房地产企业缴纳企业所得税ppt资料

1、房地产企业企业所得税 、开办期间 开办期指企业被批准筹建之日起至开业之日（营业执照上的设立日期） 国税函 200998 号第九条：开办费未明确列作长期待摊费用的，企业可在 开始经营之日的当年一次性扣除， 也可按长期待摊费用处理， 但一经选定不 得改变。 1.业务招待费、广告费和业务宣传费 国税总局公告 2012年第 15 号：企业在筹建期间，发生与筹办活动有关的 业务招待费，可按实际发生额的 60%计入开办费，并在税前扣除；发生的广 告费和业务宣传费， 可按实际发生额计入开办费， 并按有关规定在税前扣除。 2.开办期间不计算为亏损年度 国税函 201079 号第七条：企业自开始生产经营年度，为

2、开始计算损益的 年度。筹办期发生的开办费支出，不得计算为当期的亏损。只能在 开办费 中归集。企业开始生产经营的年度，是开始计算损益的年度。如果两者处于 同一年度，则应分别确认筹办费摊销及经营年度的开始。 某房开企业 2010年 3月开始筹建，筹建期历时 15 个月，账簿资料显示： 2010年 3-12月、 2011年 1-5月筹建期分别发生开办费200万元、 300万元， 2011年 6 月开始生产经营。企业在 2011年 6 月起开始一次性或分期扣除开 办费； 2011年度发生了亏损，确认的亏损年度就是 2011年度。 1）该开发企业 2010年3-12月、2011年 1-5月筹建期分别发生

3、业务招费 10 万元、 20万元，分别发生广告宣传费 30万元、 40万元；（ 2）2010年 6月 投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（ 3） 2011年 3 月，购建营业楼所支付的设计费、部分材料费共计 10 万元计入了 开办费；（ 4）企业在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。 1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，广告宣传费按 实际发生额计入开办费；（ 2）投资方因投入资本自行筹款支付的利息，不 计入开办费，由出资方自行负担。（3）为购建固定资产所支付的设计费、 部分材料费应予资本化，不计入开办费。 企业2011年一次性扣除开办费金额为：20

4、0+300-（10+20）X （1-60%）-8-10=470 万元）。 二、预交期间 对房开企业来说，销售未完工开发产品取得收入时应预交企业所得税。 1.销售未完工开发产品取得收入时 房开企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售； 现房销售：房开企业现房销售业务，会计准则与税法的规定是一致的； 期房销售：是指房开企业从取得商品房预售许可证开始至取得大产证为止； 将正在建设中的商品房预先出售给购买人， 并向购买人收取定金或房款的行 为。期房销售的业务，会计准则和税法的规定不同，致使房开企业的预售业 务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。国税发 200931 号第六条： 企业通过签订房地产预

5、售合同取得收入，应确认为销售收入的实现。因 此，从企业所得税的角度，只要签订了销售合同、预售合同并收取 款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负 有企业所得税纳税义务。 国税发 200931号第九条： 销售未完工开发产品取得的收入， 按预计毛利 率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、 地方税务局按下列规定进行确定： 1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地 城市城区和郊区的，不得低于 15%。 2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。 3）开发项目位于其他地区

6、的，不得低于5%。 4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。 国税发 200931 号第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先 按预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 国家税务总局公告 2011年第 64 号规定：实行查账征收的企业实际利润额 计算公式为： 实际利润额 = 利润总额 +特定业务计算的应纳税所得额 -不征税收入 -免税收 入-弥补以前年度亏损 、汇算清缴期间 企业所得税汇算清缴， 指纳税人纳税年度终了之日起 5 个月内， 自行计算 本年度应纳税所得额和应纳所得税额，确定纳税年度应补或应退税额。 第一步，计算应纳税所得额 应纳税所得额：会计制度核算

7、的年度利润总额为基础，依据税法规定，计 算出纳税调整增加额、纳税调整减少额，按下列公式计算出应纳税所得额。 应纳税所得额 =利润总额 + 纳税调整增加额 -纳税调整减少额 + 境外应税所 得弥补境内亏损 -允许弥补的以前年度亏损 应纳税所得额 = 收入总额 -不征税收入 -免税收入 - 各项扣除 - 允许弥补的以 前年度亏损 房开企业在核算企业所得税时特别政策： 1）房开经营业务包括土地开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他 建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 税务处理上， 除土地开发之外， 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部 门备案，或开发产品已开始投入使用，或开发产品已取得了初始产权证

8、明， 应视为已经完工。 国税函 2010201 号规定：房开企业建造、 开发的开发产品， 无论工程质量是否通过验收合格，否办理完工（竣工）备案手续以及会计决 算手续， 当开发产品交付手续 （包括入住手续） 、或已开始实际投入使用时， 视为开发产品已经完工。 房开企业应按规定及时结算开发产品计税成本， 计算企业当年度应纳税所得额。 2）房开企业代有关部门、 单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等， 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入， 其成本费用准予扣除； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门单位收 取并开具发票的，作为代收代缴款项进行管理，其成本费用不得扣除

9、。 3）企业所得税汇算清缴时， 销售未完工开发产品取得收入可作为计算业 务招待费，广告费和业务宣传费的基数。 （4）可以预提成本费用的情况：出包工程未最终办理结算而未取得全额 发票的，在有相关合同等证明资料前提下，可预提合同总金额的 10%，计入 成本对象的开发成本中。 公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可以按照 预算造价合理预提建造费用。 该公共配套设施必须符合在售房合同、 协议或 广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消， 或按照规定必须配套建造的应 向政府上交但尚未上交的报批报建费用、 物业完善费用可以按规定预提。 物 公共维修基金或 业完善费用是指按规定应由房开企业承担的物业管理基金、

10、其他专项基金。 5）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、 文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的、无偿 赠与地方政府及公用事业单位的， 可将其视为公共配套设施， 其建造费用按 公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明 其他一律按开发产品 确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当 单独核算其成本。 除企业自用按固定资产进行处理外， 进行处理。 6）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本， 其中，由企业与国家有关业务管理部门、 单位合资建设， 完工后有偿移交的， 给予的经济补偿可直

11、接抵扣该项目的建造成本。 应作为成本 7）国税发 200931 号第三十三条： 企业单独建造的停车场所， 对象单独核算。 利用地下基础设施形成的停车场所， 作为公共配套设施进行 处理。 会计核算中， 对于利用地下设施建造的地下车位， 利用地面道路等划定的 车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中；取得上述车库、车位的转 让收入，均应作为销售收入且不得重复扣除成本。 对于采用长期出租并一次性收取租金方式的，根据合同日期和金额确认 租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。 8）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货