“十二五”期间昌平区房地产业发展和住房建设的目标北京市昌平区 ...

1、北京市昌平区房地产业发展与住房建设“十二五”规划(2011年2015年)一、 总则（一）编制背景经过“十五”、“十一五”期间的快速发展，在北京市“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”城市定位和昌平区“京北创新中心、国际科教新城”的发展理念的指引下，房地产业已经成为昌平区重要的支柱产业之一，产业规模稳步扩大，产业结构日渐完善，行业管理逐步加强，市场秩序不断规范，住房保障成绩显著，有力推动了昌平区国民经济的平稳较快发展，创造了充足的地区财政收入，为推动昌平区整体社会经济和谐发展和城市面貌改善做出了重大贡献。“十二五”期间,昌平区的国民经济将面临发展和转型的重要战略机遇期。在新的形势下，按照北京

2、市建设“人文北京、科技北京、绿色北京”和中国特色世界城市的总体部署，昌平区进一步明确了打造以“创新驱动、产业高端、环境优美、宜居宜业”为特征，具有国际影响力的京北创新中心、科技教育新城的总体发展目标，将产业发展思路从“强二兴三优一”进一步提升为“强二优三精一”。在整体经济转型的大背景下，房地产业在昌平区经济发展中所扮演的角色也有必要加以适度调整。在过去相当长的一段时期，昌平区经济发展对房地产投资，特别是住宅投资的依赖程度较高，房地产业在第三产业中所占比例偏高。不可否认，这种以房地产开发直接拉动经济增长的模式对昌平区过去的经济发展做出了重要贡献，但这种增长模式缺乏可持续性。站在新的历史时点上，需

3、要重新审视房地产业在昌平区社会经济中所发挥的作用，改变过度依赖投资拉动的发展模式，将房地产业对实体经济的支撑作用，对城市环境和基础设施建设的促进作用，以及保障性住房建设的功能凸显出来，使之与区域产业发展战略和城市建设目标的有机协调，在实现自身适度发展的同时，发挥对实体经济和社会发展更为有效的支撑和促进作用。新的形势对房地产业和住房建设提出了新的、更为合理的发展要求，也为本规划的编制提出了现实需要。（二）编制原则昌平区“十二五”期间房地产业发展和住房建设规划，需要遵循昌平区社会经济的总体发展战略和规划，全面认识房地产业在社会经济中的多重功能以及角色转变的战略必要性，充分发挥房地产业对实体经济发展

4、的支撑作用，引导房地产业实现健康、适度和可持续发展，保证住房建设，尤其是保障性住房建设的总量充足和结构均衡。基于上述背景，在进行昌平区“十二五”期间房地产业发展规划研究时应当坚持以下五项指导思想和编制原则。具体而言，应当遵循以下五项指导思想和编制原则：（1）房地产业发展需要服从于北京市建设“人文北京、科技北京、绿色北京”和中国特色世界城市的总体部署，贡献于昌平区打造具有国际影响力的京北创新中心、科技教育新城的总体发展目标。（2）房地产业发展应充分支撑昌平区实体经济发展，与产业结构调整和经济增长模式转变的整体战略相协调。（3）房地产开发和住房建设的空间布局需要与昌平区重点功能区的空间布局、产业类

5、型、劳动力规模相配套。（4）房地产业发展应继续保持住宅产业的主体地位，同时强调多种物业类型协调发展。（5）房地产业发展应当高度重视住房保障事业，始终将其作为重要的民生工程。（6）房地产业发展应当服务于昌平区的城乡一体化建设，并以住房建设为杠杆，有序引导人口流动。（三）编制依据在上述编制原则的基础上，本规划将结合北京市对昌平区的功能定位以及昌平区经济发展历程，明确昌平区未来的发展方向以及未来房地产业的发展战略问题；并通过总结归纳昌平区房地产业发展过程中取得的成果和存在的问题，分别从产业结构调整和空间布局等角度确定昌平区房地产业的发展方向。为实现上述目标，本规划在编制过程中主要参考了以下五方面的资

6、料。（1）昌平区发展历程和发展方向：昌平区“十二五”规划报告、昌平区“十一五”规划报告、北京市历年政府工作报告、昌平历年政府工作报告；（2）昌平区的产业发展定位：昌平产业发展潜力研究研究报告（2009年11月）、关于深化昌平区产业发展思路的调研与思考报告（2009年1月）；（3）昌平区的空间规划和空间布局：各个功能区调研材料、科委重点产业功能区调研报告、各街镇“十二五”规划材料； （4）相关统计数据资料：北京市统计年鉴（2000年-2009年）、北京市区域统计年鉴（2000年-2009年）、昌平区住建委以及昌平区国土局数据；（5）实地调研资料：区发改委、区住建委、区国土分局、区规委及各功能区。

