各种管理制度

1、各种管理制度目录1、房屋管理制度2、装饰、装修管理制度3、公用设施设备管理制度4、小区停车场管理制度5、财务管理制度6、档案管理制度7、消防安全管理制度8、电梯使用安全管理制度9、供暖管理制度10、住宅区供水、供电管理规定11、供电管理制度12、保安管理制度 保安员交接班制度1、房屋管理制度一、各物业处对所管物业项目房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。二 、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定

2、，组织维修。三 、每日巡查 1 次小区（大厦）房屋共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。四 、每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。五 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。2、装饰、装修管理制度一、各小区管理处负责本小区内具体装修管理事宜。二、各管理处应履行职责，认真审核装修项目、范围和施工队伍，加强督促检查，同时将装修申请表、施工图等资料归楼保存。 三、各管理处应当经常巡视本小区内有无违规、自行装修现象，如有应立即制止。四、在

3、业主装修期间，各管理处应注意公用设施、设备不被装修损坏，如果发现有损坏部位，应立即责令恢复并按照装修管理办法处理。 五、各管理处应注意在业主装修期间，其装修行为应尽量不能影响其它业主的生活、工作活动。 六、各管理处应制定有效措施对装修施工队进行管理。3、公用设施设备管理制度为搞好小区公共配套设施设备管理，更好地方便业主（住户）的工作与生活，特制订本制度：一、小区内公共配套设施设备为全体住户共同使用和维护，任何单位和个人不得以任何形式占有或占用。二、小区内公共配套设施设备分有偿和无偿两类,使用有偿设施时，应按价交费，并自觉遵守有关管理规定。三、要自觉维护公共配套设施内的各种设施，遵循各种设施的使

4、用、操作规程或有关规定，不得损害、破坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。四、公共场所内只能进行健康、合法的活动，不得进行任何形式的违法、违纪行为。 五、在使用有关公共配套设施时，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、抢争，不得高声喧哗。六、公共配套设施内要讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂、乱划，违者除负责清理、恢复原貌外，还处以一定的罚款。七、由专人对小区的公用设施设备进行定期检查，保证公用设施设备能正常的使用。4、小区停车场管理制度一、 指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向行驶，停放车辆位置适当，使车场车辆停放整齐。 二、指挥开出车辆按规定方向行驶，慢行开出停车场。 三、 随时巡检地面车辆情况，发现门

5、、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录。 四、夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记，以保证车辆的安全状况。 五、 留意进入车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入车场。 六、如有特殊情况及时上报。5、财务管理制度1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按会计法办事,遵章守法,做好财务会计工作。2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。4.

6、管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。7.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。8.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。6、档案管理制度一、 为规范公司档案管理，增强公司档案的实用性和有效性，特制定本制度

7、。二、 归档范围公司的规划、年度计划、统计资料、财务审计、会计档案、劳动工资、经营情况、人事档案、会议记录、决定、委托书、协议、合同、项目方案、通知等具有参考价值的文件资料。三、 公司的档案管理由总经理办公室档案室档案管理员负责。四、 档案管理员的职责：保证公司及各部门的原始资料及单据齐全完整、安全保密和使用方便。 五、 资料的收集与整理1. 公司的归档资料实行“季度归档”及“年度归档”制度，即：每年的四、七、十和次年的一月和每年二月份为公司档案资料归档期。2. 在档案资料归档期，由档案管理员分别向各主管部门收集应该归档的原始资料。各主管部门经理应积极配合与支持。3. 凡应该及时归档的资料，由

8、档案管理员负责及时归档。4. 各部门专用的收、发文件资料，按文件的密级确定是否归档。凡机密以上级的文件必须把原件放入档案室。5. 档案管理员根据公司的文书立卷归档管理制度实施档案归档整理。六、 资料的分类与归档1. 公司档案资料的分类依据文书立卷归档管理制度的有关规定执行。2. 公司档案资料的归档每年一次，属于平时立卷归档的不在此规定范围内。七、 档案的借阅1. 总经理、副总经理、总监、总经理办公室主任借阅非密级档案可直接通过档案管理员办理借阅手续。2. 因工作需要，公司的其他人员需借阅非密级档案时，由部门经理办理借阅档案申请表送总经理办公室主任核批。3. 公司档案密级分为绝密、机密、秘密三个

