2005年深圳西丽茶光村项目投资可行性研究报告

1、西丽茶光村项目西丽茶光村项目 投资可行性研究报告投资可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章市场可行性分析市场可行性分析 .3 一、城市整体市场环境分析.3 1、城市宏观环境调研结论.3 2、南山区经济特色.6 二、西丽片区市场调查与分析.9 1、市场调查分析.9 2、区域房地产市场调查与分析.14 三、城中村改造政策.16 1、深圳市城中村改造政策.16 2、城中村改造可获得的优惠政策.17 3、城中村改造项目操作流程.18 四、项目分析.23 1、项目概况.23 2、swot分析及对应行动手段.28 四、项目初步定位.30 1、容积率框算.30 2、物业类型定位.32 3、目标客户定位.3

2、3 4、价格定位.34 五、市场可行性结论.36 第二章第二章 项目财务可行性分析项目财务可行性分析 .37 一、项目投资估算及财务可行性分析的依据.37 1、各方案描述.37 2、各方案的基础数据.38 二、项目投资与成本费用估算.39 1、开发成本估算.39 2、开发费用估算.42 3、开发成本费用汇总.43 四、项目销售收入预测.44 五、静态财务分析.45 1、年投资利润率.46 2、投资净利润率.46 六、盈亏平衡分析.47 1、总体盈亏平衡分析.47 七、评估结论.49 第三章、项目风险分析与规避第三章、项目风险分析与规避 .50 一、市场风险与规避.50 1、市场风险.50 2、

3、规避与弱化.51 二、财务风险与规避.51 1、收支平衡风险.52 2、资金的风险.52 三、政策风险及规避.52 四、项目自身风险与规避.53 结论结论 .54 第一章第一章市场可行性分析市场可行性分析 一、城市整体市场环境分析 1、城市宏观环境调研结论 1.11.1、国内生产总值持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位、国内生产总值持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位 2005 年本地生产总值(gdp)4926.90 亿元，比上年增长 15.0%。 “十五”期间，全市经济总量连续跨越 3000 亿元和 4000 亿元，经济 增长速度年平均达到 16.3%，比“十五”计划预期目标高

4、4.3 个百分点。 深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将直接影响并首先作用于房地产行业，使得深圳市的房地产投资和需求将在未来几 年内持续保持在一个“高位对接”的状态。 1.21.2、产业结构以二、三产业为主，高新技术、物流、外贸、旅游产业蓬勃发展、产业结构以二、三产业为主，高新技术、物流、外贸、旅游产业蓬勃发展 深圳的经济增长主要由二、三产业共同推进，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，物流、信息、金融为主 体的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业在经济活动中也占据重要份额。产业结构的特征促成了深圳人口以年轻化、高学历 人员为主，住宅产品需求旺盛。 1.31.3、基本

5、建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利、基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利 2005 年全市固定资产投资形势总体正常，基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利。全年完成全社会固定资产投资 1176.13 亿元，比上年增长 7.6%。在全社会投资中，基本建设投资 599.83 亿元，增长 19.7%。基本建设投资的快速增长支撑了全社会 固定资产投资的明显回升。 1.41.4、社会消费品零售总额持续增长，物价水平保持平稳、社会消费品零售总额持续增长，物价水平保持平稳 2005 年全市社会消费品零售总额达 1437.67 亿元，比上年增长 15%。近四年来增长速度首次赶上了 gdp 增长。

6、新型商业业态正 逐步成长为本地商业发展和拓展内地市场的主导力量，连锁商业零售额占本地零售总额的比重稳步提高，预计年内可突破 50%。市场 物价平稳。 1.51.5、居民生活质量稳步提高、居民生活质量稳步提高 城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据 600 户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2005 年居民人均可支配收入 21494.40 元，比 上年增长 8.7%，扣除物价因素，实际增长 7.0%。城镇居民人均消费性支出 15911.88 元，增长 9.7%，实际增长 8.0%。恩格尔系数为 33.4%。年末居民人均住房使用面积 18.31 平方米。 1.61.6、消费和居住观念的转变为房地产发展

7、提供了机会、消费和居住观念的转变为房地产发展提供了机会 深圳市人口处于快速增长阶段，目前城市实际人口数量已经超过 1000 万，人口结构呈现出年轻化、高学历等特点。城市大量的 流动人口和外来人口不仅为深圳带来了财富，也带来了有效地居住需求。 “与其交房租不如供套属于自己的房产， ”随着流动人员居住 观念的转变，原来以租房为主的年轻白领，很大一部分目前已经转变成购房一族，成为住宅市场的有效消费人群。因此加快建设现代 化区域中心城市的步伐。努力改善城市居住条件，为广大流动人员提供居住空间，为城市的房地产开发带来了较大的活力。 随着居民生活水平及生活质量的提高，消费者对居住质量要求越来越高，居民二次

8、或多次置业的比例越来越大，拥有两套或以上 住宅已不鲜见，进一步刺激了对房地产需求的增长。 2、南山区经济特色 2.12.1、南山区经济发展全市六区居第一位、南山区经济发展全市六区居第一位 2004 年南山区生产总值 820.3 亿元，约占全市 gdp 的 1/4，在深圳六区中居于首位，领先特区内的各区幅度较大。人均 gdp 南 山 79440 元，居全市最高，领先福田、罗湖两区的幅度分别高达 53%、108%。人均 gdp 高，必然带来人均收入、人均可支配收入高， 消费能力自然更强。 2.22.2、产业结构以高新技术、物流和旅游业为主、产业结构以高新技术、物流和旅游业为主 南山区高新技术、物流

