房地产开发中的常见法律风险及防范风险策略

1、. 杨明律师杨明律师 . 内容大纲内容大纲 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 第二部分第二部分 房地产施工建造阶段房地产施工建造阶段 第三部分第三部分 房地产销售阶段房地产销售阶段 第四部分第四部分 物业管理阶段物业管理阶段 . 一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险二、项目转让中的法律风险 三、项目转让的变通方式三、项目转让的变通方式 四、合作开发四、合作开发 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 . 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险 . （一）

2、（一） 直接收购项目方式直接收购项目方式 【案例【案例1 1】 20042004年年7 7月北京某房地产公司与月北京某房地产公司与 一项目公司经理邱源签订一项目公司经理邱源签订某小区住宅项某小区住宅项 目转让协议目转让协议，并在支付了，并在支付了20002000万元定金万元定金 后，未能按约受让土地。原因是作为项目后，未能按约受让土地。原因是作为项目 公司股东之一的香港公司的注册资本尚未公司股东之一的香港公司的注册资本尚未 到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。 该项目根本不符合转让的条件。该公司报该项目根本不符合转让的条件。该公司报 案后公安机关以合同诈

3、骗罪立案，但一直案后公安机关以合同诈骗罪立案，但一直 未能将项目公司总经理抓获归案，项目收未能将项目公司总经理抓获归案，项目收 购定金款亦未能追回。购定金款亦未能追回。 . . （二）（二） 通过收购项目公司的股权间通过收购项目公司的股权间 接收购项目方式接收购项目方式 【案例【案例2 2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权】新建房地产公司与利丰公司达成了股权 收购协议。新建公司以收购协议。新建公司以50005000万元的对价收购了利万元的对价收购了利 丰公司在项目公司丰公司在项目公司95%95%的股权，但在其接管项目公的股权，但在其接管项目公 司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原司运作

4、项目不久就接到了法院的应诉通知书。原 来项目公司在一年前为利丰公司与银行的来项目公司在一年前为利丰公司与银行的80008000万万 元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和 在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目 运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以 依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不 抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。 . . 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产

5、前期开发阶段 二、二、项目转让中的法律风险项目转让中的法律风险 . . （一）、项目直接转让（一）、项目直接转让 【案例【案例3 3】20002000年浙江瑞安某房地产公司刘年浙江瑞安某房地产公司刘 某伙同当地开发区建设局长林某，共同从某伙同当地开发区建设局长林某，共同从 一家食品厂处以每亩一家食品厂处以每亩3030万元的价格购地万元的价格购地2020 亩，在未进行任何动工建设的情况下，于亩，在未进行任何动工建设的情况下，于 次年次年1 1月将该块土地以每亩月将该块土地以每亩41.641.6万元的价格万元的价格 转卖给另一家房地产公司。林某利用其建转卖给另一家房地产公司。林某利用其建 设局长的

6、身份协调国土局将土地证转移到设局长的身份协调国土局将土地证转移到 最终买家房地产公司名下。林某等三人共最终买家房地产公司名下。林某等三人共 获利获利262262万余元，案发后，林某三人被以非万余元，案发后，林某三人被以非 法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。 . . . （二）、项目公司转让（二）、项目公司转让 【案例【案例4 4】20082008年年1212月月2525日、日、2626日，上海地产富豪周小弟案在上海市日，上海地产富豪周小弟案在上海市 第一中级人民法院开庭审理。其原为上海新世纪懿德房地产公司董事第一中级人民法院开庭审理。其原为上海新世纪懿德房地产公司

7、董事 长，被指控涉嫌长，被指控涉嫌“故意伤害罪故意伤害罪”和和“挪用资金罪挪用资金罪”，旗下的，旗下的“懿德公懿德公 司司”则被控则被控“非法倒卖土地使用权罪非法倒卖土地使用权罪”和和“对非国家工作人员行贿罪对非国家工作人员行贿罪” 当日同庭受审。当日同庭受审。 20012001年年5 5月，周小弟名下的新世纪公司出资月，周小弟名下的新世纪公司出资25502550万元，与上海县房地万元，与上海县房地 产总公司、上海中星产总公司、上海中星( (集团集团) )有限公司合资成立了有限公司合资成立了“懿德公司懿德公司”。根据。根据 地方政府文件，浦东三林懿德地块的地方政府文件，浦东三林懿德地块的253

