投融资案例分析

1、商- 住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1 项目基本情况(1) 项目名称 : 商住混合小区(2) 项目委托单位名称 : 重庆市某有限公司。(3) 项目委托单位基本情况，重庆市某开发有限公司，成立于 2008 年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金 2000 万元，具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制， 经营范围为房地产开发、 商品房销售代理、 建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1 建设规模占地总面积：约 100 亩。总建筑面积： 98700 平方米。2.2 项目的实施进度2.3.3工程施工阶段计划根据本项目开发期限约 3年。该工程计划总工期为 36个月。

2、其中：工程施工准备期10个月, 从工程开工至完工使用施工工期为 24个月。工程竣工验收、决算期 2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。本工程施工安排在 2010 年 1 月开始实施，其中土建项目的实际施工期为 24 个月。前 1 个月施工准备。为确保建筑工程全面完工， 除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外， 更需要项目发包单位按期拨付投资， 方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。2.3.4工程竣工验收及决算阶段计划本工程于 2009 年 3 月开始至 2012 年 2 月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于 2012 年 3 月底完成所有工程的竣工决算工作

3、, 具体见表 2。表2项目施工工期横道图序号项目 名称2009年2010年2011 年2012年。3612136913691213月月 月月月月月2月 月 月 月月 月月1 的 施工准备1.1研究 规划设计1.2三通 一平1.3设备 订货1.4招标 、签约2 施工 与安装2.1土建 施工2.2设备 安装3 验收 、结算3.1竣工 验收3.2竣工 结算备案三.项目投资估算3.1项目总投资项目投资由建设投资、 建设期利息和流动资金组成。 建设投资是项目费用的重要组成部分， 按概算法分类， 建设投资由建筑安装工程费用、 工程建设其他费。1。用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资

4、产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。3.1.1项目建设投资估算按概算法分类进行估算， 分别估算建安工程费用、 工程建设其他费用和预备费。(1) 土地费用估算该项目地块为净地，实际占用土地面积 100 亩。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000 万元，土地成本估算为 50 万元 / 亩；契税 =土地评估值 4%=5000 4%=200万元；土地使用税 =土地面积 6 元/ 平方米 =40 万元；印花税 =出让金 5 =25 万元；土地费用合计： 5265 万元。(2) 工程建筑、安装费用估算1) 场地整理等前期费用估算场地整理等前期工程费用合计：

5、76.59 万元。详细计算见下表3.表 3工程前期费用估算表单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3.5066600223.31m2场内临时排水2.5066600216.65m3施工临时水1.506660029.99m4施工临时电4.0066600226.64m5合计76.592) 建筑工程建设费用总占地面积： 100 亩，规划总建筑面积为98700 ，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。该地块开发后， 可建住宅建筑面积 84070 ；公建建筑面积 10045 ，其中商业 4586 ，；不计入容积率部分的建筑面积： 98986 平方米，其中层高小于 2.

6、2m 车库 6800 ，半地下室 2000 ，人防地下室 2000 。按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1 元/m2 计算，工程建设费用为10446.2 万元，其中设备费用估算为1000。2。万元。具体计算见表 4。表 4项目建设工程费用估算表单位：万元建筑面积概算指标费用金额序号费用名称(m2)( 元 /m2)备 注( 万元 )1桩基9870068.00671.162住宅土建84070750.00单价为多层住6305.25费用宅公建及商3铺土建费146317001024.1用4水电安装9870055.00542.855供电、给水98700120.

7、001184.4设备6建筑节能9870012.00118.447地下车库30002000600.008合计452001086.110446.22) 附属设施及工程配套费用室外工程：含配电房、 水泵房等附属土建工程、 室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的 2.5%计取为 261.16 万元。绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的 3.5%考虑为 365.62 万元。以上两项合计为 626.78 万元。（ 2）项目工程其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、 安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定

8、或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表 5。表 4项目建设其他费用估算估算单位：万元序号费用名称计算基础取价费率合价备注1建设单位管工程及配套318.611072.98。3。理费费用1.1工程及配套0.50%办公、交通开办费55.37费用等1.2工程及配套1.10%含招标费、经营费121.80费用人员工资等1.3临时设施费工程及配套0.10%11.07费用1.4工程监理费工程及配套1.00%110.72费用1.5工程保险费工程及配套0.20%22.14费用2勘测、规划工程及配套1.50%含可行性研166.09设计费费用究费3政府规费655.1规费4其他费用合1460.89

9、计（ 3）项目工程预备费预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为 328.3 万元，并且包括了政策性调价的因素。3.1.2项目建设期利息本项目计划利用银行贷款额为8000.00 万元，贷款期 4 年，贷款年利率为6.75%，按等额还贷， 2012 年底开始还贷，贷款利息按复利计算：各年应计利息 =（年初借款本息累计 +本年借款 /2 ）有效年利率2009 年借款利息 =8000.00/2 6.75%=270万元；2010 年借款利息 =（8000.00+270） 6.75%=558.23 万元；2011 年借款利息 =(8000+270+558.23) 6.75%=595.91 万

10、元；2012 年借款利息 =(8000+270+558.23+595.91) 6.75%=636.13 万元借款利息共计 2060.27 万元。4。3.1.3流动资金流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入开发投入资金率。按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按2000.00 万元考虑。本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹； 2、银行融资； 3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。3.1.4项目总投资估算构成项目投资由建设投资、 建设期利息和流动资金组成。 总投资估算为 22264.03万元。其中建设投资为 18

11、203.76 万元，建设期利息为 2060.27 万元 ，流动资金为2000 万元。3.2项目开发资金筹集计划3.2.1资金筹措该项目开发总投资为22264.03 万元，流动资金为2000.00 万元。分 3 年均衡完成。固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为4000.00 万元。资本金来源按有关规定， 暂按建设投资 +建设期利息 +铺底流动资金的30%考虑，项目资本金总额约为6679.21 万元。资金计划来源于： 1、注册资本金 2000.00 万元； 2、公司自有资金及自筹5000 万元； 3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000 万元； 4、预备向银行借款 8000

12、.00 万元。项目建设期3 年，投资分年度均衡完成。3.2.2资金成本自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按8000 万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.57%计取，贷款期间为 3 年，则项目利息计算额为2060.27 万元，是为资金成本。四风险分析1 项目敏感性分析仅分析该项目的敏感性， 主要通过敏感度分析， 考察该项目投资不确定参数。5。对投资效果的影响， 从中找出敏感的因素， 并确定其影响程度， 采取措施限制敏感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。投资收益 EA =销售总收入 -总成本 -营业税及附加和增值税=销售总收入 - 工程建设成本（投资部分） - 销售成本 - 营业税及附加和增值税考察的因素有：营业收入分别增减10%、20%，静态投资分别增