工程人员在物业管理前期介入

1、工程人员在物业管理前期介入 物业管理工程知识 工程人员在物业管理前期介入 内容概括 一、工程人员在物业管理前期介入阶段一、工程人员在物业管理前期介入阶段 的主要工作内容的主要工作内容 二、前期介入工程师二、前期介入工程师岗位职责 三、关于新建楼盘前期规划设计的一些关于新建楼盘前期规划设计的一些 意见意见 工程人员在物业管理前期介入 工程人员在物业管理前期介工程人员在物业管理前期介 入阶段的主要工作内容入阶段的主要工作内容 工程人员在物业管理前期介入 一、对楼盘工程建设的参与 参与什么？目的是什么？什么人员参与？ 工程人员在物业管理前期介入 从物业管理运作的角度对物业的环境布 局、功能规划、楼宇

2、设计、材料选用、 设备造型、配套设施、管线布置、施工 质量、竣工验收等多方面提供有益的建 设性意见，把好规划设计关、建设配套 关、工程质量关和使用功能关，以确保 物业的设计和建造质量，为物业投入使 用后的物业管理创造条件，这是避免日 后物业管理混乱的前提与基础。 工程人员在物业管理前期介入 参与人员主要是管理中心负责人和工程 技术负责人。 工程人员在物业管理前期介入 二、参与楼盘工程建设又可分 为三个阶段。 工程人员在物业管理前期介入 1、在规划设计阶段介入 规划设计是各功能区能否形成完整、舒 适、便利的区域的先天制约因素。同时， 设计人员主要是从设计技术角度考虑问 题，往往忽视了以后的管理和

3、使用问题。 工程人员在物业管理前期介入 因此，物业管理人员在规划设计阶段， 从业主或使用人的角度，从物业管理的 角度，全面细致地反映物业管理能得以 顺利实施的各种需要，以及在以往管理 实践中发现的规划设计上的种种问题或 缺陷，对不当之处提出修改方案，可优 化设计，完善设计中的细节，尽量避免 或减少在接管楼盘后出现的难以解决的 问题。 工程人员在物业管理前期介入 介入的方式主要有： 1）召开有发展商、规划设计部门、工 程建设主管部门参加的意见交流会。 2）将对楼盘规划设计方面的意见以文 件的形式向发展商、规划设计部门反 映（如发给设计公司的关于小区电 气设计中与用电计量有关的几点建 议。 3）参

4、加设计图纸会审，提出会审意见。 工程人员在物业管理前期介入 另外，在其他一些工作场合，有机会我 们也可以向设计人员提出意见或反映一 些在物业管理和使用过程中碰到的问题。 工程人员在物业管理前期介入 无论任何一种方式，都需要有关的人员 在日常工作中注意了解有关的情况，积 累实际经验，搜集资料、数据，了解有 关的设计规范，熟悉政府部门（如物价 部门、供水、供电部门）的有关文件和 规定。（如：只有熟悉物价部门有关小 区公共用水、用电的摊分办法和用电类 别的划分，才能提出合理安装电表的建 议） 工程人员在物业管理前期介入 在进行施工图设计之前，把意见提供给设计 部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。

5、 当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、 语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果 我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点， 就会更容易说服其采纳我们的意见（举例： 接地扁铁问题和帝景遥控浮球加装电磁阀的 案例） 参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见 关于新建楼盘前期规划设计的一些意见 工程人员在物业管理前期介入 几个典型的、影响较大的例子 1）低压配电回路及电能表的合理设置， 以暨南花园高层用电计量为例。 2）高低压配电房、变压器房不宜设在地 下室最低层（防水淹）。 工程人员在物业管理前期介入 3）设备房应有足够的维修空间。 4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬 高（防水淹）。 工程人员在物

6、业管理前期介入 5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等 和电源线路的连接应通过插头、插座的 连接。 6）水、电井房要设照明灯具。 工程人员在物业管理前期介入 7）同一小区应尽量将监控室、消防中心 集中设置。 以上（1）（4）在完工后已无法更 改，（5）、（6）更改要较大的工作量 工程人员在物业管理前期介入 2、在施工阶段介入 工程人员在物业管理前期介入 其作用是： 1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现 的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等 部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工 单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在 建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意 的重点是隐蔽工程，如埋地

