北京东方民生置业有限公司管理制度手册

1、北京东方民生置业有限公司管理制度手册 房地产企业治理制度手册 北京东方民生置业有限公司 2019年8月 第9章投融资开发治理制度32 9. 1投资治理制度32 9. 1. 1项目投资管操纵度32 9. 2融资治理制度36 9. 2. 2融资执行治理方法36 第10章营销治理制度40 10. 1营销策划治理制度40 10. 1. 2营销费用预算治理方法40 10. 2销售与服务治理制度41 10. 2. 1 地产项目销售治理制度41 第H章 工程造价与预决算治理制度45 11. 1工程造价治理制度45 11. 1. 1工程计量计价治理规定45 11. 2工程预决算治理制度48 11. 2. 1工

2、程预算编制治理规范48 11. 2. 2工程项目预结算治理细则50 第12章 工程材料设备治理制度55 12. 1工程物料设备采购制度55 12. 1. 2重要设备招标采购治理制度55 12. 1. 4相关部门指左材料采购治理细则58 12. 2材料设备运输与存档制度60 12. 2. 2仪器设备档案治理制度60 第13章工程技术与质量治理制度61 13. 1工程技术治理制度61 13. 1. 2施工图纸治理规泄61 13. 2. 2工程质量治理实施方法62 13. 2. 3 工程竣工验收治理制度65 第14章 房地产项目治理制度68 14. 1房地产项目开发制度68 14. 1. 2项目可行

3、性研究治理方法68 14. 1. 4房地产项目立项报批方法72 14. 2 房地产项目实施制度74 14. 2. 2工程施工操纵制度74 14. 2. 4 工程验收治理方法76 第15章房地产财务治理制度78 15. 1财务会计治理制度78 15. 1. 2会il核算规范78 15. 2审计与差旅费报销治理制度86 15. 2. 2纳税治理方法86 第16章 房地产行政人事治理制度92 16. 1房地产行政治理制度92 1612行政事务治理制度92 16.2房地产人力资源治理制度95 16.2. 2 考核治理制度95 第9章 投融资开发治理制度 9. 1投资治理制度 9. 1. 1项目投资管操

4、纵度 制度名称 项目投资管操纵度 制度编号 受控状态 执行部门 监督部门 生效日期 笫1章总则 第1条 为了加强XX集团公司及下屈企业的投资治理.规范投资行为，防止投资的随总性、盲目性, 降低投资风险.依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情形.特制定木制度。 第2条 投资进展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业 项目投资治理的主管部门.要紧负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研尤报告的申报审批。 第3条 投资原则具体如下。 1. 必须逍守国家法律、法规，符合国家产业政策。 2. 必须符合本集团的进展战略。 3必须坚持效益原则，原则上长期投资收

5、益率不应低于集团的浄资产收益率。 第2章投资审批权限 第4条 集团控股企业的投资审批权归属集团公司.非控股企业由其董爭会确定。按照投资项目下管 一级的原则.集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶屈关系实 行分级治理。 第5条集团公司及所属企业应制定木企业产业进展中长期规划和年度投资打算：所属企业的年度投 资打算要经法定程序集体讨论、科学决策.并报集团公司投资进展部登记备案。 第6条 设立新公司.参股其他公司等权益性长期投资，投资额100万元以内（含100万元）的.由 集团总经理审批:100万500万元（含500万元）的，由集团董事长审批：500万1000万元（

6、含1000 万元）的，由集团茧爭会批准：投资额在1 000万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资木市场实施 并购.须经集团股东会批准。 第3章投资审批程序 第7条 集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发.必须爭先进行可行 性研尤，从以下6个方面进行定虽和定性分析、评判，具体内容如下表所示。 公旬投资项目可行性研究内容一览农 可行性研究项目 可行性研究内容 项目开发必雯性研尤 项目是否符合政府房地产产业政策.地区规划 通过市场调查和推测，对市场供需情形及项目竞争能力进行分析比较 分析项目建设规模是否合理 项目开发条件分析 项目位宜是否合.是否符合城镇规划和国土治理的要求

7、 基础配套设施建设是否到位交通运输是否有保证 工程地质和水文地质是否符合项目建设要求 拆迁工作是否可行.周開环境是否有利于项目建设 差不多经济数据 测算与分析 总投资的测算，分析投资构成比例是否合理.有无商估冒算或漏项少算的情形 资金筹措方式和项目分步用款打确实是否合理.得当 各种税金的运确实是否符合国家规定的税种和税率 项目费用的鉴不和估算 项目的财务效益分析 编制项目财务效益分析表要紧包括贷款偿还期运算表、财务平稳表、财务现金 流虽表等 运算财务动态分析抬标要紧包括财务内部收益率、财务浄现值、贷款偿还期等 运算财务静态分析抬标，要紧包括投资利润率.投资利税率、投资收益率.投资 回收期等 项

8、目不确定性分析 盈亏平稳分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平稳点 敏锐性分析.包括工期延长.投资增减、要紧原材料价格升降、生产能力利用程 度等 项目不利因素 风险分析 推测项目开发中可能显现的风险并提出采収回避风险的有效措施 第8条 按木制度必须上报审批的项目.由投资氓位在未签订任何具有法律效力的合同.协议及未进 行任何实际投资之前.备齐以下资料，上报集团公司投资进展部。 1. 项目投资申请报告或建议书。 2. 投资収位对投资项目的投资决定或决议。 3项目可行性研究报告。 4. 有关合同.（协议）草案。 5. 资金來源及投资企业的资产负债情形。 6. 有关合作取位的资信情形。 7. 政府的有关