9、、旅游业等多项指标位于全市第一，也形成了以高新技术产业、物流业和旅游业等为主体的产业结构。高 新技术、物流从业人员较多，收入较高并且较为稳定，是南山区住宅市场的重要力量。 2004 年，南山区高新技术产品产值已突破千亿大关，达到 1090 亿元。2005 年上半年，南山高新技术产品产值同比增长约 40%， 达到 709.11 亿元。 旅游景点重多，锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷、世界之窗等景区集效明显。2004 年，旅游收入达到 22 亿元，累计接待游 客 1000 多万人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，为南山房地产发展准备好了良好的环境条件。 物流业居全市第一，2004 年西部港区

10、集装箱吞吐量达到 706 万标箱，比东部盐田港区多了近 58 万标箱。2005 年上半年，南 山四大港区货物吞吐量达到 5760.5 吨，集装箱吞吐量 383.2 万标箱，占全市集装箱吞吐量的 78.5%。西部通道全面建成后， 南山口岸将成为国内设施完善、通行能力最大的公路口岸。 2.32.3、交通条件便利、齐备、交通条件便利、齐备 南山区现有交通条件比较便利，以深南大道、滨海大道为主要骨架东西向发展，传递城市东西向轴向延伸的发展动力，并成为珠 江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以月亮湾大道、南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自 然地理特征，整合全区城市空间。

11、根据深圳市南山区分区规划（20022010）可以看出，南山区规划的交通条件更为便利： 建立以西部港区、西部通道口岸、平南铁路、广深高速公路、西部通道等为枢纽的对外交通运输系统，形成与全市交通运输 系统相衔接，与周边区域、香港交通网络相协调的深圳西部客运中心和华南地区国际性物流中心； 积极、优先发展公共交通，加强区内与区外组团间公交网络，以完善区内南北向公交线网为重点，近期优先发展常规地面公 共交通， ； 结合全市客运轨道交通规划，全区规划有 3 段（条）轨道线路经过,分别为 1 号线、2 号线和 11 号线，连通罗湖火车站和龙 岗等地。 2.42.4、南山区教育资源丰富，人文环境较好、南山区教

12、育资源丰富，人文环境较好 南山高校数量全市第一，拥有深圳大学、深圳职业技术学院、深圳大学城、国家工商行政管理学院、中旅学院、新安学院等高等 院校。 在中小学教育方面，南山区早已成为广东省第一个教育强区，同时，教育部启动素质教育的核心工程，把国家课程改革实验的历 史重任交给了南山。南山已连续 9 年获高考成绩各区第一。目前南山区拥有南头中学、南山实验学校、南山外国语学校、育才教育集 团、中央教育研究院附属学校、北大附中深圳分校、北师大附中等学校。 周边良好的教育资源和人文环境越来越吸引当代渴望望子成龙的父母，教育资源越来越成为购房者购买决策的重要影响因素。 2.52.5、南山区人员素质相对较高，

13、外籍人员相对集中、南山区人员素质相对较高，外籍人员相对集中 南山产业结构特点使得区域内人员普遍年龄轻，学历高。截至 2004 年底，南山区共吸引了 2000 多名博士、近 3 万专业技术人员 安居创业。 南山的蛇口、华侨城是深圳最主要的两个外籍人士的聚集地。外籍人员在住房上均有补贴,因此对价格的接受程度明显高于国内 人群,出价基本接近国内租客的 150%200%。2004 年至今,南山区外资公司数量仍呈现增长趋势，外籍人员有增加趋势。另外，随着 西部通道的开通，也会吸引大量的香港人士来此居住和工作，也将会带来住宅产品的有效需求。 二、西丽片区市场调查与分析 1、市场调查分析 1.11.1、区域

14、概况、区域概况 西丽片区地处南山区北部，是指北环以北的南山行政区域，即原西丽街道办事处辖区范围（现在分成西丽街道办事处和桃源街道 办事处） 。 辖区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地面积 2 万多亩，森林覆 盖率达 75%以上。水资源丰富。是深圳最适合生活的片区之一。规划中的 60 万平方米的法国“未来乐园”，更将是未来深圳旅游业的 重头戏。 片区内不仅有塘朗山国家森林公园、河滨公园、体育公园三大公园，还有已经初具规模的万人大学城、留仙洞 it 园，高新技术产 业园区、南山体育中心和西丽大学城建设选址在西丽，作为目前关内惟一一块价格洼地，区

15、域发展前景值得期待。 1.21.2、交通及配套调查分析、交通及配套调查分析 虽然地理位置稍偏，但片区的道路还是比较通达，依靠龙珠大道、北环大道连通福田、罗湖等区，通过沙河西路连通高新南区与 前、后海片区。目前区域范围内的公共交通配置较通达，但是由于货柜车目前在该区域内行驶，对片区的居住环境造成了一定的不利 影响。 根据市规划与国土资源局路网规划，西丽片区的道路骨架为“二横三纵”：“二横”是龙珠大道茶光路、留仙大道， “三纵”是沙河 西路、石鼓路、同乐路。政府的规划在一步步逼近现实，龙珠大道的开通，沙河西路和留仙大道的拓宽、茶光路的修建等，西丽的交 通状况正在逐步改善，而连通香港元朗的西部通道将

