大连湾周边竞品调研78

1、大连湾项目市场调研与分析2011年7月27日目录第一部分：本案基本情况第二部分：竞品分布情况第三部分：竞品分析第四部分：结论第一部分：本案情况位置：大连湾金湾路与振连路交汇处交通：跨海大桥、轻轨、青泥洼桥-大连湾、解放路-大连湾、1、2、4路湾环公交车等多条公交线路项目进展：动迁中项目类型：商业、住宅建筑类型：小高层、高层第二部分：竞品分布情况本次调研主要针对本案三个主要竞争对手：丽湾海景、宇圣明珠、港湾国际进行。第三部分：主要竞争对手分析1、 丽湾海景项目位置：项目北侧物业类型：多层6层、小高层11层、高层24层、商业风情街1层、独立公建2层占地面积：8.5万 建筑面积：20万总套数：109

2、6套 面积区间:43110户室比：项目户型面积范围数量比例半封闭阳台赠送面积一室一厅43-49218套19.9%4.5两室一厅65218套19.9%4.5两室两厅71-80134套12.2%2.09两室两厅81-85418套38.2%4.14三室两厅101-11140套3.6%4.14独立公建150-20060套5.5%证照情况：五证工程进度：外立面贴砖销售情况：2010年11月20日收取意向金3万，11月末开盘。第一期开放500套房源，意向金收取800户，开盘当日即清盘。销售最好房源：70-85平两室户型一期开放房源：8号楼(小高层)15、16、17号楼（高层部分）二期开盘时间：2011年8

3、月末二期开放房源：5、7、9、13、14、15、16号楼共550套房源优惠幅度：一次性付款：每平米优惠300元 贷款：200元/ 阳台面积为赠送面积，可签署在合同内户型设计特点：功能性住宅，以控制面积的方式控制总房款，从而迎合一部分购房群体要求。二期主要推出户型：多层户型：5、7、9号楼（6层） 阳台赠送高层户型10号楼（24层） 阳台赠送13号楼71-76（11层小高层）阳台赠送14号楼86-88赠送面积，可签署 在合同内15号楼96-98平方米小三室（11层小高层） 阳台赠送7号楼101平三室两厅户型（6层多层）阳台赠送户型设计特点：1、 开间大进深短，能够合理控制面积，从而达到控制总房款

4、的目的。2、 阳台部分面积全部赠送，增大得房率3、 三室比例低于5%，减少销售难度4、 49平户型可以改造成为两室户型，从一定程度上满足低收入客户群体的购房需求，缓解资金压力。5、 顶层部分为买一层送一层，减少销售难度。与本案相比优劣势分析优势：1、 项目入市时机为大连市场空白点，周边无新盘面市，而且又以大连甘区最低价格入市为宣传重点，辅以大批量广告媒体宣传，所以客户积累情况和销售情况理想。2、 一期的成功开盘为项目打下良好的基础，项目市场认可度高。3、 项目在开盘前6个月即开始客户积累，为项目开盘奠定良好客户基础。4、 项目户型属于已经由改善型置业户型转换为功能性住宅，面积小，功能性强，总价

5、低，深受客户欢迎。5、 工程进度明显，8月份开放样板间。劣势：1、项目周边在2011年有大量竞品入市，会造成客户分流。2、 港湾国际位置：项目东侧 ，与振连路相隔：100米开发商：大连亨地集团 楼盘类型：精装修公寓 装修标准：1000元/平，40年产权建筑模式：塔楼，3梯14户，1、2层为公建，共28层工程进度：公建部分完工价格：7400元/起，楼层差100元/平，方位差：20元/平开盘时间：预计2011年8月下旬 入住时间：2012年6月30日 户型面积：一居30-58 二居70优惠内容：前200名交意向金客户开盘每平优惠200元推出户型：面积：29-30此户型为北向户型，特点是：面积小，总