9、许可文件。 8. 项目执行人的资格及能力等。 第9条 集团公司投资进展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审.并 提出初审总见。对初审予以否决的项目.在征求集团主管领导同总后.由投资进展部将初审总:见书面返回 中报单位。中报爪位对初审总见有异议的.可申请复査一次。 第10条 经初审认为差不筝可行的项目.在征求主管领导总见后，由投资进展部会同有关部门提出日 开投资审议会的建议c 第11条 投资审议会的内容要紧包括以下4个方面：查询项目差不多情形，比较选择不同的投资方案: 对项目的疑点.隐患提出质询：评判项目执行人的资格及能力等：提出项目嚴终决策.建议等 第12条 总经理依照

10、投资审议会对项目所作出的决议.签署审批意见。 第13条 投资进展部依照总经理的审批总:见，下达书面批复文件。一样情形下，在收到投资单位的上 报中请后.应在15个匸作日以内完成项目的审査与批复。 第14条 凡屈于备案的项目.由投资单位在项目实施后15个匸作日内向集团公司提交备案材料.包 括可行性分析报告.合同.草程等。 第4章投资项目监控 第15条 集团公司及其下属企业的投资实行投资.经营和监管相结合的原则。投资讥位对投资项目应 实行专人专项监管.做到责权益相对称，确保项目按打算顺利实施。 第16条 投资单位在项目正式立项并确定项目执行人后，应再确定一名项目监督人，并由项目执行人. 监督人与木企

11、业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直截了十责任.监轉人负连带责任。 第17条 项目监督人可由木企业萊爭会.监事会成员.经营班子成员或投资进展部门的人员担任。项 目监替人的要紧职责包括对项目全过程实行跟踪监管、督促项目执行人加强项目运作治理和资金财务治理、 及时发觉和汇报项目实施过程中显现的咨询題并提出解决的方法和建议等。 第18条 项目执行人应定期将项目进展情形向木企业的领导或主管治理负责人作出书血汇报，并同意 财务收支等方面的审计。 第19条项目的组织实施。 1要严格按批准的规模.内容和投资抬标执行。任何单位不得擅自改变项目的规模内容和突破投资总 额：否则财务部有权停止付款。因故超

12、过概算的.必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资进展部 核审后报总经理批准后执行。 2. 严格操纵上建面积和丄建投资。基建项目按施匸图和侦算执行，技改项目丄建丄程、单项工程新増 面积一样不得超过原有面积的30%,或用于土建匸程的资金不得超过总投资的20%。公司经济进展灸员会. 建设治理委员会要及时进行监督、检査，发觉咨询题后应及时向集团领导汇报。 3打算的涮整和结转。在年度打算实施过程中，因情形变化.需要调整为年投资打算、用款打算的项 目，投资爪位必须事先报集团公司审批。 4. 集团公司投资进展部要组织有关人员至少每年两次对下屈企业的投资项目实施情形进行检査。 第5章项目的验收和考核 第20

13、条 项目按批准的内容差不多完成，具备使用条件，达到竣匸文件规定的标准后.企业应及时中 请项目竣工后验收报告.并編写竣丄资料.报集团公司投资进展部而后中请政府部门竣匸验收C 第21条 项目竣1：验收后，企业应逐对项目投资效益进行考察分析.向集团公司投资进展部和有关 部门报告项目经济效益情形。 第22条 集团公司每两年进行一次投资项目优秀奖评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目 执行人、监督人实行奖励。 第6章其他 第23条 木制度由集团公司投资进展部负责讲明。 第24条木制度自下发之日起施行。 编制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处敷 修改日期 9. 2融资治理制度 9. 2. 2

14、融资执行治理方法 制度名称 融资执行治理方法 制度编号 受控状态 执行部门 监督部门 生效日期 第1章总则 第1条 为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金.最大限度地降低融资成木，并有效防 范融资风险，依照国家法律法规及公司的实际情形.持制定木方法。 第2条 木方法适用于木公司的融资业务治理，要紧涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资3 种融资业务的执行。 第3条 公司决策机构，财务部以及其他相关职能部门的责任权限如下。 1. 公司决策机构：公司总经理办公会、董事会负责融资相关事项的审批与决策工作。 2. 财务部：公司财务部在总经理的授权下.员责融资的具体执行匸作.包括融资打算的执行

15、.资金提 供方的接洽、融资谈判、融资资金到位治理、融资账务处理、融资总结等工作。 3其他相关职能部门：在财务部执行融资打算的过程中，公司其他相关职能部门有义务给予配合和支 持。 第2章 合作开发融资业务的执行 第4条 合作开发融资即吸取直截了十的资金投资。这种融资应经公司股东大会石开会议议定或董 事会批准。 第5条 总经理负责和资金投资方签订资金投资协议，约定投资金额、所占股份、资金投资日期以 及资金投资收益分配和风险的分担等。 第6条 财务部负责监督所筹集资金的到位状况，并请会汁事务所办理验资于续，公司据此向资金投 资者签发出资报告 第7条 财务部收到资金后.应及时建立股东名册。 第8条企业

16、行政办公室负责办理工商变更登记，并办理企业章程修正手续。 第9条 为有效防范融资风险，公司在吸取直截资金投资时应注总下列爭项。 1. 利用合作开发方式融资时，不得吸取资金投资者已设有担保物权和租赁资产的出资。 2. 筹集的资金在投入使用期间，资金投资者除依法转让外.不得以任何方式抽走。 第3章 银行贷款融资业务的执行 第10条银行贷款融资业务由公司财务部统一负责。 第11条 锲行贷款融资程序如下。 1. 依照现金预算和项目开发打算确定资金需求金额、时刻和期限.由财务总监提出银行贷款融资方 案淞包括拟借款银行.借款额借款时刻、借款期限.利率水平.估虽融资成木（包括利息费用和其他手 续费）、还款时