16、于 2007 年开通，连接深圳西站塘坑站的地铁 5 号线将于 2010 年竣工通车，届 时，西丽片区的对外交通将会得到较大提升。 1.31.3、片区各项配套设施现状、片区各项配套设施现状 1.3.11.3.1、人文生态景观与休闲场所、人文生态景观与休闲场所 具有较好的自然生态景观：包括野生动物园、塘朗山森林公园、羊台山、西丽湖度假村、龙辉康乐中心、文化公园，西丽文体中 心等。 1.3.21.3.2、文化教育设施、文化教育设施 区域内的文化教育设施主要包括：西丽图书馆、新华书店、高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校、西丽中学、 西丽二中、松坪中学、桃源中学，实验学校西丽分校、西丽小学

17、、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学等 1.3.31.3.3、医疗保健设施、医疗保健设施 西丽医院、西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院、留仙医院， 麒麟山疗养院。 1.3.41.3.4、商业服务配套、商业服务配套 随着多个政府微利房桃源村、龙辉花园、松坪村等大型微（福） 利房区落户，区域内居住氛围的浓郁，商业服务业配套设施进一步完 善，目前西丽片区已有的商业配套包括：万众城百货、万得福超市、 天天商场、华润万方超市、吉康电商场、龙辉商场、宝珠商场、西丽 百货商场、美康百货、人人乐商场、统球顺景家居广场、万佳百货等 1.41.4、区域规划及大型城市建设工程、区域规划及大型城市建设工

18、程 1.4.11.4.1、区域规划要点、区域规划要点 南山区规划为一个区级服务中心（前后海） 、七个次区级中心（海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城）和十一 个居住片区。 在十一个居住片区中的塘朗山片区、留仙洞片区、西丽片区分布于本区域内；项目所在地为留仙洞片区。 留仙洞片区简介：面积 9.91 平方公里，人口 4.5 万人，包括深职院、超大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。本 片区的主要功能包括以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配 套用地。 1.4.21.4.2、区域内规划的重大工程、区域内规划的重大工程 大

19、学城：大学城：深圳大学城选址在南山区西丽塘朗地区,总体规划面积为 10 平方公里,计划用 10 年时间分两期建成。清华、北大、 哈工大等几所高校正式迁入，周边服务业和交通设施的建设都已启动。 南山体育中心：南山体育中心：南山体育中心用地明确定位于平南铁路以北，西丽火车站附近，面积达 31 万平方米。按照规划该体充中心 将建设标准的足球场、篮球场、排球场、游泳场馆、乒乓球场馆、田径运动场地及附属设施、设备等。 留仙洞留仙洞 it 城：城：留仙洞集成电路产业园，建成后将成为南山又一高新技术产业带。 1.4.31.4.3、西部通道、西部通道 深港西部通道项目由深圳湾公路大桥、一地两检口岸、深圳侧接线

20、三大部分组成。西部通道口岸区南北长约 1850 米，东西宽约 620 米。口岸总用地约 114.8 公顷，其中深方用地 73.8 公顷、港方用地 41 公顷。口岸总用地中，深港旅检及小汽车查验用地约 17 公 顷。口岸旅检大楼建筑面积 5.5 万平方米，共有 3 层。深圳湾公路大桥连接深圳蛇口东角头和香港元朗鳌堪石，按双向六车道高速公 路标准设计，桥面宽 33.1 米，投资 7.8 亿元。大桥全长 4770 米，其中香港侧 3170 米，深圳侧 1600 米。 口岸车辆的设计通行能力为 5.86 万辆次/日（相当 12.9 万辆标准小汽车） ，旅客的设计通过能力为 6 万人次/日，届时将大大缓

21、解 深港口岸的过境压力。口岸区首开“一地两检”管理新模式，在深圳方面设置深港双方的查验区域，过境车辆和旅客可在一地同时办 理深港两次过境手续。 西部通道构成构成示意图西部通道香港一侧概况 深港西部通道连通香港西北部的元朗和大屿山地区，大屿山是香港新机场和迪士尼乐园的所在地，面积为 144.23 平方公里，与 所有岛屿合计总人口为 86,667 人（数据来源：香港地方） 。大屿山在物流和旅游业方面的发展潜力巨大，政府在大屿山未来的发展计 划中包括增值物流园、新的货柜码头等，其所在的西北地区是香港未来的经济开发区。 2、区域房地产市场调查与分析 2.12.1、区域房地产市场分析、区域房地产市场分析

22、 2.1.12.1.1、房地产发展水平、房地产发展水平 随着政府微利房桃源村二期的开发建设与入住，西丽片区在 2002 以后出现多个房地产项目的开发建设，包括俊峰丽舍、挪威森 林、城市假日花园、润城花园、欧陆经典家园、水木华庭、怡然天地居等，近几年西丽片区的房地产开发逐渐趋暖，这与片区内房地 产起步较晚、目前居住氛围逐渐浓郁有关。 2.1.22.1.2、供应的物业类型、供应的物业类型 从目前该片区供应的物业类型来看，主要为微利房、福利房和商品房，在物业的用途上以居住功能为主，商业和其他用途相对较 少。 2.1.32.1.3、发展热点区域、发展热点区域 从地域上看，西丽的楼盘主要集中在两个地方，

