浅析抑制房地产投机性需求的必要性

1、浅析抑制房地产投机性需求的必要性摘要： 本文通过分析投机性需求对房地产业发展的影响，以及分析政府为抑制房地产投机 投资性需求出台的调控政策和政策所产生的影响，阐述了抑制房地产投机性需求的必要性。 关键词： 房地产；投机性需求；调控政策引言：房地产周期波动对国民经济影响重大，决定了政府必须发挥“看得见的手” 的作用，适 时适度调控房地产价格。 从近年来我国房地产市场发展的情况看， 投机投资性需求是前一时 期推动房价非理性上涨的主要因素。 而过度的投资投机性需求又会造成房地产业的不健康发 展。下面从房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题， 投机性需求对房地产业发展 的影响，政府为抑制投机性需

2、求出台的政策及效果这几个方面分析抑制房地产投机性需求的 必要性。一、房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题（一）房地产投机性需求的现状蓝皮书指出， 2012 年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大， 抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。据 21 世纪不动产提供的一份数据， 如果在 2011 年初投资北京房地产市场， 亏损或被套 牢的概率高于 60%，不赚不赔的概率只有 11%，能产生投资收益的概率仅有28%。人们也已初步领略了房地产调控时期投资楼市的风险。 有市场调查结果称， 在一线城市很多楼盘的 投资 （投机）比例高达 30%-40%，甚至部分楼盘更

3、高。尽管在目前市场环境下，居民投资（投机 ）房地产市场无可厚非，但从整体上看房地产市场过分投资（投机 ）肯定是管理层不愿见到的。控制投机、投资性购房需求应加快由政策模式转向制度模式。（二）抑制房地产投机性需求存在问题房产市场研究部统计数据显示， 2012 年整体购房客群仍然是以自住型为主，约能占到 70%左右，其中包括首次置业、改善型购房以及长线投资需求。而今年年初至今，未见国家 出台有力度的相关房产措施来调节房价， 房价仍然涨幅明显， 使得人们对于房价持续上涨的 担心日渐增加， 一些暂时没有实际购房需求的人， 也提早入市， 导致市场近期出现购房恐慌 现象。 那么此番二套房政策调整，二套房贷首

4、付比例提高，利率增加，对于投资客户来说 购房成本将大大增加， 占用资金增多， 因此可以抑制他们的购房行为， 同时在未来一段时间 内，部分投资客有可能会抛售房产， 特别是那些投机型业主， 很有可能会出现一些较大动作， 从而在很大程度上能抑制房地产投机者的投机行为， 而且从另外一个角度看， 在过去两年的 宏观调控当中， 政府在抑制需求方面出台了一系列的政策， 包括加息、 未封顶楼盘禁止房贷、 营业税个税等税费政策，特别是加息， 2006 年至今已经上调了 5 次，但是对于抑制房地产 需求的效果并不明显，其中重要的原因是每次加息的幅度都不大，实际增加的月供比较少， 购房者可以进行长期的消化， 而且不

5、断上涨的房价所带来的增值足以弥补月供的增加， 因此， 许多投资者及自住者并不买账。到目前为止， 控制投机、 投资性买房需求主要是依靠政策手段， 包括经济的和行政的手 段。虽然取得了明显效果，但也存在一定缺陷。一是控制力度不易持久，随着房地产市场的 变化， 政策需要进行调整，而投机、 投资性购房需求就会重新活跃。二是可能会波及居住性 购房需求， 例如目前对按揭贷款的管理措施、 限购措施等， 对改善性购房需求就可能产生影 响。从根本和长远上控制投机、 投资性购房需求， 最重要的是加强制度建设，这会给房地产 政策调整完善提供更大空间，给支持居住性购房需求提供更大政策空间。从目前一些政策动向综合分析，

6、 政府也正在打击房地产市场投机行为， 调控压力逐渐加 大。二、投机性需求对房地产业发展的影响 投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储 存，在合适的时候再出售或出租， 以达到保值增值的目的。 它本质上属于获利性的投资行为， 房屋转售是为了获取差价收入， 房屋出租是为了获得租金收入。 在市场经济条件下， 房地产 作为不动产不仅是价值量大的超耐用品， 而且土地又是稀缺资源， 有升值的趋势， 是良好的 投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。然而，投机、 投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。（一）投机、投资性购房需求稳定性较差从历

7、史经验和国际比较看， 投机、 投资性购房需求稳定性都比较差， 而房地产业发展则 需要一个稳定可持续的市场环境。 投机、 投资性购房通过迅速推高或降低房价， 严重扰乱市 场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。房地产建设周期比较长，一般要1 2 年。当房价由于投机炒作猛烈上涨时，开发商往往难以相信房价高涨会持续12 年之久，因此也就难以下决心用很高的价格买地， 用很高的成本建房， 房地产建设速度就会趋缓。 从而影 响房地产业的发展。（二）投机、投资性购房需求会加大金融风险。如果房价由于投机、 投资性购房活动而大起大落， 就会给金融业带来风险。 房价快速上 涨时， 会助长高风险按揭贷款大量发放，