7、线管的材质、管线 的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号 （是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按 设计要求施工（骏景二期水泵房电柜基础，只 用砖头架起） 工程人员在物业管理前期介入 2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试 等情况，并对图纸的改动作出记录，便 于后期管理，也为接管验收（竣工验收） 打下基础，可提高验收质量，对验收中 发现的仍需改进之处，也比较清楚，容 易交涉和协调； 工程人员在物业管理前期介入 3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设 备的功能； 4）于和项目公司、施工单位、设备厂家 及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务 渠道，利于后期设备保修和管理。 工程人员在物业管理前期介入 3、

8、参加各系统设备、设施的验 收和接管移交 工程人员在物业管理前期介入 1）验收 参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收 规范，了解设计要求。 工程人员在物业管理前期介入 要点： a、 检验设备设施的性能是否达到设计要 求。如：柴油发电机能否手动、自动启 动；启动的时间是否达到要求，消防30 秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳 定，配电开关能否自动切换等；开启湿 式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是 否能自动启动等。 工程人员在物业管理前期介入 b、 检查施工工艺。如：设备是否有编 号；配电柜、控制柜及其各回路、电器 元件是否标识清楚；配线是否整齐；接 线是否牢固；有多条（3条）以上零、地 线的要设置

9、零线、地线汇流排；多股线 要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全。 工程人员在物业管理前期介入 c、 设备、设施外观检查，是否有损坏、 生锈或残缺。 d、 在验收证明书上签字，对存在问题 要如实写上，不要简单签名，或可注明： 我司意见见附页、另发函。 工程人员在物业管理前期介入 2）接管移交 要点： a、 要有移交设备清单、资料清单、项目 公司和物业公司双方签字。 b、列出存问题， 由项目公司签字确认。 c、 明确存在问题的整改责任和整改时间。 工程人员在物业管理前期介入 三、筹办物业管理中心 1、拟定工程人员编制； 2、招聘工程人员； 3、制定开盘前工程人员培训计划及培训 内容； 4、标准化管理

10、制度及规程悬挂上墙准备； 5、协助制定开办预算； 6、跟进管理中心的装修工程。 工程人员在物业管理前期介入 前期介入工程师前期介入工程师岗位职责 工程人员在物业管理前期介入 1小区绿化、道路、交通、景观、公建 配套、楼宇公共地方、公共設施、車場 管理系统 、小区安全防范系统、商铺、 会所功能布局等规划设计，从物业管理 和日后使用方便的角度提出专业意见。 2参加甲方组织的小区各专业设计、施 工图纸会审。 工程人员在物业管理前期介入 3参与施工现场的了解、跟进，发现可 能影响日后使用或管理运作的因素及时 反馈给甲方采取适当施。 4召开有集团总工室、发展商、规划设 计部门、工程建设主管部门参加沟通意

11、 见交流会。 工程人员在物业管理前期介入 5协助制定开办预算。 6议定工程人员编制。 7招聘工程技术人员。 8 跟进管理中心的装饰工程。 工程人员在物业管理前期介入 9各系统设备设施的验收和接管移交前 的遗留问题及待改善事项向甲方提出。 10按照中华人民共和国房屋接管验 收标准及集团工作程序协助编制物 业接管计划。 工程人员在物业管理前期介入 关于新建楼盘前期规划设计关于新建楼盘前期规划设计 的一些意见的一些意见 工程人员在物业管理前期介入 一、建筑专业一、建筑专业 1、根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、 地面的净高低于0.9米时，应有防护设施， 所以窗台高度低于0.9米的开启窗应设安 全防护

12、栏； 2、住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避免 各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚 至是卧室窗户排放，造成居室周围环境 污染和影响外立面美观以及邻里不和； 工程人员在物业管理前期介入 3、住宅各厅房应预留合适的空调室外机 位、空调排水孔及排水管，避免没有预 留或预留位置不够或所需排水管、铜管 过长。“YJ”楼盘32栋临新港西路的部分 空调室外机位净宽不足，造成空调机难 于安装，经处理后虽然可安装小功率空 调机，但未有足够散热空间，造成空调 机运行12小时就出现停机； 工程人员在物业管理前期介入 4、各单体建筑设计应按各自的规范要求 进行，如“JJ”花园幼儿园室外楼梯采用 钢梯，梯板边缘未进行处理，