17、刻（包括利息和本金）、还款方式.资金來源.对公司资木结构的阻碍等内容。 2. 银行贷款融资方案必须经总经理审核。 3依照银行贷款融资方案估虽的用款时刻及银行办理贷款的实际情形，财务总监组织财务部融资 执行人员提早37个丿J与银行进行初步接洽.形成合作总向，然后进入抿行借款程序。 4. 银行借款差不多程序如下图所示。 1 确定银行贷款融资方式 :综合考虑银行贷款融资这一方式对资本结构的阻碍，需筹集的资 金数虽、还款期限.资木结构、资金成木.风险和效益等因素 1 提出银行贷款融资打算 卜Y包括所贷资金的用途和金额-用款时刻和打算、还款期限和打算丨 I I 1 J银行对木公司进行审査，依据审批权限，

18、核准公司提出的贷款金 :额和用款打算申请 .J合同内容包括dl炎、分次用途、贷款金额、利息率贷款期| :限.利息及木金的偿还方式及资金來源.违约责任等 1 融资执行人员和银行经办人员一起办理抵押物的抵押登记于续: I 一斗银行一次或分次将贷款转入企业账户： aI II II I 1 -公司按照银行贷款的融资打算使用资金，不得随恿改变资金用 -途财务部应及时计提和支付借款利息并实行岗位分离1 银行贷款融资程序图 5. 财务部建立借款台账，借款到账的、*1日据实登记每笔借款的合同编号.贷款银行名称.借入金额. 借款日期、还款日期和借款利率等爭项，及时运算、提収应il利息，准确反映利息支出和木金偿还

19、情形。 6. 在办理贷款的过程中，在银行规定报送的材料中需由财务部以外的其他部门提供的财务部应提早 一周通知相关部门。银行临时嬰求报送的材料，财务部应在得到银行通知时赶忙通知相关部门预备，通知 内容及时刻应形成文字记录。相关部门在接到通知后，应在规定的时刻内提供相关资料，并形成文件交接 记录。 第12条短期借款融资程序。 1依照财务预算和预先测算，公司财务部应先确定公司短时刻内所需资金拨款.编制短期借款打算表。 2.依照资金的规模大小，分不有财务部经理、财务总监和总经理审批短期借款打算表具体限额如下 （超过规定限额标准的由公司董爭会批准 （1）财务部经理审批限额：10万元。 （2）财务总监审批

20、限额：50万元。 （3）总经理审批限额:100万元。 3财务总监在总经理的授权下负责签订借款合同.并监督资金拨款的到位和使用情形.借款合同内容 包括借款人、借款金额.利息率、还款期限、利息同木金的偿还方式以及违约责任等。 4. 在短时刻借款到位半日，公司财务部应按照借款类不在“短时刻融资登记薄”中登记。 5. 公司依照短期借款打算表中的规定用途使用该项资金，不得随帝改变资金拨款用途.如有变动须经 原审批机关部门的批准。 第4章 股票融资业务的执行 第13条 股票融资程序如下。 1. 发行股票融资时，公司董事会应先拟定发行新股的申请报告，并报股东大会批准。 2. 经股东大会批准后，董事会向国家相

21、关授权部门申请发行新股。 3. 公司对外公告招股讲明书、财务会汁报告及附属明细表.并与证券经营机构签订承销协议（定向募 集时.还应向新股认购人发出认购公告或通知九 4. 公司出售股份收缴股款。 5. 改组董事会.监事会，办理相应的变更登记于续.并向社会发出公告。 第14条公司发行记名股票时，财务部应十宜备股东名册.名册上记载股东的姓名或名称、住宅.各 股东所持股份、股票编号以及股东取得股票的日期等。 第15条公司发行无记名股票时.财务部应半记载发行股票的数址.编号及发行日期。 第5章融资资金治理 第16条收取资金。 1. 财务部出纳人员需依照融资合同或协议，在规定时刻内收取所筹的资金。 2.

22、融资合同或协议签订后，出纳人员需及时核实筹集资金的到账愴形，假如发觉专门，应及时汇报， 否则由其自行承担责任。 3. 融资合同或协议签订后，公司的会汁人员需及时检査贷款凭证于续是否齐全.内容是否合法.确保 凭证内容与融资合同或协议的内容保持一致c 第17条 筹集资金的使用操纵。 按照融资合同或协议的约定.公司及时足额取得相关资金后.应按规定的用途使用筹集的资金。 第18条筹集资金的使用变更。 1. 由于公司内部经营变化或市场环境变化等专门情形导致确实需要改变筹集资金用途的.资金使用部 门须提出变见申请书，经财务部核准后报总经理审批签字。 2 审批过程须进行完整的书面记录，严禁未经审批就抱自改变

23、资金用途。 3严禁擅自使用公司筹集的资金，发觉私自挪用资金者，应追究其责任并视情形报相关部门或机关处 理。 第6章附则 第19条木方法由财务部制定.讲明权、修改权归财务部所有。 第20条 木方法经公司总经理审批后实施，修改时亦同。 编制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处数 修改日期 第10章营销治理制度 10. 1 销策划治理制度 10. 1. 2营销费用预算治理方法 制度名称 营销费用预算治理方法 制度编号 受控状态 执行部门 监督部门 生效日期 第1条 为了规范项目营销费用的预算行为，加强对营销费用预算的治理社绝营销费用的白费.特 制定木方法。 第2条 市场部经理应于每年的年底前依

24、照公司下一年度的项目打算与销售打算，編制下一年度的营 销费用。 第3条 公司的营销费用要紧分为以下6个方啲。 1. 市场调研费。 2. 项目的宣传广告费。 3项目的推广费。 4. 项目的促销费。 5. 项目的公关费。 6. 其他费用。 第4条 市场部在編制年度营销预算时应充分考虑到项目的重要程度及幹种销售费用所占的比例.妥 善进行拆分，一样以第3条中的24项为要紧支出项目。 第5条 市场部的年度营销预算通过主管副总及总经理的审批后.应将其划分为丿J度营销费用预算. 并列上详细的执行方案以做讲明。 第6条 通过财务部核算合格的丿J度莒销预算报主管副总及总经埋批准，市场部要严格按照批准后的 营销预

