房地产行业预提费用处理

1、房地产行业预提费用处理 房地产开发经营是资金高度密集的行业，项目拿地及 开发建设都需要大量的资金。为了有效的提高资金的使用， 节约资金成本，开发商在项目规划时，一般会将能尽快回 现的比如普通住宅、公寓等业态先行开发销售，而往往会 将一些比如幼儿园、 学校、会所等公共配套设施延后建设， 从而导致这些应分摊的过渡性成本发生滞后。 由于开发建设的特殊性，在项目竣工备案交付时， 般很难保证竣工决算金额都能完成工程决算审计，因此会 造成工程成本无法在项目竣工备案时准确计量。但企业所 得税法规定，企业在开发产品竣工证明材料已报房地产管 理部门备案就视同工程完工，并要求在开发产品完工以后， 企业可在完工年度

2、企业所得税汇算清缴前选择确定计税 成本核算的终止日不得滞后。 如果已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成 本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行 纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有 关规定对其进行处理。因此为了降低税收支出、提高资金 使用效率，房产财务人员会对相关的成本费用进行预提。 实务中，普遍的成本预提类型如下: （一）未最终办理结算的出包工程，按照合同金额的 10% 预提; （二）尚未建设造或尚未完工的公共配套设施，按预算造 价预提建造费用; （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完 善费用按缴费标准规定计算预提; （四）对已办理最终结算的但尚未取得

3、发票的出包工程预 提费用; （五）对尚未完工或者尚未全额取得发票的甲供工程预提 费用。 预提费用虽然对房地产企业有利，但如果对预提成本费用 的限制性条件和要求控制不到位，就会给房地产企业带来 巨大的税收风险。通常的风险主要表现在: （一）预提费用超过规定标准的税收风险；实践中，部分 房地产企业习惯于依据企业内部制定的项目预算总额的 定比例，或者以预算总额与出包合同累计到票金额的两 者之差数来预提费用，这些做法虽然简便易行，但与税收 文件对预提费用的规定条件和要求不符， 存在较大税收风 险。 未取得相关合法、有效发票的税收风险; 依据31 号文件第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生 的支

4、出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。 因此，出包工程办理最终结算后，前期已预提费用在本年 度汇缴期到期前未取得相关合法、有效发票的，在年度企 业所得税汇算清缴时应进行纳税调整处理。 （三）无法提供充分的证明资料的税收风险。 出包工程未 办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提， 但应提供工程预（决）算书、工程施工合同、建设工程结 算书等证明资料，否则不得预提该项费用。 预提成本 影响最大的三个税种为增值税、土地增值税、 企业所得税。 （一）增值税: 根据财税（2016） 36号文及增值税暂行条例实施 细则等相关税法规定，增值税应纳税额=销项税额-进项 税额，因此在销项税额

5、既定的情况下，进项税额就决定了 房地产企业应纳增值税的金额。而进项税额的抵扣，又有 严格的要求，即必须要有合法合规的票据，或是增值税专 票、或是海关缴款书或是通行费电子普通发票，按照票面 上注明的金额作为进项税额，也可以对一些比如农产品收 购发票/销售发票、高铁票、等按照票面金额计算进项税 额。但是，预提成本费用由于尚未取得发票，因此无法按 照相关规定进行进项税额抵扣，从而导致企业提前缴纳增 值税，占用企业资金。 （二）土地增值税: 土地增值税清算管理规程 条规定，在土地 增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出 应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 扣除项目金额中所归集的各项成本和

6、费用，必须是实 际发生的。 （三）企业所得税: 依据国税发200931号规定，房地产企业可以对出包 工程、报批报建费用、物业完善费用和公共配套设施成本 进行预提费用，但是第三 条规定仅有以下几项预提 （应付）费用外，计税成本可以预提，其他费用均应为实 际发生的成本。 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证 明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高 不得超过合同总金额的10%。 此条款正确的预提费用标准为: 【（预提费用金额W未竣工结算出包工程的发票不足金额） +未办理竣工结算的出包工程的合同总金额】W 10%。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价 合理预提

7、建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房 合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或 按照法律法规规定必须配套建造的条件。 3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善 费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业 承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 预提成本（费用）的一般税务规定 税务总局公告2011年第34号 关于企业所得税若干问题的公告 六、关于企业提供有效凭证时间问题 企业当年度实际发生的相关成木、费用，由于各种原因未能 及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税 时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补 充提供该成本、费用的有

8、效凭证。 注释： “汇算清缴时“即允许企业在5月31号前取得凭证 税务总局公告2018年第28号 企业所得税税前扣除凭证管理办法 第六条 企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期 结束前取得税前扣除凭证。 注释： 34号公告的缺陷在于没有对税金、损失的处理，而28号公 告的“税前扣除凭证“包含了所有的凭证，解决了 34号公告中 的缺陷。 总结： 企业发生的成本、费用必须在汇算清缴结束前取得有效凭 证，否则不予列支； 预提费用不属于当期已实际发生的成本费用或未取得有效 凭证，在年度企业所得税汇算清缴结束前未取得发票的， 应作纳税调增处理，待取得有效凭证时，应在该项成本、 费用实际发生的年度可追

9、溯纳税调减处理。r扇地产财稅咨询 房地产企业预提成本可税前列支的特殊规定 国税发（2009） 31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应 为实际发生的成本。 （一）岀包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证 明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不 得超过合同总金额的10% 0 （二）公共配套设施尚木建造或尚木完工的，可按预算造价 合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合 同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照 法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善 费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承 担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金 注释： K没有实际发生但是可以有条件预提并能税前列支的成本包 括建筑安装工程费、公共配套设施费、报批报建费用、物业 完善费用。 2、可以预提的出包工程成本不包括“甲供材料“。 3、在汇算清缴结束前已办理竣工结算的出包工程不能预提， 必须取得有效凭证，否则纳税调增。纳税人需要准备的资料 包括出包合同、完工证明、竣工验收备案证明或交付使用证 明、出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等。 4、只有尚未建造或尚未完工的公共配套设施费才符合预提成 本条件