房地产政策面(国家和地方)

1、第二部分 房地产政策面分析一、 国家性主要政策法规颁布时间 政策标题 分类 政策解释 政策影响 2009年6月22日 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 金融税收 坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。 银监会对商业银行按揭贷款加强风险控制，将进一步提高房贷的门槛，加上之前已经出台的政策，将对今年房价产生影响 2009年9月2日 关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知 市场整顿 通知要求，加快城市建

2、设用地审批和土地征收实施，9月底前完成国务院批准的2007、2008年度城市建设用地实施方案的审核工作，加快征地实施工作进度； 通知指出，要采取切实措施促进建设用地的有效利用； 通知还明确了加强土地执法监察的操作要求。 进一步加强了政府部门对土地利用的监管工作，保证土地的有效利用，严防开发商囤积土地； 2009年11月16日 限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁止用地项目目录(2006年本增补本) 土地市场 根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(300亩)。 同时还规定开发商拿地首付不得低于50%。 地块面积

3、限制，使得中小开发商友有更多参与竞争的机会，市场竞争激烈程度加剧，导致价格提高； 2009年12月14日 新“国四条” 住房保障 要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设； 要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险； 要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理； 要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低

4、收入住房困难家庭的住房问题。 对房地产市场健康发展增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面起到促进作用。 二、 地方性主要政策法规颁布时间 政策标题 分类 政策解释 政策影响 2009年2月 关于加快金阳新区改革发展的意见 优惠政策 今明两年，无论任何单位或企业，无论以任何形式进行组织，凡是在金阳团购商品房100套以上的，经认定核实，将直接给予每个购房者1万元的购房补贴； 凡在金阳新区购买商品住房且有合法稳定生活来源的公民，可将房主及其直系亲属或未成年旁系亲属迁入金阳新区，单套住房建筑面积在平方米以上（含平方米）、平方米以下的可迁入人；单套住房建筑面积在平方米以上（含平方米）、平方米

5、以下的可迁入人；单套住房建筑面积在平方米以上（含平方米）的可迁入人； 意见中明确将鼓励市民在金阳新区购房，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，凡在金阳新区团购商品房的，经认定可给予一定购房补贴。具体认定标准及实施细则由金阳新区管委会负责制定。 极大的促进了金阳新区的住房销售，使得这一地区迅速成为贵阳市住宅销售热门区域；政策出台后，2009年金阳新区总成交面积达349.13万平米，较08年增长274.35万平米； 2009年4月17日 阳台建筑面积计算规则通知 市场规范 新出台的关于明确我省阳台建筑面积计算规则的通知中指出，目前尚未取得建设工程规划许可证的建设项目单位，一律开始按照

6、最新规定执行。 按照最新规定，房屋建造过程中，建筑面积在90平方米及以下户型，各类阳台水平投影面积(以阳台底板计)总和不能大于12平方米。建筑面积90平方米140平方米户型，各类阳台水平投影面积总和不超过15平方米。建筑面积140平方米以上住宅户型，各类阳台水平投影面积总和不超过18平方米。经济适用房、廉租房的阳台面积可参照建筑面积90平方米以下户型准。 此项政策重点对后期新推楼盘产生重大影响，对新产品在内阳台的设计方面提出更严格的要求； 政策出台后，在产品创新方面，首先做出反应的为保利云山国际 2009年5月1日 贵州省城镇房地产开发经营管理条例 市场规范 房地产开发企业应当自取得商品房预售

7、许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售，如实公布销售情况，不得分期分批销售或者变相分期分批销售； 商品房应当按套内建筑面积或者按套(单位)计价结算销售； 房地产开发企业可以自行销售商品房，或者委托房地产经纪机构代销商品房； 地产开发企业、房地产经纪机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证的批准文号； 房地产开发企业不得擅自变更商品房的规划、设计； 明确规定了房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期限； 明确规范了房地产开发经营管理过程中的各项活动，使得市场发展更加有序 2009年9月17日 加强房产市场管理 规范商品房预售行为 市场规范 房地产开发企业预

8、售商品房，应当向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，方可进行商品房预售。 各房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前，不得以发放vip卡、进行预购登记、收取认购金、收取购房人的存款凭证、要求以购房人的名义在银行存入资金并签订房源预留协议等形式变相预售商品房。 各房地产开发企业在新闻媒体登载、宣传商品房销售广告时，应提供该销售项目的商品房预售许可证，未提供商品房预售许可证的，不得进行登载及宣传。 加强了房地产市场的管理，规范了开发商的预售行为 2010年后：时间措施要点2010.04.20住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不

9、得以认购、预订、排号、发放 vip 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010.04.

10、13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房

11、地产用地突出问题专项检查。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止

12、生产、经营的领域和用途。2010.01.12央 行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。2010.01.10国办发出通 知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个

13、人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.09个人住房转

14、让营业 税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持 力度。2010年贵阳市：贵阳市2009年度各区申请租赁、购买经济适用住房资格认定标准一、准入对象 （一）申请租赁、购买经济适用住房的家庭须具有云岩、南明、小河、花溪、乌当、白云区、高新区和市人民政府确定的行政区域内的城镇常驻户口。 （二）除符合上述条件外，还应当符合贵阳市经济适用住房管理暂行规定第十五条的规定。 二、面积困难标准

15、申请租赁、购买经济适用住房的家庭人均住房建筑面积标准为15平方米以下（含15平方米）。 三、收入标准 1、购买经济适用住房：1人户家庭人均年收入低于27634元；2人户家庭人均年收入低于17270元；3人户以上（含3人户）人均年收入低于13817元。 2、租赁经济适用住房：申请家庭人均年收入高于廉租住房保障年收入标准、低于购买经济适用住房年收入标准的80%（参加工作不满5年的大学本科以上毕业生和机关事业单位在职职工可适当放宽）。1人户家庭人均年收入低于22107元；2人户家庭人均年收入低于13817元；3人户以上（含3人户）人均年收入低于11054元。 四、开阳县、修文县、息烽县、清镇市可参照

16、此标准，制定本地经济适用住房的资格认定标准。贵阳市住房和城乡建设局文件筑建通2010127号关于转发进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知：住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知（建房201053号）一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明

17、码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额

18、外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。（四）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将住宅质量保证书、住宅使用说明书作为合同附件。房地产开发企业应当将

19、商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。（五）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。（六）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房，应符合商品房销售管理办法规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关

20、证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。二、完善商品住房预售制度（七）严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。（八）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况

21、、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。（十）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定

22、时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。三、加强预售商品住房交付和质量管理（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人

23、出示上述相关证明资料。（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。（十三）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、

24、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。（十四）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要

25、鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。四、健全房地产市场监督管理机制（十五）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。（十六）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为

26、监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。（十七）加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不

27、准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。 （十八）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员，要依法追究行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。（十九）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县（区）房地产市场监管工作的指导和检查。市、县（区）房地产主管部门要建立商品住房市

28、场动态监管制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。其他商品房的市场监管参照本通知执行。 螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄

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30、膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃

31、罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇

32、芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁

33、肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆

34、芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂

35、膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇

36、羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁

37、膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅

38、肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀

39、芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄

40、腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈

41、莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅

42、膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿

43、肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄

44、艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈

45、肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莅蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿蕿薁螆芇薈蚄羁膃薇袆螄腿薆薆聿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂艿蚅衿羈艿螇肄芇芈蒇袇芃芇虿膂膈芆螁羅肄芅袄螈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅莃螈羂肁莂蒇螅羇莁薀羀莆莀螂袃节荿袄肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈蒆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肃肆蒃