23、一是桃源村附近、龙珠大道两旁的狭长区域；一是留仙大道两侧，西丽环岛周围， 这两个区域的楼盘是片区住宅产品相对集中的区域。 2.1.42.1.4、产品供应结构、产品供应结构 片内住宅产品的建筑类型以小高层和高层为主，少量多层建筑。沿留仙大道一沙河路区域受限高的控制主要为 20 层以下的小高 层建筑，龙珠大道二房则多为高层建筑。从房型的结构来看，目前片区内的住宅以三房和二房为主，一房和四房户型出现得比较少。 这主要和片区目前的地位相匹配。 2.1.52.1.5、住宅价格水平、住宅价格水平 2003 年西丽片区房地产价格平均为 4500 元/平方米，据此次调查得知，目前片区内在售楼盘众冠西郡园、珠光

24、花半里、桑泰丹华 等的均价普遍在 8000-8300 元/平方米之间，这一价格与 2006 年 1-9 月份全市均价 10917 元/平方米和南山区均价 12268 有一定的差距， 表明本片区目前依旧是深圳市区内的价格低谷地带。 在售楼盘特征列表 楼盘名称占地面积建筑面积容积率建筑类型主力户型开盘日期价格 湖彬苑16534 平高层(19 层)预计 11 月未定 西湖林语27648.5 平方米近 10 万平2.8高层3 房预计 12 月未定 城市假日二期43266.2 平方米1293332.99多层高层未定未定未定 众冠西郡园5472.10 平方米257523.78小高层2 房、3 房10 月

25、22 日8000 珠光花半里8329.10 平方米383544.59小高层2 房、3 房9 月 24 日8300 桑泰丹华 41894.93 平方 米 161305(全部)2.8小高层 2 房、3 房、4 房 一期 7 月 8 日已 卖完 8300 三、城中村改造政策 1、深圳市城中村改造政策 城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环 境。 城中村改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。 鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机

26、构合 作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。 各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以 公告。 各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造项目的实施。 市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等部门负责依法办理城中村改造项目涉及的行政许可，并对有 关工作提供业务指导。 市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。 城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的

27、建筑物、 构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题 由当事人协商后以书面形式确定。 城中村改造的拆迁补偿实行货币补偿为主。对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。 2、城中村改造可获得的优惠政策 特区内城中村改造项目建筑容积率在 2.5 及以下部分，免收地价；建筑容积率在 2.5 至 4.5 之间的部分，按照现行地价标准 的 20收取地价；建筑容积率超过 4.5 的部分，按照现行地价标准收取地价。个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不 违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方

28、案，报市政府批准后执行。 城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。 城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。 政府对城中村改造项目内居住小区级以上的公共配套设施和基础设施给予补助；（南山区政策） 根据建筑类型对城中村改造项目银行贷款给予不同程度的贴息。对商贸、办公类建筑以及工业区实行产业升级的，贴息额度 不超过银行贷款利息总额的 50；对住宅类建筑，贴息额度不超过银行贷款利息总额的 30。（南山区政策） 3、城中村改造项目操作流程 3.13.1、城中村改造政府方面工作程序、城中村改造政府方面工作程序 城中村改造计划应根据城中村专

29、项规划及相关城中村详细规划制定。 城中村改造计划分为中长期改造计划及年度改造计划。中长期改造计划由区旧改办依据区城中村专项规划制定，报区城中村 改造工作领导小组审议确定。年度改造计划由各街道办事处集中申报，区旧改办综合协调制定年度改造计划的预案向社会公 示，公示时间不少于十五天。充分听取意见和建议后报区城中村改造工作领导小组审议，并将审议通过的年度改造计划报市 政府备案。 区旧改办于每年 12 月前制定年度专项资金使用计划，报区政府常务会议审定。 区旧改办组织编制区城中村改造专项规划、城中村改造详细规划，确保城中村改造统一规划、整体改造。 区旧改办依据分区规划及其它上一层次的规划组织编制城中村

30、专项规划。 城中村专项规划经区城中村改造领导小组审查同意后，报市主管部门审批，批准生效后的专项规划应向社会公示，公示时间 不少于十五天。 城中村专项规划按规定程序批准后公布，作为编制各城中村详细规划的依据。 旧改办依据城中村专项规划及其它上一层次的规划组织编制区内各城中村的详细规划。 城中村详细规划草案应在改造地区公示，公示时间不少于二十天。公示后城中村详细规划经区城中村改造小组审查，报市规 划主管部门办理相关审批手续。 城中村详细规划按规定程序批准后公布，作为实施城中村改造的依据，由建设单位具体实施。 城中村改造项目必须纳入区城中村改造计划，并符合城中村专项规划及相关详细规划要求。 3.23

