博思堂苏州市中惠晨曦星苑项目分析报告

1、目 录part 1 背景分析篇3一、宏观经济背景分析（相城区概况）31、行政区划32、地理位置33、交通条件4（1）区间交通网络4（2）区内交通网络64、人口与经济7二、城市总体规划背景分析81、苏州城市发展规划82、相城区城市发展规划93、相城区未来发展规划104、元和镇规划中心城区地位的确立12三、政策背景分析141、重点政策解读142、政策分析小结15四、背景分析研究总结16part 2 市场分析篇及本案竞争态势研究篇17一、相城区房产市场总体概况17二、相城区06年住宅市场运行情况19（一）区域年度供应19（二）区域年度成交20（三）区域年度供求比21三、公寓竞争市场分析22（一）竞争

2、范围界定22（二）相城中心板块23（三）周边乡镇板块27（四）平江新城板块30（五）娄葑北区板块33四、别墅市场竞争分析36（一）整体市场状况36（二）竞争市场明确37（三）相城中心板块38（四）相城周边乡镇板块39（五）唯亭板块41（六）平江新城板块42（七）别墅市场竞争总结43五、竞争形势分析总结44part 3 地块分析篇47一、地块现状分析471、地块立基条件472、地块环境及周边配套情况48二、地块周边具体规划49三、地块swot分析49part 4 项目定位篇52（一）市场定位53（二）价格定位541.定价依据542价格建议54（三）客源定位551、目标客户来源分析552、客户身份

3、特征分析56part 1 背景分析篇本部分将对相城区概况、项目所在区域概况、城市规划及项目所面临的政策环境进行研究分析，通过对相城区的经济状况、规划状况及政策控制的情况作判断和预测，了解项目开发所处的宏观环境。一、宏观经济背景分析（相城区概况）1、行政区划相城区位于古城苏州正北部，于2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。全区下辖7个镇、2个街道、1个省级经济开发区，总面积478平方公里，户籍人口34万。分别是元和街道、太平街道、望亭镇、东桥镇、黄埭镇、黄桥镇、渭塘镇、北桥镇、阳澄湖镇以及相城区经济开发区。2、地理位置苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,

4、西接苏州高新技术产业开发区。总面积478.2平方公里，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。3、交通条件（1）区间交通网络铁路：京沪高速铁路将在相城设站；公路：贯穿城区的苏嘉杭高速公路、312国道、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速、沪宁高速公路；本案人民路的北延、广济路的北延：人民路北延线为平四路至阳澄湖西路之间，是城市南北向主干道及城市的重要景观轴线、发展轴线；广济路北延线是一条中心城区联

5、系城市北部地区的南北向主干道。这2条道路工程的规划，必将使得本案的交通更加畅通，城市规模的扩大、城市功能的完善，必将导入更多的外区域居民，从而拓宽本案的客源。水路：京杭大运河其他：苏州最大的换乘中心及未来轻轨2、4号线；博思堂观点：人民路的北延、广济路的北延，京沪高铁与轻轨的未来规划，使得本案拓展外区域客源成为可能，拓宽了本项目的客源面。（2）区内交通网络相城区的公路交通可以用“五纵五横两联”来形容：4、人口与经济镇名面积（平方千米）人口（人）元和镇52.82128620渭塘镇36.6966741黄桥镇3.0837143黄埭镇51.3861060东桥镇30.3336634太平镇46.13325

6、78阳澄湖镇96.7748787北桥镇47.5244336望亭镇44.0641985合计408.78497884人口方面：相城区目前当地人口约有34万人，外来人口约15万人。在经济方面：相城区工业经济基础雄厚，拥有14个工业园，一个省级经济开发区（相城经济开发区），传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。至2005年4月，新批外资项目有14个，新增注册外资9390万美元，新增到帐外资1154万美元，2005年累计新批外资项目56个，注册外资达33302万美元，到帐外资5170万美元。目前全区已实有外

7、资企业797家，注册外资达28.06亿美元，到帐外资达12.9美元。世界500强日本“住友”电装株式会社、台湾佳能等100余家外资企业已欣然落户。博思堂观点：相城区经济的腾飞，为区域内各行各业的发展提供了强劲动力，尤其是对相城的房地产发展有极大的推动作用。同时这些工业园和开发区的企业白领和管理者将是本案今后的一大客源。 同时相城区民营经济发达，2006年全区新发展私营企业1170户，其中一产企业23户，二产企业904户，三产企业243户，一产和三产所占比重比05年的17.8%提高了5个百分点；注册资本为24.91亿元,同比增长6.4%，其中区外股东投入注册资本11.18亿，占44.88%，区内