6、房款低，入门位置开间可以达到2.12米，比较开阔。 面积：50-56该户型位于整栋楼的东西两侧，为东南和西南向。一室一厅户型可以改造成为两室一厅使用。面积：70-73该户型位于整栋楼南侧，为南向户型。两室两厅设计。与本案对比优劣势：此项目入市，对于本案的a区具有参考性价值。无论从户型设计还是产权形式上，与a区具有较大的雷同性。优势：1、 项目启动较早，具有一定工程形象2、 项目在积累客户初期即作为投资型产品入市，结合当地房屋租赁市场情况和未来升值潜力，会吸引一部分投资客的注意3、 项目为目前大连湾最低价入市项目，有价格竞争力。4、 振连路的下道口位于项目周边，公建部分有较大升值潜力，会形成新的

7、商业范围5、 户型设计较小，总房款低劣势：1、 项目规模较小，绿化、环境不到位2、 公寓的生活成本较高：（附：商业地产与国产区别） 70年产权形式与公寓式产权性质对比70年住宅产权40年公寓产权产权年限7040贷款首付30%-40%50%贷款利率基准利率基准利率上调10%贷款年限最长30年最长10年贷款方式公积金贷款、商业贷款、组合贷款商业贷款，一般不支持公积金贷款各项税费契税：；90平方米以下首次购房的按1% 缴纳；90140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳印花税：免除维修基金：40元/房屋产权登记费：80.00元约占总房款的1 -3%契税：总房款的 4% 缴纳印花税

8、：免除维修基金：40元/房屋产权登记费：550.00元约占总房款的4%转让费用契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值房屋现值差额20%缴纳。房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳房屋产权登记费：80.00元房屋评估费；按评估额0.5%缴纳约占总房款的3%非普通住宅交易时契税按房价4%缴纳无论取得产权满不满五年，都要按规定缴纳营

9、业税5.55%、土地增值税1%、所得税按总价1%、印花税0.05%。房屋交易手续费按房价按房屋建筑面积6元/平方米交纳房屋产权登记费：550.00元房屋评估费；按评估额0.5%缴纳约占总房款的12.6%水电收费标准水：2.75元/吨电：0.5元水：5.8元/吨电：0.78元建筑成本同样同样价格差异同区域住宅价格若是1万公寓价格为住宅价格80%利润差异相对于住宅利润差异20%生活配套要求不高，满足居家需求要求交通方便、满足快节奏生活需要，地区区位要求在中心区域。物业管理多为居住用，要求三级资质以上物业有商业用途，要求一级以上物业公司限购令有无3、 宇圣明珠位置：项目东侧楼盘类型：普通住宅 、高层

10、、小高层、多层一期产品：6栋28层高层、板式和蝶式建筑外形，2梯4户价格：6800起开盘时间：预计2011年8月下旬户型面积：一居30 二居60-80 三居90-100开 发 商：大连辽渔建设集团地产有限公司 占地：30万平建筑：70万平工程进度：一期地下部分及公建部分已经完工，预计8月份取得销售许可证销售情况：2011年4月20日售楼处正式开放，6月针对已积累客户收取20万意向金，作为辽渔内部员工团购活动，交纳意向金客户每平优惠400-500元。由于现场施工进度和证照办理时间影响，大部分客户对于提前收取大金额意向金的做法持有反对态度。房展会期间免费发放“宇圣卡”价值5000元/户，可与开盘优

11、惠叠加使用。目前咨询较多房源：75-85两室房源。一期推出户型板式楼：1号楼（28层）户型设计特点：1、86平两室两厅南北通透，五明设计2、86平南北进深8.3米，客厅开间3.8米，能够合理控制面积3、南向面积区间在68-78平左右，功能格局性强蝶式建筑：2-6号楼（28层） 户型设计特点：1、 南北户型面积控制在75平，能够弥补把边户型的缺憾，南北户型设计为五明设计，减小销售难度。2、 南向户型67平做到两室两厅设计，市场接受度较高。3、 北向户型33平，能够合理控制总价，并且厨房与生活区隔离，从功能上划分更加合理。4、 户型进深小，开间大，市场认可度高。与本案相比优劣势分析：1、 为大连湾