31、.2、城中村改造项目建设单位的确定方式、城中村改造项目建设单位的确定方式 城中村内股份合作企业独立建设所在地城中村改造项目的，须提供不少于总投资 50的资金证明和具体的改造实施计划和方 案，报区城中村改造工作领导小组批准； 城中村内现有股份合作企业联合其他有实力的机构合作改造的，须提供不少于拆迁估算费用的保证金和具体的改造实施计划 和方案，并提交合作机构的资信证明，报区城中村改造领导小组批准； 其它机构实施城中村改造项目的，由区旧改办会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目的建设单 位； 城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区

32、政府要求及时组织实施， 或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改 造项目建设单位。 3.33.3、城中村改造项目的报审流程、城中村改造项目的报审流程 3.3.13.3.1、报审程序、报审程序 区旧改办对申报的城中村改造项目建设单位进行初审； 区旧改办将初审通过的改造项目建设单位报区城中村改造领导小组批准； 3.3.23.3.2、城中村改造项目建设单位报审须提交下列材料：、城中村改造项目建设单位报审须提交下列材料： 申请书（加盖街道办事处公章）； 安置补偿初步方案（包括安置方式、赔偿方式与标准等）； 可行性研究报告（包括改造成本

33、估算、市场分析等）； 改造地区所在的农村集体经济组织对改造项目的意见书； 改造地区的村民意见（须取得 23 村民同意）； 资金证明（不少于总投资 50，自行改造须提供）； 改造实施计划和方案； 合作建设方的资信证明（合作改造须提供）； 保证金（不少于拆迁估算费用，合作改造须提供）； 法律法规规定的其他文件。 3.3.33.3.3、城中村改造项目建设开发须在区政府办理的相关文件：、城中村改造项目建设开发须在区政府办理的相关文件： 区政府对城中村改造项目详细规划的批准文件； 区政府对城中村改造项目纳入年度改造计划的批准文件； 区政府对城中村改造建设单位的批准文件； 改造建设单位与被拆迁户签订的拆迁

34、补偿协议在区旧改办的备案证明； 改造建设单位与主管部门签订的土地使用权出让合同书； 区建设主管部门核发的深圳市建设工程开工证； 区旧城改造部门核发的付清地价证明； 区政府对城中村改造项目预（销）售的批准文件； 法律法规规定的其他文件。 3.3.43.3.4、拆迁补偿管理、拆迁补偿管理 拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。所有城中村改造项目在进行改造前，都必须制定拆迁补偿初步 方案，明确安置方式、赔偿方式与标准，并取得三分之二以上被拆迁人的同意，同时报区旧改办备案。 城中村改造的拆迁安置补偿实行货币补偿为主，主要采取产权置换和货币补偿二者结合的方式。产权置换给村内居民的住宅 面

35、积原则上不超过每户 480 平方米,置换剩余面积部分实行货币补偿。 3.3.53.3.5、监督管理与争议处理、监督管理与争议处理 城中村改造项目有下列情况的，由区旧改办责令改进；情况严重的，由主管部门取消其建设单位资格，并按有关法律、法规 追究相应责任。 经批准的合作改造项目超过一年未开始实施的； 变更合作机构未报区城中村改造领导小组批准的； 不按规定使用优惠政策收益的； 未按规定设立城中村改造办事机构的。 城中村（旧村）改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经 协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定依法向人民法院起诉，或者提请仲裁

36、委员会仲裁。 四、项目分析 1、项目概况 1.11.1、项目地块基本情况、项目地块基本情况 本项目属城中村改造项目，由村委进行改造，招投资方和合作方，项目地块的改造须报市土地局、规划局进行项目立项，进行土 地性质的重新确定，立项批准后进行拆迁改造。然后进入开发程序，根据洽谈，客户预计在明年十月份进入项目开发。项目地块限高 为 20 层，局部可突破一至二层。 1.21.2、项目地块现状及形状、项目地块现状及形状 项目地块位于沙河西路以西茶光村，共有南、北二幅地块构成，二幅地块不相连，其中北地块北侧临近文光路，东侧临沙河西路， 呈不规则形状。北地块内有市政规划公园。北地块可用占地面积为七万多平方米

37、，无具体数值。目前地块范围内为农民居住用房和厂 房。南地块南侧临向近平南铁路，东侧临近沙河西路、西北侧有荔枝山公园。地块形状呈不规则状，占地面积约 11 万平方米，地块 内有近五分之二的面积不拆迁，可开发面积约近 7 万平方米。南侧地块内保留的不拆除的农民房多为八层，建筑立面色彩比较杂乱。 1.31.3、地面现有建筑及赔付、地面现有建筑及赔付 北侧地块主要为工业用房，少量的民用住宅，南侧地块拆迁部分覆盖建筑主要为厂房。据调查了解，目前区域范围内可拆迁的房 间数大约为 285 间，房间的补偿标准为 140 元/间/月。由于地面上均有建筑附着，因此，拆迁的速度与进度将会直接影响到本项目的 开发周期

38、，进而影响项目的盈利空间。 南侧地块保留的村民用房现状北侧地块内的茶光工业区现状 1.41.4、周边配套分析、周边配套分析 目前北侧项目地块自身及周边配套设施较少，主要为底层门面房形成的商业及生活配套。北侧地块由于三面临路，拆迁后可自行 设置配套设施。 南侧地块目前区域内的配套设施较为齐备，有茶光小学、东江百货(将拆迁)、福到家连锁超市、社区医院及餐饮、士多店、水果 店等各式的底层商业，这些商业设施的存在对新建建筑将会产生一定的不利影响。地块东侧均有规划中的公园，为项目提供了较好的 视野景观。 南侧地块内东江百货南侧地块西侧的荔枝山公园 1.51.5、道路及交通状况、道路及交通状况 二幅地块对