8、股东投入注册资本13.73亿，占55.12%，区内股东注册资本投入比例增幅首次超过区外股东，本地股东投资能力正在不断增强。博思堂观点：私营经济的兴起不仅在经济上大大推动了相城区经济的不断腾飞，同时这些私营业主也是房地产中高端市场的主力客户，也是本案花园洋房和叠加别墅产品的目标客源。 二、城市总体规划背景分析1、苏州城市发展规划苏州市城市空间布局十几年来拓展迅速，先后历经“单一古城”、“古城新区”、“一体两翼”三阶段发展模式，目前正处于由“一体两翼”向“五区组团”的过渡阶段。 以园区为主体的东部将成为城市首要发展方向，北部次之，南部以优化整合为主，为有效利用中心城区集聚辐射带动能力，环古城区三大

9、新城开发建设已全面启动。 十一五”期间，苏州按照“组团式带状城市发展模式和“东拓、北进、西控、南优”开发要求，在全面保护古城风貌的基础上，加快苏州工业园区和苏州高新区开发建设，完善吴中区、相城区的城市功能，推进平江、沧浪、金阊新城和中央商务区建设，强化中心城市的集聚辐射带动能力，提升市域中心地位。2、相城区城市发展规划相城区地处苏州市“两轴三带”产业发展战略中两轴相交地带，区位交通优势明显，“一主一副，两翼齐飞”的城区发展策略将使其成为苏州城市化进程的重要推动力量。3、相城区未来发展规划功能定位 规划布局：“一核三片”组团式布局 规划布局：“一核三片”组团式布局 4、元和镇规划中心城区地位的确

10、立中心城区的建立以苏州市城市总体规划为依据，确定了以新205省道（相城大道）为城市发展轴，整个相城区沿着相城大道往北发展；中心城区徐图港为景观发展轴；确定了东至205省道分流线，西至苏虞张一级公路，南至沪宁高速公路，北至新蠡太公路，面积35平方公里的城区规划建设范围；构成了中心城区，树山高效生态农业示范区、潘阳工业园、盛泽塘湿地保护区、阳澄湖休闲度假区“一城”“二轴”“四区”的功能分布。东部、西部为新城、中部为老镇改造。其中：l 东部新城共约9.46平方公里，以蠡塘河为界，以北为工业区，南为居住和商贸区；l 西部新城共约13.3平方公里，北部为工业区，南部为居住区；l 中部老镇区将逐步改造成居

11、住区和行政商贸区。l 按照相城区的建设规划，中心城区将形成25万人口的规模。相城区中心城区的建立，为整个相城区的发展提供了良好的铺垫，同时，中心城区作为其未来的发展重点，会有大量的市政设施、重大项目的投入，区内各项生活、商业、工作配套水准均将摆脱当前落后的局面，走上一个新的台阶，也为房地产的发展提供了良好的平台。三、政策背景分析1、重点政策解读“9070”政策 2006年10月，国土资源部明确规定，房地产住宅开发项目，项目90平米以下户型面积不得小于总体建筑面积的70%。博思堂观点：这个政策就苏州来说：比较符合苏州日益凸现的“移民城市”特征，增加大量的90平米以下的户型比例符合“新苏州人”的需

12、求特征，这也是目前苏州房产公寓市场最强劲的刚性需求。老苏州人有着强烈的居住情结，而苏州人在这个层面上不是很浓烈，如果解决交通问题他们一般会选择环境和产品更优的社区。土地增值税政策 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。2007年2月国土资源部明确规定，将严格执行土地增值税条令。即对凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人征收一定税额，对以下三种行为征收，国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为对转让房地产行为征税。土地增值税税额计算公式：计算土地增

13、值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下: 增值额未超过扣除项目金额20%免征 增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% 增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%备注：公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。相城区地方政策 （1）区级财政设立服务业引导资金，并简化文化、休闲娱乐等审批程序该政策

14、主要是对大型商场、连锁购物中心等商贸企业和新开发的大型游艺、旅游景点、体育健身、四星级以上宾馆等休闲旅游业项目给予资金扶持，并且简化新办文化、休闲娱乐行业等服务业企业的审批程序。这一政策出台，直接为该区域的商业发展创造了大好机遇。（2）大型专业市场可租赁非农用地，直接导致专业市场开发量的增加允许新办大型专业市场租赁闲置的工业用地或农村集体留用的非农建设用地，新引进的物流企业用地可以按照工业用地的价格出让或租赁。目前已开发的规模化专业市场有蠡口家具城、中国服装城、中翔小商品批发市场、渭塘中国珍珠宝石城等。由于有特别政策庇护和得天独厚的区位优势，将会促使商业地产开发商们纷纷将阵地转入相城，同时准入

