安徽省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题

1、安徽省房地产估价师案例与分析：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、产生房地产价格泡沫的基础是_。 A土地稀缺 B城市化进程快 C投机需求膨胀 D过度放贷 2、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工业用地的监测点评估价格3、物业服务成本的构成一般包括_。 管理服务人员

2、的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A B C D 4、一般来说标准方差越小，则投资的风险就_。 A越小 B一样 C越大 D无关系5、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。 A0.5% B6% C6.16% D6.19% 6、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与

3、其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 7、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。 A：假设开发法 B：剩余法 C：市场法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 8、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 9、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是_。 A净经营收入=有效毛收入-经营费用 B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还

4、本付息 C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 10、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为_。 A构成非法拘禁罪 B构成绑架罪 C构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯 D构成敲诈勒索罪11、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值_。 A下降 B上升 C不变 D不能确定 12、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当_时，说明项目在财务上是可以接受的。 AFNPV大于国家规定值 BFNPV达到企业可以接受的水平 CFNP

5、V0 DFNPV0 13、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A14140 B42421 C56561 D6000014、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7，假设折现率为10，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工业用地的监测点评估价格 15、一份合格

6、的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少_名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。 A1 B2 C3 D4 16、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。 A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法 E：工业用地的监测点评估价格 17、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5，则该项目建设期间涨价预备费为_万元。 A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003

7、.70 18、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。 A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价 B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取 C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取 D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 E：工业用地的监测点评估价格 19、假如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有_年。 A50 B22 C78 D12 20、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需

8、求了，因此市场需求有一个上限，称为。 A：市场潜量 B：市场预测量 C：市场最低量 D：市场最高量 E：借款合同 21、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为元。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工业用地的监测点评估价格 22、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即_、经济适用房和市场价商品住宅。 A廉租房 B二手房 C一手房 D期房23、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。 A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使

9、用者承担 B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外 C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限 D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止 E：工业用地的监测点评估价格 24、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。 A：区位因素 B：社会因素 C：实物因素 D：权益因素 E：工业用地的监测点评估价格25、最低收入家庭住房保障原则上以_为辅。 A实物配租 B租金核减 C发放租赁补贴 D实物配租和租金核减二、多项选择题（共2

10、5题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。 A零售商的财务能力 B零售商需要的服务 C零售商组合与位置分配 D零售商的声誉 2、下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是_。 A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出 B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本 C以经营为经营方式的房地产开发过程

11、中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本 D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本3、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。 A：税收政策 B：城市规划调整 C：环境状况 D：城市基础设施状况 E：汇率 4、在下列费用中，属于债务融资成本的有(2007年试题) A：承诺费 B：手续费 C：担保费 D：利息 E：税费5、注册结构工程师注册有效期为_。 A1年 B2年 C3年 D4年 6、工程成本控制的主要对象是主要费用的_。 A变动费用 B固定费用 C材料费用 D人工费用 7、在有保留价的拍卖中

12、，再拍卖的保留价一次拍卖。 A：略低于 B：略高于 C：等于 D：可高于也可低于 E：执行层的组织协调 8、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。 A：试错法 B：移动平均法 C：曲线拟合法 D：线性内插法 E：指数修匀法 9、收益法中所指的收益是_。 A估价时点前一年的收益 B估价时点前若干年的平均收益 C估价时点以后的未来预期正常收益 D估价时点前最高盈利年份的收益 10、成本法中计算的销售税金及附加包括。 A：营业税 B：所得税 C：土地使用税 D：城市维护建设税 E：教育费附加11、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。 A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价

13、机构资质3年以上 B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万以上或者土地面积3万以上 C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上 E：执行层的组织协调 12、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。 A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤 B：对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C：安置房和临时安置周转房的房源情况 D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源 E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排 13、总地来讲，

14、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是_。 A正相关和正相关 B正相关和负相关 C负相关和正相关 D负相关和负相关14、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。 A：未来预期收益变化 B：获得金融机构融资的难易程度 C：政府税收政策的影响 D：土地供给的变化 E：原用于其他方面资金的介入 15、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是_。 A股票+投资基金 B债券+投资基金 C投资基金+股票+债券 D股票+债券 16、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是的。 A：相互关联 B：相互排斥 C：相互独立 D：相互制

15、约 E：借款合同 17、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查_。 A B C D 18、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。 A：市场供给的特点 B：市场需求的特点 C：市场交易的特点 D：市场价格的特点 E：市场竞争的特点 19、评估某宗房开发用地2006年10月16日

16、的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 20、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是。 A：土地不会毁损 B：地上建筑物有耐久性 C：变现性差 D：土地使用权年限较长 E：借款合同 21、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长。 A：人民政府 B：人民检察院 C：人民法院 D：公安部门 E：执行层的组织协调 22、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是_。 A房地