房产蓄客方式

1、.蓄客怎么做？分享几个有效的蓄客办法！1 、就蓄客说蓄客，从客户出发。建议研究一下“5s 客户关系管理”针对你目前的状况， 与其通过扩大推广攻势来增加客户保有量，不如管理好既有客户，建立“客户影响力中心”来得更稳健一些，投入小，风险小，灵活性大。2 、就竞争市场说蓄客，从竞争环境出发。建议研究一下该项目的市场竞争对手与其一味的做自身的剖析， 不如考虑一下从竞争对手身上挖掘客户突破点， 也算是一条捷径，当然不是说去抢客， 而是根据你二期产品区别于一期及竞争对手产品的特质，为二期产品做一个分期的市场定位，适时地调整二期战略。 （是要做市场的领导者，还是跟随者，亦或是挑战者。）3 、就产品说蓄客，最

2、后再从自身出发。建议结合产品特征，合理规划二期推盘的产品搭配。是单一化的走集约式路线，还是多样性的走开放式路线。是二期全盘推售，还是分组团逐个击破。蓄客的基本步骤：1 、首先进行客户记录；2、在开盘之前一个月到两月的时间里进行一次入会活动；3、入会是要客户到银行里开一个帐户，并且有一个入会说明，说明此帐户里的资金为定期三个月以上， 凡入会的客户在开盘时来销售中心进行选房，此帐户的钱自动转为合同房款。作为开盘前最有效的积累客户源的方法主要有：1.问卷形式积累客户.2.派单留名片积累客户3.展会积累客户5.共享资料电话追踪积累客户6.现场电话与接待积累客户7.搞活动送小礼品积累客户8.产品推介会，

3、登记意向客户9.做样板房，邀约意向客户，进行统计摸排，定期开盘等等10. 召开产品研讨会，邀约房地产专业行家客户进行口碑宣传,打开知名度11. 填写客户意向登记表，根据客户意向等级进行先后认购；12. 全民选拔楼盘形象代言人，进行市场预热 ,收集意向客户信息；13. 搞产品巡展会，扫街，派报等等但是万变不离其宗 ,最主要是突出项目楼盘优势,市场接受程度 ,客户群定位 ,产品定位一定要一致 ,符合整体营销主题。蓄客的营销策略1 、广告推广走在前： 以围墙、道旗、户外看板为主，尽量突出项目优势，避免区域产品同质化。2 、在大型的房产网站设项目基本的介绍、VI 形象广告3 、公司在项目城市内有无其他

4、在售项目？如果有的话，就小心处理对本项目无兴趣的客户，推荐无售楼部的项目。（注意：推荐的时候应该注意，一不要刻意拉客户，二不要让该项目的开发商发现了，三尽量采用口头宣传， 不要发放 DM单之类的东西）4 、向开发商阐明蓄水期不够开盘的重要性，尽量把开盘时间压后点。.5 、举办小型活动（如棋牌比赛、元旦同乐会等）宣传造势。建议请该项目社区的老年人表演，或本城老年的骑游队等，加强宣传造势。这些花不了多少钱的，老年人不图什么6 、制造犹抱琵琶半遮面的假象故弄玄虚。引起社会的好奇心理，可能有意想不到效果。在未取得销售许可证的情况下如何锁定意向客户？1 、发 VIP ，形式多样， 1000 变 5000

5、 ，1000 变 10000 看你的优惠政策，定卡就有优先选房权， 选房次序按照卡号来排， 如果开盘未选到合适房源，或者自动轮序到下一期产品选房，或者退款。不过 VIP 卡是被严格禁止的， 如果地方监管严格，政府背景又不深厚就不要去触警戒线；2 、入会，万科会 N 年就有了 ，不过现在对这个也比较敏感。先和一些商家建立品牌战略联盟，入会费10000 ，3000 ，都看你的项目。入会发商家打折卡，同时会费在选房的时候自动转为房款，并享受一定的优惠；3 、最为隐蔽的，不过对销售终端的客户把控能力要求比较高。对意向极好的优质客户，直接定下来房号，但是不出具任何证明，在置业通讯中将客户房源、价格等都注

6、明， 并告知客户开盘当日过来，房源就是他的。 同时相应房源备份意向相对较差的三个客户， 但是不做明示。 同时现场销售人员要做好统计，开盘前两个星期电话回访和短信通知同时进行一对一通知开盘信息，让客户做好准备， 这样还可以再次明确客户意向， 如果有的客户已经在其他项目置业或者不准备在本项目置业，就通知备选客户。开盘当天排队造势。4 、重点单位，以及意向客户集中区发卡，不收费，购房时持卡可优惠，开盘后期有一定作用.5 、还可以根据项目不同，用一些商家的内部会员，组织一些优惠活动6 、可对登记客户组织起来做产品推介会，做积分卡，每次活动可以积分，开盘时积分可抵房款， 多做几次活动， 经常参加的基本都

7、是意向客户，在此基础上可以做直销，拉过一个客户可已加大积分额度，吸引老客户转介绍开盘前的蓄客，注意事项：1、项目是否分期开发，首批亮相房源（量体）！2、各个城市来客成交比率！（个人认为，如首推150 套，那么开盘前蓄客应该在 800 位以上，如没有很好的蓄客，匆忙开盘，风险相当大）3、蓄客方式多种多样：派单、上门、案场接待（主要还是媒体的配合），最大限度吸引目标客户的眼球！4、蓄客期不可太长，以一到两个月为好。如前期过长，在做好来客登记，客户归类分析的同时，还要做好意向客户回访电话工作，避免因前期过长丢掉客户。5、根据前期工程进度做好宣传工作，并适时释放假信息， 来探测客户购房意向，心理价位等，同时会在开盘前期不断引起市场关注。6、适时搞一些相应的活动，比如组织意向客户征求户型等对于蓄客的三个建议：1 、活动营销制造活动，创造新闻点，以点带面，带出项目卖点，优惠政策，持续提升市场关注度；2 、开盘倒计时给客户以紧迫感，优惠幅度逐日递减，直逼开盘！3 、组织团购.以客户自愿组织团购，给予一定优惠（羊毛出在羊身上），吸引客户关注并组成团体！一个在三级城市操作的蓄客案例1、在项目开盘前做好价格，并对客户公开。2、以一个完全和开发商无关，但是又是当地比较有身份的人为借款人，向有意向的