8、62536亩土地建设立项立在懿德公亩土地建设立项立在懿德公 司名下，但是直至案发时为止，这司名下，但是直至案发时为止，这25362536亩土地中，只有约亩土地中，只有约338.7338.7亩已亩已 经拿到土地使用权证，其余经拿到土地使用权证，其余20002000余亩土地，尚未拿到土地证。因其他余亩土地，尚未拿到土地证。因其他 项目拖累，开发资金不足，懿德公司遂于项目拖累，开发资金不足，懿德公司遂于 20012001年年9 9月、月、20022002年年5 5月先月先 后与阳光公司西子公司签订了后与阳光公司西子公司签订了股权转让协议书股权转让协议书，最终约定懿德公，最终约定懿德公 司将三林懿德地

9、块中的司将三林懿德地块中的20362036亩土地总价为亩土地总价为11.811.8亿元转让给阳光公司独亿元转让给阳光公司独 立开发，将三林懿德地块中三鲁路以西立开发，将三林懿德地块中三鲁路以西800800亩土地总计亩土地总计5.25.2亿元转让给亿元转让给 西子公司开发。西子公司开发。20082008年年5 5月月3030日，上海房地局发文将三林懿德地块日，上海房地局发文将三林懿德地块 142.4142.4万平方米万平方米( (约约21362136亩亩) )的土地使用权收回，目前该地块已经重新的土地使用权收回，目前该地块已经重新 纳入浦东新区土地储备中心。纳入浦东新区土地储备中心。 以项目公司

10、股权转让的方式出让土地，以项目公司股权转让的方式出让土地， 目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。 如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。 . . 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 三、三、项目转让的变通方式项目转让的变通方式 . . 3.1、增资扩股方式、增资扩股方式 【案例【案例5 5】A A公司是一家房地产开发公司，现有甲、公司是一家房地产开发公司，现有甲、 乙两股东，注册资本金乙两股东，注册资本金600

11、600万元，拥有一个商品万元，拥有一个商品 房开发项目，但在缴清土地价款、取得土地使用房开发项目，但在缴清土地价款、取得土地使用 权证后，就无力继续开发建设了。于是，甲、乙、权证后，就无力继续开发建设了。于是，甲、乙、 丙三方签订增资扩股协议，由丙方以货币资金投丙三方签订增资扩股协议，由丙方以货币资金投 资资24002400万元到万元到A A公司并将注册资本金提高到公司并将注册资本金提高到30003000 万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例从原来万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例从原来 的的100%100%缩小为缩小为20%20%，另，另80%80%的股权即项目权益的的股权即项目权益的 8

12、0%80%转由丙方享有了。这种方式除了需要办理工转由丙方享有了。这种方式除了需要办理工 商变更登记手续外，不需要向政府职能部门办理商变更登记手续外，不需要向政府职能部门办理 项目用地、建设等方面的权属变更登记手续。项目用地、建设等方面的权属变更登记手续。 . . . . 第一部分第一部分 房地产前期开发阶段房地产前期开发阶段 四、四、合作开发合作开发 . . 4.1、合作开发的常见风险、合作开发的常见风险 【案例【案例6 6】甲公司与乙公司签订的联合开发 协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地， 不参与项目的建设管理，乙公司提供开发 建设资金并进行项目管理，不论项目是否 赢利，乙公司均应向甲公司

