大学附近比萨披萨店投资项目评估报告

1、 目录一、项目设立1（一）项目背景（二）项目概况（三）项目建设方案（四）项目战略意义二、项目市场调查和预测2（一）海甸岛的区位优势（二）餐饮业的现状（三）海甸岛餐饮类的现状（四）市场需求预测（五）客户定位三、项目生产条件评估3（一）资源条件评估（二）原材料供应条件评估（三）动力供应条件评估四、项目技术评估4（一）生产工艺（二）设备选择五、项目组织和人力资源评估5（一）项目组织（二）人力资源评估六、投资估算及财务分析6（一）投资估算（二）财务分析七、项目总结81、 项目设立（一）项目背景1、比萨与中国比萨作为舶来品，真正地走进中国市场，是上世纪90年代初。随着比萨行业巨头必胜客的入驻，随之而来的

2、是各路比萨大亨的纷纷抢入。而对于比萨这种新鲜事物，由于其独特的口味，能够带给中国广大食客非一般的味觉享受，从而迅速受到了中国80,90后等众多年轻人的追捧和喜爱。2、现有比萨经营的不足但是，美味的意大利美食在被热捧了一段时间后，却表现出了它的一些不足：（1）低成本，高售价，普通消费者难以接受；（2）欠发达地区难觅踪影，消费者无处消费；（3）制作过程耗时多，消费者等待时间长，客座更新慢，销售量有限。3、比萨创新鉴于比萨领域出现的上述问题，综合考虑比萨受众多消费者喜爱的优势条件，我公司市场部特开发出一款新型比萨产品，即圣诞比萨小站，该项目融合了“超低价比萨，超快捷服务”两大优势，致力于为中国消费者

3、提供非一般的美食享受。4、项目特点超低价比萨：项目充分利用比萨低成本优势，以薄利多销为导向，打造中国第一款纯平民比萨，让消费者买得起，吃得香，抛开高价比萨的烦恼，真正体会到比萨的美好滋味。超快捷服务：项目借鉴汉堡薯条等西式快餐的短时存放模式，利用无菌保温设备，实行“预先制作，短时存放，快速供应”的销售方式，提高效率，使消费者在享受比萨的美味时，更能体会到快餐的方便与快捷，不再为长时间的等待而焦虑。（二）项目概况圣诞比萨小站位于海甸岛海南大学附近，投资总额200万，具有良好的市场前景、不错的经济效益及优秀的社会效应。圣诞比萨小站交通便捷，有多路公交车经过。附近有不少的小区及学校，拥有优质的消费群

4、体。（三）项目建设方案1、 项目名称：圣诞比萨小站2、 项目单位：福初餐饮有限公司3、 项目建设地点：海甸岛五西路4、 主要建设内容：集餐饮、休闲为一体的休闲小站5、 总投资及资金来源：总投资为200万，由总公司拨款下发。（四）项目战略意义1、 圣诞比萨小站的成立可以在一定程度上弥补现有比萨在中国经营的不足，带来一种新的比萨经营理念。2、 圣诞比萨小站位于海甸岛海大校区附近，周边有不少小区及学校，消费群体规模庞大，效益可观。3、 圣诞比萨小站的成立能让更多的消费者以更低廉的价格享受更丰盛的美食，有利于提升总公司的品牌形象，扩大社会影响力。2、 项目市场调查和预测（一）海甸岛的区位优势海甸岛位于

5、海口的北部，面积13.8公里，位于海南的母亲河南渡江的入海口，是一个典型的三角洲岛屿，海甸岛是海口市最大的岛屿，海南大学和海口市医院在海甸岛之上。海甸岛同紧邻的新埠岛一起，形成南渡江三角洲的中心，而南渡江在这里被分成三大股水道，从这两个岛屿两边和两岛之间分别注入琼州海峡。是海口的城中岛，岛中城。海甸岛与一水之隔的海口市中心似连非连，似断非断，一衣带水隔江相望。三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）把海甸岛和海口市的滨海大道、长堤路连接在一起，使海甸岛成为一个既与市中心交通来往方便又相对独立的地区。是与海口市三桥相连的市区重要的组成部分，与海口最繁华的商业区仅一水之隔，海甸岛没有一座工厂，是海口环