39、外交通联系比较便利，南北向通过沙河西路连通华侨城、后海区域直至西部通道口岸区，东西向则通过龙珠大道-茶光 路连通福田区及宝安区。目前项目所在区域对外公共交通连接比较便利， 101、104、370、201、392、74、81、332、67、226、19、224、227、368 等公交车连通深圳市内各区。正在修建的茶光路及文光路 将于年底建成通车，届时将会进一步改善片区的交通配套。 正在修建中的茶光路沙河西路及对面的宝珠花园 根据政府规划，项目所在区域将设置 brt1 号线，brt 是指巴士快速交通系统，运行于专用的道路、调整公路以及普通城市道路， 它集成轨道交通的快速性和普通公交车的灵活性。它具

40、有专路权、特色平面登车站台、交叉路口优先通行权、时速快等特点。brt1 号线西起西丽，经茶光路、龙珠大道、深云路、侨香路、香梅北路、莲花路、笋岗路、人民公园路至老街，并经过香梅路至地铁 1 号 线香蜜湖站，全长 24.6 公里。全线设置西丽、香蜜湖、老街等 3 个首末站，另有 28 对停靠站，停靠站平均间距 820 米。1 号线将在 老街站、西丽站、香蜜湖站、彩田村站、深云路口等多个站点与地铁 1、2、3、4 号线和轻轨 5 号线衔接，建成后将会提供快捷的换 乘服务。 1.61.6、污染分析、污染分析 项目地块目前的污染主要来自于沙河西路上的交通噪声和灰尘，尤其是沙河西路与龙珠大道行驶的柜货车

41、所带来的污染，目前尚 不能确定沙河西路与龙珠大道的货柜车何时取消，这对项目产品布局及销售较为不利，而政府规划在龙珠和沙河西路修建立交桥 （200-2010 年南山区规划） ，届时也将会对本项目的带来较大的交通噪音。 2、swot 分析及对应行动手段 项目 swot 分析列表 s s（strengthstrength）劣势劣势w w（weaknessweakness） 1、项目地块周边有二个规划中的公园1、项目自身内部不拆迁建筑对项目规划非常不利； 2、片区商品房价格较低，有望吸引更多市内置业人士2、安置房与商品房的共处对销售不利； 3、项目规模相对较大，能形成社区规模3、沙河西路与规划中的立交

42、桥对项目环境非常不利 4、项目片区居住氛围不浓郁，片区外形象不好，档次不高 5、二幅地块中间有道路规模，不利于共用配套资源 对应行动手段对应行动手段对应行动手段对应行动手段 1、在建筑布局上有效利用周边的公园，实现景观效果最大化1、拆迁工作尽量联合政府或村委进行 2、推广上强调片区发展潜力与未来的升值空间2、强调项目规模与居住氛围的营造，规划中尽量避免道路影响 机会机会o o（opportunityopportunity）威胁威胁t t（threatsthreats） 1、政府对旧城改造的积极推进是本项目较为有利的发展机遇； 1、周边其他城中村改造项目的直接威胁 2、大学城、留仙洞it城的建设

43、与推进对本项目销售将较为有利； 2、拆迁进度的不确定性对本项目造成直接威胁 3、市区内土地资源的稀缺有望成为本项目发展的机会3、片区范围内的其他楼盘的竞争威胁 4、西部通道直接连通香港有望带来香港客户4、政府宏观调控将会对项目产生一定的影响 5、宏观经济的向好有望进一步带动房地产的发展 6、规划中的brt与地铁5号线将进一步改善片区配套条件 对应行动手段对应行动手段对应对行动手段对应对行动手段 积极宣传项目自身的发展前景、强调周边大环境与发展前景加强对片区内即将上市城中村改造项目及宏观政策的跟进与了 解，并及时做出判断、果断采取应对措施 四、项目初步定位 1、容积率框算 1.11.1、容积率初

44、步确定：、容积率初步确定： 本项目地块容积率建议最高值为 4.5，在考虑居住品质与环境的情况下，可适当降低容积率取值，在进行项目经济测算时予以考 虑。 这里需要说明的是，项目的建筑面积并不是用占地面积乘以容积率得出，而应该是以建筑占地面积乘以容积率得出，而建筑占地 面积最保守的经验确定是占地边界退 6 米，以图示的比例尺估算北侧和南侧地块的建筑占地面积分别为 6.1 万平方米和 6.4 万平方米， 则项目做满 4.5 容积率总的建筑面积为 56.25 平方米。 1.21.2、定位依据：、定位依据： 以未来五年南山区及深圳市内四区即将进行改造的城中村总体数据推算本项目的容积率，数据来源为2005

45、-2010 年深圳市 城中村改造控制规模总表，计算得出本项目可参考的容积率分别为 4.56 和 4.5。 全市 2005-2010 年城中村改造控制规模总表（单位：万平方米） 罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计 拆建用地面积 30408030410300890 拆除建筑面积 80130200404003001150 重建总建筑面积 14519036511010307502590 住宅建筑面积 100125310909206702215 办公建筑面积 153520510590 其中 商业建筑面积 3030351510075285 类比同在本区域范围内的旧城改造项目珠光花半里一期容积率为 4.59，可做