7、 （四）规划目标与规划内容“十二五”期间昌平区房地产业发展和住房建设的规划目标是，全面贯彻中央关于促进房地产业持续健康发展的要求，遵循市委、市政府建设“人文北京、科技北京、绿色北京”和中国特色世界城市的总体部署，紧紧围绕区委、区政府“强二优三精一”的产业发展思路，保持适度平稳发展，全面支撑昌平区实体经济发展、产业结构调整和重点功能区建设，改善城区面貌和人居环境，形成完善的住房保障体系，促进城乡一体化建设，节约集约利用资源，为打造具有国际影响力的京北创新中心、科技教育新城做出更大贡献。为实现规划目标，依据上述指导思想与编制原则，结合相关编制依据和参考资料，本规划将重点从以下几个方面对“十二五”期

8、间昌平区房地产业和住房建设发展规划进行分析研究，并以此作为规划相关指标制定的依据。（1）从开发投资和增加值的角度分析房地产业对昌平区经济增长的直接贡献。（2）从服务业的角度分析房地产业对实体经济的支撑作用。（3）从“居住就业”空间匹配的角度分析城市空间布局问题。（4）从“住有所居”与社会和谐发展的角度分析保障性住房建设问题。（5）从城乡一体化角度研究农村集体用地的发展问题。（五）规划期限为2011年2015年。（六）规划范围为昌平区行政区域。二、“十一五”期间昌平区房地产业发展和住房建设回顾昌平区房地产业的发展起始于20世纪80年代中期，并自20世纪90年代末进入高速发展期。尤其是2000年特

9、别是“十一五”以来，昌平区房地产业持续保持快速发展，已经成为昌平区的支柱产业之一。总结“十一五”期间昌平区房地产业发展和住房建设取得的成就和存在的问题对指导编制“十二五”规划具有重要意义。（一）主要成就（1）房地产业有效促进经济增长，拉动关联产业发展，成为昌平经济增长的重要引擎。房地产业增加值在昌平地区生产总值中占重要比重。2004年，昌平区房地产业增加值在第三产业增加值中的比重在25%左右，在地区生产总值中所占比重在10%左右，已达支柱产业标准。由于进入“十一五”后房地产业日趋成熟，房地产业增加值保持稳定，而其他产业的增长速度加快，对房地产业有一定的“挤出效应”，使得2004年以后上述比例略

10、有下降。尽管如此，2008年房地产业增加值占地区生产总值比重仍达到6.8%，高于当年4.8%的全国平均水平，与6.9%的北京市平均水平持平。房地产开发投资成为拉动地区经济增长的重要引擎。“十五”期间昌平区房地产开发投资占地区生产总值的37.8%，北京市为29.6%。“十一五”前三年平均达到48.5%，而北京市的平均水平则为21%。2002年至2008年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均值为15.8%，平均每年对经济增长贡献3.3个百分点。2001-2008年，昌平房地产开发投资占固定资产投资的比重平均为65.7% ，北京市为53.1%。“十五”期间昌平区房地产开发投资占地区生产总值比重平均达

11、到37.8%，高于北京市同期29.6%的水平；“十一五”前三年平均达到48.5%，远高于北京市同期21%的平均水平。2002年至2008年房地产开发投资对经济增长的贡献率平均值为15.8%，平均每年对经济增长贡献3.3个百分点。这表明，房地产开发投资已经成为拉动昌平区经济发展的重要引擎。房地产业显著拉动建筑业等其他相关产业发展。“十五”和“十一五”期间，昌平区建筑企业单位个数从2001的65个上升到2008年的162个，建筑企业总产值从2001年的31.0亿元增加到2008年的122.2亿元，建筑企业从业人数也有所增加。房地产业的拉动作用是其中的重要因素。（2）房地产市场持续繁荣，市场供应结构

12、明显改善。2000年以来，特别是“十一五”以来，昌平区房地产市场尤其是作为其主体的住房市场也出现了供需两旺的持续繁荣局面。“十五”期初，2001年昌平区商品房施工面积和竣工面积分别为199.5万平方米和68.3万平方米，而北京市当年的商品房施工面积和竣工面积分别为5966.7万平方米和1707.4万平方米，“十一五”的前三年，商品房施工面积平均值达到了797万平方米，竣工面积平均值达到了193万平方米。自“十五”以来，商品房销售面积和销售额稳定增长。2004年开始增长速度加快，2006年商品房销售面积达到峰值303.4万平方米，占北京市商品房销售面积的11%，2007年商品房销售额达到峰值14

