三亚市集体建设用地开发利用管理暂行办法

1、三亚市人民政府 关于印发三亚市集体建设用地开发利用 管理暂行办法的通知 三府 2012 162 号 各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位： 三亚市集体建设用地开发利用管理暂行办法已经六届市政府 第 7 次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 三亚市人民政府 二O二年九月六日 三亚市集体建设用地开发利用管理暂行办法 第一条 为规范农村集体建设用地使用权流转行为， 维护集体建设 用地所有权人和使用权人的合法权益， 促进土地资源优化配置和节约、 集约利用，根据海南省经济特区土地管理条例等法律和政策规定， 结合我市实际，制定本办法。 第二条 本办法所称集体建设用地，是指经依法批准用于

2、乡镇企 业、乡（镇）村公共设施和公益事业、农村村民住宅等村镇建设，以 及其他经依法批准用于非农建设或者可依法确认为建设用地的农村集 体所有土地。 第三条 本办法适用于本市行政区域内集体建设用地的取得、 开发 使用、流转等管理。 第四条 各镇人民政府、 各区管委会依法负责本行政区域内集体建 设用地开发利用的监督管理工作。市国土、规划、林业、住房和城乡 建设等行政主管部门在各自职责范围内负责全市集体建设用地开发利 用的监督管理工作。 第五条 村镇建设需要使用集体土地的应当符合镇土地利用总体 规划及村镇建设规划，在镇土地利用总体规划确定的建设用地及村镇 建设规划确定相应用途范围内予以安排。 在风景名

3、胜区范围内集体建设用地的使用应当符合风景名胜区规 划。 主城区内以及主城区外特定地区集体建设用地的使用，应符合城 市总体规划及相应控制性规划。 主城区外的特定地区， 即指依法确定的重点景区、 沿海重点区域、 经国家或者省、市人民政府批准设置的旅游度假区、开发区、产业园 区、成片开发区等。 第六条 村镇建设规划应当与镇土地利用总体规划相衔接， 并根据 需要优化建设用地在空间上的布局。村镇建设规划中建设用地规模不 得超过镇土地利用总体规划确定的村镇建设用地规模。 第七条 尚未编制村镇建设规划的村庄， 村镇建设需要使用集体土 地，可在镇土地利用总体规划确定的村庄建设用地范围内。原则只对 现有宅基地进

4、行确权，不予安排其它村镇建设用地。 第八条 农村宅基地的审批与使用管理应严格按照 三亚市人民政 府关于印发三亚市农村宅基地管理办法的通知 （三府2006114 号） 的规定执行。 对已经划入中心城区、重点开发区域及旅游区用地的拆迁对象， 应统一集中安置，原则上不采取划拨宅基地的方式安置。安置房的选 址及建设方案应取得村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表同 意。 第九条 鼓励农村集体经济组织按照土地利用总体规划、 城乡规划 和产业发展规划自主依法使用集体建设用地。 各旅游开发区及产业园区周边的集体经济组织，可根据当地情况 依法利用集体建设用地建设服务各类园区的员工宿舍、仓储物流、

5、购 物餐饮住宿等经营性物业，经营性物业不得以任何形式分割出售或整 体出售。 严禁利用集体建设用地进行商品住宅或产权式酒店项目开发。 城乡规划确定为居住用途的集体建设用地，除农村宅基地外，需 要发展商品住宅项目，应当依法征收为国有土地后，按照国有建设用 地的有关规定进行开发利用。 第十条 利用集体建设用地进行经营性项目建设， 参照国有土地建 设项目审批程序进行项目审批。未经市人民政府批准，不得在集体建 设用地上安排建设项目。 第十一条 集体建设用地土地使用权人应按照市人民政府批准和 登记文件规定的用途或集体建设用地使用权流转合同约定的用途使用 土地，确需改变土地用途及土地使用条件，应当经土地所有

6、者和市国 土、规划行政主管部门同意，报原批准机关批准，并办理集体建设用 地使用权变更登记手续。 第十二条 因建设征收土地达到规定比例需要安排集体留用地， 留 用地应优先在本集体经济组织范围内选址，原则上保留集体土地性质 不变，确有需要转为国有建设用地，可征收为国有建设用地后划拨给 集体经济组织。 在本集体经济组织范围外选址，应依法征收为国有，划拨给该集 体经济组织。 除村庄整体搬迁外， 在城市中心城区范围内安排留用地， 留用地占征地面积的比例不超过 5%；在城市规划中心城区范围外安 排，比例不超过 8%。 对辖区内本村集体经济组织范围内的土地违法行为制止、协查不 力的集体经济组织，在整改完成之

7、前，市人民政府暂停对其留用地的 审批。 第十三条 以城边村、 城中村改造模式对集体建设用地进行改造整 理，改造总体规划方案应征得村民会议 2/3 以上成员或者 2/3以上村民 代表同意，并优先保障村民安置地和村集体经济发展用地，村民安置 地及村集体经济发展用地占改造范围建设用地总面积的比例不得小于 60%。 第十四条 在符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划， 并有利于稳定家庭承包经营体制、留足本集体经济组织成员生产生活 用地的前提下，除村民宅基地和乡（镇）村公共设施和公益事业建设 用地外，权属合法、界址清楚，并办理了集体建设用地所有权登记手 续的集体建设用地使用权按规定程序报经有批准权