46、为本项目容积率确定的参考。 考虑项目地块自身地形条件，项目地块内建筑限高为 20 层以下,局部可建二十一、二层，本项目为旧城改造项目，建筑覆盖 率按 30%计，根据资深规划专家的意见，在上述指标前提下可能的容积率指标最高为 4.5，居住环境与品质非常好的容积率 在.5-3 之间。 2、物业类型定位 1.11.1、定、定 位位 本项目物业类型构成主要以 18 层的小高层为主，局部为 21-22 层的小高层。其中北侧地块定位为中高档居住社区为主，辅以临街 底层的社区型商业配套；南侧地块为解决拆迁安置村居为主的中档居住社区，临街底层做商业配套。 1.21.2、定位依据、定位依据 本项目地块内有较多的

47、保留建筑并需要进行拆迁补偿，地块限高在 20 层以下，因此在进行产品规划时需要尽可能地将保留 建筑与新开发建筑进行有效地分隔，将补偿安置房安排在南侧地块，尽量利用南侧地块提升容积率；北侧地块由于资源条件 较好，因此做成纯粹的中高档商品房居住社区； 调研结果表明，目前项目所在片区的人员结构多为本地村民和工作人员，消费能力不高，而龙珠大道的龙辉花园等居住小区 由于沙河桥和沙河西路的阻隔及自身的商业配套，前来本项目地块进行消费的可能性不大，而且规划中沙河路与龙珠大道将 修建立交桥，这有可能完全阻隔沙河东侧的人群来此消费。项目南侧地块内已经存在有东江百货和家得福连锁超市，并有大 量中低档的餐饮、零售小

48、店，商业配套基本齐备，项目北侧地块距离天虹、国美、人人乐等区域商圈比较近，因此，建议本 项目的商业功能以满足社区型配套为主，定位为社区商业配套； 项目自身条件来看，本项目地块由南、北二幅地块构成，二块地形状均不太规则且地块内还有保留建筑或公园，因此在项目 定位上走差异化路线可以覆盖更多的客户群。 项目拆迁的考虑，从目前的市场情况来看，本项目拆迁成本比较高，因此在建筑上以占地相对较少的点式高层建筑来安置回 迁户是比较经济的，而以底层商业做配套可以实现商业价值的最大化。 3、目标客户定位 3.13.1、定、定 位位 以南山区高新科技园区工作人员、大学城、西丽片区内工作人员、投资客及南山区工作其他人

49、员为主。 3.23.2、定位依据：、定位依据： 项目自身条件来看，本项目地块由南、北二幅地块构成，二块地形状均不太规则且地块内还有保留建筑或公园，因此在项目 定位上走差异化路线可以覆盖更多的客户群。 片区内其他在售楼盘的客户构成基本以南山区高新园区的工作人员为主,部分区域范围内的其他工作人员,项目距离留仙洞 it 城相对较近,因此目标客户也应以此类人群为主。 项目地块通过沙河西路直接可达西部通道口岸区,使得项目有可能吸引部分往返深港的货柜车司机或其他在南山区工作的港 台人,这部分人群应该可以成为本项目的辅助客户. 4、价格定位 4.14.1、定、定 位位 综合市场竞争、目标客户承受力以及项目上

50、市时机的考虑，在目前的市场环境下，本项目住宅合适的入市均价为 8000-8500 元/平 米，考虑到项目立项及建设开发周期，项目入市应在二年后，按最近四年深圳市住宅价格的年均上涨幅度计算，则二年以后合适的入 市均价为：9700-10300 元/平方米。 比对住宅价格及商业定位，商业合适的入市均价在 16000-18000 元/平方米，二年后合适的入市价格为 20000-22000 元/平方米。 此价格不作为最终销售价格，本项目正式售价应随根据项目入市时的具体时机和市场情况做出相应的调整。 深圳市 2002 年-2006 年 1-9 月住宅均价及涨幅列表 年份2003 年2004 年2005 年

51、2006 年 1-9 月 均价（元/平方米） 568059807659.188952.97 涨幅（%） 2.555.2817.2816.89 住 宅 2003 年到 2006 年 1-9 月涨幅平均值 10.5% 均价（元/平方米） 12916124631561117538 涨幅（%） -3.5125.6312.34 2004 年到 2006 年 1-9 月涨幅平均值 11.5% 4.24.2、定位依据、定位依据 目前项目所在区域范围内在售楼盘的均价在 8000-8300 元/平方米之间,本项目在规模上具有非常明显的优势，价格走区域楼 盘价格行情是投资分析安全原则的保证； 项目所在区位条件与地

52、段条件决定了本项目不适合定位为高档楼盘，因此在价格定位上也只能与项目档次相匹配，同时，考 虑到项目体量较大，以太高的价格入市不利于后期销售，因此，价格定位走适中的路线； 在国家连续出台多项政策调控房地产市场的大环境下，深圳市住宅价格今年继续呈现上升势头，虽然有部分消费者有“持币 观望”的心理，但是依然预期未来二、三年内房价将保持稳定或小幅上涨。在这样的背景下，本项目销售均价走市场同区位 产品的平均水平是有可能的。 从深圳市目前的土地供给情况来看，市区内可供开发的土地资源相对紧缺，土地全部实行招牌挂方式，高昂的土地成本使得 房价必将维持于目前的价格之上。 商业定价取住宅价格的二倍来计算，主要是基

