分析旅游地产的盈利模式——以华侨城和曲江新区

1、【原创】分析旅游地产的盈利模式以华侨城和曲江新区为例(四） 2011-09-27 09:43:19 阅读(5)评论(0)系统分类：文化 个人分类：默认 （三）两种模式的分析比较1.两种模式的联系1）大规模一定的规模效应可为旅游提供现实的产业聚集空间。同时旅游开发后对房地产的带动作用，启示发展商为获取更大的经济利益，必须经可能在旅游项目投入前控制周围的土地，以房地产的获利来补偿前期开发成本，降低运行风险。通过西安曲江现度假区按照1997年市政府批准的15.88 km2规划面积和现在47 km2土地开发效益分析比较可以得出，15.88km2的规划范围，收支赤字达到14.76亿元，很难做到收支平衡。

2、曲江新城规划面积扩展到47km2，可供开发面积约30km2。经测算，其土地开发收益可达到61.48亿元。2）高门槛资金门槛高是大项目的要求。统计信息表明：“世界第一”的知名度与第二、第三等名列气候的所有项目的知名度是93%：7%的关系。大项目的突出特点是规模大、起点高、有特色、唯一排他性强。其规模之大和成批开发与不断创新，需要强大的资金支持。从西安曲江新区和华侨城的一些大项目可以看出。3）旅游对地产的提升旅游所带来的人流、物流、信息流等促进人气的抬升，进而使得当地房地产价格飙升。1991年锦绣中华开业后，华侨城售价比1990年上升了131.41%，相当于深圳中心商务区（cbd）罗湖区的92.3

3、2%，到1992年，则基本与罗湖区持平。2005年西安曲江新区六宗地块在规划限高、容积率较低的情况下，平均地价由2002念得每亩30万涨达184万。2.两种模式的差异1）区位差异从宏观层次上看，主题公园旅游景观地产一般处于经济发达的大城市或特大城市，在微观上则是大城市边缘区，同时存在如何使可进入性满足最佳的问题。华侨城主题公园的土地是初期开发新区时划拨的，市政府在深南路改建和郊区地铁延长时，都考虑了华侨城景区的交通需要，予以重点照顾，保证了这一景区良好的交通条件。而借景开发即旅游度假区房地产的开发的区位选择是在旅游资源基础上旅游市场导向，一般位于资源型旅游目的地城市近远郊。2）市场定位差异主题

4、公园旅游房地产的开发目标市场与所在大城市经济、文化辐射范围基本一致，以本地市场和周边市场为主，这是由主题公园的客源市场特征决定的。中外成功的主题公园无一不是坐落在大中城市或城市带上。周边近程城市群是主题公园的主体客源市场，中程有长途交通直达的城市群是主题公园的重要客源市场，远程城市是主题公园的机会客源市场。区域经济发展水平影响主题公园以及该类旅游房地产发展。深圳华侨城的成功得益于深圳以外珠江三角洲强大的经济实力。借景开发的旅游度假区房地产目标市场以享受带薪假期制度的旅游者为主，面向国内外旅游者和本地高收入群体，中高档结合，不能降低标准。当地购买力比较有限，在旅游旺季有人气，但都是旅游和度假住宿

5、的，与长期居住需求的商品房市场定位有一个错位。目标市场主要定位与旅游者，所以要对当地旅游产品结构和旅游者消费结构分析，得出其开发的适宜性。以西安为例，从西安国际旅游基本情况垃圾啊你，2002年的国际旅游人数是1990年的2.86倍，而十几年来旅游者在西安的人均停留天数一直徘徊在25天。从国际旅游者在西安的消费结构来看，国际游客在西安的娱乐消费之占总消费额比例与餐饮购物相比有明显差距。据报道大唐芙蓉园、大唐不夜城建成后偶，整个曲江“大唐华灯照碧云，火树银花不夜天”完全解决了西安夜间旅游问题，将目前旅游滞留天数从2.4天提升到了3.4天，西安旅游收入将直接增加40%。3）用地特征用地上的差异表现在

6、开发强度和土地功能布局两个方面，构景开发式主题公园的旅游房地产一般分为三组团布局。功能分区由主题公园、景观住宅、综合服务区组成。综合服务区，实际上是连接旅游主题区和景观住宅区的结合点，也就是在旅游和地产之间做了一个连接带。主题公园区在有限的空间尺度内营造吸引旅游者的舞台化环境氛围，开发强度大，用地类型精致化。借景开发式旅游度假区景观房产开发强度由自然环境决定，用地实施功能分区，体现亲近自然、回归自然地开发理念。多组团式结构布局是目前旅游度假区规划和开发常用结构。4）文化主题确立的差异土地价值取决于人们赋予它某种独特的文化意义，当一种不同寻常、稀缺的文化含义赋予特定的土地时，海边滩涂的沙漠地带都

7、有可能变成黄金之国。对土地使用，不仅要找到土地核心价值，并且把它放入世界性、地区性的框架中找到独一无二的文化定位，并提升到相当的高度。构景开发的旅游房地产运用全球采购思想，即为借来文化。锦绣中华和中华民俗村立足于中华文化，让中国人形象的认识自己，外国人集中的了解中国。世界之窗和欢乐谷则借来西方文化，让中国人了解世界的历史和文化。借景开发的旅游房地产需立足于当地文化，挖掘本地独特的文化资源。曲江是我国历史上著名的风景园林胜地，曾是古城西安的经济活动中心，是闻名于世的“长安八景”中“曲江流饮”所在地。曲江新区文化特色定位在以唐文化为主导，融于现代城市文化，以曲江文化为契机，表现盛唐之音，进而彰显博

8、大精深的唐文化。大型旅游房地产项目的开发由于规模大、投入高、建设周期长，应注意前期策划和规划设计，或全球思想采购或挖掘创新本地文化资源，赋予土地独一无二的文化主题，同时慎重考虑选地、现状条件、市场定位等因素，更要从住宅用地、道路用地、公共配套、绿化景观等方面的设计要求，合理处理好各用地类型的平衡，充分体现“以人为本”的设计理念。大盘旅游房地产项目成功运作，对当地的城市化进程有着巨大的推动作用。旅游业和房地产业两者在概念上互为依托，景观山互为借用，犹如双子星座，互相促进。、携手发展。旅游业和房地产的互动影响，在日益饱和的房地产市场情况下，综合性旅游房地产的开发，显得尤为重要。但从中也应吸取以前的“开发区热”所导致“圈地运动”的经验教训，政府及其有关部门，要合理引导当前主题公园和旅游度假区及其房地产的开发