房开行业代收费用的税务及账务处理

1、房地产开发企业代收费用税务处理 按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价 外费用需要缴纳营业税。 中华人民共和国营业税暂行条例 （中华人民共和国国务院令第 540 号）第五条规定：“纳税 人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售 不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 中华人民共和 国营业税暂行条例实施细则 （财政部 国家税务总局第 52 号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取 的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约 金、滞纳金、 延期付款利息、 赔偿金、 代收款项、 代垫款项、 罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条 件代为收取的政

2、府性基金或者行政事业性收费： （一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税 1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院 或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政 事业性收费； 2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 有省级以上才不需要缴纳营业税 3、所收款项全额上缴财政。 f,冲 制 度规定如何核算，均应并入营 凡价外费用， 业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代 收的住房专项维修基金是免征营业税的。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 国税发 200469 号文件规定：住房专项维修基金是属全体 业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物

3、业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房 专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理 单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外， 其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。并不用 考虑谁出具票据及会计如何处理问题。例如：某房地产开发 公司，取得售房收入 1000万元；该县人民政府要求代收政府 基金 50 万元；代收住房专项维修基金 50 万元；代收取暖费 100 万元。则代收款项的营业额 =1000+100+50=1150 万元。

4、 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机 构收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬 额纳税。国家税务总局关于营业税若干问题的通知 （国 税发 1995 076 号）第四条关于代理业营业额规定，代理 业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报 酬。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 号）第五条规 （二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所 得税处理办法的通知 （国税发 2009 31 定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得 的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利

5、益。企业代有 关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发 产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收 入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收 取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”二、房地产开发企业代收费用的税务处理 （二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税 国税发 200931 号第十六条规定：“企业将已计入销售收 入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部 门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自 己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中 扣除。”也就是说代收代缴款项是不做为收入的，所述的确 认为销售收入的“

6、代收款项”是开发产品价内或由开发企 业开具发票的。而由开发产品价内或由开发企业开具发票的 代收款，其实并不是代收款。只不过是会计上不做销售处理 罢了。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 基于以上法律依据，房地产开发企业代收的各项费用是否 需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收 取。如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不缴纳企业 所得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳企业所 得税，但在计算企业所得税时，对纳入开发产品价内自己收 取的代收费用， 在转付给委托单位时， 也可以从收入中扣除。 案例分析 =1000 万 某房地产开发公司， 取得售房收入 1000万元； 该县人

7、民政 府要求代收政府基金 50 万元；代收住房专项维修基金 50 万 元；代收取暖费 100 万元。假设代收款项皆是“未纳入开发 产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票 的，”则该房地产开发公司企业所得税的计税收入 元。 案例分析 （三）房地产开发企业代收费用不需缴纳土地增值税。 中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定： “纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收 入和其他收入： 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房 地产的全部价款及有关的经济收益。”这两条规定中也没有 明确代收款项应作为收入处理。 案例分析 （三

8、）房地产开发企业代收费用不需缴纳土地增值税。 财政部、国家税务总局 关于土地增值税一些具体问 题规定的通知 （财税字 1995048 号）第六条规定，对于 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代 收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收 取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费 用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为 转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在 计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 20% 扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的， 在计算增值额时不允许扣除代收费用。 案例分析 国家税务总局 关于印发土地增值税清算鉴证业务 准则的通知 （国税发 2007132 号）第二十五条进一步 明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的 各项费用，应区分不同情形分别处理： 1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用 作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用， 在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣 除的基数； 案例分析 2.代收费用在房价之外单独收取且未计入