(马岳军)大小物业管理的要点剖析

1、2010年2月,大小物业管理的要点剖析,开发人：马岳军,内容大纲,一、大小物业管理的概念 二、大小物业管理的界面划分 三、大小物业的管理职责划分 四、大小物业管理的费用收取 五、大小物业管理中的管理要点,一、大小物业管理的概念,大小物业管理的概念： 在同一个物业管理区域内，根据产权的分割或业户的要求，对管理范围和管理内容进行划分，形成两个或多个物业管理单位共同提供物业管理和服务活动。 在实际管理中，并不存在大、小之分，都是相互协作的关系，为了区分管理的区域和设备而形成的约定俗成的称呼。 大物业通常指管理公共区域、公共设备设施的物业管理公司。 小物业通常指管理局部或客户区域，系统末端设备或客户独

2、立使用的设备的物业管理公司。,二、大小物业管理的界面划分,1、地上建筑的界面划分 2、地下建筑的界面划分 3、设备设施的界面划分,1、地上建筑的界面划分,1）、以楼体为界划分 2）、以雨棚投影为界划分 3）、屋顶平台的界面划分,2、地下建筑的界面划分,1）电梯厅的界面划分 2）消费楼体的界面划分 3）地下空间的界面划分,3、设备设施的界面划分,1）电力系统的划分 2）空调系统的划分 3）给排水系统的划分 4）弱电系统的划分 5）公共装修的划分 详见附表,3、设备设施的界面划分,以北京国际中心为例,三、大小物业的管理职责划分,1、保安管理的职责划分 2、环境（保洁、绿化）管理的职责划分 3、工程

3、管理的职责划分,1、保安管理的职责划分,1）治安管理的职责划分 2）消防管理的职责划分 3）停车管理的职责划分,2、环境（保洁、绿化）管理的职责划分,1）保洁管理的职责划分 2）绿化管理的职责划分 3）节日装饰的管理,3、工程管理的职责划分,1）电力系统的管理职责划分 2）空调系统的管理职责划分 3）给排水系统的管理职责划分 4）弱电系统的管理职责划分 5）公共装修的管理职责划分,四、大小物业管理的费用收取,1、物业管理费的收费标准核算 2、能源费的收费标准核算 3、其他服务费的收费标准制定,1、物业管理费的收费标准核算,1）、由于大小物业管理的范围和内容不一致，核算管理费时，应根据大物业的人

4、员配置和运行成本进行核算； 2）、核算管理费时应该按照一定的原则和比例进行费用分摊，如人员费用、办公费用、保险费用、节日装饰费用等，应该特别注意。,2、能源费的收费标准核算,1）、电费的核算与收取 2）、水费的核算与收取 3）、供暖费的核算与收取,3、其他服务费的收费标准制定,1）垃圾清运费的收费标准 2）资源占用费的收费标准 3）空调、消防泄水费的收费标准 4）24小时IT机房冷却水的收费标准,五、大小物业管理中的管理要点,1、处理大小物业问题的基本原则 2、建立良好的沟通机制,1、处理大小物业问题的基本原则,1）责任划分清晰 2）以客户满意为主要工作原则 3）相互配合，共同协作 4）公开、公平公正 5）统领全局，抓住主导地位,2、建立良好的沟通机制,1）定期召开业主代表大会，汇报工作，听取意见 2）就专项问题召开专题会，共同分析解决问题 3）定期组织客户活动，增进感情，促进交流 4