25、算执行。 第7条市场部在执行预算的过程中假如营销预算需増加必须要得到主管财务的副总及总经理的同 意，方可婆求财务部増加拨款。 第8条 每丿J丿底前市场部需要将为丿J的预算情形执行汇总表报至财务部、主管副总及总经理处.由 其对莒销预算的使用情形进行监幣C 第9条 市场部关于超支的预算必须作出详细的讲明.由匸程技术部、财务部、主管财务副总及总经 埋进行共同判定超支预算的必要性，关于无故超支的预算将对营销部经理进行惩戒。 第10条 木方法由总经办制定，报总经理办公会议审批，自颁布之日起生效实施。 編制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处数 修改日期 10. 2销售与服务治理制度 10. 2.

26、1地产项目销售治理制度 制度名称 地产项目销售治理制度 制度編号 受控状态 执行部门 监督部门 生效日期 第1章总则 第1条 为了规范公司各项目的销倍工作，提商治理匸作水平，最大限度地实现企业经济效益，特制 定木制度。 第2条 木制度涉及楼盘销控、认购治理、销售例会等内容.各项目售楼中心应按此制度执行。 第2章 销售策略、打算的制订 第3条 开发项目之初.营销治理中心即应派员参与项目立项过程，把握项目定位、产品规划.成木 等内容，做好营销策划工作预备。 第4条 依照项目开发进展.营销治理中心应及时进行全程营销策划，包括项目调研、制定销倍策略、 宣传推广策略等。 第5条 营销治理中心应依照项目施

27、工进度实施营销推广打算做好开盘前的预备匚作，包括备种形 式的宜传.销售现场包装.销售人员到位与培训等。 第6条 销售经理应依照项目情形，及时做好项目销售规划.组建售楼中心.以配合公司销售部开展 各项工作。 第3章楼盘销控治理 第8条 售楼员需销控也位时，须同销售部经理联系.确认该贰位尚未售出能够销控，才能进行销控。 第9条 销售部经理销控单位前.必须以售楼员先交客户的认购定金或身份证原件为原则。 第10条 倍楼员在销控单位得到确认后，方可与客户办理认购手续。 第11条 皆楼员不得在销售部经理不知情或销控单位未果的情形下.自行销控.否则自行承担由此而 产生的一切后果，公司也将严肃处理爭人C 第1

28、2条销控后，如客户即时下订収并落订，销售部经理需将报新资料登记干销控登记表：销控后， 如客户没有下订矗并落订，销售部经理需及时取消该讥位的销控登记。否则，I大I此产生的后果由销控员承 担。 第4章认购治理 第14条定金与尾数。 1. 售楼员必须按公司规定的定金金额要求客户落订，如客户的现金不足.售楼员可争取客户以公司规 定的垠低定金落订。 2. 如客户的现金少于公司规定的最低定金，必须经得销停部经理的同总后方可受理.否则不予以销控 及认购c 3如客户并未交齐全部定金，售楼员必须按公司所规定的补尾数期限要求客户补齐尾数。如客户要求 延长期限的.须知会销售部经理并取得同总后方可受理。 第15条 收

29、款、收据与临时认购书讥 1. 售楼员向客户收取定金或尾数时.必须通知售楼中心经理，并由会计与客户、作面点清金额。售楼中 心经理核对无误后，会讣才能开具收据并即时收妥定金及相应爪据。 2. 若客户交出的定金不足，需补尾数的，只能签订临时认购书沢 3客户交尾数时原已开出的收据不需收回，増开尾数收据.经售楼中心经理核对无误后与客户签订 认购书，并收回临时认购书氛 4. 客户交出的定金或尾数为支票的，开具支票收条，在收条上登记认购情形，并进行销控。支票到账 后，售楼员方可为其办理认购于续。 第16条认购书。 1. 认购书中的楼价栏，须以客户选择的付款方式所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外

30、折扣.须按审批权限交由宦楼中心经埋、销售部经理签名C 2. 认购书中的收款栏，须由售楼中心经理核对定金无误后如实填写，并在下方注明所开收据编号。 3售楼员填写完临时认购书后，必须交由售楼中心经理孩对检査，核对检查无误后可将客户联作 为认购凭据交给客户，并收妥余联c 第17条 楼盘签约程序规定。 1. 售楼员应按照公司的统一答词向客户讲明标准合同条款。 2. 售楼员带领客户到现场销售主管处确认客户身份和查看该房间的销售状态，填写签约确认做。 3签约确认单经销售部经理/助理签字后售楼员方可与客户签订正式合同。 4.售楼员执签约确认年I及正式合同，带领客户到财务部交纳首期房款及办埋销售登记时所需的相

31、 关稅费c 5财务人员复核并收款后，收回客户定金收据，开具首付款发票，并在签约确认单上盖收吃草及 签字确认。 6. 售楼员执C签约确认单沢客户首付款发票、购房合同至合同主管处签字盖草。 7. 将签约流程中涉及的相关材料及时集中到客户服务主管审核统计。 8. 客户服务主管填写签约客户档案交接讥.经销售部经理签字后将合同转交相关部门。 第5章客户确认治理 第18条抢讯及其处罚。 1. 抢笊是捋售楼员明知客户已与其他售楼员联系过.为了个人利益不择于段将此客户成交业绩及佣金 据为己有的行为。 2. 抢单行为将受到公司最严格的辞退处罚.且业绩佣金归已与客户联系过的售楼员。 第19条 撞尬是抬多名售楼员在