8、的人民政府批准后 可出让、出租、作价入股、与他人联合举办企业或进行使用权抵押。 第十五条 集体建设用地使用权流转应当符合以下要求： （一）产权明晰，完成集体建设用地权属登记发证。 （二）符合土地利用总体规划、城乡规划。 （三）符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制。 （四）遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。 第十六条 集体建设用地使用权出让用于商业、 旅游、 娱乐等经营 性项目的，应参照国有土地使用权公开交易的规定，以招标、拍卖、 挂牌等方式在土地有形市场进行公开交易。集体建设用地使用权出让 的使用年限不得超过国家规定的同类国有土地使用权出让的最高年 限。 在风景名胜区范围内集体建

9、设用地的使用权不得出让。 第十七条 以集体建设用地使用权出租，出租年限不超过 30 年。 第十八条 集体建设用地使用权人可转让、 转租集体建设用地使用 权，转让人、转租人应当将转让、转租情况告知土地所有权人，并获 得土地所有权人的书面同意，同时报原批准机关批准。 集体建设用地使用权转让，原受让方的权利、义务随之转移；集 体建设用地使用权转租，转租人应当继续履行原出租合同。 集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已 使用年限后的剩余年限。 集体建设用地使用权转让、转租，当事人双方应当持集体土地使 用权属证明和相关合同，到市国土行政主管部门申请办理土地登记手 续。 第十九条 农村集

10、体经济组织以出让、出租、作价入股、联营等方 式使用集体建设用地， 应取得村民会议 2/3 以上成员或者 2/3以上村民 代表同意。 以集体建设用地使用权出让、入股，当事人应当委托土地评估机 构对土地使用权价格进行评估，土地估价报告报市国土行政主管部门 确认备案后，作价入股的以土地评估价与投资方约定投资额比例确定 股权比例。集体经济组织所占股权比例不得低于40%。 合作投资人投入开发资金达到合同约定金额80%以上，如集体经 济组织所占股权确需转让， 应取得村民会议 4/5 以上成员或者 4/5以上 村民代表同意，并报市政府审批。股权转让后，集体经济组织所占股 权不得低于 30%。 第二十条 集体

11、建设用地使用权不得单独抵押。 按规划行政主管部 门批准的土地使用条件完成项目建设，并办理了房屋登记的建筑物符 合法律规定的抵押条件， 经村民会议 4/5 以上成员或者 4/5 以上村民代 表同意，其占用范围内建设用地使用权一并抵押。抵押办理程序参照 国有土地房屋抵押办理程序执行。 禁止将集体建设用地使用权用于为村集体经济组织、村属集体企 业、合作开发的建设主体以外的其它组织和个人进行融资抵押或担保。 集体留用地因抵押丧失剩余年限的土地使用权后，其集体经济组 织不得再次申请留用地。 第二十一条 进行集体建设用地使用权流转应当依法签订合同。 合 同应当载明下列事项： （一）双方当事人的名称或者姓名

12、。 （二）流转方式。 （三）土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件。 （四）土地收益及支付方式。 （五）当事人的权利和义务。 （六）集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和 其它附着物的处理办法。 （七）合同履行期间，集体建设用地被收回或征收时的处理办法。 （八）争议的解决办法。 （九）违约责任。 第二十二条 集体建设用地流转发生之日起 30 日内到市国土行政 主管部门办理登记手续。 第二十三条 有下列情形之一， 农村集体经济组织报经原批准机关 批准，可以收回集体建设用地使用权： （一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地。 （二）用地单位和个人未按合同约定或者批准文

13、件规定的用途和 期限使用土地，且拒不改正。 （三）土地闲置满 2 年。 （四）集体建设用地使用权流转期限届满。 （五）因撤销、迁移等原因停止使用土地。 （六）法律、法规规定的其它情形。 依照前款第（一）项规定收回集体建设用地使用权，应当对集体 建设用地使用权人给予适当补偿。依照前款第（四）项规定收回集体 建设用地使用权的，地上建筑物和其他附着物按合同约定处理。 第二十四条 集体经济组织通过集体建设用地流转取得的收益， 扣 除相关税费和中央、省及市规定的计提的各项资金后，应纳入集体财 产实行 “三资代理 ”，统一由集体经济组织管理和使用，主要用于村庄 基础设施、公益设施建设以及该集体经济组织成员

14、的社会保障与发展 生产等，不得挪作它用。 第二十五条 集体所有土地使用权因转让、转租而增值，转让、转 租人应当向集体经济组织交纳增值额的50%。流转合同有约定，从其 约定。 第二十六条 村集体经济组织使用集体建设用地流转收益， 应按法 定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当纳入财务向集体经济组 织的成员公开。按法定程序决定的收益使用方案，应报镇人民政府或 者区管委会备案。 各镇人民政府、各区管委会、市监察、审计、财政等行政主管部 门依法监督检查集体建设用地流转增值收益的分配使用。 第二十七条 市国土、 综合行政执法等行政主管部门及各镇人民政 府、各区管委会应当加强对农村村民建设等集体建设用地使用行为进 行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现、制止并严厉打击各 类违法建设行为。 第二十八条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准， 非法占用土地 和超面积占用土地，依据土地管理法第七十六、第七十七条非法 占用等有关规定处理。通过出让、出租、作价入股、联营合作等方式 变相利用集体土地建设小产权房、出售小产权房的按照非法占地等有 关规定处理。 第二十九条 非