 米高层（2）外立面装修标准： Low-E 中空玻璃幕墙、石材幕墙、 铝板外墙装饰、外墙涂料等（含保温）（3）设备标准：电气设备为进口或合资品牌；应有名牌中 央空调；有楼宇自控、安防监控、综合布线；消防报警设 备为进口或合资品牌； 中高档卫生洁具； 电梯为合资品牌（4）室内装修标准：按全部酒店式精装修考虑（含精装修 不含家具家电） ，装修标准如下：部位地面墙面顶棚大堂/电梯厅 /公 共走廊 /

24、 底层石材、高档防滑砖地面等大理石墙面、穿孔铝板、彩釉玻璃等石膏板造型吊 顶住宅内客厅大理石地面、高档防大理石墙面、高档壁纸、石膏板造型吊滑砖地面等特殊造型电视墙等顶起居室高档实木地板、地毯高档壁纸、乳胶漆等石膏板造型吊等顶卫生间防滑地砖 (含防水 )墙面砖 (含防水 )铝扣板吊顶其他公共位置防滑地砖乳胶漆墙面乳胶漆顶棚(5) 建安成本：约 6600 元/m2, 其中土建造价约 4900 元 /m2,(含精装修 2000 元/m2 ),安装造价约 1700 元 /m2 。2、 高级公寓(1) 主体定位：限高 100 米高层(2) 外立面装修标准：局部石材、铝板、金属格栅外墙装 饰、外墙涂料、铝合金中空玻璃窗等(含保温)(3) 设备标准