12、最大规模大盘，配套、绿化、环境有优势2、 开发商在大连湾成功开发多个项目客户认可度高3、 户型设计面积区间合理，功能性强4、 房间内有赠送面积，（板式住宅部分，电梯南侧前室）5、 客户积累较早，入市较早，给本案造成一定程度客户分流。劣势：1、 一期开放房源为高层，得房率小，市场认可度低2、 蝶形的建筑形式导致1梯4户中有3户为把边户型3、 蝶形建筑导致个别户型采光时间不够结论：本案优势：1、 大连-开发区的跨海大桥，（即振连路）大连湾出口引桥位于项目东侧，项目交通较为方便。2、由于之前有大量楼盘成功入市，（丽湾海景、宇圣明珠）带动大连湾居住氛围，项目在入市之初在地域、居住氛围宣传方面可以借力。

13、3、项目目前仍处于前期筹划阶段，可以随时根据市场情况作出相应调整，以最接近市场需求的产品入市。本案劣势：1、 目前国家对于房贷政策的收紧使贷款成本增高，5年期以上商业贷款利率涨至7.05%，二套房贷贷款利率为基准利率的1.1倍，公积金5年期以上公积金贷款利率4.9%，并且对于借款人的贷款条件有严格的限制这会使一部分客户因为考虑贷款问题而放弃购房2、 以目前本案所出具的户型面积图纸，与同类竞品相比，面积偏大，无竞争优势，未来会面临极大挑战。3、 目前项目周边有大量竞品入市，会瓜分一定数量客源。4、 由于目前的市场情况及房地产价格上涨，致使一部分住宅投资客转向商业地产房价较高，投资客和改善型置业减

14、少，首套购房比例增加。客户对于户型要求已经转向功能性住宅。 袇艿荿螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅薂蚁羁肇莄薇羁艿薀薃羀莂蒃袁罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈螆膁莅蒄螅芃薁螃螄羃莄蝿螃膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀芅袀螁肀蒀螆螀膂芃蚂衿芄蒈薈袈羄芁蒄袇肆蒇袂袇艿荿螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅薂蚁羁肇莄薇羁艿薀薃羀莂蒃袁罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袀肁芇薄螆肀荿莇蚂腿聿薂薈螆膁莅蒄螅芃薁螃螄羃莄蝿螃膅虿蚅螂芈蒂薁螂莀芅袀螁肀蒀螆螀膂芃蚂衿芄蒈薈袈羄芁蒄袇肆蒇袂袇艿荿螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃

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19、蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃

20、蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇

21、羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅

22、羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂

23、袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀

24、螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇

25、螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅

26、蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂

27、肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀

28、羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇

29、袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿薄螈袇膈蚆羃芆膇蒆螆膂膆薈肂肈膅蚀袄羄膄螃蚇节膃蒂袃膈芃薅蚆肄节蚇袁羀芁莇蚄袆芀蕿衿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇芇蒃螀羃芇薆羆衿莆蚈蝿膇莅莇羄肃莄蒀螇罿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄蚈膀莁薆袄肆莀虿蚆羂葿莈袂袈蒈蒁蚅膇蒇薃袀膃蒆螅蚃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅薂蒂羅羁腿莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆

30、薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄

31、薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿

32、蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁罿肇膀螆袅膆节蕿螁膅莄螅蚇膄薆薇肆膃芆蒀羂膃莈蚆袈膂蒁蒈螄膁膀蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅芈蒇蒅螁芈膇蚁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇芄芄螇螃袁莆薀虿羀蒈螅羈罿膈薈袄羈芀螄袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄羅芄蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚁羇肁蒃蒄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈蚁肈蒀薁