13、支付2000万元 的收益。 . 4.1、合作开发的常见风险、合作开发的常见风险 【案例【案例7 7】大地公司与发展公司签订的联建协议 中约定：大地公司负责提供建设用地，并负责项 目的建设管理，发展公司负责提供签约后项目开 发建设的全部资金并进行项目管理，不论项目是 否赢利，大地公司均应在房屋销售完毕后十日内 向发展公司支付6000万元的收益。 . 4.1、合作开发的常见风险、合作开发的常见风险 【案例【案例8 8】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资 金困难，遂与大华公司签订了联建协议，大华公司负责金困难，遂与大华公司签订了联建协议，大华公司负责

14、全部的建设资金并完成全部的建设资金并完成2000020000平米的商品房建设，双方按平米的商品房建设，双方按 3 3比比7 7的比例分享商品房的产权和收益。签约后，大华公的比例分享商品房的产权和收益。签约后，大华公 司继续以新城公司的名义取得了建设工程施工许可证等司继续以新城公司的名义取得了建设工程施工许可证等 相关证件。房屋建成进入销售阶段后，因项目地理位置相关证件。房屋建成进入销售阶段后，因项目地理位置 的优势而销售火爆，新城房地产公司要求提高收益份额，的优势而销售火爆，新城房地产公司要求提高收益份额， 被大华公司拒绝。新城公司遂准备将商品房另行委托第被大华公司拒绝。新城公司遂准备将商品房

15、另行委托第 三方销售。见此情况，大华公司要求新城公司配合其按三方销售。见此情况，大华公司要求新城公司配合其按 照约定比例将相应房产过户到自己名下，被新城公司回照约定比例将相应房产过户到自己名下，被新城公司回 绝。大华公司无奈自行持联建协议到房屋登记机关要求绝。大华公司无奈自行持联建协议到房屋登记机关要求 进行产权过户，房屋登记机关以合作开发未履行审批手进行产权过户，房屋登记机关以合作开发未履行审批手 续，联建协议没有相应备案为由予以拒绝。续，联建协议没有相应备案为由予以拒绝。 . . 1、黑白合同的法律风险与对策、黑白合同的法律风险与对策 2、开发商该如何约定垫资施工、开发商该如何约定垫资施工

16、 3、工程未经验收合格，提前交付使用、工程未经验收合格，提前交付使用 的风险的风险 4、警惕施工合同中的默示条款，避免、警惕施工合同中的默示条款，避免 不作为而产生的法律风险不作为而产生的法律风险 第二部分第二部分 房地产施工建造阶段房地产施工建造阶段 . 【案例【案例9 9】乙建筑公司投标成功】乙建筑公司投标成功 后依据中标合同与甲开发公司签后依据中标合同与甲开发公司签 订了包工包料的建设工程施工合订了包工包料的建设工程施工合 同，并报当地建委进行了备案。同，并报当地建委进行了备案。 乙公司进场施工之前，甲公司以乙公司进场施工之前，甲公司以 钢材等建材价格持续下降为由，钢材等建材价格持续下降

17、为由， 与乙公司反复磋商，双方达成了与乙公司反复磋商，双方达成了 乙方在工程总承包价的基础上让乙方在工程总承包价的基础上让 利利5%5%的意见，并重新签署了一份的意见，并重新签署了一份 施工合同作为乙方进场条件。新施工合同作为乙方进场条件。新 合同价比原合同的总承包价款降合同价比原合同的总承包价款降 低低120120万元，但未到当地建委备万元，但未到当地建委备 案。工程竣工后，双方因工程结案。工程竣工后，双方因工程结 算发生争议而诉至法院。乙公司算发生争议而诉至法院。乙公司 要求按照老合同结算工程价款。要求按照老合同结算工程价款。 一黑白合同的法律风险与对策一黑白合同的法律风险与对策 . 1、