32、不知情的情形下与同一买房客户联系的行为。 第21条 接待上门客户或热线电话时，如发觉该客户是某位售楼员在其他项目时的客户或熟人，但该 售楼员从未向该客户介绍过该项目同时该客户并未提及该售楼员的名字，则该客户与该售楼员无关.按正 常的上门或热线接待 第22条 客户为售楼员介绍另外客户.售楼员应提早在销售日报表中登记被介绍客户姓名及电话。此 客户看房或來电时.不管是否提及该售楼员姓名，其他售楼员均有义务将此客户还给该售楼员。如售楼员 未登记，被介绍客户亦未提及该售楼员，则该客户与此售楼员无关。 第23条 售楼员在得知与他人撞单的情形下.为了狛取业绩和佣金.私下联络客户换名，或采纳其他 方法购房等不

33、择于段的行为.一旦査出，将没收佣金并予以辞退处理。 第24条 售楼员不承诺走私*1,如被发觉将予以开除。 第25条 在售楼中心:作的非售楼员，不得将接待的客户未经销售部指定介绍给某个售楼员。 第26条 假如客户到销售部领导处投诉或反映原售楼员不称职.经销售部核查属实，销售部有权安排 其他售楼员连续谈判至签约.业绩.佣金平均分配。此类客户今后带來的新客户有权自愿选择售楼员治谈。 第27条 未成交客户介绍的新客户，如客户指定原售楼员接待，则由原售楼员接待，如未指定则算作 上门客户并按顺序接待。 第6章客户跟踪规范 第28条 接待客户的來电來访后，接待人员应认真填写來电登记表.來访客户登记表，并做好

34、來电. 來访客户笔记.交予皆楼中心经理安排客户跟踪日程。 第29条 售楼员必须于每日上班开始半小时依照所安排结果及时作跟踪笔记：在、|日下班时.整理为 日工作，完善工作日记。 第30条 售楼员必须于每周五向咎楼中心经理报告木周客户跟踪情形。 第31条 售楼中心经理每周定期检查匸作笔记，对笔记不合格者进行处理（如停接电话、停接客户等）. 并记入劳动考核。 第7章销售例会治理 第33条 各售楼中心经理每周五选定时刻召开周销售工作会议，总结十周木项目销售悄形.做好下一 周工作打算安排。 第34条 销售部经理每周或不定期组织各项目售楼处经理石开会议.了解备项目的销售情形，对下一 时期匸作进行部署。 第

35、35条营销总监应组织、主持丿度销售例会。 第36条 遇有紧急情形.应依照情形召开临时会议，及时处理销售中的咨询题。 笫8章附则 第37条 木制度由销售部负责制定.修订与讲明.与房产销售有关的未尽爭宜，可参考公司的职员 于册、售楼员实战于册等文件 第38条木制度报营销总监审核后，经总经理审批后颁发执行。 編制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处数 修改日期 第11章 工程造价与预决算治理制度 111工程造价治理制度 1111工程计量计价治理规定 制度名称 工程计址计价治理规宦 制度編号 受控状杏 执行部门 监督部门 生效日期 笫1章总则 第1条为了规范工程量的运算、审核（以下简称“工程il

36、 S）及工程造价的确定（以下简称“工程 汁价）工作.保证工程址.工程造价的相对准确性.持制定木规定。 第2条 责任部门及责任人。 1. 倾算部负责丄程计虽.工程讣价等相关工作工程HS.计价部分专业业务由造价工程师完成。 2. 工程技术部负责提供设il图纸、技术规范.施工图纸等相关文件。 3总工程师.总经理负责审孩il址得出的匸程址.匸程适价。 第2章工程计量治理 第3条 需要工程讣量的工作环节包括以下6项内容。 1. 編制施工图预算。 2. 编制非托付招（议）标标底。 3设计变更的调整。 4. 经济签证的确认。 5. 审核竣工适价结算。 6 工程进度付款的运算。 第4条工程虽的讣址必须有依据，

37、无书面依据的工程虽为无效工程虽。 1 施工图预算（或标底）的计虽依据包抬设计施工图纸、书面设计交底、施工组织设i十文件、勘察设 讣资料等。 2. 设计变更调整计址的依据包括设计变更、原设计施工图.必要的施匸方案等。 3丄程进度付款及竣匸造价结算（按实）计虽的依据包括匸程竣匸图纸（含设计交底、设计变更）图 纸、经济签证、必要的隐藏匸程验收记录.施工组织设il文件.形象进度签证（进度付款计虽用）。 4.上述相关的计虽依振由工程技术部等相关部门提供。 第5条 工程讣址必须在具备匸程计量的条件时进行c工程讣址的先决条件包括以下四4个。 1. 工程技术部提供的资料齐全。 2工程差不笋竣工验收，并符合质虽

38、要求（仅限于丄程进度付款及竣工造价按实际结算额汁址）。 3技术交底或设汁变更差不女得到批准。 4.符合合同条款的相关约定。 第6条 匸程讣址方式必须与工程计价方式相统一，分项工程也价中包含的匸程量不得重复讣量。 第7条 以招投标方式签订的合同必须有工程量清单作为附件。 第8条 工程进度付款计址累计工程量不得大于合同工程清单址。 第9条 工程计址必须精确，力争准确.计址误差率不得大于3%o 第3章工程计价治理 第10条 开发项目工程造价的确定是一个连续治理的过程.自配合编制项目投资估算开始.至项目竣 工决算为止。 匸程造价的确定包括以下3项内容。 I.确定分项工程贰价.它是实现单位、讥项工程及开