6、境最好、空气最清新的集五星级酒店，顶级度假社区及大学教育为一体的迷人的岛中岛。海甸岛面积约14平方公里，呈东西略宽的不规则卵形。岛上地势平坦，水系密布，湖泊和沟渠很多，这些沟渠湖泊为岛上增添了一派水乡的风光。海甸岛由于它得天独厚的位置，虽然处在海滨，海边却罕有狂涛巨浪，不会发生海啸等严重自然灾害，台风也很少光顾。相比其他气象条件严酷灾害频生的热带岛屿，这里不愧是一个安全、宁静的温柔之乡。在海甸岛除了驻有大量的公司，其形状各异的别墅群也给海甸岛增色不少。沿江二路，沿江三路也是海口市重要的商业街组成部分。由于海甸岛独特的地理位置，加之有南渡江入海口，其丰富的微生物，使海甸岛的周围有丰富的鱼类资源。

7、经常有海钓爱好者在此垂钓。特别是南渡江入海口处，由于有沙滩，火山石，藏有不同的鱼类，由于此处水流变化多端，原环岛浴场已经关闭，使鱼类不受惊扰，在此处海钓爱好者有时候可钓获不同的海鱼。特别是人工填出的两段堤坝，经常有大鲈鱼钓获。 此处经常钓获小石斑鱼、黑鲷、黄脚、沙锥，有时也有大鲈鱼上钩。曾有人钓到过20斤重的鳐鱼 。海口的“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”规划定位，进一步确定城市定位和发展方向，完善基础配套，提升城市功能，优化生态环境，提高城市品味。处在沿海和沿江地段的海甸岛又迎来了开发先机，是海口市要突出和发展的范围。（二）餐饮业的现状我国社会经济的稳步发展和消费需求水平的

8、不断提高，为餐饮业的持续快速发展奠定了基础。目前，我国餐饮业经营网点已达350多万家，从业人员超过1500万人，据国家统计局统计，今年上半年全国餐饮业实现营业额23272亿元，比去年同期增加3199亿元、增长15.9，增幅比社会商品零售总额增长多出7.3个百分点，在去年年营业额实现43689亿元，同比增长16.4的基础上，继续呈现稳步快速发展的良好势头。餐饮业发展迅速，有众多特点。餐饮企业面向家庭、私人消费的经营业务持续增加，成为企业经营中的主体。同时节假日消费与休闲消费走人家庭，餐饮成品、半成品、速冻、方便食品的发展势头更趋增强，开发与生产范围更加广泛，进一步满足了市场消费的需求，形成行业发

9、展新的经济增长点。行业规模不断扩大，经营领域不断拓宽，服务方式日趋丰富，使我国餐饮市场更趋繁荣兴旺，成为行业快速发展和保持较高增长势头的重要力量。连锁经营加快发展。（三）海甸岛餐饮类的现状海甸岛餐饮业在空前繁荣的情况下呈现出几大特点：1、是餐饮市场投资主体日趋多元化。民营、个体、外资以及股份制企业异军突起，逐步占据主导地位。2、是经营方式趋于多样化，中、西餐齐头并进，各大菜系、各种特色店争相斗艳，正餐、快餐与小吃店竞相发展。放心早点、中式快餐店已达十多家；西餐厅、咖啡饮品店近千家。各大饭店进一步贴近大众，纷纷增设外卖、订餐、年夜饭、大礼包等新型服务与新的品种。3、是连锁业蓬勃发展。快餐连锁店，

10、咖啡和西餐连锁店最密集。4、是大力实施名师、名店、名菜“三名”战略。5、随着海甸岛的加快建设，必将有大量年轻白领阶层涌入其中，这将对快餐行业的发展提供难得一遇的发展机会。 （四）市场需求预测圣诞比萨小站主要的目标客户是针对中低端消费群体。如：各个学校的学生，各个小区的住户。海甸岛内的中低端市场将是未来客源市场的重点。（五）客户定位圣诞比萨小站以平民化为主要思想，提供低价、快捷的优质服务。与其他比萨店相比，圣诞比萨小站拥有良好的成本优势。与其他餐饮类相比，圣诞比萨小站拥有更多的产品差异及创新。主要客户为周边小区的住户以及各学校的学生。三、项目生产条件评估（一）资源条件评估1、 自然资源圣诞比萨小