8、 助推金融创新产品迅速增加， 金融杠杆化程度快速 提高；房价快速下降，使金融不良资产大量增加，资金链条发生断裂。 2008 年国际金融危 机最核心的现象就是房地产泡沫和金融泡沫交互影响， 快速破灭。 从我国情况看， 房价快速因此， 更不利于上涨还可能引起土地财政膨胀， 房价下降则会导致地方政府债务风险加大。 房地产业的发展。（三）过度投机造成房价波动大投机、 投资性购房需求是不合理购房需求， 会加剧房地产市场波动。 过度投机可能增加 房地产市场需求的水分和泡沫， 造成需求旺盛的假象， 加剧供求失衡， 甚至出现房价大起大 落的祸患， 特别是在房地产市场供不应求的情势下， 短期投机性炒作人为抬高房

9、价， 不利于 实现房价的基本稳定。三、政府为抑制投机性需求出台的政策及效果为遏制房价过快上涨、 抑制投资投机性购房需求， 政府已经出台了多项政策措施， 下面 分析一下这些政策措施。（一）新国十条1.内容2009年至 2010 年初，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但部分城市房价、 地价又出现过快上涨势头， 投机性购房再度活跃， 需要引起高度重视。 为进一步落实各地区、 各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题， 2010 年 4 月 17 日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直 属机构下发国发 201010 号通知。以下节

10、取政策原文的部分内容： “二坚决抑制不合理住房需求 （三）实行更为严格 的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括 借款人、配偶及未成年子女，下同） ，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住 房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购 买第三套及以上住房的， 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高， 具体由商业银行根据风 险管理原则自主确定。 人民银行、 银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。 住 房城乡建设部要会同人民银行、 银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名 目

11、的炒房和投机性购房。 商品住房价格过高、 上涨过快、 供应紧张的地区， 商业银行可根据 风险状况， 暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会 保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 地方人民政府可根据实际情况， 采取临 时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房， 严格按有关政策执行。 （四） 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、 税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 税务部门要严格按照税法和有关政策规 定，认真做好土地增值税的征收管理工作， 对定价过高、 涨幅过快的房地产开发项目

12、进行重点清算和稽查。 ”2.效果此次规定可操作性更强， 针对打击炒房和投机性购房需求， 抑房价作用将更显著， 这次 的政策可以看作对 14 号国务院常务会议精神的操作细则补充， 其中对于差异化信贷政策的 规定更为详尽， 明确提出对于房价上涨过快、 过高的地区可暂停发放第三套房及以上住房贷 款，同时暂停向非当地工作的人群提供购房贷款， 并授予地方政府权利可以在一定期限内限 定购房套数，此次 “国十条 ”规定， 在差异化信贷政策上的可操作性更强， 针对打击外地炒房 团在当地投机性购房需求， 而抑制边际投机购房需求说明政府已经意识到房价暴涨的原因在 于过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰

13、动， 并开始针对性出台措施， 往后 看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。（二）新国八条1.内容2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称 “新国八条 ”）,要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。政策中第六条明确规定 ：“合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房 价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、 能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当 地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2

14、 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 ”2.效果新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机性需求将会产生较大的影响。 由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高10%，意味着要增加几十万的首付， 压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本， 因此，政策将会对改善型需求 客户产生较大的影响。对于投资和投机型需求一般通过利用银行的贷款进行高杠杆操作进行套利， 但是限购政 策、个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策及二套首付6

15、0% 及利率 1.1 倍对其形成了严重的冲击。如果再对存量二手房提高利率对其影响将会更大。在各 地方制定房价上涨目标的情况下，房价不可能在大幅上涨，因而其套利空间被进一步压缩， 未来全国版的房产税也有可能成为悬在其头上的一柄利剑。 在成本上升， 盈利空间有限的情 况下，投资和投机需求将会受到很大的抑制， 如果对二手存量房提高利率或者对多套房征收 房产税可能会促使投资和投机者抛售房产。四、总结经过以上分析，目前房地产市场最需要解决的问题是投资（投机 ）比例过高。而过高的投机投资性需求造成不稳定的房地产业发展环境， 给房地产企业带来更高的金融风险， 也会造 成房价的上涨等诸多问题，严重影响房地产业的发展。从近年来我国房地产市场发展的情况看， 投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上 涨的主要因素。 纵观历年政府对房地产的宏观调控， 其中， 针对投机投资性需求的政策取得 了较