13、这不符合 幼儿园的设计要求； 5、“YJ”、“JJ”花园设置了户外游泳池， 但均未按卫生防疫要求设置洗脚池、淋 浴池，造成两处游泳池因整改推迟开放； 工程人员在物业管理前期介入 6、公司现在普遍采用的窗户做法为平开与 固定组合窗，平开扇的面积不宜太大，如 “YJ”花园一些外窗开启扇宽度，最大的达 到700mm，造成平开窗铰链强度不足，也 易造成业主开启不方便、不安全； 7、由于商铺可能会被间隔，从而改变了原 来的空间形态，可能导致原设置于商铺内 的消防栓失去了原有的作用，因此建议尽 可能将消防栓设置于公共走道； 工程人员在物业管理前期介入 8、有通车需要的路面、广场，如需要饰 面，应考虑车流的

14、荷载，以免饰面被过 早和频繁压坏。（如八骏广场的广场砖 被压坏严重）； 9、某楼盘一层有两套房的阳台利用幼儿 园的楼面填高作阳台。由于幼儿园、住 宅的基础沉降不均匀，造成阳台出现一 条仿如断开式的裂缝，阳台分隔墙出现 应力裂缝，建议以后在设计中尽可能避 免这种情况； 工程人员在物业管理前期介入 10、各运动场所的设计尽可能依体育场 地规范设计（如：灯光、场地大小等）； 11、会所应有足够的安全防护措施，如 围栏应达到规范要求的高度，地面防滑， 泳池饰面防锋利伤人处理，泳池的围蔽 不能太矮等； 12、预留会所广告位置； 工程人员在物业管理前期介入 13、地下室墙面、天花、地面的装饰， 建议设计图

15、纸加以明确； 14、化粪池井盖设置，在绿化带内深埋 在花基下，并且没有明显标志，导致清 理化粪池时要重新开挖花基，重新升高 化粪池检修口等。 15、储水池渗漏现象普遍，如喷泉用水、 游泳池，生活水池等，建议设计中要有 明确和有效的防水措施； 工程人员在物业管理前期介入 16、电梯门前地板应向外倾斜一个合理 的坡度，以防水流入电梯井道； 17、“JJ”花园大堂需经过几级楼梯方可 进入电梯，不利于残疾人及老人坐轮椅 进出，应考虑设计无障碍通道； 18、小区内设备房按类别采用通用锁匙 （如电表房用一类通匙，电梯机房用一 类通匙等）； 工程人员在物业管理前期介入 19、首层大堂活动通风窗应安装防盗网

16、以配合门禁系统使用。 工程人员在物业管理前期介入 二、弱电专业二、弱电专业 工程人员在物业管理前期介入 1、 消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫， 应连通监控中心或消防中心； 2、为优化人员及设备的管理，节省人力 资源，小区的保安监控中心及消防控制 中心宜统一设立，不宜分期设置多个控 制中心； 工程人员在物业管理前期介入 3、弱电系统（包括消防报警）应设专用 接地装置，在系统设计时应把弱电防雷 装置一并纳入设计范围； 4、为方便值班保安及业主确认访客身份， 在小区出入口应设可视对讲门口机； 工程人员在物业管理前期介入 5、一个工程项目不宜多个施工单位，如 门禁系统、防盗门、电控锁、可视对讲、 IC卡

17、分别由不同单位施工，系统出现故 障，互相推卸责任，难以及时解决问题； 6、设施、设备选型不合理，如密码防盗 门锁，不适合使用频繁的小区以致造成 故障频繁； 工程人员在物业管理前期介入 7、小区智能化系统应统一考虑其涵盖范 围，尤其考虑到未来的发展，预先敷设 空管（如在分区、分期结合处，预埋空 管）；监控系统、消防报警系统要考虑 总体统一管理，预留足够容量； 8、小区应预留足够电话容量，避免引致 业主投诉。 工程人员在物业管理前期介入 9、有条件时，强弱电管井分开设置，当 共用时，强、弱电管线应分向设置； 10、车辆收费系统与管理中心财务联网， 且收费亭根据实际情况设置空调设备； 11、消防和监