13、7.76亿元，占北京市商品房销售额的6%，稍高于昌平区常住人口在北京市所占比重。受大的经济环境和北京市商品房开发空间布局变化的影响，商品房销售面积和销售额在2007和2008年有所下降，到2008年销售面积为138.6万平方米，销售额为107.8亿元。2002-2008年，商品房销售面积年均增长30.3%，商品房销售额年均增长30.9%。综合供给和需求分析新建商品房市场可知，2001-2004年昌平区商品房竣工面积超过销售面积的20%。“十五”期间，年均竣工面积增速超过年均销售面积，住房供给大于住房需求，而进入“十一五”以后则相反，年均销售面积增速高于年均竣工面积，这表明住房需求的增长速度高于

14、住房供给，昌平区的吸引力日渐增强，房地产市场日益繁荣。除新建商品房市场外，昌平区存量房市场也在“十一五”期间取得了长足的发展。2006年至2009年存量房销售量和销售额呈现上升趋势。销售面积从2006的18.9万平米上升到2009年的223万平米，年平均增长23.9%。（3）住房保障成绩显著，居民住房条件明显改善。在历史上，昌平区承担了北京市保障性住房建设的大量任务，对北京市住房保障工作做出了非常突出的贡献。回龙观和天通苑这两个经济适用房集中建设的区域，有效分散了城八区人口的居住压力，在极大程度上缓解了全市保障性住房供给不足的状况。在回龙观和天通苑居住的居民，大部分并不在昌平区就业。从这个意义

15、上说，昌平区承担了为北京市其他区县的劳动力提供居住空间的任务，为全市的劳动力供给和经济增长做出了贡献。但同时，回龙观和天通苑的“卧城”建设模式形成了潮汐式的通勤流，增大了交通压力。从统计数据上看，“十一五”期间，经济适用房销售面积和销售额处于上升趋势，其中经济适用房销售面积从2006年的8万平方米增加到2009年72万平方米，销售额也由2006年的2.2亿元增加到2009年的28.6亿元。昌平区2008年在北京市800万平方米的保障性住房建设计划中承担了125万平方米的建设任务（其中限价商品房54.06万平方米、廉租房4.36万平方米、定向安置房66.69万平方米）；2009年承担了北京市85

16、0万平方米的保障性住房建设计划中的28万平方米（定向安置房）。目前全区在施保障性住房153万平方米（2008年125万平方米，2009年28万平方米）预计2010年将竣工27.4万平方米。（4）为财政收入做出显著贡献，有力推动城市建设。自2001年以来，房地产相关税收占全区税收收入的比例逐年提高。2001年占17%，到2009年已经达到35%。“十五”期间的年均增长率高达19%，进入“十一五”后，由于房地产业日趋成熟和其他产业的增长速度加快，房地产业税收占全区税收的比例渐趋平稳并有小幅度上升，年均增速约为0.6%。这些财政收入有力的支持了城市建设，全面提升了城市功能。（5）房地产从业人数和企业

17、数量稳步上升。“十一五”期间，房地产业从业人员稳步上升。而房地产相关企业数量和资质等级也有所上升。截止2009年，本地房地产开发企业共有200家，其中一级资质开发企业共4家。共有物业管理企业151家，物业管理企业从业人数总计15000人。房地产经纪机构共285家。（二）存在的主要问题在过去“十五”和“十一五”期间，房地产业发展和住房建设取得了显著成就，但是在发展过程中仍存在很多问题，随着昌平区经济发展模式调整和产业升级步伐的加快，这些深层次问题也逐渐体现出来，不利于房地产业的可持续发展。主要问题如下：（1）经济增长高度依赖房地产开发投资，结构性风险较大。首先，房地产开发投资在地区生产总值中比重

18、过大，存在导致宏观经济过度波动的风险。房地产开发投资在短期内能够刺激经济增长，但其剧烈波动亦会带来国民经济运行的不稳定。特别是住房投资，其增长不可能脱离与gdp之间的长期均衡关系，否则就很可能造成住房投资的陡然下滑，从而对国民经济的稳定发展造成危害。第二，过度重视房地产业，会挤压实体经济发展空间，不利于经济可持续发展。城市发展最终需要依靠实体经济的推动，房地产业终究要回归到其本质的功能为产业和劳动力提供生产和生活空间，支撑产业发展，以实现经济的可持续发展。（2）房地产开发（主要是住房开发）尚未与产业类型和布局形成有效匹配。首先，房地产开发和未来科技城、中关村科技园区昌平园等重点功能区建设尚未形

