建筑安装工程费的审核

1、建筑安装工程费的审核 建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 1、建筑安装工程费偏高问题， 可参考当地建设管理部门公布的单 位定额成本核定。 2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点： （1）甲供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票 成本。 例如，某房地产商自行购买材料 200 万元，同某建筑公司签订建筑 安装工程费 100 万元。因为反正乙方缴纳营业税是一定的， 甲方供材 部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑 公司开具 300 万元发票给甲方房地产开发公司， 否则甲方会重复扣

2、除 成本。 （ 2）即使建筑公司没有就甲方供材部分缴纳相关的税收， 房地产公 司在甲供材业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证 进行账务处理 （3）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收， 税务机关是 不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收。 八、计税成本审核的重点 （4）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除， 即使有合同规定 由甲方负担营业税及附加，也不可以。 税收征收管理法实施细则第三条规定，纳税人应当依照税收法 律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法 律、行政法规相抵触的，一律无效。 在合同中约定营业税金（实际中一般约定所有相关税金）由接受 方

3、承担，显然是违反了上述税收法律的规定 （违法地转移了纳税义务 人），根据合同法规定，违反法律行政法规强制性规定的合同无 效，故在合同中约定代付营业税金应当属无效条款。 3、建筑安装工程费可以按照合同额的 10%来预提 国税发 200931 号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费 用外，计税成本均应为实际发生的成本。 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的， 在证明资料充分的 前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10。 需要注意的是只能按单个合同预提，不能按总合同预提 某房地产公司与 2 家施工企业签定出包合同， 其中与甲企业签定 的合同总金额 1000万元，至20

4、10年12月31日已取得 800万元发票， 预提费用为 200万元；与乙企业签定的合同总金额 5000万元，至 2010 年 12 月 31 日已取得发票 4900 万元，预提费用为 100 万元。纳税调 整金额的计算以下两种计算方法： 案例分析 对甲企业合同，预提费用所占比例：200+1000=20%,需纳税调增： 1000X 10%= 100 （万元）。 对乙企业合同,预提费用所占比例： 100+5000=2%,无需纳税调增。 4、建筑安装工程费发票在汇算清缴前取得可以税前扣除。 国税发 200931 号第三十四条规定,企业在结算计税成本时其实 际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的, 不

5、得计入计税成本, 待 实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。 国税发 200931 号第三十五条规定, 开发产品完工以后, 企业可 在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日, 不得滞后。 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本, 主 管税务机关有权确定或核定其计税成本, 据此进行纳税调整, 并按中 华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 根据以上规定，本年未取得合法凭证的支出，不予扣除；如果是在 汇算清缴前取得合法凭证的，可以税前扣除。 注意的是：完工开发产品的标准完工标准的三个条件是孰早的原则： （1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品。 （2

6、）已开始投入使用的开发产品。 （3）已取得了初始产权证明的开发产品。 2010年2月，A房地产开发公司把一栋写字楼出包给B建筑公 司承建。 A 公司将该写字楼预售给 C 服装厂。 （1）10 月 20日交付购买方 C 服装厂使用。 （2）11 月 10 日， A 公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管 理部门备案。 （3）11 月 20 日， A 公司取得了该写字楼的初始产权证明。 结论：A公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应以10月20 日为准，而不是 11 月 10 日，也不是 11 月 20 日。 案例分析 最后，要高度重视关于房地产企业开发产品完工标准税务确认 条件的批复（国税函

7、 2009342 号）的规定，根据国税发 200631 号 规定的精神， 房地产开发企业建造、 开发的开发产品无论工程质量是 否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手 续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 房地产开发企 业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售 开发产品所取得收入的实际毛利额， 同时将开发产品实际毛利额与其 对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额 案例分析 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交 付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 国税发 200991 号第二十五条规定， 审核建

8、筑安装工程费时应当重点 关注： 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施 工合同记载的内容相符。 房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣 除项目。 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门 公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的， 还应当关注有无 虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 土地增值税建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊 例如，某项目已 100%销售完毕。实现普通住宅销售收入 6400 万元、 非普通住宅销售收入 2700万元。缴纳土地增值税 122 万元，总税负 为 1.34%.税负偏低。 税务局对其检查。 发现在同一开发项目中经营不