建筑面积包干合同可行性研究

1、建筑面积包干合同可行性研究建筑面积包干合同可行性研究引子：建筑面积包干合同的采用目前在已悄然兴起，尤其是在大规模进行成 片、分期开发房地产项目中，建设单位更愿意采用，承包单位也基本愿意接受。 笔者认为，建筑面积包干合同的建筑工程结算造价的计算方式为建筑面积乘包 干单价，建筑面积不变则结算造价不变，这种合同方式表面操作简单，其实是 一种高风险合同，稍有不慎很容易引起甲乙双方的纠纷。例如 ：自然条件的不确 定性产生的风险、市场物价波动的风险，技术措施风险、设计变更导致的费用 变化风险.等等。面对如此多的隐形风险和不可预见因素，为何建设单位和承 包商都愿意采用呢？在采用之后，建设单位和承包单位又该如

2、何履约、避免致命 的风险的发生呢？一、采用建筑面积包干合同的优点（一）建设单位变动态造价控制过程为静态造价控制过程，控制目标容易实 现从有效控制工程总体造价来说，建设单位更愿意采用建筑面积包干合同。 建设单位对工程造价的控制本身应是一个动态的控制工作，在工程实施过程中 如设计变更、现场签证、施工索赔等一些难以预料的因素影响工程最终造价控 制，建设单位的管理能力上的差异往往会造价控制的不同结果，预算超概算，结算超预算现象时有发生，最终影响了建设单位的开发成本。特别是随着我国 建设工程招投标体系的不断完善和规范，加之近年来建筑市场的竞争日趋激烈， 合理低价中标已经成为承包单位中标的一种趋势。低价中

3、标的结果直接导致了 承包商应得利润的减少，因此中标后在施工过程中通过签证、索赔增加费用， 以弥补投标时因为低价中标而造成的一部分利润损失业已经成为承包商获利的 一个重要途径。然而采用建筑面积包干合同后，在实际的施工过程中，建设单位基本可以 转移设计变更、现场条件变化、自身管理能力薄弱而导致费用增加的风险，从 而有效减少了 中标靠低价、赚钱靠签证的现象发生，所以建设单位采用建筑 面积包干合同后，转移了工程建设过程中的大部分风险，将动态造价控制变为 静态造价控制，能有效的使工程开发成本控制在自己的目标范围内，对建设单 位有利。（二）现场预结算手续简单，结算指标单一从工程预结算管理来说，承包商是愿意

4、采用建筑面积包干合同的。众所周 知，设计变更、现场签证资料收集的完备性，设计变更、签证计算的及时性， 工程结算是施工企业长期无法很好解决的老大难问题。近几年来，为解决建筑 工程中工程拖欠款的问题，尽管政府主管部门三令五申，然而建设单位拖欠承 包单位工程款的现象，不仅没有得到根本遏止，从某些方面甚至有越演越烈之 势，这严重影响了承包单位的资金周转，甚至有的承包单位被建设单位严重拖 欠工程款后，濒临破产的边缘。付款没有依据已经成为建设单位拖欠承包单 位工程款的众口一词的理由。采用建筑面积包干合同后，工程结算方式从以前繁杂的工程量计算中转变 到仅仅是计算建筑面积一项单一指标，大大减少了结算人员的工作

5、量，避免了 工程量核对过程中的扯皮现象。可以使结算人员有足够的时间来审核建筑面积 计算的精确性，以及考虑如何与建设单位交流、沟通，以便快速完成工程结算 工作。因此，承包单位从上述因素考虑愿意采用。甚至有些施工企业把它当作 解决工程结算难、资金回收难的法宝。笔者认为：虽然建设单位和承包单位都认为建筑面积包干合同有其明显的优 点，但其实采用建筑面积包干合同，在享受包干带来的便利的同时也使双方都 不得不面临不同程度的高风险，在什么条件下可以采用建筑面积包干合同？如何有效避免不应该发生的风险，或将风险降到最低 ？以下一些问题值得建设单位和 承包单位引起高度关注，须在实践中进一步加以完善。二、采用建筑面

6、积包干合同的必须具备的基本条件及适用范围（一）施工条件基本具备。（二）设计图纸已经经过会审，可以用于工程施工。（三）合同工期不长，当时市场物价相对平稳。（四）建筑装饰材料标准已明确，不会有大范围的设计变更（五）一般应以工程的土 0.00以上为对象，基础及地下室一般不宜采用此合 同方式。（六）整个工程宜采用总包的形式，建设单位不宜过多指定分包。（七）承发包双方都应具有一定的实力，保证工程合同的约定顺利完成。三：采用建筑面积包干合同时需要注意的问题（一）签订施工合同前，施工单位必须要求建设单位提供经过评审的施工图 纸。由于采用建筑面积包干合同一般以大规模进行成片、分期开发房地产项目 中居多，建设单