19、成有机的协调和互动。房地产开发无论是在类型结构上，还是在空间布局上，都缺乏与重点功能区建设的配合，难以满足重点功能区吸引产业和劳动力的要求。第二，空间布局上存在职住分离现象，被动接纳低收入人口，房地产业发展未能惠及昌平区自身的劳动力需求。昌平区实际上为其他区县的产业发展提供了劳动力的居住空间，而没有有效地为昌平区自身产业发展有效地吸引劳动力。这一方面导致上下班潮汐式拥挤的通勤流，给城市交通等基础设施建设造成了巨大压力；另一方面，劳动力的外流使得昌平区自身的劳动力需求难以得到满足，产业劳动力无法获得足够的临近工作地点的住房和基础设施。（3）房地产开发对财政收入的支持缺乏可持续性。房地产开发虽然能

20、够通过土地出让收入为地方财政增收，但后期持有期间不能创造稳定的税收收入，因此对于地方财政的贡献是一次性的，不能形成长期稳定的现金流。从长期看，一直依赖“土地财政”过于短视，而且可能带来地价房价过高的问题，应该重视优势产业发展所带来的长期稳定的税收收入。（4）资源有限、需求旺盛引致供需矛盾日益突出，商品住宅价格上升较快，居民住房支付能力受到影响。北京市土地资源人均占有量不足全国的1/5，水资源不足全国的1/8。2009年全市常住人口达到了1755万人，比“十五”期末增加了217万人。再加上外地居民在京大量购房（20062009年外地居民购房比重基本稳定在37%左右），投资投机性购房也加大了北京市

21、房地产市场的供需压力和房价上涨压力。与北京市的大趋势相似，昌平区商品住宅价格近年来以较快速度上升。2006年1月至2009年1月三年间，同质住宅价格平均每年上涨29.5%。高涨的住房价格对居民的住房支付能力和生活质量带来明显压力。以2008年为例，该年昌平区同质住宅价格均值为8652元/平方米，人均可支配收入为20834元/年。如果按户均面积80平方米计算，房价收入比约为11.07，明显偏高。（5）保障性住房建设过于集中,租赁型住房比重过低，保障效率有待提高。目前昌平区的保障性住房以经济适用房为主，公共租赁住房比重过低，且经济适用房的定位与实施也出现了一定的偏差。经济适用房的户型设计面积过大；

22、缺乏严格的收入审核方法，真正的低收入人群并没有能力购买经济适用房，保障性住房缺乏有效的监督管理机制。本区保障性住房吸纳了北京中心城区的大量人口，带来了巨大的通勤成本和交通拥堵问题，而对本区就业人口保障覆盖范围较小，且保障性住房建设过于集中，地块周边人口稠密，流动人口比例过大，产业发展水平较低，难以形成高效率的产业集聚区，保障性住房保障效率有待提高。 （6）城乡一体化进程有待继续推进。从全区发展来看，目前昌平区土地资源较为紧张，人地矛盾较为突出，产业发展和城市建设用地不足，延缓了产业发展和城市化进程；从乡镇建设来看，大部分乡镇发展滞后于郊区工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一，功能不全，基础

23、设施和社会服务设施尚不完善，缺乏产业吸引力，城乡一体化进程有待继续推进。（7）外部环境的变化增加了市场的复杂性。随着北京房地产市场开放性、市场化程度不断提高，国内外货币政策、资本市场和整体经济变化对房地产市场的影响程度日渐加深，市场的波动性和复杂性均明显增加。例如在“十一五”前半段房价明显上涨，在“十一五”后半段受国际金融危机的影响成交面积大幅下滑，后来又在国家促进经济增长的政策影响下回升。这增加了市场不稳定程度，也增加了政府调控房地产市场的难度。三、“十二五”期间昌平区房地产业发展和住房建设面临的机遇和挑战（一）发展机遇（1）北京市建设中国特色世界城市为昌平区房地产业发展和住房建设提供新的动

24、力。为建设中国特色世界城市，北京市中心的产业需要逐步向周边县市转移，将对周边卫星城的发展提供新的动力。在北京市重点发展的11个新城中，昌平区的定位是满足市中心就业人口居住需求的同时，应通过加大商业、写字楼、工业物业的供应，促进当地就业的发展，使得居住密集区的职住分离度降低，力争在区域内或区域实现职住较为均衡发展的模式。北京市对昌平区的定位，为房地产业发展和住房建设提供了新的动力。为建设中国特色世界城市，政府加大了基础设施建设，尤其是轨道交通的建设。与昌平区直接相关的轨道交通线路就有已建成的地铁13号线、建设中的地铁5号线以及未来规划建设的地铁昌平支线、地铁5号线、地铁8号线、地铁16号线。其中