11、站为于海甸岛五西路，供水条件良好，适合餐饮类项目的发展。2、 劳动资源圣诞比萨小站周边有不少学校，可以为学生们提供兼职的机会。所需的技术人员及管理人员由总公司下派。（二）原材料供应条件评估1、 海口市有多家大型超市，所需原材料可就近购买，如：面粉，果蔬等。所需的调料等由总公司提供。2、 因为餐饮类项目强调原材料的保鲜性，所以每天会派采购员进行采购，尽量做到每日新鲜。（三）动力供应条件评估1、 圣诞比萨小站主要动力为电力，海甸岛由海南电网供电，供电充足，很少出现断电的情况。2、 海甸岛内水源充足，足够餐饮类的供水及使用。四、项目技术评估（一）生产工艺圣诞比萨小站拥有创新的生产流程，借鉴汉堡薯条等

12、西式快餐的短时存放模式，利用无菌保温设备，实行“预先制作，短时存放，快速供应”的销售方式，提高效率，使消费者在享受比萨的美味时，更能体会到快餐的方便与快捷，不再为长时间的等待而焦虑。（二）设备选择圣诞比萨小站在生产比萨方面使用的是比萨微波烘烤机，和一般烘烤机不同，除了方便快捷，健康环保外，它还有特别的“节能”手段。首先，光波炉是采用光波和微波双重高效加热，瞬间即能产生巨大热量。又因为加热是直接针对食物本身，不需要通过器皿传热，且内外同时进行，加热时间极短，效率很高，大多食物仅需两三分钟。而一般的加热方式在容器、空间等上浪费的热能很多。据测试证明，光波炉加热的能源利用率可高达95以上，靠电炉丝加

13、热的电器只有60，煤气和液化气是55。该微波烘烤机号称微波炉的升级版的光波炉与微波炉的原理不同。微波炉是利用磁控管加热的，但光波微波组合炉是在微波炉炉腔内增设了光波发射源，能巧妙地利用光波和微波综合对食物进行加热。我司设计的光波微波炉组合炉在工作时，光源、磁控管可以同时启动。两者既可以单独使用，又可以组合使用。在使用中既可以微波操作，又可用光波单独操作，还可以光波、微波组合操作。因此，光波炉兼容了微波炉的功能。从结构上看，光波炉在炉腔上部设置了光波发射器和光波反射器。光波反射器可以确保光波在最短时间内聚焦热能最大化，这也是光波炉在结构上与普通微波炉的重要区别。相比微波炉，光波炉具有加热速度快、

14、加热均匀、能最大限度地保持食物的营养成分不损失等诸多优点。光波微波组合炉主要用途在于能大大提高微波炉的加热效率，并在食品加工过程中最大程度地保持食物的营养成分，避免在烹饪食物时尽量减少水分的丧失。其实光波是微波炉的辅助功能，只对烘烤起作用。没有微波，光波炉只相当于普通烤箱。该微波烘烤机拥有以下特点：1、加热速度快。微波加热与传统加热方式完全不同。它是使被加热物料本身成为发热体，不需要热传导的过程。因此，尽管是热传导性较差的物料，也可在极短的时间内达到加热温度。2、节能高效。由于含有水分的物质容易吸收微波而发热，因此除少量的传输损耗外，几乎无其它损耗，故热效率高、节能。3、加热均匀。无论物体各部

15、位形状如何，微波加热均可使物体表里同时均匀渗透电磁波而产生热能。所以加热均匀性好，不会出现外焦内生现象。4、防霉、杀菌、保鲜。微波加热具有热力和生物效应，能在较低温度下灭菌和防霉。由于加热速度快、时间短，能最大限度地保存物料的活性和食品中的维生素、原有的色泽和营养成份。5、工艺先进、易控制。微波加热只需有水、电的基本条件，只要控制微波功率即可实现立即加热或终止，应用微波机可进行加热过程和加热工艺规范的自动化控制。6、占地面积少，安全无害。由于微波能是控制在金属制成的加热室内和波导管中工作，所以微波泄漏极少，没有放射线危害及有害气体排放，不产生余热和粉尘污染；既不污染食物，也不污染环境。7、光波