18、黑白合同的、黑白合同的 表现形式表现形式 2、法律风险、法律风险 招标投标法招标投标法、 建设工程价款结建设工程价款结 算暂行办法算暂行办法、 关于审理建设工关于审理建设工 程施工合同纠纷案程施工合同纠纷案 件适用法律问题的件适用法律问题的 解释解释：“以备案以备案 的中标合同为准的中标合同为准 ” 3、防范对策、防范对策 有利的新的施工合有利的新的施工合 同、补充协议要及同、补充协议要及 时到建设主管部门时到建设主管部门 备案，以防止出现备案，以防止出现 对己不利的黑白合对己不利的黑白合 同同 . 【案例【案例10】2003年乙建筑公司在年乙建筑公司在 甲地产公司举行的酒店项目施工招甲地产公

19、司举行的酒店项目施工招 标中一举中标。但双方签约时，甲标中一举中标。但双方签约时，甲 公司要求乙公司前期垫资公司要求乙公司前期垫资1000万元万元 施工，乙公司考虑到这是一个工程施工，乙公司考虑到这是一个工程 总额近总额近5000万元的大合同，能拿到万元的大合同，能拿到 手不容易，于是就同意了甲公司的手不容易，于是就同意了甲公司的 要求，并要求约定垫资年利率为要求，并要求约定垫资年利率为6 。甲公司认为反正垫资条款为无。甲公司认为反正垫资条款为无 效条款，约定利率也无妨，于是答效条款，约定利率也无妨，于是答 应了乙方的要求。然而垫资施工期应了乙方的要求。然而垫资施工期 结束后，甲公司因资金困难

20、，未能结束后，甲公司因资金困难，未能 偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉 至法院，要求甲公司支付工程款并至法院，要求甲公司支付工程款并 按约定利率支付相应利息，同时依按约定利率支付相应利息，同时依 据合同法和司法解释关于建设工程据合同法和司法解释关于建设工程 优先受偿权的规定，要求对该宾馆优先受偿权的规定，要求对该宾馆 的进行拍卖优先受偿。的进行拍卖优先受偿。 二开发商该如何约定垫资施工二开发商该如何约定垫资施工 . Q：垫资条款：垫资条款 是否有效？是否有效？ 【风险分析】【风险分析】 关于严格禁止在关于严格禁止在 工程建设中带资承工程建设中带资承 包的通知包的通知

21、与最高与最高 院关于审理建设工院关于审理建设工 程施工合同纠纷的程施工合同纠纷的 司法解释有矛盾司法解释有矛盾 对垫资和垫资利对垫资和垫资利 息有约定息有约定 应支持应支持 【防范对策】【防范对策】 垫资施工条款并非垫资施工条款并非 无效条款，如果涉无效条款，如果涉 及垫资施工，对于及垫资施工，对于 发包方而言，可以发包方而言，可以 在合同中不约定利在合同中不约定利 息息 . 【案例【案例1111】20032003年年6 6月，甲地产公司作月，甲地产公司作 为发包人与乙建筑公司签署了商品房建为发包人与乙建筑公司签署了商品房建 设的设的建设工程施工合同建设工程施工合同。合同约定。合同约定 了该工

22、程质量为合格。但是由于乙公司了该工程质量为合格。但是由于乙公司 在施工中擅自改变工程涉及图纸所规定在施工中擅自改变工程涉及图纸所规定 的池底部承重台须使用防渗硂而实际使的池底部承重台须使用防渗硂而实际使 用的是现场搅拌混凝土，导致用的是现场搅拌混凝土，导致20042004年年8 8 月竣工验收时，房屋地下室防水工程严月竣工验收时，房屋地下室防水工程严 重渗漏水，甲公司为此要求乙公司进行重渗漏水，甲公司为此要求乙公司进行 返工。但此时甲公司向客户交付房屋的返工。但此时甲公司向客户交付房屋的 期限将至。于是，甲公司按商品房买卖期限将至。于是，甲公司按商品房买卖 合同的约定及时交付了房屋。交房后，合