15、门槛低，导致开发量的增加，竞争就会随之加剧，对于本项目是不利的。2、政策分析小结 一方面，“9070”政策使得今后的住宅市场上90平米以下的小户型唱主角，同时国家也严厉打击炒房行为，使得房产投资与投机客的比例有所下降。土地增值税的严格征收，也使得开发商的利润空间进一步缩小。 另外一方面，相城区地方政府鼓励大力发展商业（特别是专业市场），不仅给予政策上的支持还有资金上的支持，增强区域的人气和凝聚力。这使得相城区的商业这几年得到大力发展，许多大型专业市场的进驻如蠡口家具城、中国服装城、中翔小商品批发市场、渭塘中国珍珠宝石城为相城区未来商业地产的发展奠定了基础，同时这么多发达专业市场内的部分商户将成

16、为本案的主力客户。四、背景分析研究总结l 从宏观经济角度来看，相城区目前仍处于苏州5组团的最末，经济还相对落后，目前仍以发展特色农业经济和专业市场为主要产业。l 从相城区的发展规划来看，相城区具有非常好的成长性，生态旅游和工业并驾齐驱。l 从交通发展规划来看，该区域的区间和区内交通便捷，尤其是京沪高速铁路、沪宁高速及轻轨2号、4号线的规划实施，必将使得相城区的外联性更便捷，更容易接受周边城市和苏州中心区域的辐射。l 综合来看，目前相城区是苏州各大区域中比较落后的一个区域，但是这两年政府已经在这块区域上聚焦了更多的目光，区域的变化也是日新月异，发展迅猛，无论是商业、生活配套还是城市道路系统都在进

17、一步的完善，相城区未来的发展具有良好的成长性。part 2 市场分析篇及本案竞争态势研究篇本部分将分别对苏州及相城区的公寓市场状况、别墅市场状况进行介绍和研究，通过对竞争市场的产品形态、户型面积、价格、去化状况以及客源等五个方面的研究分析，了解项目开发所面临的竞争态势，同时总结出目前市场上的主流畅销产品、建筑风格、户型面积以及未来价格潜力等。一、相城区房产市场总体概况房地产业在相城区原来几乎不成气候，现已成为相城区服务业的支柱产业之一。从先前的南亚花园、香城花园、荣盛阳光名邸、锦绣江南到后来的中惠晨曦印象、阳光加州、锦绣天地等居住小区，在不断满足居民对高品质生活追求的同时，也在扮靓着这个年轻的

18、新城区。一个个造型新颖别致的楼盘鳞次栉比，都是发生在相城市民身边最实在的巨变。相城，这个曾经是多数苏州人心中的“乡下”地方，正以势不可挡的劲头冲进了苏州楼市，俨然是匹黑马，让更多的目光聚焦到城北的这块热土。以香城花园为代表的普通住宅不断涌现，以招商依云水岸、中兴高尔夫别墅为代表的中高档别墅也在不断崛起，以相城国际服装城、中翔小商品市场为代表的大型专业市场更是遍地开花。相城区发展历程可以归纳为下面三个阶段相城区的房地产市场起步比较晚，2001年进入市场的商品房为零；2002年-起步阶段第一块土地拍卖；10月份第一个楼盘销售。2002年10月华美家园作为首个和唯一的一个商品房楼盘在相城亮相，这标志

19、着相城房地产市场的启动；2003年-初步发展阶段土地市场推出量有所上升，土地价格有所提高；房地产市场有一定量的楼盘进入销售，并且销售供不应求。2003年进入销售阶段的楼盘仅为3个（含商业一条街），建筑面积约为17万。新推广未售楼盘有6个（含国际服装城），总建筑面积102.8万方；2004年-快速发展阶段土地市场推出放缓，土地价格进一步提高；房地产市场上进入销售的楼盘明显增多，销售状况良好。2006年-快速腾飞阶段随着大量土地的推出，尤其大量金融、行政、商业配套地块的推出，刺激了区域楼市的繁荣，同时，前瞻性的区间和区内道路规划改变了相城区交通不便的障碍，承接着苏州中心区人员大规模扩张所带来的居住

