法务部房产交易法律知识培训课件

1、,解释清楚全款与按揭的付款形式，明确告知按揭过程中需房主以证抵押配合贷款，避免发生扯皮，杜绝客户主张经纪人未尽到居间义务。,不可抗力,定义：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。,不可抗力一般包括： 自然灾害。 战争。 社会异常事件。主要指偶发的阻碍合同履行的事件，比如罢工、骚乱。 政府行为。主要指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行，如发布禁令等。,国家政策、政府规定、银行政策等属于在合同履行过程中的不可抗力，不溯及既往，不影响合同的成立，此种情况下，不存在违约方，双方可协商解除合同，佣金的负担按合同约定执行。,情形,法律后果,注意,目前，法院和公安部门均无法

2、强制户口迁出，业务人员必须查清卖方户口是否迁出，承诺迁出能否迁出，是否存在上任房主户口存在，明确此项违约责任。,注意,预留物业保证金多少？是否实际收取？ 约定物业保证金之后，在合同里另行注明：实际发生金额以店长签发的收据为准。,定金的数额原则上是由当事人约定的，但是担保法对其最高限额做了限定，即不能超过主合同标的额的20%，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，超过的部分，人民法院不予支持。,定金上限,违约金上限,当事人可以约定违约金以及计算方法，但是，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，法院会裁定“过分高于造成的损失”而不予支持。比如实际损失100万，最高可主张违约金130万

3、，超过的部分则为“过分高于造成的损失”。,法务部房产交易法律知识培训,17,一、重大误解,二、显失公平,三、欺诈、胁迫、乘人之危,天津市滨海新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）津0116民初20787号 原告白文龙，无职业。 委托代理人窦悦，天津瀚和洋律师事务所律师。 委托代理人许春海，天津瀚和洋律师事务所律师。 被告天津旺家房地产经纪有限公司，住所地天津自贸区（空港经济区）保航路1号航空产业支持中心645EE60房间。 法定代表人蔡望。 原告白文龙与被告天津旺家房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由代理审判员高垚垚适用简易程序，于2016年

4、3月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人窦悦到庭参加诉讼，被告天津旺家房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告白文龙诉称，原、被告系居间合同关系。2015年6月20日，原、被告签订房屋买卖居间合同，由原告购买案外人李瑶的位于天津市滨海新区塘沽晴景家园16-2002号房屋。合同约定卖方需在产权过户手续办理完毕10日内将该物业交予买方使用。卖方需保证对上述该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该物业已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，卖方应在买卖完成前清理完毕。合同签订后，原告于2015年6月22日向被告支付佣金7180元，并由

5、被告向原告出具收据。该房屋于2015年9月1日办理过户手续，按合同约定房屋应于2015年9月11日交付原告，但至今尚未交付。原告认为房屋买卖居间合同是一种特殊的居间行为，不只要促成双方达成买卖合同，还需要协助买卖双方办理过户、腾房、入住，被告违反合同约定，致使合同不能完全履行，应当返还佣金。故原告起诉要求被告返还原告佣金7180元；本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张，提供如下证据材料： 1.房屋买卖居间合同一份，证明原、被告系房屋买卖居间合同关系，该协议中就房屋交付时间进行明确约定； 2.收据一张，证明原告已向被告支付全部佣金； 3.天津市房产买卖协议复印件一份以及房产证复印件一本（原件

6、因原告起诉案外人李瑶在（2016）津0116民初20786房屋买卖合同一案卷宗中），证明原告与案外人李瑶签订房屋买卖合同，并于2015年9月1日办理完房产过户手续，房屋交付条件已成就，现房屋至今尚未交付，被告尚未完全履行居间义务。 被告天津旺家房地产经纪有限公司未出庭未答辩。 经审理查明，被告是具有房地产经纪服务资质的企业法人。原、被告与案外人李瑶于2015年6月20日签订房屋买卖居间合同，原告为买方，案外人李瑶为卖方。合同约定：买卖双方通过经纪方介绍出售及购入位于天津市塘沽晴景家园16-2002号（以下简称“该物业”）；卖方须在产权过户手续办理,完毕10日内将该物业交予买方使用。基于经纪方已

7、促成买卖双方签订本合同提供之服务，卖方须向经纪方支付人民币柒仟壹佰捌拾元整（小写￥7180元），作为佣金，该笔佣金须于签署本合同当日付清。2015年6月22日，被告为原告出具收据一张，载明：“今收到交来塘沽区晴景家园16-2002室房屋买卖信息费大写柒仟壹佰捌拾元整。”，盖有被告财务专用章，交款人处有原告签名。2015年7月16日，案外人李瑶与原告白文龙签订了天津市房产买卖协议。2015年9月1日，原告取得该房屋的房地产权证。 上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的证据予以证实。 本院认为，被告是具有提供房地产经纪服务资质的企业法人，其与原告、案外人李瑶签订的房屋买卖居间合同是三方当事人真实

8、意思表示，不违反法律规定，该合同成立并生效，被告已经促成了原告与案外人李瑶的房产居间合同。签订合同后，原告向被告支付了房屋买卖信息费，原告与案外人签订了天津市房产买卖协议，办理了房屋过户手续。根据中华人民共和国合同法第四百二十六条的规定，被告促成居间合同成立，原告应当按照合同约定支付报酬。原告主张被告提供的居间服务不仅包括促成房屋买卖，还需要协助买卖双方办理过户、腾房、入住，但原告对此未提供证据证明，虽房屋买卖居间合同约定卖方须在产权过户手续完毕10日内将该物业交予买方使用，但该合同约定买卖双方及经纪方，具体到该条款约定的是买卖双方，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币25元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 代理审判