土地增值税清算实例

1、地增值税清算实例 某房地产企业开发一个项目，在 2007年 9月 2009年 9 月清算前已售面积占可售面积 96.84%，已达到土地增值税清 算条件，税务机关通知进行清算，企业报送资料已审核如下 已知普通住房与其他商品房的单位开发成本之比为 1：1.4） 1、土地通过拍招转让取得，面积17790 平方米，金额为 9776.28万元 ; 2、开发成本为 11705.74万元； 3、开发费用账面为 351.17万元 （按规定土地使用权所支付 的金额加上开发成本之和的 10%扣除金额 214.82万元 ,因此只 能按 214.82万元扣除 ）； 4、转让税费为 2457.51万元； 5、可售面积为

2、 48880.2平方米，其中：普通住宅面积 46727.9 平方米、 占可售面积 95.6%；其他商品房面积 2152.3平方米、 占可售面积 4.4% 6、已售面积为 47336.32平方米、 销售金额 43114.18万元， 其中：普通住宅为 45251.34平方米、金额 38162.35万元；其 他商品房面积为 2084.98平方米，金额 4951.83万元； 7、已预缴土地增值税 301.8万元，其中普通住宅税金 252.29 万元；其他商品房税金 49.51 万。 计算增值额： 第一步 ：计算已售面积占可售面积比例 已售面积 47336.32平方米 +可售面积 48880.2平方米

3、=96.84% 第二步 :将土地使用权所支付、开发成本、开发费用、转 让税费所发生扣除金额归集，按96.84%计算清算扣除金额 土地使用权转让 9776.28万元 +开发成本 11705.74万元 +开 发费用 214.82万元 +转让税费 2457.51万元+（土地使用权转 让9776.28万元+开发成本11705.74万元）X20%=28450.75万 可扣除金额 = 清算时总扣除金额 28450.75万元 X 扣除比例 96.84%=27551.71万元 第三步：计算分类扣除金额和每平方米扣除金额： 1、普通住宅的扣除金额 = 清算时可扣除金额 27551.71 万 元X已售普通住宅面积

4、 45251.34平方米* （已售普通住宅面 积 45251.34平方米 +已售其他商品房面积 2084.98平方米 X1.4 系数） =25882.16万元 2、其他商品房的扣除金额=清算时可扣除金额 27551.71 万元X已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数+ （已 售普通住宅面积 45251.34 平方米 + 已售其他商品房面积 2084.98平方米 X1.4系数）=1669.55万元 3、单位普通住宅扣除金额 =普通住宅的扣除金额 25882.16 万元万元*已售普通住宅面积45251.34平方米=5719.64元 平均售价 8433 元） 4、单位其他商品房的扣除金额

5、 = 其他商品房的扣除金额 1669.55万元+已售其他商品房面积2084.98平方米=8007.51 元。（平均售价 23750 元） 第四步：计算增值额、增值率： 1、普通住宅增值额 =普通住宅销售收入 38162.35 万元 普通住宅的扣除金额 25882.16万元 =12279.19 万元 普通住宅增值率=普通住宅增值额12279.19万元*普通住 宅的扣除金额 25882.16万元=47.44% 2、其他商品房增值额 =其他商品房销售收入 4951.83万元 其他商品房的扣除金额1669.55万元=3282.28万元 其他商品房增值率=其他商品房增值额3282.28万元+其 他商品房的扣除金额 1669.55万元=196.59% 第五步 :应交土地增值税 : 1、普通住宅 :应交土地增值税 =普通住宅增值额 12279.19 万元 X 适用税率 30%=3683.76 万元 应补缴土地增值税 =普通住宅 :应交土地增值税 3683.76万 元普通住宅已预缴土地增值税252.29万元=3431.47万元 2、其他商品 :应交土地增值税 =其他商品房增值额 3282.28 万 元 X 适用税率 50%扣除项 目金额 1669.55 万 元 X15%=1390.71 万元 应补缴土地增值税 =其