20、需求。相城区面前商品房售价还处于市区的“盆地”，价格还有着巨大的提升空间，价格从2002年的2300元/平米，上升到现在的4600元/平米，5年内，价格以年500元/平米的价格飞速腾飞。结合相城区在整个市区房产市场内的价格水平来说，该区域房产价格仍处于“价格盆地”，随着相城区相关规划的实施及市区和相城区之间道路的实施，相城房产市场蕴含较大的市场潜力。相城区目前在售主要项目：普通住宅：香城花园、中惠晨曦印象、锦绣天地、阳光加州、恒励西子花园、嘉和丽园、望馨花园别墅楼盘：招商依云水岸、中兴高尔夫别墅、阳澄领岛别墅、聆湖丽墅、郦岛别墅、湘洲人家商 业：中翔小商品市场、相城国际服装城、采莲商业广场、开

21、元银座、凯翔国际广场、a-boss国际精品批发城二、相城区06年住宅市场运行情况（一）区域年度供应2006年住宅推售情况年度汇总表（单位：万方）产品形态中心城区园区新区吴中区相城区产品合计普通公寓74.17125.5578.7689.2253.74421.44别墅9.549.411.4246.0719.0185.44合计83.7134.9680.18135.2972.75506.88区域贡献比17%26%16%27%14%100%数据来源：博思堂数据平台分析： 2006年苏州市的住宅推量以吴中区和园区所占的比例为最大，两者比例合计占全市总量的53%，其余的中心城区、新区和相城区所占比例一般在1

22、5%左右。由此得知目前苏州市场中吴中区和园区处于主力板块的地位，其各方面的动态变化都在很大程度上反映苏州市场的发展状况；中心城区、新区和相城区则受到土地供应、城市规划和道路交通等因素的影响，推量较小。 2006年，相城区住宅的总推量为72.75万方，其中普通公寓推量为53.74万方，占了区域总推量的74%，别墅为19.01万方，占26%。以上数据说明相城区住宅供应以普通公寓为主，但得益于区内丰富的自然资源“三湖”（阳澄湖、盛泽湖、春申湖），发展别墅具有先天良好的条件，所以别墅市场也是相城区房地产市场的重要组成部分。（二）区域年度成交住宅市场分区年度成交情况分析表（单位：万方）统计分析指标中心城

23、区园区新区吴中区相城区成交套数（套）10200123336914118785930成交面积（万方）111.73156.8881.36154.34874.46成交均价（元/m2）5317.286199.014787.564816.934543.58成交金额（亿）59.4197.2538.9574.3533.83单套成交面积（m2/套）109.54127.20117.67129.94125.56单套成交总价（万/套）58.245178.8556.3362.5957.05数据来源：博思堂数据平台分析： 与推量情况类似，2006年相城区住宅成交套数和成交面积在全市处于相对次要的地位，这主要和区域市场起

24、步最迟、消费客源较单一有关。 就单套成交面积（总价）而言，由于区内别墅所占比例稍大，所以单套成交面积（总价）超过了新区，与中心城区大体持平。 2006年全年共成交住宅74.46万方。（三）区域年度供求比2006年，相城区住宅的总推量为72.75万方，成交住宅量体为74.26万方，2006年度相城区的供需比例为0.98，供需之间仍处于相对供不应求状态。ps：供销比在1.2-1.3之间为供需平衡状态，大于1.3为供大于求，低于1.2为供不应求。三、公寓竞争市场分析（一）竞争范围界定为了更全面、更深透的剖析整个竞争市场，我司将对以下四个竞争片区研究分析：相城中心板块、相城周边乡镇板块、平江新城板块、

25、娄葑北区板块。相城中心板块主要指春申湖路以南，齐门北大街以东、227省道以西的区域，属于陆慕、元和一带区域；相城周边乡镇板块主要包括蠡口、黄埭、渭塘、东桥、望亭、太平、阳澄湖镇等一带区域，以各乡镇项目为主；平江新城板块主要指平江新城以内的区域；娄葑北区板块位于园区的最北部，也是园区与相城联系最为紧密的一个区域。下面我们就各个竞争板块的现状、土地存量进行研判。（二）相城中心板块1、板块总体概况相城中心板块主要指元和街道，该区域是相城区最为核心的区域，其商业、生活配套非常齐全，人气旺盛、交通十分便利，作为相城区政府所在地，必然是相城优先发展重点发展的区域。同时，相城区绝大多数的商业、住宅项目也都是