25、，已建成的地铁13号线，在昌平区境内有龙泽、回龙观和霍营3个车站，建设中的地铁5号线以昌平区太平庄为终点，南北贯穿北京城市中心区。轨道交通的建设加强了昌平区与主城区的联系，为昌平区的房地产业和住房建设提供了新的动力。（2）中关村国家自主创新示范区规划范围调整，重点新城和重点功能区建设为昌平区房地产业和住房建设创造新空间。“十二五”期间北京将进入区域协调发展和新城建设的新阶段。北京市统筹海淀、昌平资源，建设北部研发服务和高新技术产业发展带，昌平南部地区划入中关村国家自主创新示范区核心区，标志着昌平进入了更新布局、区域联合，整合资源、拓展空间的发展阶段，项目和资本聚焦昌平的态势正逐步显现，政策、体

26、制与资本的叠加效应将逐步释放出来。把握好这一机遇，必将为昌平抢占先机、拓展空间赢得比较优势。同时，昌平区被列入北京市重点新城，其发展的加快将提升新城产业功能区的承载能力，有效提高新城房地产市场的吸引力。为了充分利用这一机遇，实现经济发展模式转型，昌平区将产业发展思路从“强二兴三优一”进一步提升为“强二优三精一”，即做大做强第二产业，优化升级第三产业，精细发展第一产业。在转型过程中，昌平区以未来科技城等国家级和市级重点功能区建设为重点，大力推进七项支撑工程，打造京北高科技产业走廊、构建产学研一体化区域创新体系、构筑首都人才新高地、创建国家生态区、营造高尚城市文化、深入调整产业结构和加快建设服务型

27、政府。这将为昌平区的房地产业发展和住房建设创造新的空间。（3）经济增长、居民收入提高，为昌平区房地产业和住房建设的发展提供了坚实的基础。昌平区经济快速增长，至2009年，全区地区生产总值达到340.4亿元，比上年增长11.9%。居民收入快速提升，至2009年昌平区城镇居民人均可支配收入为22556元，比去年同期增长8.3%。在总体消费升级的趋势下，居民居住消费在保持人均居住面积继续增加的同时，对居住的环境、质量、功能等提出更高的要求，改善性住房需求将进一步提升，这为房地产业和住房建设的发展提供了坚实的基础。（4）城乡一体化发展为房地产业发展和住房建设注入新活力。城乡一体化是中央政府加快发展方式

28、转变的要求之一，是改变城乡二元结构，解决“三农”问题的重要举措。“十二五”时期，北京城乡一体化进程将进一步加快。一方面，不断优化城镇体系，完善城镇功能，打造一批特色经济强镇，加快郊区城镇化进程，促进新型产业工人在城镇集聚，这将为房地产业发展和住房建设注入新的活力。另一方面，深入推进社会主义新农村建设，优化村庄布局规划和建设，加强基础设施和公共服务设施，引导农民向城市、城镇有序转移，这将为房地产业发展和住房建设开辟新的增长点。昌平正处于北京的城乡交接区域，在统筹城乡发展上发挥着重要作用，城乡一体化发展和南部地区城市化将为房地产业发展和住房建设提供了新的空间，注入新的活力。（二）面临的挑战（1）北

29、京建设中国特色世界城市以及昌平区打造京北创新中心、科技教育新城为房地产业发展和住房建设提出了更高的要求。北京市的“科技北京、人文北京、绿色北京”的城市发展理念以及昌平区打造京北创新中心、科技教育新城的总体目标从城市空间布局等方面对房地产业发展和住房建设提出了更高的要求。（2）昌平区面临的产业结构转型为房地产业发展和住房建设提出了新的挑战。在昌平区社会经济大发展和大跨越的新时期，房地产业也面临着发展模式的转型。“十二五”期间，昌平区地区经济将保持总量上的持续增长和结构上的战略转变，房地产业必须配合这种转变，从单纯依靠房地产开发投资拉动经济增长的发展方式，加快调整为充分支撑实体经济和产业发展、为高