23、同的约定及时交付了房屋。交房后， 地下室渗漏水的问题始终没有得到解决。地下室渗漏水的问题始终没有得到解决。 甲公司为此拒付剩余工程款。乙公司以甲公司为此拒付剩余工程款。乙公司以 甲公司欠其工程款甲公司欠其工程款490490万元为由诉至法万元为由诉至法 院。甲公司提出反诉，要求乙公司赔偿院。甲公司提出反诉，要求乙公司赔偿 因工程质量问题给其造成的损失因工程质量问题给其造成的损失260260万万 元。元。 三三工程未经验收合格，提前交付工程未经验收合格，提前交付 使用的风险使用的风险 . 使用不合格工使用不合格工 程与按期交房程与按期交房 的两难选择的两难选择 【风险分析】【风险分析】 建设工程司

24、法解释第建设工程司法解释第13 条规定条规定“建设工程未经建设工程未经 竣工验收，发包人擅自竣工验收，发包人擅自 使用后，又以使用部分使用后，又以使用部分 质量不符合约定为由主质量不符合约定为由主 张权利的，不予支持；张权利的，不予支持； 但是承包人应当在建设但是承包人应当在建设 工程的合理使用寿命内工程的合理使用寿命内 对地基基础工程和主体对地基基础工程和主体 结构质量承担民事责结构质量承担民事责 任任”。 【建议】【建议】 1、开发商在对需要建、开发商在对需要建 筑工程提前交付使用筑工程提前交付使用 时应特别慎重，以避时应特别慎重，以避 免因此丧失对工程质免因此丧失对工程质 量问题的有关权

25、利。量问题的有关权利。 2、开发商要充分利用、开发商要充分利用 当事人意思自治原则，当事人意思自治原则， 在施工合同中，就工在施工合同中，就工 程质量出现问题作出程质量出现问题作出 有利约定。有利约定。 . 【案例【案例1212】20042004年年5 5月乙建筑公司与甲月乙建筑公司与甲 房地产开发公司签订了总价款房地产开发公司签订了总价款13001300万元万元 的公寓建设施工合同，的公寓建设施工合同，20052005年年1010月工程月工程 竣工验收合格后，甲公司尚有竣工验收合格后，甲公司尚有375375万元万元 的工程尾款尚未支付。双方约定的付款的工程尾款尚未支付。双方约定的付款 条件时

26、是，由乙公司提交竣工结算报告条件时是，由乙公司提交竣工结算报告 交由甲公司按照交由甲公司按照建筑工程施工发包与建筑工程施工发包与 承包计价管理办法承包计价管理办法审核无误后，甲公审核无误后，甲公 司支付其中的司支付其中的310310万元（其余款项作为万元（其余款项作为 工程质量保证金）。乙公司于当年工程质量保证金）。乙公司于当年1010月月 将竣工结算报告提交甲公司项目负责人将竣工结算报告提交甲公司项目负责人 后，甲公司迟迟未有回音。后，甲公司迟迟未有回音。20062006年初催年初催 要欠款未果的乙公司不得不就此款项按要欠款未果的乙公司不得不就此款项按 合同的约定提请仲裁。仲裁中，甲公司合同

27、的约定提请仲裁。仲裁中，甲公司 提出其项目负责人即甲方代表已辞职离提出其项目负责人即甲方代表已辞职离 开公司，但甲方代表在乙方提交的工程开公司，但甲方代表在乙方提交的工程 结算报告时就表示了异议，现甲方不同结算报告时就表示了异议，现甲方不同 意乙方提出的结算数额，要求乙方重新意乙方提出的结算数额，要求乙方重新 提交竣工结算文件。提交竣工结算文件。 四警惕施工合同中的默示条款，四警惕施工合同中的默示条款， 避免不作为而产生的法律风险避免不作为而产生的法律风险 . 约定期限内发约定期限内发 包人不作为产包人不作为产 生的法律后果生的法律后果 【风险分析】【风险分析】 建设工程司法解释第二建设工程司