26、集中于此，区域发展比较成熟。是相城区的cbd（行政商贸区）和cld（集中居住区）所在地。2、现有个案分析相城中心板块在售楼盘列表楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）当前售价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率香城花园多层、小高层、高层二期05.6三期：07.3700000三期开盘价：4800二期：120三期多层：95-97的两房50三期96%中惠晨曦印象多层、小高层、高层二期06.5150000多层：4750100-103、1305099%嘉和丽园多层、小高层三期05.102280004600一二期：130-140三期：36一二期：40三期：2595%锦绣天地小高层、高层一期0

27、6.6二期未开1100005000122-14070一期95%阳光加州多层、小高层、高层一期：06.1024000050008540一期：95%国际服装城多层、高层04.6490000高层：4600118、14355-7090%中翔酒店式公寓小高层05.1124180650066（买一层送一层）4580%恒励西子花园多层、小高层、高层06.664000多层：4500小高层：420055-9530二期小高层：80%板块特征总结产品方面：小高层、高层逐渐成为市场主流，多层产品日益减少，目前在相城中心出现稀缺的状况。主力面积：随着“9070”政策的出台，90平米左右的两房逐渐成为市场的主力面积。价格

28、方面：由于该片区在整个相城区来说，属于商业最发达，生活配套最齐全、同时交通也是最便利的片区，故其房价在相城区也是最高的，公寓的总体均价在4800元/平米左右。去化情况：由于该片区处于相城区核心位置，同时离市区和园区又比较近，因此去化效果比较理想。客源方面：除了大部分的本区域客源以外，该片区还有很大一部份客户来自市区和园区，主要是因为该板块的地理位置及价格优势。竞争量体：从上表可以看出，各竞争项目都基本去化完毕，销售率都在90%以上，考虑到上面个案未来的土地存量，我司粗略的估计在30万方左右。3、未来竞争分析2002年至今，公寓开发用地主要分布在相城中心城区，北部较少，下表为本案周边所出让的未开

29、发土地情况，该部分量体会在今后两年内陆续推向市场。周边推出土地列表地块编号物业位置用途开发商占地面积容积率总建面楼面单价备注苏地2005-b-57相城区227分流线西、徐图港南居住苏州天亚置业发展有限公司238851.4334391232苏地2005-b-58元和街道古巷路北、小河西居住相城城市建设171141.4239601214苏地2006-g-79相城区澄和路东、庆元路北居住荣盛房地产6304121260821523“9060”苏地2006-g-88相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧b区1-4号地块商住广州合景2316272.35443231332“9040”苏地2006-g-89相城区元

30、和塘以西、阳澄湖西路北侧c区1-4号地块商住广州合景1168222.22429892222苏地2006-g-90相城区元和塘以西、春申湖路南侧d区（1-2）、f区（1-3）号地块商住恒基中国29535826320661376“9040”苏地2006-g-77相城区苏虞张东、春申湖路南侧e区1-3号地块商住相城城市建设1990342.65234591205“9040”合计2311172从上面的分析可以看出，中心区域土地存量（不包括新增土地量）的总建面积在210万方，预计在2年内上市量在60-70万方，同时很多地块对户型面积有一定的规定，小户型产品出现同质现象，市场竞争将日趋激烈。4、与本案竞争分

31、析总结该板块是本案所属的板块同时也是争夺最激烈的区域，下面就以下几个方面作个竞争分析。l 从产品角度，多层产品在相城区甚至苏州市的接受度是远远大于（小）高层的，本案多层式的花园洋房不仅接受度较高而且目前在相城区来说还是个市场空白，在产品方面拥有绝对的优势。l 从产品主力面积上来说，目前市场上接受度比较高的畅销面积主要集中90平米左右的中小户型，本案的花园洋房产品在户型设置方面相对偏大，小户型较少，对客户必然会造成一定的总价压力。l 从价格方面来看，目前相城区中心区域的均价在4800元/平米左右，这个价格与苏州其他区域相比，还是个价格盆地，上涨的空间非常大，本司建议本案，前期入市价格不宜过高，来

32、尽可能的扩大客源面，抓住更多的目标客户，同时可以在后期销售中适当提价，来增加销售利润，既可快速回笼资金又可获得相当的利润。l 从去化情况来看，相城中心城区地块的日趋紧缺性，同时目前该区域的供应量也相对较少，使得这些楼盘成为稀有珍品，故销售情况都比较良好。l 从客源角度，争夺非常激烈，区域内各项目的客源出现重复叠加，如何利用开发商品牌、产品本身、推广和销售策略来吸引客户，成为至关重要的因素。（三）周边乡镇板块1、板块总体概况目前周边乡镇在售的公寓项目数量微乎其微，住宅都是以各乡镇的动迁房为主，产品缺乏档次和品质，小区无任何特色。本案2、现有个案分析楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）当前售价