30、质量劳动力的充足供给创造良好的居住条件和生活环境的发展方式，为昌平区社会经济可持续发展作出更持久的贡献。（3）人口和资源环境压力制约房地产发展。截止2009年底，昌平区常住人口达到102.10万人，比去年同期增长8.39%。按照移动平均法预测未来人口增长情况，预计2015年，昌平区常住人口将达到149.29万人。但是根据昌平区2020新城规划，综合考虑各种资源（特别是水资源）、土地、环境的约束的情况下，2020年昌平区常住人口将控制在154万，按照年均增长计算，2015年常住人口应该控制在127.70万人以内。因此，昌平区未来的人口增长和资源环境压力很大，必将制约房地产业发展和住房建设。（4）

31、房地产市场发展的制度环境仍有待完善。昌平区房地产市场发展的制度环境主要取决于我国房地产市场和北京市房地产市场的整体制度安排。我国城市房地产市场发展历程较短，规范市场发展的长期制度建设仍处于不断修正和完善的过程中。“十二五”期间，北京市中长期基本住房制度仍需健全。例如房地产企业融资渠道单一和过度依赖银行贷款的问题；“重流转、轻保有”的房地产税收调整问题；有效抑制投资投机行为的调控机制和手段问题，等等。上述制度健全和政策调整的进程均将对“十二五”期间昌平区房地产市场和住房建设发展产生影响。四、“十二五”期间昌平区房地产业发展和住房建设的目标（一）指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和

32、“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照北京市建设“人文北京、科技北京、绿色北京”和中国特色世界城市的总体部署和昌平区建设具有国际影响力的京北创新中心和国际一流的科技教育新城的总体目标，遵循北京市房地产业发展规划的总体要求，从本区社会经济的总体发展战略需要和人口、资源与环境承载力约束出发，充分发挥房地产业对实体经济的支撑和服务作用，保证住房建设总量充足和结构均衡；以推动产业结构调整和经济增长模式转变为核心，以协调房地产开发和住房建设空间布局为主线，服务于实体产业和重点功能区的发展，优化房地产和住房供应结构，促进本区就业发展，保证保障性住房供给，进一步推进城乡一体化和南部地区城市

33、化进程，实现房地产开发和住房建设与本区功能定位、产业结构和就业结构的协调发展，为昌平区社会经济发展做出新的贡献。（二）发展目标“十二五”期间，根据北京市经济和社会发展要求，以及房地产业和住房建设自身总量、结构调整完善的需要，房地产业和住房建设的主要发展目标是：有力推动“三个转型”：一是房地产业对经济发展贡献方式的转型。从“拉动经济增长”到“支撑和服务实体经济发展”；二是住房保障主导思路的转型，保障性住房建设和管理应变“被动接纳”为“主动控制”；三是开发模式的转型。从“资源消耗型”到“节能省地型”。建立完善“三个体系”：一是建立完善的住房供应体系。高中低端协调，市场与保障互补。增加中低价位、中小

34、套型普通商品住房供应，继续发展二手住房市场，规范和培育住房租赁市场，实现三级市场联动；加快完善住房保障体系，形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多层次住房供应体系。二是建立更为合理的房地产物业类型体系。通过加大商业、写字楼、工业物业的供应，促进当地就业的发展，实现居住与就业较为均衡发展的模式；三是建立职住平衡的空间分布体系和完善的城乡统筹体系。房地产开发和住房建设的空间布局需要与未来城等重点功能区的空间布局、产业类型、劳动力规模相配套，推进职住平衡；促进城乡一体化建设，节约集约利用土地资源。（三）主要指标（1）房地产业总量目标到“十二五”期末，昌平区房地产业增加值达到57亿元，占gdp

35、的比重调整至6.1%；房地产开发投资额达到348亿元，年均增长12.6%，房地产开发投资占gdp比重调整到35%40%，占固定资产投资比重调整到54%。（2）住房建设总量目标到“十二五”期末，商品房竣工面积规划目标为210万平方米，年均增长7.2%。其中，商品住宅竣工面积120万平方米。（3）行业发展目标“十二五”期间，进一步加大房地产行业集中度，提升开发企业质量，继续提高一级资质开发企业所占比重；扩大物业管理覆盖面，逐步完善物业管理相关配套政策，进一步提高从业人员素质；规范房地产中介机构从业人员行为，逐步健全房地产中介服务体系。（4）市场结构调整目标“十二五”期间，二手住房交易与新建商品住房

36、销售套数之比达到2:1以上，租赁市场管理更加完善；商业、写字楼、工业物业用房的投资和建设比例将适当提高，以促进当地就业发展，实现职住均衡。（5）住房保障目标“十二五”期间，计划新建、改建或收购各类保障性住房3-6万套，平均每年0.6-1.2万套，各类保障性住房总投放量占规划期内住房供应总套数的60%以上。在每年新增的保障性住房中，公共租赁住房占约60%，即3600-7200套，限价商品住房占35%，即2100-4200套，经济适用房占5%，即300-600套。住房保障体系逐步完善，解决中低收入住房困难家庭的基本住房需求。（6）空间布局原则和住房建设空间布局安排1）空间布局原则结合本区常住人口的

