息县项目前期策划

1、息县项目前期策划 I息县简介： 息县位于河南省南部，淮河上游，属信阳市管辖的县级地区，是 中国五千年历史上第一个以“县”命名的地方，素有“天下第一县” 之称。历史悠久，人杰地灵。辖 6镇14乡1个管理区、336个行政 村、9个居委会。2016年年底，全县总人口为77万。 息县地形以低平的平原和缓丘为主，淮河横贯全境，境内流长75.5 公里，属亚热带向暖温带过渡形气候。 息县土特产有香稻丸、蜂蜜。旅游景点有新石器时代的秦楼遗址、 周代的青龙寺等。 息县是国家九五商品粮基地县、河南省粮食生产百强县，全国 粮食生产先进县。 H市场与可行性研究分析： 一、宏观市场： 关键词：“6.5%”、“农业户口买

2、房补贴”、“抑制房价过快上 涨”、“去库存” 包括国家金融与发展实验室、 世行等发布报告预测，今年中国 GDP增速将为6.5%,国家信息中心预测为6.5%左右。GDF由“保7” 到现在“保6.5 ”，经济下行压力较大。 农业户口买首套房补贴100元/川，由此可看出国家对房地产 的支持。 2016年，郑州、武汉、重庆等二线城市房价一路高歌（一线 城市自不必多说），为此，热点城市相继出台了调控政策，主要目的 是抑制房价过快上涨，同时也说明在当前的大环境下房价上涨是大势 所趋。 2016年信阳市去库存效果显著，很多项目现在无房可卖。 二、息县房地产市场： 息县房地产项目大大小小 20个左右，平均价格

3、3500元/川。 目前息县正在开发的房地产项目绝大多数为中低端项目，开发 商小农意识严重，缺乏战略眼光，格局不够宽广。 中低端市场竞争激烈，多为低价竞争。价格低t利润低t产品 差，最终形成一个恶性循环的怪圈，本案必须避免陷入此怪圈。 同比其他县城： a. 竞争对手较少、 b. 价格水平较低、 c.有较大上涨空间 2017年2月息县最新房价及优惠信息一览表 项目名称 房价（元/ m2） 项目电话 项目地址 优惠 龙湖湾 3600息县罗淮路新人民医 院东100米 一次性96折 龙门花园 3100南小北隔壁 一次性97 折，按揭99 折，分期9

4、9 折。 钰龙凯 旋城 37005967999 息县东环路与东大街 交汇处向南400米 暂无 龙湖星城 3500息县罗淮路新人民医 院东100米 一次性97 折，按揭98 折。 凯旋广场 33005893777 息县罗淮路新汽车站 向西200米路北 一次性98 折，按揭99 折。 大和文锦 社区 33006130222 信阳市息县罗淮路与 文化路北段交汇处 暂无 嘉成一品 36605853999 息县息州大道东路 （五一水库东侧路 南） 一次性97 折，按

5、揭98 折。 天福如 意城 34005289999 息县南大街南段（南 街农贸市场南200 总房款减 1.2万，一次 米） 性96折，按 揭99折。 众鑫时代 广场 36008161999 息县北大街与北环路 交汇处 暂无 息州城市 广场 41508158999 息县息州大道（高杆 灯西50米） 一次性97 折，按揭99 折。 息州豪府 3700息县息州大道中段 一次性97 折，按揭99 折，分期99 折。 龙湖春天 3450息县息寨路与一桥街 交叉口 暂

6、无 龙湖公馆 3780息龙湖西路广电局北 侧 暂无 龙湖新天 地 3400息县香米贡大道与息 淮路交汇处西南角 暂无 博士名苑 3000息县原石油公司仓库 家属院 一次性95 折，按揭97 折。 龙门御府 3300龙门巷与西街交汇处 一次性96 折，按揭99 折。 三、客户群体： 2016年底，全县总人口统计为77万。（信阳市总人口 860万, 依据河南省统计局发布的20RF年河南人口发展报告，信阳市外 出人口占其户籍人口的32%为全省最高。）按此比例计算，息县外 出人口约25万，常

7、住人口 52万。 在息县买房置业的消费者绝大部分为本地居民， 然而此目标群体 还会被本地区其他项目乃至信阳房地产市场分流， 所以销售压力是必 然存在的。 四、消费观念及习惯： 随着社会的发展，人民的生活水平不断提高，人们的消费观念也 随之发生改变。由最原始的需求有房子住，到现在住有品质的房子。 也就是说，现代的人因为物质生活水平的提高开始有更高层面的追 求，如：质量、服务、自然环保、美观、企业文化等等。房地产市场 尤其如此，“同质化”的产品是没有竞争力的，“差异化”才能脱颖 而出。 五、总结： 综上所述，现在正是入市的良好时机，但需要注意的是我们必须 规避风险步步为营，稳扎稳打。 皿项目地段选

8、址分析: * 项目位于213省道和一桥街交汇处，占地约 300亩（20万m2）o 距息县CBD心区域直线距离3公里，3公里内可满足各种生活需求。 项目紧邻213省道及一桥街两大息县主干道，交通出行较为便利。但 对于县级单位来讲，3公里的距离绝谈不上近，因此从地理位置上分 析，我们项目属于中等区位。 IV项目定位: 本案占地约 300亩（20万平米），按 2.3容积率计算建筑面 积46万平米。 定位为中髙端项目，但在息县属干最髙端。 项目规模较大，可作城市综合体模式进行开发，包含商业零售、 商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的 城中之城”。 i：避开竞争激烈的中低端市场、

9、ii：实现利益最大化、 iii：树立企业形象，对企业未来的发展具有非常正面的意义。 V项目规划： 占定名：RR第一城（RR为开发企业名称） 建筑风格：ArtDeco （新艺术）建筑风格。当前最流行的建筑风格， 大气美观，极具质感。 园林绿化：东南亚风情。东南亚园林景观设计十分具有特色和吸 引力，集观景、游乐、休闲于一体，达到了人与自然和谐共存的高度 统一。 容积率：建议2.3。过高的容积率会让项目毫无品质可言，过低 则不符合利益最大化这一宗旨。 住宅构成：80%由小高层、中高层、高层组成，20%电梯洋房（经 典案例：羊山新区东方经典）。 商业/住宅配比：商业20%住宅80% 住宅户型配比：80%J、三房100 m2-140川，10%两室户型80 m2-100 m2, 10%四室户型 140 m-160 m。 物业：选用全国知名物业。 其他：项目专设幼儿园服务业主，提升潜在价值。 W结语： 从宏