18、控中心应安装防静电地板、 空调及电话。 工程人员在物业管理前期介入 三、强电专业三、强电专业 工程人员在物业管理前期介入 1、有关用电计量（详见康工建字2001013号 关于小区电气设计中与用电计量有关的几点 建议）； 2、高、低压配电房、变压器房不宜设在地下 室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适 当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障 时不致于容易被水浸）； 3、安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜 应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面， 并设步级以便于操作（如帝景苑水泵房，目的 是避免水浸电柜）； 工程人员在物业管理前期介入 4、小区高低压配电房、变压器室在高温潮湿 天气室温有时可

19、达40C，建议高、低压配电房、 变压器房应设应急照明灯、红外线灯和通风设 施； 5、各种电柜、电箱尽可能布置在室内，在公 共场所（如架空层、地下车库等）的电柜电箱 应设置门锁，并应在开锁后才能操作（以防被 外人、小孩等盲目操作，造成意外）； 6、一用一备设置的潜污泵，应设手动、自动 两种控制方式，在手动控制方式下，可同时启 动两台潜污泵（以便急需时使用），在自动控 制方式下，集水井水位处超高水位时，自动启 动两台潜污泵； 工程人员在物业管理前期介入 7、路灯、园林灯、喷泉等尽可能集中控 制，并设手动和时控两种控制方式，以 便于管理和节省人手； 8、路灯应根据实际情况考虑间隔控制， 以节省用电；

20、 9、在大堂、电梯前厅、走火梯设置应急 灯（即使有发电机备用电源），以便在 突然停电时，能即时、可靠地提供照明； 工程人员在物业管理前期介入 10、应急灯、疏散指示灯、出口指示灯等和电 源线路连接，建议通过插座、插头连接，以便 于维修保养，在公共场所的应急灯应考虑防盗 装置； 11、在柴油发电机的总馈电柜设电能计量表， 以便于计量发电电能； 12、电气施工图要强调：埋地敷设的穿线管要 使用水煤气管，接线盒要使用防水线盒，导线 连接要在接线盒内进行。这样才能避免路灯、 草坪灯、庭院灯等室外电气线路逢雨天或潮湿 天气经常漏电跳闸，不能正常使用； 工程人员在物业管理前期介入 13、楼梯、走廊（除电梯

21、前厅外），安装红外 线人体感应开关，以节省用电，减少更换灯泡 的人力和材料，提高业主满意度； 14、各单元的门铃不宜设置在厨房内，以设置 在单元进门走廊或厅内为宜； 15、应急发电机设置市电失压自启动功能，其 配电系统设置手动和自动合闸功能（通过转换 开关转换），当市电断电时，既可手动送电， 又可通过预先设置自动状态将发电机电源自动 送到末端设备； 工程人员在物业管理前期介入 16、部分位置照明不足，如游泳池、小 区内部分转角位、架空层要重新加装光 管等； 17、户外型电箱要具备防水功能； 18、单元户内配电箱总开关的大小要注 意和电表房内住宅单元开关匹配（供电 局根据每户报装容量确定空气开关

22、的大 小），避免越级跳闸； 工程人员在物业管理前期介入 19、中央空调系统应设用电计量装置， 以便配合空调计费系统使用或分摊空 调电费； 20、考虑业主的电费摊分建议路灯、 楼层照明、大堂照明尽可能设计高效 节能灯具。 工程人员在物业管理前期介入 四、给排水专业四、给排水专业 工程人员在物业管理前期介入 1、各小区水泵房由于水池补水、进水浮 球故障控制失灵，导致泵房水浸，影响 住户的正常使用，同时又造成设备的损 坏。天面水池和地下水池均需加装超高 水位报警装置，即可早发现早处理，所 以从安全角度和水泵房的重要性考虑：1） 水池宜加装超高水位报警装置，并将报 警信号引到消防监控中心；2）水池应加