39、发项目匸程造价的基础利前提。 2确定讯位.单项工程的造价。 3 确定开发项目的匸程造价。 第11条 确定分项上程单价的前提条件包括以下3项内容。 1 确定分项匸程施匸内容（做法）和施工方法（施匸方案人材料材质，由匸程技术部负责。 2. 确定材料的敢价，由材设部（材设部）负责。 3确定分项工程资源（人工、材料.机械）的消耗址.由侦算部负责。 第12条 预算部要负责分项工程单价的书面形成及确认，并形成分项工程施工单价确认内控表。 分项工程施工单价确认内控表 日期： 年 丿 日 敢项工程名称 分项丄程名称 确认氓价的缘故 确认内容 内容表述 确认部门 确认人 施工内容（做法） 施匸方法 材料材质要求

40、 材料取价 资源消耗址 爪价 领导签认栏 第13条 实现分项工程单价确定的方式。 1 通过丄程招（投）标的方式确定。现在，分项工程取价必须以淸做的形式在合同中表达并附有工 程址淸单无匸程虽清单的必须约定分项工程单价所包含的具体范畴。下表为分项工程施工也价确认单。 分项工程施工单价确认单 单项工程名称 分项工程名称 分项匸程单价 确认单价的缘故 収价包含范畴 1“虽计量方式 会签栏 签署方（签章） 签署总见 签署人 签署日期 工程承包方 年n日 施工监理方 年月日 发包方 年丿j日 2.通过工程承包商报送、企业相关责任部门审核的方式确定。现在，分项工程单价必须由工程承包商、 施工监理、甲方代表三

41、方签署确认。以这种方式确认的前提条件是：存在因甲方缘故产生的工程变更：合 同中无相应分项工程单价。否则.不得办理确认。 3通过行业定额來确定。现在，分项匸程单价必须在合同条款中约定。 第14条 分项丄程单价包含内容必须与L：程虽计虽方式相统一（配合）。分项匸程单价包含的工作内 容不得进行相应的重复工程ilSo 第15条 造价治理部有责任在相应工程招标文件中明确部分分项丄程基准单价.以此操纵匸程成木。 第16条 因采纳甲供材料形式造成分项工程材料収价与分项匸程施I：单价相剥离的，材料供应数虽及 结算方式必须与分项丄程施匸单价及相应工程虽相统一。 第17条 企业对不便或不易讣 （il fi依据不足

42、）且对工程无直截厂1i阻碍的施工措施等费用（如临 时设施费.基础降水费.边坡支护费等采纳模糊计价。模糊计价的方式是合同包干.即在合同中明确约 定此类费用的总额或标准。模糊汁价的范畴必须在匸程招标文件中明确，并在合同中约定。 第18条 伙I操纵成木需要，企业自行编制的分项工程单价（企业定额）必须是实测实址得出的，并不 得拓于平均市场价.且应依照人丄乙材料价格及施匸匸艺的市场变化进行周期（或界地）调整 第19条1：程汁价的方式由预算部依照项目开发方式和施工合同类型经公司领导同意后确定。 第4章附则 第20条 木规定由预算部协助总工程师办公室制定.其修订、废此 讲明权归总工程师办公室。 第21条 木

43、规定报总工程师审核、总经理审批通过后，自颁发之日起生效实施。 编制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处数 修改日期 112工程预决算治理制度 11. 2. 1工程预算编制治理规范 制度名称 工程预算编制治理规范 制度編号 受控状态 执行部门 监替部门 生效日期 第1条 为了加强对公司丄程项目预算的治理.合理分配公司人、财、物等资源.协助公司实现目标. 特制定木规范。 第2条 木规范适用于木公司工程项目的预算編制工作。 第3条预算部、材设部.工程技术部在工程预算編制方面的相关职责如下所示。 1.侦算部全而负责治理工程的预算，负责编制或审定工程倾算：负责丄程址的运算.统讣，审核供方 工程量。

44、 3工程技术部负责按刀孩算实际领用材料、使用机械及其他费用.侦算部予以审核。 第4条 公司工程预算经预算部编制后，需报总工程师办公室审核 第5条 工程预算包括单位工程预算.讥项工程预算和建设项目总侦算3部分，其中浪位工程侦算还 应包括建筑工程预算和设备安全工程预算。 第6条工程预算的编制依据如下所示。 1. 施工图纸和设计资料。 2. 侦算定额.单位估价表和笊位汇总估价表。 3材料侦算价格.人工和机械台班价格。 4. 工程材料当前的市场价格。 5. 施工组织设il和施工方案。 6. 建设工程费用定额。 7.预算编制手册。 第7条 工程预算书一样包括以下3方而的内容。 1. 倾算编制讲明。 2.

45、 分部分项工程侦算表。 3工料分折。 第8条 工程预算书中的适价由直截T贵、间接费、打算利润和稅金4部分组成。 第9条预算部预算员在编制工程预算时.预算书中的所有价格应与材料.设备、人匸的实际价格相 符，其不得擅自提商，否则一经发觉.将按公司相关规定进行严肃处理 第10条 预算员应依照匚程项目的实际情形选择采纳収价法或实物法进行编制，但应得到部门负责人 的审批c 第11条 编制工程预算时.涉及重大款项的项目需要进行详细讲明.必要时需附上各种证明材料，供 相关领导批阅。 第12条1：程施匸过程中若发生变更或施匚图发生变更，1：程预算需要进行修改或重新编制，并按变 更的匸程量进行运算C 第13条

46、工程预算书属于公司的隐秘资料，任何人不得外泄，否则公司将依照情节的轻重追尤十事人 的责任。 第14条 木规范由预算部拟定，并由预算部负责讲明和修改。 第15条 木规范经总丄程师办公室审议后.自颁布之日起生效实施。 编制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处敷 修改日期 11. 2. 2工程项目预结算治理细则 制度名称 工程项目预结算治理细则 制度編号 受控状态 执行部门 监督部门 生效日期 第1章总则 第1条 为了合理确定工程造价.有效提高工程预结算編制和审核质虽.爱护预结算正常秩序，促进 合同和成木治理的规范化结合木公司实际情形，特制定本细则。 第2条 木细则适用于公司/项目为承包人所发