33、（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率望馨花园多层预计07.3月底40000预计280090-13025.2-36.4一期：95%欧之韵酒店式公寓06.1145003600-375080-11028.8-41.2570%独栋别墅6800260176.815%丽晶星河小高层、联排、独栋别墅一期05.1076101.73小高层：3100联排：5000独立：6000小高层：140联排：238独立：364-371小高层：40联排：110独立：220小高层：96%别墅：100%奥特项目多层、小高层、联排未开盘83000预计4000左右合景渭塘项目多层、（小）高层、联排、独立未开盘190000预

34、计多层：5000小高层：4500板块特征总结：产品方面：目前周边片区的公寓项目不多，各乡镇住宅都是以当地的动迁房为主，别墅项目较多。产品类型基本都是多层。主力面积：周边片区的主力面积集中在130-140平方米左右的三房。价格方面：由于周边乡镇片区的项目不多，公寓的总体均价在3300元/平米左右。去化情况：由于有部分当地居民对小高层抗性比较大，故小高层去化效果一般，多层接受度高，去化比较好。客源方面：该片区客户主要以当地的原住民为主、对外区域的吸纳力不强。竞争量体：当前所剩案量较小，基本都对本项目构不成竞争。3、未来竞争分析周边推出土地列表（公寓）地块编号物业位置用途开发商占地面积容积率总建面备

35、注苏地2005-b-16相城区黄桥镇春申湖西路南居住苏州相城黄桥房地产开发公司438811.252657.2苏地2007-g-10相城区阳澄湖镇园中路北居住苏州卓成房地产开发有限公司698811.283857“9040”合计795174.9周边乡镇出让的地块以别墅用地为主，公寓项目很少，我司估计在2年内上市量在6万方左右。同时很多地块对户型面积有一定的规定，小户型产品出现同质现象，市场竞争日趋激烈。4、与本案竞争分析总结l 从产品角度，本项目将发展成为相城第一标杆社区，因此无论从产品类别、品质还是档次方面都必然是周边任何项目都无法与之相比的，本案产品优势明显。l 从户型面积角度，周边乡镇各项目

36、的主力面积基本都集中在130-140平米之间，而本案也设置了较大的部分的舒适大户型，这对乡镇许多有钱客户拥有较大的吸引力。l 从价格角度，本项目高品质、高档次的产品塑造必然增加更多的开发成本，故在公寓价格方面在相城区也是相对最高的。l 从客源角度，本区域的客户难以支撑整个项目的量体，本案在牢牢把握本区域客源的同时，还要利用一切手段，尽一切可能向外区域辐射、吸纳，如平江新城、娄葑北区等区域（四）平江新城板块1、板块总体概况2003年，苏州政府规划成立了平江新城，新城位于平江区的北部，直接与相城区相接，联系非常紧密。目前在售的公寓项目已形成一定的气候，整个新城处于发展期，前景看好。2、现有竞争分析

37、楼盘名称产品类型开盘日期总建筑面积（m2）当前售价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率大观名园三 期多层、小高层预计07.7月326200预计6500以上5590%天筑多层、小高层04.8月2300005400左右110、12555100%橘子国二期多层、小高层、高层07.4月130000多层：6300小高层：5800110、120-13070第一批售磬汇翠花园（商品房部分）小高层预计07年.9月100000预计500085、11040-45未开盘万达商业广场高层（酒店式公寓）预计07年底144521预计8000不详不详未开盘板块特征总结：产品方面：该片区的产品类型比较丰富，多层产

38、品的比例比较高。主力面积：该片区的主力面积集中在90平米的两房和130平方米左右的三房。价格方面：该板块的价格上涨速度非常快，公寓的总体均价在6000元/平米左右。去化情况：由于市中心土地的稀缺性使得平江新城的项目也炙手可热，因此总体去化都比较好。同时多层的去化好于小高层。客源方面：该片区客户主要以当地的原住民为主、对外区域的吸纳力不强。竞争量体：我司保守的估计在30万方左右。3、未来竞争分析地块位置编号面积容积率总建定销房售价原苏州合成化工厂苏地2007-g-13号84702.41.07906322100（多层）3600（小高层）平江区清金路北、金光路西地块苏地2007-g-14号75026

