上海浦东金桥国际商业广场案例研究

1、金桥国际商业广场案例研究,1.项目概况,项目概况,金桥国际共有11幢商业楼宇组成，包括1栋写字楼和10栋24层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。11栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。,金桥国际将自己定位为“花园里的商场，商场里的花园”，立志于打造联接商业和绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。,地理位置,金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块金桥，张江，

2、“药谷”和外高桥保税区。紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区7公里，1.5公里范围内聚集了多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达50万的常住人口和37万的流动工作人口，高收入，有车有房，消费能力强且观念超前。,金桥 瑞仕花园,东方 知音苑,黄山 始信苑,金杨九街坊,金新花苑,蝶恋园,通昌苑,新景园,广洋苑,通联苑,今达花园,博三兰城,金泰小区,碧云新天地家园,金桥新村四街坊,金藤苑,中星 长岛苑,船舶小区,南极苑,金桥新村11街坊,公交：公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新川线、沪祝线等 地铁：地铁6号线金桥路站,项目历史沿革,年月摩根士丹利斥资亿元，以股权收购方式购入的上

3、海爱梦敦置业持有的埃蒙顿广场，其中包括上海城投置地（集团）所持的股权以及上海新达安投资所持的股权。,金桥国际商业广场前身是金桥埃蒙顿假日广场，原规划为商业面积10万平方米，地下商业2.5万平方米的一站式购物中心。,2004年立项后,一直未开工,2007年大宁国际广场发展商崇邦集团进入，开始运作项目。,2009年12月开业,2012年11月大摩开价30亿-35亿元抛售,项目规划,576M,375M,金桥国际广场主入口设于张杨路和金桥路交叉口，写字楼位于张杨路，街区位于金桥路，张杨路沿街商业定位在沿街底商，作为写字楼裙楼的配套服务， 相对较为独立，巧妙避免了地块狭长、纵深不够的缺点。,沿街底商,写

4、字楼,车流动线,金桥国际广场位于两条道路交叉口，车辆都可以方便的进出。其中张杨路沿线停车场仅有一层，且不与街区停车场连通，相对独立。项目共配置停车位1200个，部分为地面停车场。,总体平面,负二层,负一层,首层,四层,三层,二层,金桥国际广场地下两层，主力店超市位于地下负一层，张杨路沿线底商两层，局部三层。金桥路沿线街区三层，局部四层。,2.业态布局,楼层平面1座,1座是金桥国际广场面积最大的一座，采用了室内步行街的设计，通过室外廊桥与8号楼相连，以零售业态为主，负一层是易买得超市，比较接近传统的购物中心。,楼层平面-2座&3座,2座底层采用室内步行街，3层及4层为大型店铺，并规划了美容美发一

5、条街，以主题化避免高楼层街区的经营问题。,楼层平面5&6座,5座是金桥国际广场入口最具标志性的楼栋，以苹果店和哈根达斯领衔，仅有2层。6座为写字楼裙楼，底层为小型店铺，2-3层整租给大型餐饮。,楼层平面7&8座,7-8座是金桥国际广场中央花园的楼栋，局部采用了室内步行街的人流动线，同时通过巧妙的露台和连廊设计，解决人流不能深入和上下的问题。业态以零售和餐饮为主。,楼层平面9、10、11、12座,9-12座分布在张杨路沿线，为写字楼裙楼，业态布置为沿街底商，主要为银行、汽车4S店和电器，多为配套商业，与街区相比，相对较为独立。,业态统计,金桥国际广场设置较多的餐饮和生活配套业态，特别是银行、便利

6、店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的9.66%，凸显出对周边社区的服务功能。,3.建筑规划,建筑设计,1,2,3,4,1.商业主入口,2.中央广场,3.商业次入口,4.商业次入口,金桥国际广场共设有三个入口，多栋商业建筑围合成中央广场，营造出公园的形式。,建筑设计,1,2,3,4,5,1.次入口扶梯设置,2.庭院式商业,3.露台,4.室外扶梯与连廊,5.停车场道路设置,金桥国际广场采用露台和连廊，巧妙灵活的将各座楼宇之间连接起来，庭院式商业也增加了怡人的环境体验。,建筑设计,1,2,3,1.7座顶层的篮球场,2.半室外连廊,3.挑空两层的儿童乐园,金桥国际广场巧妙利用楼顶及中空，改造

7、成富有吸引力的空间，对空间尺度的把握非常精妙，营造出舒适的半室外连廊。,建筑设计,金桥国际广场四层多为大型店铺，通过室内中庭，引导人流向上，解决了高楼层街区的经营问题。,1,2,3,1.三楼至四楼的室内扶梯设置,2.二楼至三楼室外露台设置,3.三楼至四楼的中庭设置,外立面设计,1 .金桥路沿街立面 2. 7、8座立面 3. 2座立面 4. 张杨路沿街立面 5. 五座立面,金桥国际广场商业街区外立面多采用涂料，搭配一些金属几何体造型，成本低廉，但色彩明快鲜艳。张杨路写字楼底商采用玻璃和金属立面，提升整体形象，以提升写字楼价值。,小品设计,金桥国际广场善于利用景观小品和绿化，营造舒适宜人的环境，凸

8、显其“公园里的商场”定位。,4.项目借鉴点,金桥国际广场是大宁国际广场的升级版，已经发展出较为成熟的社区商业模式。 总体规划科学：地块形状本身不规整，但通过规划设计扬长避短，最大限度的发掘商业价值 开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本 人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。 人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的感官体验 注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营水平，提高物业商业价值 业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制，追求创

9、新业态，提高对消费者的吸引力,金桥国际广场是在特定时间特定地点的特定成功案例，不具备大规模复制的可能性。 所处城市：金桥国际广场位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是商品业态种类，都属于全国领先水平，因此才能引进创新业态，实现特色经营。 规划设计：金桥国际广场巧妙的空间与人流设计，需要设计师对商业的深入理解、对空间尺度的精准把握，才能通过各种细节组合成科学流畅的商业动线。 经营状况：目前金桥国际广场的经营状况较为理想，但相对来说，楼层较高的业态仍然有部分人气较为冷淡。 管理水平：如何通过后期经营提升物业价值，是对经营管理公司的极大考验，尤其是开放式街区的经营管理。与之相比，我司仍有较大差

10、距。,THE END,楼层平面1座,1座是金桥国际广场面积最大的一座，采用了室内步行街的设计，通过室外廊桥与8号楼相连，以零售业态为主，负一层是易买得超市，比较接近传统的购物中心。,楼层平面7&8座,7-8座是金桥国际广场中央花园的楼栋，局部采用了室内步行街的人流动线，同时通过巧妙的露台和连廊设计，解决人流不能深入和上下的问题。业态以零售和餐饮为主。,楼层平面7&8座,7-8座是金桥国际广场中央花园的楼栋，局部采用了室内步行街的人流动线，同时通过巧妙的露台和连廊设计，解决人流不能深入和上下的问题。业态以零售和餐饮为主。,小品设计,金桥国际广场善于利用景观小品和绿化，营造舒适宜人的环境，凸显其“公园里的商场”定位。,金桥国际广场是大宁国际广场的升级版，已经发展出较为成熟的社区商业模式。 总体规划科学：地块形状本身不规整，但通过规划设计扬长避短，最大限度的发掘商业价值 开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本 人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中