47、生的预结算编制匸作，以及作为发包人所发生的预结算 的审核匸作。 第2章职贵 第3条 预算部负责全面治理工程预结算.负责编制或审定L：程预结算。 第4条 工程技术部职责如下。 1. 负责承包工程虽统讣.审核供方工程虽。 2. 负责编制甲方提供的要紧材料物资预算（领料）表，并分送总包方和木公司项目内部施I：（匸程）、 合同（经营）、物资等有关部门。 3负责编制自行供应的辅材物资需求打算.限额领料卡等。 第5条 预算部、工程技术部.综合办公室负责按丿J核算实际领用材料、使用机械及其他费用 第6条 分包农位负责承包工程预决算的編制.包括工程址的统il工作。 第3章 承包工程（合同）预结算治理 第7条

48、预算部为项目预结算编制和审核的统一归口治理部门，预算部设宜2名预决算员 第8条预结算治理总原则。 1. 合同为木.爭实为据、合法合理。 2. 在与总包方交往和工作中.我方要做到有礼有节.相互实爭求是、据理力争。 3在项目内部工程技术部门与经营部门相互支持.相互协作，旨使匸程目标与经济目标能同步实现。 第9条 工程虽统讣及审核签证。 1. 图纸总工程址。 （1）鉴于开匸初期匸程技术人员尚未全面把握各专业的侦算工程虽统讣规则.木项目图纸总丄程址仍 由造预算部预算员负责统计（包括设汁院和设备厂家图纸），再由工程技术部技术人员核对。在总包方专1： 审核过程中按预算员要求由匸程技术部技术员提供协助。 （

49、2）在同一册图纸中.与总包方或第三方存在施匸责任接口的.技术人员负责在开匸前及时通知预算 部预算员.并协同预算部预算员运算分解图纸工程虽。 （3）图纸总工程虽统汁时刻要求，原则上为分项工程开1严丿J完成。 2. 每月完成工程址统计。 （1）匸程技术部负责按徐单位匸程下屈的每册图纸工作为单位.每丿J统汁实际完成匸程虽和累计完成 进度百分比：承包工程量每丿J统讣周期定为：上月16 0本月15Bo （2）1：程技术部在每丿j 17日下班之前，报送该丿J度实际完成的实物匸程量和设备安装形彖进度报表 到预算部。 （3）预算部员责编制承包工程倾结算文件.并依照匸程技术部报送的进度报表运算出工程款申请额，

50、在每丿J 25日上午9时，将合同倾结算文件直截了 X送达总包方施匸治理科。 3设il修改（变更）做、总包方托付承包合同外临时项目.设备消缺施工 （1）1：程技术部技术人员负责统汁丄程址（包括増补匚程虽以及因修改造成返工的工作虽），倾算部 预算员协助。其中址小或无法按预算定额方式运算的，由技术人员负责办理点工签证。 （2）1：程技术部技术人员负责每川17日下班之前将差不多完成的上述丄作的工程虽统汁资料以及经 总包方审核签证的点丄签证讥.送交预算部侦算员。工程技术部报送的结算进度迟于工程形彖进度不能超 过10天。 第10条承包合同工程预结算。 1. 项目倾算部预算人员负责具体编制丄程预结算文件。

51、（1）原则上,预算韶在分项工程开工当月完成该分项工程施工图预算编制。工程开工后.假如设计到 图址较大.经项目领导同总:后可提请公司总部提供短期的侦算支援C物资供应人员和财务部门依照结算需 要.提供材料设备采购合同和票据等支持性资料。 （2）每丿j 25日上午9时.侦算部向总包方报送丿J度匸程预结算文件。 （3）单位工程完工验收后1个内.预算部应及时编制完成单位丄程决算书，报总包方审核。 （4）项目完成后两个刀内，预算部应及时汇编完成该项目的匸程竣工决算书报总包方审孩。 2. 倾结算过程中分歧和争议解决。 （1）应半从公司整体利益动身.依照合理合法原则.尽址通过友好协商的方式解决。 （2）关干较

52、为重大的分歧或争议应及时报告项目经营副经理乃至项目总经理，以便尽早采収il策。 第4章 工程采购预结算 第11条丄程量的审核和确认。 1 成建制引进队伍和外借内包。 （1）成建制引进队伍承包工程预结算书，应、由分包魏位负责編制.其预结算編制人员必须具有行业 或地点匸程概预算上岗资格。分包单位凭施匸图预算中请中间结算。 （2）预结算匸程址由匸程技术部技术人员负责审孩。鉴于木项目具体情形.如事先已有总包方审定预 结算匸程虽的.经项目领导同意可宜截了十参照使用。 （3）项目委派的零星匸作.原则上均按预算方式结算，如确实无法按预算定额方式运算的，按下列方 式确定。 实际用匸不超过10个工日（含10个匸

53、日）的，依照匸程技术部审核后的派工单，分技术、普工按 不同点匸单价运算。 实际用匸超过10个：日的.须由分管领导签发派丄収，按点工结算。 2. 租用施匸机械和运输午辆等的实际使用台班数虽，由匸程技术部调度人员员责审孩。 3纯劳务用匚 班组部门考勤用工由综合办人爭专员、现场零星派工由丄程技术部调度人员分不负责 审核。 4.其他对外托付工作，依照合同描定的部门讥位负责审孩。 第12条中间结算。 1 工程采购合同供方在项目发生的费用.在每刃底进行核算清理.要紧包扌舌以下4项内容。 （1）预算部物资治理员按丿J统讣领用材料（含总包方调拨辅材人匸作服及安全帽等个人劳保用品. 小型机匸具使用费等c （2）