7、位在招标时一般不向施工单位提供施工图纸，施工单位往往认 为后期工程与前期工程基本一致，过多相信建设单位而按前期工程的标准报价， 结果拿到正式施工图纸后才发现正式施工图纸与投标时考虑的情况有很大的区 别，增加了诸如：外墙线条、屋顶构架、外墙面附墙装饰柱等不能计算建筑面积 而增加费用却不菲的内容。若投标时建设单位只提供了部分范围图纸时，投标 单位更必须给予高度注意。（二）特别要注意明确合同工作内容范围。当工程存在建设单位指定分包或 发包范围不完整时，甲乙双方在工程施工过程就施工范围产生理解分歧的机率 十分之高。例如，若门窗工程指定分包单位，则门窗工程的塞缝、灌浆工作该 由谁完成？总包单位在收取总包

8、配合管理费之后，总包单位应尽的责任和义务是 什么？因此总包单位应防止超合同协议施工，建设单位要避免规定施工内容的漏 项。如果存在合同范围的不确定性，则必然潜伏着隐患和危机，潜伏着争议和 纠纷。最终影响工程的进行及成本控制目标的实现。（三）要明确承发包工程范围。采用建筑面积包干合同，合同往往只约定包 干单价，结算工程量则以实际完成量为准，大规模进行成片、分期开发的房地 产项目更是如此。结果双方是否已完全履约难以确定，在施工过程中承包单位 可能因包干价太低随时中止合同；建设单位也可能在开发后期无法找到更低价的 其他施工单位的时候增加额外工程量，使承包单位欲拨不能，承受巨大的风险。（四）明确建筑面积

9、的计算规则。建筑面积包干合同建筑面积的计算基本都 是参照现行定额的有关规定计算，表面上没什么问题，实际上将来纠纷可能很 多。例如：某一工程屋顶本设置有可以得用的贮存间，工程结算前建设单位故意 将其封死，以未利用为由不予计算面积，而在结算后又改造加以利用，使承包 单位蒙受了不必要的损失。（五）必须明确附加工作与额外工作。所谓附加工作，是指那些合同项 目所必不可少的工程内容，是一个有经验的承包可以预见的合理工作;所谓额 外工作，是指工程项目合同文件中工作范围中未包括的工作，缺少这些工作， 原定合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。目前一些设计单位因某些原因总是在施工图纸中不标识砼垫层或对钢筋的连接

10、方式不加以说明，造成甲乙双 方在结算过程中的纠纷相当多，建设单位认为砼垫层是必须的，是一个有经验的承包可以预见的合理工作，因此并不认为是图纸问题，也不作为增加工作给 予结算，这一点双方应在合同中予以约定。（六）对工程款的支付条款应给予足够重视。因为工程造价的计算只有建筑 面积一个指标，在施工过程中工程项目却包括结构、砌筑、装饰、门窗、防水 等，承包单位不可能在所有工作完成才申请工程款，没有各分项工程的量与价， 因此约定不清楚进度款的支付就会成为解决不了的难题，特别是存有转换层、 技术措施费项目时，承包单位先期就要投入大量的资金，其平方米造不能与其 它部位同日而语，按同样的标准支付工程进度款对承

11、包单位来说，风险就太大 了。（七）要有对工程停工、烂尾、中止合同等情况下工程结算的约定。由于采 用建筑面积包干合同很重要的一点就是为了简化结算手续，因此这一点很容易 被甲乙双方忽视。但一旦发生上述情况，由于工程尚未完工，无法按建筑面积 进行结算，那么已完工程结算将是解不开的迷。特别是承包单位要给予高度注.、八 意、。（八）甲乙双方合理的风险分担。建设单位采用建筑面积包干合同的目的主 要是为降低工程造价，转移成本上升的风险。笔者认为 ：建设单位将所有的风险 都转嫁给承包单位并不是明智的做法。因为，过低的工程造价势必对工程质量 及工程建设造成不利影响，当承包单位通过一切努力都必须面临亏损或无法切实履行合同义务时，受损失的不仅是施工单位。这样的例子在广州并不少。有 的合同上甚至注明包干单价中必须包非结构改变的设计变更、材料代换、政策 变化、小业主投诉等风险，是否合理 ？这是值得建设单位和承包单位都应深思的