28、法解释第二 十条明确规定：十条明确规定：“当事当事 人约定，发包人收到竣人约定，发包人收到竣 工结算文件后，在约定工结算文件后，在约定 期限内不予答复，视为期限内不予答复，视为 认可竣工结算文件的，认可竣工结算文件的， 按照约定处理。承包人按照约定处理。承包人 请求按照竣工结算文件请求按照竣工结算文件 结算工程价款的，应予结算工程价款的，应予 支持支持。” 【防范对策】【防范对策】 默示分为两种，一为默示分为两种，一为 法律规定，二为合同法律规定，二为合同 约定。除了注意法律约定。除了注意法律 规定的默示条款外，规定的默示条款外， 甲方还要充分注意施甲方还要充分注意施 工合同示范文本通用工合同

29、示范文本通用 条款中有多处涉及默条款中有多处涉及默 示的规定，避免因不示的规定，避免因不 作为而产生不利后果作为而产生不利后果 . （一）阶段性保证并非阶段性的长期（一）阶段性保证并非阶段性的长期 风险风险 （二）销售广告、宣传资料过于具体（二）销售广告、宣传资料过于具体 而与事实不符的风险而与事实不符的风险 （三）售后包租的风险（三）售后包租的风险 第三部分第三部分 房地产销售阶段房地产销售阶段 . （一）阶段性保证并非阶段性的长期风险（一）阶段性保证并非阶段性的长期风险 1、阶段性保证的常见做法、阶段性保证的常见做法 【案例【案例1313】林先生在向招行万寿路支行申请办理个人住房贷】林先生

30、在向招行万寿路支行申请办理个人住房贷 款后，连续数期未能依约向招行万寿路支行履行还贷义务。款后，连续数期未能依约向招行万寿路支行履行还贷义务。 此时，林先生的房产证已经取得，并在设定抵押后由银行取此时，林先生的房产证已经取得，并在设定抵押后由银行取 得了它项权利证书。招行万寿路支行依据得了它项权利证书。招行万寿路支行依据个人住房抵押贷个人住房抵押贷 款合同款合同要求润丰房地产公司承担连带保证责任未果，遂向要求润丰房地产公司承担连带保证责任未果，遂向 法院提起诉讼。法院经审理认为，贷款合同中约定的润丰房法院提起诉讼。法院经审理认为，贷款合同中约定的润丰房 地产公司所承担地产公司所承担“阶段性保证

31、责任阶段性保证责任”的保证期间早于主债务的保证期间早于主债务 履行期限。根据履行期限。根据担保法若干问题的解释担保法若干问题的解释的规定，此种情的规定，此种情 况应视为保证期间没有约定，润丰房地产公司的保证期间应况应视为保证期间没有约定，润丰房地产公司的保证期间应 为林先生全部贷款到期之日起为林先生全部贷款到期之日起6 6个月。法院同时根据个月。法院同时根据物权物权 法法第第176176条关于被担保的债权既有物的担保又有人的担保条关于被担保的债权既有物的担保又有人的担保 的，若债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的的，若债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的 担保实现债权担保实

32、现债权”规定，判决润丰房地产公司就招行向林先生规定，判决润丰房地产公司就招行向林先生 不能实现的债权部分承担连带保证责任。不能实现的债权部分承担连带保证责任。 . . （二）销售广告、宣传资料过于具体而与事（二）销售广告、宣传资料过于具体而与事 实不符的风险实不符的风险 l【风险成因风险成因】 l最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第第3条规定：条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确就

33、商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确 定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视 为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” l【防范对策防范对策】 l1、明确广告宣传的范围和内容、明确广告宣传的范围和内容 l2、开发商应对销售合同和宣传资料内容进行审核，保证其、开发商应对销售合同和宣传资料内容进行审核，保证其 真实性真实性 l3、注意在广告中进行模糊化处理注意在广告中进行模糊化处理 . （三）售后包租的风险（三）售后包租的风险 l【案例案例1414】清大房地产公司为了改变其开发清大房地产公司为了改变其开发 的底商滞销的局面，打出了售后包租的广告，的底商滞销的局面，打出了售后包租的广告， 销售情况大为改观，在两个月内先后与销售情