54、工程技术部调度人员按月统计施工机械使用台班费用（含使用总包方机械等。 （3）综合办公室按丿J统il汇总加班快餐.搭伙费、水电费.通信费.代付民工丄资等。 （4）上述费用清经分包单位结算负责人签字确认后分送预算部和财务部备用。 2.凡涉及安全违萃、质虽爭故、治安事件等罚款事项.在职能部门处理后，I：程供方应赶忙到财务部 缴付现款。 3工程分包合同（含外借内包）月度（中间）结算，按以下规定办理支付审批手续。 （1）-1：程技术部（代管施工队）审核实际进度情形是否屈实.是否符合打算要求。 （2）质虽治理部审核完成的各分项工作是否符合质虽要求。 （3）财务部汇总上述第12条第1款中项目发生的应扣费用。

55、 （4）预算部审核实际完成承包产值（一样以完成虽的80%为限）.运算安全保证金、质虽保证金.确 定应对金额。 （5）项目领导（一样为经营经理，具体按财务匸作规范的权限确定）审批。经审批后的中间结算会签 审批表，分送预算部和财务部 4.劳务结算，一样经综合办或工程调度和预算部审核后，由项目经理审批支付。 第13条竣工结算 1. 笊位L程完丄验收后1个丿J内.分包取位编制完成収位工程决算书报匸程技术部审核。 2. 发包工程竣匸结算.实行全而逐项审核法。审核内容和程序如下。 （1）供方办理决算（送审前）审批表会签。 （2）预算部签收结算书并登记台账。 （3）1：程址的审核和确定。 （4）预算部审核侦

56、结算单价.取费费率。 （5）相关部门审核会签，汇总上述第12条第1款在项目发生的总费用：其中.分包笊位从项目领用 辅材的，实际使用虽若少于其上报材料打算虽的，按打算虽办理出库于续.费用由分包做位承担：分包单 位领用甲供主材超址的.也由分包爪位承担费用。 （6）财务部核减各项应扣费用.倾扣质址保证金：若是分包氓位在木匸程最终的总结算.预留的安全 保证金余额予以退还 （7）经项目副经理审核后，由项目经理批准支付。项目经理批准后的结算资料.由预算部负责整理分 析与归档。 3竣工结算书的审核时刻应十按照合同规定及时完成，如遇大规模竣工结算，项目应十在征求供方的 基础上编制整体结算打算.经丄程技术部批准

57、后执行。 4.竣匸结算审核人员在对工程变更价款的运算时，应T执行以下3项原则。 （1）合同或审定的施工图倾算中已有与变更匸程相同収价时，应按已有収价运算。 （2）合同或审定的施匚图预算或定额子目中均没有适用做价时应按定额中相类似定额子目确定变见 价格。 （3）合同或审定的施匸图预算或定额子目中均没有适用和类似单价时，双方协商解决：或由供方編制 补充定额送合同部门审定，必要时报“I地造价治理机构备案。 第5章 对预结算编审人员的要求 第14条 合同预算.匸程及其他相关倾结算编审人员，应、加强合同预算、造价治理等方面知识的学 习，提高工作责任心，做好各项基础匸作.爱护公司及项目的合法利益 第15条

58、 工程技术部技术人员应为加强工程虽统il规则等方面知识的学习，树立强烈的经济观念，做 好工程址的统讣和审核工作，专门是实际工程虽和材料打算。 第16条 审核人员在审核供方编制的结算过程中应、*1做到既合法又合理.按合同约定办爭，不有总克 扣斥低价格，不以下浮金额的女少作为结算审核质虽好坏标准。 第17条 在审核过程中如发觉供方编制的结算中有漏算、少算现仪，应、“I在内部J解、现场实际涮査 确凿的基础上及时通知该结算编制人依照实际情形和相关约定予以补正。 第18条 项目经理部对匚程预结算工作杰出者将给予鼓舞和嘉奖。凡工程预结算工作不员责任.造成 项目（公司）缺失的.或消极匸作阻碍预结算正常进行.

59、阻碍公司形彖的，依照具体情形.按照公司有关 责任追究制度.对有关人员给予一定的行政或经济处罚。 第6章附则 第19条 木细则由XX房地产开发公司总经理办公室制定.修订补充和废止丄作.其讲明权归XX房 地产开发公司所有。 第20条 木细则经总经理审批后.发放至预算部.工程技术部全体人员参照执行。 編制日期 审核日期 批准日期 修改标记 修改处数 修改日期 第12章工程材料设备治理制度 12. 1工程物料设备采购制度 12. 1. 2重要设备招标采购治理制度 制度名称 垂要设备招标采购治理制度 制度编号 受控状态 执行部门 监督部门 生效日期 笫1章总则 第1条 为了规范公司公布招标的采购行为确保

60、合格供应商中标，特制定木制度。 第2条 依照公司相关规定.木制度所抬设备特抬价值在万元以上的设备以及其他依照国家和行 业规定，需婆进行招标采购的设备 第3条权责主体。 1. 公司成立招标采购领导小组，全而负责招标采购过程的治理工作。 2. 材设部在采购领导小组的领导下开展工作.包括招标的倾备工作.组织匸作以及合同治理等工作。 第2章招标预备 第4条确定招标期限。 采购领导小组依照公司采购治理制度.确定公布招标的期限和具休婆求。 第5条 材设部依照采购设备的特点和类型，拟订招标文件.并将文件报招标领导小组审核后公布。 第6条招标文件的内容。 1. 招标公告。 2. 招标书及其附件。 （1）招标邀