23、 装水位仪，水池进水管道应加装过滤装 置； 工程人员在物业管理前期介入 2、商业用水和住宅用水应分别设表计量，清 洁用水、园林绿化用水应分别设表计量； 3、天面雨水的排放应选用各种型式的雨水斗， 而不应采用地漏； 4、直饮水系统在新建楼盘中，没有采用远程 抄表，水表、减压阀和压力表等公用设备设置 在业主的阳台上，对设备维修保养增加了难度， 并可能引发与业主之间的矛盾； 工程人员在物业管理前期介入 5、地下室水池和水泵均为一用一备，为 方便管网设备的维修和清洗水池，建议 两水池之间设计横管连通，所有水泵从 横管上设出的支管吸水； 6、“DJ”苑地下车库人防大门下的大坑 缺少排污井设计，以致大坑常

24、年积水， 滋生蚊虫； 工程人员在物业管理前期介入 7、给排水系统设备安装位置不便维修， 如：游泳池进、排水阀，喷泉水池进、 排水阀，部分天面水池遥控阀、水池内 浮球阀（远离检修口）安装位置不便维 修； 8、地下设备房无通风系统造成设备房长 期潮湿，重要设备房集水井无备用排污 泵； 工程人员在物业管理前期介入 9、应严格遵守有关规范，杜绝给排水管 道横穿电房的现象； 10、喷泉潜水泵集水坑建议加装滤网， 防止堵塞水泵； 11、清洁绿化用水点建议设在路边，用 鹅卵石作饰面并设排水系统，避免积水 破坏绿地; 工程人员在物业管理前期介入 12、因绿化和清洁用水的使用者和分摊 对象均不同，应选用不同型式

25、的龙头并 设独立水表计量； 13、阀门井的净空间偏小不方便设备的 维修保养； 14、水泵房应有足够的维修空间和预留 吊钩，以便维修水泵和电机。 工程人员在物业管理前期介入 五、空调通风专业五、空调通风专业 六、电梯专业六、电梯专业 工程人员在物业管理前期介入 关于注意做好公共水电关于注意做好公共水电 分摊相关工作的通知分摊相关工作的通知 工程人员在物业管理前期介入 各有关管理中心： 为合理向用户分摊公共水电费用，避 免分摊依据不足，水电用量记录不清晰 而引起投诉，甚至拒交分摊费用，管理 中心应注意做好以下工作： 1在项目公司向管理中心移交公共 水电项目时，应认真检查各有关公共用 水、用电是否已

26、安装了有效的用量计量 表，收费标准是否与实际用水（用电） 类别相符。 工程人员在物业管理前期介入 2在移交现场，管理中心和项目公司代 表应详细记录各公共水、电表底数并由 双方签字确定，以此作为双方负责相关 费用的分界线，（管理中心也可根据实 际情况与项目公司商定各项公共水电费 用由管理中心负责承担（或分摊）的起 始日期，但必须双方确认有关公共水、 电表的底数）。 工程人员在物业管理前期介入 3公共水电设备设施移交接管后，管理中心 必须按公司有关制度做好设备设施的管理，任 何单位确需从管理中心已接管的管线上引接水、 电使用，必须按有关规定办理手续，经同意后 方可接入，并必须安装计量表，由管理中心

27、有 关人员确认起、止读数，由申请使用方承担相 关费用。 工程人员在物业管理前期介入 4项目公司因促销需要，要求增加灯饰、 喷泉等开启时间或加大灯饰的功率，销 售人员带客看楼明显增加电梯使用次数 的，管理中心应与项目公司协商，由项 目公司适当分摊一定的费用，以免引起 业主的投诉。 工程人员在物业管理前期介入 5进出小区的道路如属市政规划路，其 路灯电费不应由业主分摊，在发展商将 规划路向市政部门移交前，建议路灯电 费由发展商承担；如不属市政规划路， 但确实又不在现有住宅范围，现在分摊 给业主会引起较多投诉的，应与发展商 协商，建议仍由发展商承担路灯电费， 以免造成业主的普遍不满而影响楼盘销 售（此路段的路灯用电应独立计量）。 工程人员在物业管理前期介入 有关管理中心：白云骏景（筹）、罗马家园 （筹）、华景北区、骏景南苑、愉景南苑、翰 景轩、珠江帝景、逸景翠园、华南新城、南景 园、旭景家园、东莞骏景 广东康景物业服务有限公司 管理部 二00三年十月二十四日 工程人员在物业管理前期介入 问题一： 小区路灯电费是否要分摊给业主？依