9、级别，绝密级档案禁止调阅，机密级档案只能在档案室阅览，不准外借；秘密级档案经审批可以借阅，但借阅时间不得超过4小时。秘密级档案的借阅必须由总经理或分管副总经理批准。总经理因公外出时可委托副总经理或总经理办公室主任审批，具体按委托书的内容执行。4. 档案借阅者必须做到： 爱护档案，保持整洁，严禁涂改。 注意安全保密，严禁擅自翻印、抄录、转借、遗失。八、 档案的销毁1. 公司任何个人或部门非经允许不得销毁公司档案资料。2. 当某些档案到了销毁期时，由档案管理员填写公司档案资料销毁审批表交总经理办公室主任审核经总经理批准后执行。3. 凡属于密级的档案资料必须由总经理批准方可销毁；一般的档案资料，由总

10、经理办公室主任批准后方可销毁。4. 经批准销毁的公司档案，档案管理员须认真核对，将批准的公司档案资料销毁审批表和将要销毁的档案资料做好登记并归档。登记表永久保存。5. 在销毁公司档案资料时，必须由总经理或分管副总经理或总经理办公室主任指定专人监督销毁。7、消防安全管理制度（一）消防安全教育、培训制度 1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。 2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。 3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。 4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。 5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗

11、。 6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。 7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。 （二）防火巡查、检查制度 1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。 2、消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。 3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。 4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。 5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。 （三）安全

12、疏散设施管理制度 1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。 2、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。 3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。 4、严禁在营业或工作期间将安全出口上锁。 5、严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。 （四）消防控制中心管理制度 1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。 2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。 3、按

13、时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。 4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。 5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。 6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。 7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。 （五）消防设施、器材维护管理制度 1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。 2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检

14、测由消防工作归口管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。 3、消防设施和消防设备定期测试： （1）烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。 （2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。 （3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。 （4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。 （5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。 4、消防器材管理： （1）每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。 （

15、2）派专人管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态。 （3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。 （4）各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。 （六）火灾隐患整改制度 1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。 2、在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。 3、在火灾隐患未消除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。 4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应

16、当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。 （七）用火、用电安全管理制度 1、用电安全管理： (1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。 (2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。 (3)各部门下班后，该关闭的电源应予以关闭。 (4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。 2、用火安全管理： （1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防工作归口管理部门申请“动火许可证”。 （2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向保卫部借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。8、电梯使用安全

17、管理制度为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。1、实施安全教育 由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。2、电梯司梯人员操作安全管理 为了确保电梯的安全运行，司梯人员均持证上岗。并制定了相应的司梯人员安全操作守则：1） 保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故；2） 要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位；3） 电梯不带病运行、不超载运行；4） 操作时不吸烟、

18、不闲谈等；5） 执行司机操作规程：a、每次开启厅门进入轿箱内，必须作试运行，确定正常时才能载人；b、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理；c、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿箱门，并及时联系外援；d、禁止运超大、超重的物品；e、禁止在运行中打开厅门；f、工作完毕时，应将电梯停在基站并切断，关好厅门。3、加强对乘梯人员的安全管理制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是：a、 用手按钮，严禁撞击 b、 不许吸烟，勿靠厢门c、 运行之时，挤门危险 d、 危险物品，禁止

19、进梯e、 保持清洁，勿吐勿丢 f、 若遇危险，请按警铃g、 超载铃响，后进退出 h、 儿童乘梯，成人携带i、 楼内火灾，切勿乘梯9、供暖管理制度为规范供暖管理工作，保障小区供热系统正常运转，特制定如下供暖管理制度：一、热力站管理 1、热力站员工在当班时必须严守工作岗位，密切注意设备运行状态，每两小时巡视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患，保持设备运行的可靠与安全。 2、熟悉和掌握设备的性能和操作规范，严格按操作规程操作设备，保证安全运行。 3、当班员工在岗位上不得做与工作无关的事情，不得擅自离开工作岗位。 4、严格交接制度认真做好交接班记录、重要操作记录以及故

20、障修理记录，仔细向下一班员工介绍当班的各种工作情况。 5、下班前半小时认真做好机房和设备的清洁保养工作。 二、运行管理 1、认真记录设备运行中的各项参数，及时调整设备的运行状态，保质保量，为客户提供优质服务。 2、在冬季供暖时,空调换热器出口温度应控制在5055之间,采暖换热器二次水出口温度应控制在6085之间.生活热水换热器的出口温度应控制在4853之间.若发现参数值偏差较大时,应立即报告维修主管,同时向热力公司报告。 3、每年进行一次住户室内供暖情况抽查，填写室内供暖温度抽检记录。 4、热力站值班人员每2小时巡视一次，并填热力运行记录表。 5、维修人员每天定时10：00、22：00时对小区