37、总量和空间分布，以及产业空间分布，以各镇、街道办事处的人口变动情况为依据，在新增人口住房需求和现有人口住房改善需求的基础上安排规划期内住房建设空间布局，实现住房供应和需求的均衡；以各重点功能区内产业规模为依据，在新增就业人口住房需求的基础上安排规划期内住房建设空间布局，逐步实现就业和居住的均衡。2）各镇、街道办事处住房建设空间布局住房建设总量（万平方米）新城功能核心区城北街道办事处119.83城南街道办事处25.28南邵镇11.47城市中心组成区回龙观地区办事处163.25东小口地区办事处198.40新城产业聚集区沙河地区办事处93.14百善镇11.94北七家镇152.82小汤山镇35.90新

38、城产业拓展区南口地区办事处48.03马池口地区办事处18.80阳坊镇14.66兴寿镇21.33合计914.85在该住房建设空间布局下，适当加大保障性住房建设投资力度，特别是增加公共租赁住房供应；同时，加大商业、写字楼物业的供应，实现职住较为均衡的发展模式。3）各功能区住房建设空间布局编号重点功能区住房需求面积住房需求套数房地产开发投资保障性住房供给万平方米万套亿元万平方米1新城东区287.42 3.69 100.6 282创新基地105.77 1.36 37.02 103未来科技城282.82 3.63 98.99 284沙河高教园区201.19 2.58 70.42 205中关村科技园区昌平

39、园376 4.83 131.6 376北七家洪福科技园265.29 3.41 92.85 267北汽福田沙河厂区69.83 0.89 24 78华电科技园5.4 0.07 1.81 0.59流村工业基地4.6 0.06 1.61 0.410小汤山工业园区13.22 0.17 4.63 1.3总计1611.5420.69563.53158.2 此住房建设空间布局为各功能区发展成熟条件下的住房需求，即各区域充分容纳就业和居住人口，住房供给充足条件下的住房需求。因此，具体住房建设规模视各功能区实际发展情况而定，上述建设量并非全部在“十二五”期间完成。（7）城镇建设用地扩张与空间布局测算建设用地（km

40、2）增长率（相对2006）昌平区总计167.2563%东小口镇25.25140%南口地区18.7570%昌平镇2.511%城北街道12.54%回龙观镇20.7536%百善镇5.7510%南邵镇1.250%阳坊镇819%沙河地区21.2535%北七家镇39247%马池口地区3.750%崔村镇0.50%十三陵镇0.750%小汤山镇12.25158%长陵镇00%兴寿镇2167%流村镇10%（8）低碳的发展目标在“十二五”期间大力推进住宅产业化，2012年、2013年、2015年住宅产业化试点示范规模达到当年住宅建设面积的7%、10%、15%。2012年起城镇新建居住建筑执行修订发布的北京市地方建筑节

41、能设计标准，单位建筑面积采暖耗热量与能耗指标达到节能75%的水平。大力推广绿色建筑，到2015年在使用财政性资金实施的国家机关和公益性公共建筑新建项目中，通过绿色建筑标准认证的达到25%。（9）加快农村居民点土地整合，合理解决失地农民安置补偿问题。土地整理和农村居民点整合是解决城市建设用地紧张与农村集体建设用地低效利用这一现实矛盾的重要途径之一。昌平区共有行政村304个，农村居民点占地面积共计8933公顷。通过估算，农村居民点的整合总体潜力约为20.35平方公里。在“十二五”期间应该在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生

42、产生活条件。在进行农村居民点土地整合的过程中，应该从完善保障体系，强化劳动力技能培训，增强村集体经济的可持续发展能力，以及充分发挥村集体在土地一级开发中的作用等方面着手合理解决失地农民的安置补偿问题。五、“十二五”时期昌平区房地产业发展的政策措施为了贯彻北京市建设世界城市和昌平区建设“京北创新中心、国际科教新城”的总体发展思路，实现“十二五”期间房地产业发展和住房建设各项规划目标，必须按照区委区政府的统一要求和工作部署，切实依法行政，完善决策机制，推动各项保障措施的实施。（一）引导房地产业适度发展，实现对实体经济的有效支撑（1）以房地产业支撑实体经济发展“十二五”期间，在昌平区经济增长方式转变