39、.91.471102903400平江区清金路南、金光路西地块苏地2007-g-15号51755.41.42734933400合计274414从上表可以看出，该区域目前出让的地块主要为定销房用地，但地块内都有30%左右的建面为商品住宅，即有8万多方的商品住宅。4、与本案竞争分析总结平江新城的客户是本案全力争取的对象，因此在客源的争夺上也非常激烈，下面就以下几个方面作个竞争分析。 从产品方面，相信本项目的产品品质与档次不会亚于以上各个项目，同时花园洋房在该区域也是个市场空白，该产品对这区域客户具有相当的冲击力； 从价格方面，本案的价格与这些项目相比，将近有5001000块钱的单价差，必然能吸引众多

40、客户的眼球； 在户型面积方面，90平米的优雅两房和130平米的舒适三房，都是平江新城客户的理想选择； 在客源方面的争夺相信一定会非常的激烈，本案强大的性价比优势和升值潜力，必然能吸引一部分理性的客户前来购房。（五）娄葑北区板块1、板块总体概况苏州市工业园区娄葑镇包括南区和北区，北娄葑板块即指北区。该板块位于工业园区最西北边，与相城区相邻，联系非常紧密。目前在售的公寓项目不多，整个新城处于发展期，前景看好。2、现有竞争分析楼盘名称产品类型开盘日期总建筑面积（m2）当前售价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率天骄锦城小高层180000500088-1064095%以上晶汇新屹高层酒店式

41、公寓05.12月250005500左右73-795570%板块特征总结：产品方面：目前产品以高层、小高层为主。主力面积：该板块的主力面积偏小集中在90-100平方米左右的二房。价格方面：目前该板块的价格在园区属于低端价位，公寓的总体均价在5000元/平米左右。去化情况：虽然该板块属于园区，同时离市区也较近，但是由于目前该地区比较混乱，配套也不是很充分，因此去化一般。客源方面：该片区客户主要以娄葑当地的原住民和园区企业的普通员工为主。竞争量体：我司保守的估计在4.5万方左右。3、未来竞争分析根据苏州市土地出让资料显示，该区域近两年无住宅土地出让。4、与本案竞争分析总结以娄葑北区为代表的园区客户也

42、是本案全力抓取的对象，因此在客源的争夺上也比较激烈，下面就以下几个方面作个竞争分析。 从产品方面，相信本项目的产品形态、品质与档次会大大高于娄葑北区板块的公寓项目，有一定的优势； 从价格方面，本案的价格将会略高于这些项目，合理的控制总价，将成为制胜的法宝； 在户型面积方面，90平米的优雅两房和130平米的舒适三房，都是园区客户的理想选择； 在客源方面，从以上各方面来看，本案有望吸引该区域部分理性客户前来购房。 从园区公积金的使用限制来看，园区公积金的特殊使用政策将限制一部分客源向本案区域流向。四、别墅市场竞争分析（一）整体市场状况主流价位：7000元/m2左右产品形态：联体、叠加、独立主要客源

43、：相城、园区、市区高端客源，总体定位以度假为主，主打自住型别墅赢得市场先机代表楼盘：依云水岸关键词：市场时机、客户积累、产品力主流价位：5000元/m2左右产品形态：联体为主主要客源：新区及市区的自住客源代表楼盘：名墅关键词：价位、市场时机主流价位：10000元/m2以上产品形态：联体为主主要客源：高端的园区、市区及外地自住型客源代表楼盘：中海半岛华府关键词：产品力、营销推广中心城区环石湖板块环太湖板块工业园区高新区吴中区环金鸡湖板块环春申湖板块环阳澄湖板块木渎板块新区周边板块目前市场尚未真正启动主流价位：6000-7000元/m2左右产品形态：联体为主主要客源：吴中、市区的高端自住客源代表楼

44、盘：石湖之韵关键词：景观、产品力依托古城资源，以园林别墅为主，定位高端主流价位：10000元/m2以上产品形态：独立别墅为主主要客源：苏州及上海的度假投资客源代表楼盘：太湖之星相城区主流价位：7500元/m2左右产品形态：联体为主主要客源：木渎、新区、市区的高端客户，自住型客户在逐步增加代表楼盘：苏园关键词：价位、市场时机（二）竞争市场明确根据项目所属的区域，项目入市后，将面临下面几个部分的竞争：相城区中心板块：相城区中心的别墅分布在阳澄湖的西岸，这里的别墅风格迥异，档次和品质比较高，目前已经形成一定的氛围，客户的认可度、接受度也比较高；相城周边乡镇板块：周边乡镇的别墅也主要分布在阳澄湖西岸、

