关于土地使用权重复抵押等有关法律问题的意见

1、关于土地使用权重复抵押等有关法律问题的意见 各支行、市分行国际业务部、客户部：为进一步落实强化内控管理，9月中下旬，市分行法律顾问室一行到部分支行进行业务调研，期间相关支行就业务经营中碰到的一些法律问题作了汇报。现将有关法律问题答复如下：一、关于土地使用权重复抵押的问题（瑞安支行）根据物权法和土地登记办法（国土资源局2008年2月11日发布）的相关规定，对于同一宗土地使用权，允许重复抵押，但同一宗土地使用权多次抵押的抵押值总和不得超过该宗地的地价总额，抵押顺序以办理抵押登记的先后顺序为准。在办理土地使用权重复抵押过程中应注意的问题：1、要注意在申请土地抵押登记时，应当到县级以上政府的国土资源行

2、政主管部门办理，仔细查询土地权利证书记载的事项是否与土地登记簿一致，是否存在预告登记和异议登记以及被查封等情形。2、要注意在选择重复抵押时，应当慎重考虑重复抵押权的清偿顺序，认真评估抵押财产价值和操作风险，经常关注抵押土地使用权登记有关顺序情况，及时采取相应措施。3、抵押登记过程中，还应当注意国土资源行政主管部门有无将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载。申请登记的抵押为最高额抵押的，记载事项还应包括所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。相关法规：中华人民共和国物权法第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

3、（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”二、关于辨别企业公章真伪的问题（市分行国际业务部）企业公章和财务专用章会在工商行政管理部门登记备案，有的企业也可能会将其合同专用章一并备案。如果要核对上述印章真伪，最好的办法就是通过查询工商登记资料来比对企业公章的样式。注意事项：1、公安部发布的印章治安管理办法(草案)第十二条规定：“印章规格、式样、印文和质料按照国家有关规定执行。实行民族区域自治的地方，刻制的印章可以并刊汉字和相应的民族文字。印章不得单刊外文，因工作需要可中、外文并刊。”

4、2、在签订合同过程中，应掌握一般的识别印章真伪的能力。刻制公章的部门是经过公安机关特许的持有特种行业许可证的刻字店刻制的，大多采用激光刻制，刻制出来的印章文字笔划清楚，文字之间的间距匀称，底纹平整，无明显烧制痕迹。3、公安部发布的印章治安管理办法(草案)第十一条规定：“需要更换印章的，须公告声明原印章作废后按照本办法第七条、第八条规定重新办理备案或准刻手续。印章遗失、被抢、被盗的，应当向备案或批准刻制的公安机关报告，并采取公告形式声明作废后，按照前款规定重新办理备案或准刻手续。”根据上述规定，企业有权利公告声明原公章作废，然后向公安机关提出申请，由公安机关审核是否准刻，需要刻制印章的单位应当到

5、公安机关批准的刻制单位刻制；刻制单位将刻制的印章向公安机关办理印鉴备案后，方准启用。需要说明的是，企业在工商行政管理机关对公章进行备案与公安机关对公章进行备案，两者在法律性质上是不同的。前者只是通知作用，即如果公众需要查询，则可以看到企业公章的样式；而后者是公章启用的条件，也就是有效条件。因此，建议在日常工作中也需及时掌握客户企业公章作废变更公告信息。4、日常工作中，在注意辨别企业公章真伪的同时，还应重点把握其法定代表人签字的真伪。根据我国合同法第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”该条规定表明，当事人的签字或盖章都可以使合同成立。因为企业的法

6、定代表人签字的合同代表了企业的意思表示，可以产生合同成立的法律效果。三、办理个人住房按揭贷款过程中，房屋所有权与抵押权预登记转正式登记注意事项。（平阳支行）根据物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这一规定对我们银行不利这处在于：如果银行接受了预告登记的不动产为抵押物，一旦抵押人未能在“能够进行不动产登记之日起三个月内”及时办理正式登记，则银行的抵押权将因抵押人的所有权预告登记失效而面临落空的风险。因此，今后在接受预告登记的不动产为抵押物的，应当注意以下事项：1、根据物权法第十七条的规定：“不动产权属证书记载的事项与不动产登记薄不一致的，除非有证据证明不动产登记薄确有错误，否则应以不动产登记薄为准。”在办理抵押贷款业务时，不但应重视取得不动产他项权利证书，还应尽可能去登记部门认真核实权属证书是否与不动产登记薄（不动产登记簿是物权归属和内容的根据）记载内容相一致；是否存在预告登记和异议登记以及被查封等情形。2、按照物权法预告登记的相关规定，在接受预告登记的不动产为