16、炉的烧烤管由卤素管发热（即光波管），能够迅速产生高温高热，冷却速度也快，加热效率高，而且不会烤焦，从而保证食物色泽。8、快速熟化与烘烤。微波加热时能使物料内外同时加热，使比萨饼快速熟化，再经过光波的表面烘烤，达到了内熟外香的比萨饼；比萨饼在普通的烘箱烘烤需要长时间才能从外到里面熟化，通过用微波与光波可以加快其生产时间。在保温方面，圣诞比萨小站采用的是高级陈列保温柜高效双层独立保温，保湿设计，使食物均匀受热，长时间保持新鲜美味口感，四面玻璃，食物展示效果好。外形高档，豪华美观，节电设计，价格低廉。该保温柜拥有以下特点：1、 四面耐热钢化玻璃，透视性强，可全方位展示食物，既美观又耐用。2、保湿型设

17、计，可长时间保持食物新鲜美味的口感。3、高效能保温设计，可使食物均匀受热，并节省电力。4、全机采用红外线保温灯，增强展示效果，同时起杀菌的作用，保持食物的卫生。5、全机采用不锈钢材料，方便用户清洁，保持展示柜的崭新，保证展品的效果。 五、项目组织和人力资源评估（一）项目组织圣诞比萨小站由福初餐饮有限公司承办，初始资金为200万，由总公司拨付。店面的选择及谈判由圣诞比萨小站开发部经理呼小飞处理。设备的选用及采购由圣诞比萨小站采购部经理邢依婷采办。项目名称的申请及认证由圣诞比萨小站项目经理刘宏源处理。（二）人力资源评估1、 圣诞比萨小站下设六个部门，分别为人力资源部、技术部、开发部、采购部、综合部

18、及财务部。刘宏源担任项目经理及人力资源部部长，陆泓屹担任技术部部长，呼小飞担任开发部部长，邢依婷担任采购部部长，杨承宜担任综合部及财务部部长。2、 计划人员编制为人力资源部2人，技术部2人，开发部4人，采购部3人，综合部2人，财务部2人。预计人员缺编状况能在一个月内招聘完成。3、 预计招聘人员将组织为期1个月的培训，进行公司企业文化的学习及圣诞比萨小站相关内容的介绍和练习。六、投资估算及财务分析（一）投资估算1、 初始现金流量初始现金流量年份初始第1年第2年第3年第4年第5年店面租金240000装修费用80000设备购进23000证件办理1000营运资金垫支3000初始现金流量 -347000

19、2、 营业现金流量初始现金流量年份初始第1年第2年第3年第4年第5年销售收入260000310000330000360000410000260000所得税130001550016500180002050013000员工薪资760008100083000850008800076000原料采购400005500053000560005500040000广告宣传800074007660810077008000净利润123000151100169840192900238800123000营业现金流量1230001511001698401929002388001230003、项目现金流量项目现金流量年份

20、初始第1年第2年第3年第4年第5年店面租金240000装修费用80000设备购进23000证件办理1000营运资金垫支3000销售收入260000310000330000360000410000所得税1300015500165001800020500员工薪资7600081000830008500088000原料采购4000055000530005600055000广告宣传80007400766081007700现金流量合计-347000123000151100169840192900238800（二）财务分析1、 净现值：投资项目投入使用后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现

21、值，减去初始投资以后的余额叫做净现值。第一步：计算年营业净现金流量 = （如现金流量表)第二步：计算未来现金流量总现值 = （贴现率：8%）= 682567.77（元）第三步：计算净现值 = 未来现金流量总现值 初始投资 = 682567.77 347000= 335567.77 （元）2、内含报酬率：内含报酬率实际上反映了投资项目的真实报酬。换句话说，是能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的贴现率简单来说，就是指使投资方案净现值为零的贴现率。由于年营业现金净流量不等，故采取第二种方法：第一步：预估折现率为25%，计算净现值；第二步：测算折现率为26%的净现值；第三步：根据上述折现率用插值法，计算出实际