53、于对片区未来居住人口数量的变化与商业发展前景的判断。 五、市场可行性结论 调查结果表明，目前深圳住宅市场总体供求状况良好，消费者及专业人士对未来几年住宅市场发展持乐观态度。综合市场发展现 状及对未来的判断，我们认为本项目在市场层面上进行开发是可行的。依据如下： 1、宏观经济运行情况良好为房地产发展提供了可能； 2、区域交通与配套功能的不断完善与片区形象的提升进一步增强了片区的吸引力，有望成为深圳市区内购房的热点区域； 3、目前城市土地储备较少，土地资源相对稀缺，成片的住宅开发项目很少； 4、住宅市场近几年价格持续上涨，市场需求比较旺盛，片区目前为深圳市区内价格洼地，未来市场前景看好； 5、城市

54、人口的不断扩大与每年涌入的大量外来人员对住宅有较大的需求； 6、项目自身条件适合进行住宅产品的开发。 7、目前区域范围内开发的项目大多规模较小，档次不高，产品品质较差，这使本项目存在着更多的市场机会吸引更广阔区域的 客户。 第二章第二章 项目财务可行性分析项目财务可行性分析 一、项目投资估算及财务可行性分析的依据 在符合项目定位的前提下，本项目在规划与产品组合上存在着几种方式，基于目前掌握的项目资料，为了解项目在不同方案下的 投资收益情况，我们选取比较符合项目定位和现有数据资料的组合，形成八个开发方案进行投资估算与财务可行性测算，八个方案的 区别详见表 1-1 的描述。由于不同方案的投资分析中

55、，建筑面积、销售进度及销售价格等参数均有一定的变化，但计算过程基本相同， 因此本报告只给出它们的计算结果。 1、各方案描述 项目方案描述 表 1-1 方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八 方案描述 容积率 4.5，商 业面积按项目总 建筑面积的 2.5%取值 容积率 4.5，商 业面积按项目总 建筑面积的 4% 取值 容积率 4.5， 商业面积按 600 米 12 米进 深二层街铺 +8000 平方米 大型底商 容积率 4.5， 商业面积按 600 米 15 米进 深二层街铺 +8000 平方米 大型底商 容积率 4，商 业面积按项目 总建筑面积的 2.5%取值 容积率 4，商 业

56、面积按项目 总建筑面积的 4%取值 容积率 4 商业 面积按 600 米 12 米进深二层 街铺+8000 平 方米大型底商 容积率 4 商业 面积按 600 米 15 米进深二层 街铺+8000 平 方米大型底商 2、各方案的基础数据 各方案基础数据 表 1-2 序号项目名称单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八 1 容积率 4.54.54.54.54444 2.1 占地面积平方米 185000185000185000185000185000185000185000185000 2.2 建筑占地面积平方米 125610125610125610125610125610125610

57、125610125610 3 项目总建筑面积平方米 565245565245565245565245502440502440502440502440 3.1 商业面积平方米 22400 26000 14131 22610 22400 26000 12561 20098 3.2 住宅面积平方米 162600 159000 170869 162390 162600 159000 172439 164902 4 项目可售面积平方米 421611 421611 421611 421611 367598 367598 367598 367598 4.1 商业可售面积平方米 19264 22360 121

58、53 19445 19264 22360 10802 17284 4.2 住宅可售面积平方米 402347 399251 409458 402166 348334 345238 356796 350314 5.1 商业销售率 85%80%85%85%90%80%85%85% 5.2 住宅销售率 95%95%95%95%98%98%98%98% 6.1 商业销售价格元/平方米 2100020000210002100022000200002100021000 6.2 住宅销售价格元/平方米 970097009700970010300103001030010300 二、项目投资与成本费用估算 1、开

59、发成本估算 1.11.1、土地成本、土地成本 土地出让金：以 2004 年的基准地价 1300 元/平方米年均增长 20%的比例来计算 2007 年的基准地价为 2080 元/平方米，容积率最 大值为 4.5 按 20%的比例交纳土地出让金，则需交纳的出让金估算值为：2080*20%*（11+7.5）*容积率 拆迁安置费：140*24*285=96 万元。 本项目地块土地成本：土地出让金拆迁安置费。 具体数据详见表 2-3。 土地成本估算表（单位：万元） 表 2-1 序号项目名称标准方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八 1 土地成本34728 34728 34728 34728 3

60、0880 30880 30880 30880 1.1 土地出让金2080 元/平米34632 34632 34632 34632 30784 30784 30784 30784 1.2 拆迁安置费140 元/间/月96 96 96 96 96 96 96 96 1.21.2、前期工程费、前期工程费 前期工程费包括规划设计费及研究顾问费等。 前期工程费用估算表 表 2-2 序号项目名称标准(元/m)方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八 2 前期工程费万元 17161716171617161527152715271527 2.1 规划及设计费 301696169616961696150