43、和产业转型的过程中，房地产业应从单纯依靠房地产开发投资拉动经济增长的发展方式，加快调整为充分支撑实体经济和产业发展的发展方式，为居住和产业提供空间服务，吸引高质量劳动力和优势产业。（2）以功能区为重点加快住房建设全区住房建设应确保重点产业功能区的住房需求从而形成充足劳动力供给，非住房建设需保证区内各产业，特别是重点产业功能区的生产、办公、仓储、销售等功能性空间，为实体经济的快速发展创造充足条件。（3）仍然重视房地产业对经济的直接拉动作用根据预测，“十二五”期间昌平区房地产业年均增长率将达16.9%，房地产开发投资将接近350亿元，占地区生产总值和固定资产投资比重分别为40%和50%左右。因此，

44、在优化产业结构的同时，切不可过度抑制房地产业的合理发展，避免房地产业的大起大落。应充分把握“分阶段、有节奏”的原则，实现产业结构优化的“软着陆”。（二）保证住房供给规模，优化供应结构，调整空间布局，促进重点功能区建设和重点产业发展（1）保证住房供给规模，遏制住房价格过快上涨根据预测，在人口低速增长情景和匀速增长情景下，昌平区“十二五”期间新增住房需求面积将分别达到973.6万平方米和1532.1万平方米，年增长率约为5 %和11.6%。住房供给需要有效满足住房需求，避免由于供给不足所带来的价格上涨压力。（2）住房建设空间结构应与各镇和重点功能区住房需求相匹配住房建设应控制好重点功能区的建设时序

45、，建立重点功能区产业发展、就业结构、人口调控与住房建设良性互动机制，促进功能区就业与居住均衡发展。同时，探索制定并实施重点功能区综合化土地一级开发机制，提高重点功能区建设用地投放质量，加强规划控制和土地储备，合理调控土地开发与投放时序，提高土地开发整体综合效益。（3）调节用地的空间匹配，促进职住均衡发展在满足区域中心就业人口居住需求的同时，应通过加大商业、写字楼和工业等物业的供应，促进当地就业的发展，使得居住密集区的职住分离度降低，力争在区域内或相邻区域实现职住均衡的发展模式。（4）住房供给的质量结构应与劳动力质量和需求特征相匹配住房建设中，需要建设一定量的高品质住宅，以吸引高技能高端管理人员

46、和科技人员；同时，大力建设以中、小户型为主的住房，满足普通员工需要；最后，要建设适量的保障性住房，切实保障低收入劳动力和外来务工人员的住房权益。（5）加强居住区配套设施建设和管理加强规划设计、建设、管理、使用等不同环节的监管，严格执行配套指标及限制用途变更，改变重住宅建设、轻居住区配套服务设施建设，商业服务设施多、公益服务设施少的状况。（三）进一步规范和发展存量房市场和租赁市场（1）继续发展存量房市场搭建规范化和专业化的交易平台，加大推行存量房资金监管方案的实行力度，从行政管理措施上完善交割制度。推广买卖合同律师签约制度，有效保障买卖双方的合法权益。推动存量房市场成为满足居民首次购房的主要途径

47、和改善性购房的重要渠道。（2）培育和规范租赁市场密切关注北京市相关法规制度的修订（例如北京市房屋租赁管理若干规定）。加强房屋租赁备案管理，规范租赁市场交易双方的行为。完善住房租赁市场的机制建设，通过金融、税收和土地政策鼓励开发企业持有租赁房源，以及机构投资者进入租赁市场，形成规范化的管理和稳定的租权关系，以满足租赁者的不同需求。（四）合理安排保障性住房建设，改善民生（1）加强规划布局引导，完善配套设施保障保障住房规划布局应符合城市空间结构调整方向，综合考虑就业与居住的均衡发展的需求。保障住房用地的供应进一步向新城，尤其是重点新城及重点功能区、产业园区倾斜。在现有住房保障布局基础上，加强空间布局的均衡性，坚持“大分散、小集中”的布局模式，集中建设与配建相结合。加强保障住房用地供应与产业布局、公共服务设施发展、轨道交通发展以及基础设施建设在空间和时序上的协调，轨道站点周边的保障住房用地供应力争达到总量的70%以上。合理把握城镇化进度，加强分类指导，处理好农村人口城镇化转移与住房建设的关系，在切实保护农民利益的同时，对于平原地区、自然景观生态等条件限制较少的重点发展镇及城镇组团可以优先布局保障性住房。（2）创新建设机制和管理模式，完善租金补贴机制，全面推进公共租赁住房发展采取多种方式筹集公共租赁房房源。除政府组织建