21、供采暖阀门进行巡视检查，并填写供采暖阀门巡视记录。 6、每年在供暖前及供暖期内定时进行水质化验，确保水质达标，并填写水质化验记录表。 7、对于巡视中发现的问题,当值员工应及时采取整改措施加以解决,暂时不能处理的问题应及时如实地向运行班长或主管汇报,在班长或主管的协调下加以解决。 三、维修保养 1、认真做好设备的日常维护和保养工作并填写日常维修保养记录，供采暖主要阀门每季度维修保养一次，并填写供采暖阀门保养记录。 2、对住户室内供热设施的维修，按照客户服务中心派工单按时完成，并填写日常维修保养记录。 3、按照冷、暖设施年度维修保养计划每年按时完成采暖供热系统年度检修保养，并填写供热系统定期保养记

22、录。10、住宅区供水、供电管理规定 为了加强住宅区划各项配套设施的管理,保障住户正常用水、用电,维护小区内良好的生活环境秩序,特制定本规定: 一、凡经管理处接收、接管或未办移交手续由供水、供电部门委托管理处管理的供水、供电系统,一律由管理处依照下列规定实施管理。 1、在住宅区移交时,管理处必须抄表到户,并检查水、电的计表、管线的完好程度,详细记录,以备保修单位维修和备查。 2、管理处维修工是住宅区供水、供电的管理责任人,应熟悉住宅区供水、供电设备机组的维修保养规定。 3、每天检查记录配电房、水泵房的运行情况,发现小型故障应及时维修,大型故障隐患应立即书面报告管理处,通知有关专业单位进行维修。

23、4、若临时停水、停电、停气,必须提前书面通知住户做好准备,并联系供电、供水、供气系统提供临时解决措施。 二、住户使用供水、供电的各种设施,应注意安全,遵守下列规定: 1、未经批准,不得擅自更改原安装好的供水、供电等设备。 2、除业务主管部门、维修员工外,任何人不得擅入水泵房、配电室。 3、供水、供电的开关、闸门不得随意扳动(如属小孩所为,追究其家长的管理责任)。 4、住户离家、家中又无人照料时,应关闭水、电阀门。 5、若违反上述规定,造成的一切经济损失或事故,均由当事人负责。 三、凡未经批准在本住宅区所属供水、供电系统管线路接驳用电、用水,均属偷用电,偷用水行为,按如下规定处理: 1、私自增加

24、设施容量接驳水管、电线的,除暂停供电、供水外,按每增容(14伏安),每用10度电罚款20元。 2、私自装电、接水,除追计补水电费外,处以十至一百倍罚款,并责令重新申请增容。 3、私自启动(改动)电子计量器、水表的封印或运行回路,每次罚款300-500元;停用计量器的,不管其停用时间长短,量少按六个月追补水、电费,并停止供水、供电三天至七天。 4、违反安全用电、用水规定,或拒绝供电、供水部门和管理处水电工检查和不采纳安全用水、用电意见及措施而造成事故者,按事故所造成的实际损失处以罚款。 四、住户用电需要增容时,须向管理处申请,经审查符合增容要求,批准后,按如下规定办理: 1、增容每干伏安(即千瓦

25、,不足按千瓦计算)收增容费600元。 2、增容时,如原线路不足负荷,需另拉电缆、电线的,工程费由使用人负责。 3、批准增容的电表,按增容后,电表容量计收电费基本费。11、供电管理制度1、配电室全部机电设备，由配电室人员负责管理和值班，停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，无关人员禁止进入配电室；公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程主管或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在机房出入登记表上做好记录。2、保持良好的室内照明和通风，室内温度控制在35度以下。3、建立运行记录，每班至少巡查一次，每季组织检查一次，每年大检修一次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报项目部经理。4、每班巡查内容：室内是否有异味，记录电压，电流，温度，电表数;检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常及时修理与报告。5、供电线路操作开关部位应设明显标志，检修停电拉闸必须挂标志牌，非有关人员决不能动。6、室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，报管理人员书面同意方可进行。7、严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等。8、配电房每周清扫一次、保持室内清洁，防止小动物进入