45、渭塘珍珠湖、盛泽荡以及春申湖边上，目前这些区域还不够成熟，别墅氛围还未能形成。唯亭板块：该区域的别墅也主要依靠阳澄湖和青剑湖景观，目前还未形成气候。平江新城板块：平江新城是市区离相城区最近的一个区域，故该区域的别墅也会对本案产生一定的竞争。（三）相城中心板块（1）现有竞争分析：案名产品形态量体单价主力面积主力总价主力客户销售率建筑风格户元/平方米平方米万元依云水岸联体、叠加一期220联体7500（二期预计8500左右）一期：叠加6700联体：240叠加：185联体180叠加120园区高级白领、市区私营老板一期100%现代中式鹂岛别墅联体、独栋独栋16联体64独栋10000联体6000联排：24

46、4独立：350200相城区当地客户，市区私营老板一期90%现代中兴高尔夫别墅独栋独立20713000（二期15000）350-400400以上苏州、上海和江浙客户一期95%北美该板块产品类型齐全，其中以独立、联体别墅为主，叠加别墅较少，楼盘品质和档次普遍较高。在功能上以居住型为主，度假别墅为辅；价格分析：相城中心板块独栋均价12000元/平米左右，联体均价8000元/平米左右，叠加别墅价格相对较低，在6700元/平米左右。主力面积：联排的主力面积集中在250平米左右，主力总价也在200万左右，而独栋的主力面积集中在350平米，主力总价350万-400万之间，叠加别墅在120万左右。 去化情况：

47、中心区的别墅相对于周边乡镇来说比较好卖，特别是大的品牌开发商开发的项目，品质很高，受到客户追捧。如：依云水岸。客源情况：别墅客源分布以市区、相城、园区为主，基本各占三分之一，客源的职业以私营业主、公务员和外企高级管理人员为主。竞争量体：从上表可以看出，各竞争项目都基本去化完毕，销售率都在90%以上，考虑到上面个案未来的土地存量，我司粗略的估计在20万方左右。（2）未来竞争分析：目前相城区中心区域土地比较紧缺，暂时无别墅用地出让。（四）相城周边乡镇板块（1）现有竞争分析：案名产品形态量体单价主力面积主力总价主力客户销售率建筑风格户元/平方米平方米万元东宝盛世江南联体、独栋、叠加50000 m2叠

48、加：4900联排：5900独立：8700叠加：180联排：259独立：365叠加：70联排：110独立：210太平本地富人为主60%现代江南金澄美墅独立、双拼、联体25416 m2联体：4900双拼：5200独立：6800联体：270双拼：350独立：360联体：130双拼：180独立：220太平本地富人为主60%现代中式聆湖丽墅双拼、独栋46000m2独立9000双拼6000联排：200-220双拼：250-280联排：120独立：230市区老板、上海客户85%北美阳澄领岛双拼、独栋79354m2独栋8000双拼6500双拼：280独立：320双拼：180独立：250相城区、园区的私营业主与

49、公务员80%北美丽晶星河联体、独栋独立48联体18早期：独栋6200联排5200联排：238独立：364-371联排：110独立：220渭塘本地客户及在渭塘做生意的商户别墅100%欧式建邦唯园联体、独栋、双拼74306.4 m2预计：联排：6500独立：9000双拼：7000联排：231、220双拼：231、220独立：280、340联排：150双拼：160独立：250、310黄埭的私营业主、公务员预计7、8月份现代和式产品分析：该板块产品品质参差不齐，普遍较低。产品以联排别墅为主，叠加数量很少；价格分析：目前相城周边乡镇板块价格是明显低于中心板块的，独栋均价8500元/平米左右，联体均价60

50、00元/平米左右。主力面积：联排的主力面积集中在200-250之间，主力总价也在100-150万之间，而独栋的主力面积集中在350平米左右，主力总价250万左右。去化情况：与中心区的别墅比起来，该板块的去化相对比较缓慢，主要是由于区域成熟度还不够，不能有效的导入外区域客户。客源情况：本案别墅客源有一半是本区域客户，客源的职业以当地私营老板和公务员为主；该板块对外的辐射和吸纳力还远远不够。竞争量体：从上表可以看出，各竞争项目平均销售率在70%左右，考虑到上面个案未来的土地存量，我司粗略的估计在15万方左右。（2）未来竞争分析：下表为相城区中心板块所出让的未开发土地情况，该部分量体会在今后两年内陆续推向市场。周边推出土地列表地块编号物业位置用途开发商占地面积容积率总建面楼面价（元/平米）竞争形势苏地2004-b-47相城区黄埭镇春秋路南