房地产抵押估价报告-司法拍卖[共20页]

1、房 地 产 估 价 报 告估价项目名称： 龙岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2层 5204室住宅房地产市场价格评估估价委托方： 龙岩市中级人民法院房地产估价机构 ： 厦 门市大 学资产评估 土地房地 产估价有限 责任公司注册房地产估价师 ：傅乃成（注册号： 3520110040）华庆云（注册号： 3520140003）估价报告出具日期 ：2016年 11月 18 日估价报告编号 ：大学评估房 2016LY0853号龙岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室致估价委托方函龙岩市中级人民法院：我公司接受估价委托方的委托，根据估价目的（ 司法变卖（拍卖）而评估

2、房地产市场价值 ），按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用比较法、收益法对估价对象在 2016 年 11 月 16 日(价值时点)的市场价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果如下：估价对象：张书龙所属的龙岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204室住宅房地产（据龙房权证新字第 26215 号房屋所有权证，建筑面积为 110.72平方米， 另有公共分摊面积 11.25 平方米， 杂物间 9.22 平方米；国有土地使用证龙国用（2003 ）第 206609 号，地号 1-9-130-9 ，用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积 21.11 平方米，终止日期 20

3、70 年 7 月 30 日）。1在公开市场和持续使用前提下，在本报告估价的假设和限制条件下，龙岩市中级人民法院委托评估的张书龙所属的龙岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5幢2层5204室住宅房地产的市场总价值为 人民币壹佰伍拾叁万伍仟陆佰陆拾玖元整（RMB1,535,669元），其中：住宅评估单价为 12,132元/平方米，杂物间评估单价为6,066 元/平方米。本评估值含房地产对应的出让住宅用地土地使用权价值及室内装修价值，不含家具、电器（热水器、抽油烟机、电磁炉等）等动产价值。2房地产估价师知悉的卖方应承担的税费（预计）为人民币贰万捌仟伍佰柒拾肆元整（ RMB28,574元）。3扣除上

4、述税费（预计卖方应承担税费）后的估价对象总净值为人民币壹佰伍拾万零柒仟零玖拾伍元整（ RMB1,507,09元5 ）。根据中华人民共和国拍卖法等有关规定，估价对象的拍卖底价由委托方和拍卖机构协商确定。以上相关内容摘自房地产估价报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 2 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室阅读房地产估价报告书全文。本估价报告的有效使用期限为壹年，即从 2016 年 11月 18 日起至 2017 年 11 月 17 日的期限内有效。厦门市大学资产评估土地房地产估

5、价有限责任公司法人代表：二零一六年十一月十八日厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 3 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室目 录致估价委托方函 . 2注册房地产估价师声明 . 5估价假设和限制条件 . 7房地产估价结果报告 . 10一、估价委托方： . 10二、房地产估价机构： . 10三、估价目的： . 10四、估价对象： . 10五、价值时点： . 14六、价值类型： . 14七、估价原则： . 14八、估价依据： . 15九、估价方法： . 16十、估价结果： . 17十一、注册房地产估价师： . 17十二、

6、实地查勘期： . 17十三、估价作业日期： . 17十四、估价报告应用的有效期 . 17附 件 . 19厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 4 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室注册房地产估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1. 我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的， 没有虚假记载、 误导性陈述和重大遗漏。2. 本估价报告中的分析、 意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益

7、， 与估价委托方及估价利害关系人没有利害关系。4. 我们对本估价报告中的估价对象、 估价委托方及估价利害关系人没有偏见。5. 我们是依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范、房地产估价基本术语标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6. 本公司估价人员及估价师傅乃成（注册号 352011004）0 对本估价报告中的估价对象进行了实地察看。7. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。8. 本估价报告依据了委托方及权属人提供的市场估价必需情况和资料。 委托方及权属人对其所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责并承担法律责任。因委托方及权属人提供的情况或资料失实造成估价结果有误的，一切

8、责任均与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。9. 本评估结论仅供为委托方司法变卖 （拍卖）提供参考依据这一经济目的使用，不得作为其他经济目的和用途使用。委托方应合理使用评估价值。凡因委托方使用估价报告不当造成的后果与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。10. 估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术和职业规范负责，而对房地产定价决策不负直接责任。评估结论不应被认为是估价对象可实现价格的保证。厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 5 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室11. 未经估价机构和估价人员同意，本估

9、价报告的全部或部分内容不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，或以任何形式发表于任何公开媒体上，法律法规有规定的除外。注册房地产估价师姓名 注册号 签名 日期傅乃成 3520110040华庆云 3520140003厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 6 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室估价假设和限制条件一、一般假设1估价对象按相应用途得到最有效利用，并产生相应的土地收益；在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；任何有关估价对象的动作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；评估过程中未考虑不

10、可预见因素及不可抗力影响因素。2本估价报告依据了委托方提供的估价必需情况和资料。委托方对其所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责并承担法律责任。因委托方提供的情况或资料失实造成估价结果有误的，一切责任均与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。3本评估报告评估值包含房地产所对应的出让住宅用地土地使用权价值，含室内装修价值，不含室内家具、电器（热水器、抽油烟机、电磁炉等）等动产价值。4本次估价系以公开市场作为前提，在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件并不具有排它性。5本次估价系采

11、用公开市场价值标准，参照估价基准日的类似房地产的正常价格进行，未考虑未来市场变化风险因素对评估价值的影响。6本评估报告评估值为估价对象无权利负担条件下的客观市场价值，即未考虑其是否存在租赁、抵押等。7本次估价的价值时点为 2016年 11月 16日（现场察看日），本报告评估结果是对 2016年 11月16日这一价值时点所评估房地产价格的客观公允反映， 我公司对这一基准日以后该房地产价格发生的重大变化不负任何责任。8本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，也无法对估厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 7 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路

12、75 号 5 幢 2 层 5204 室价对象对应地块的地质状况进行调查，本次评估假设其无基础、结构方面的重大质量问题，可在剩余经济耐用年限内持续使用，对应地块的地质状况良好为必要假设前提。9委托人提供了估价对象的房屋所有权证 国有土地使用证 房屋他项权证复印件，估价时假定其提供的资料真实有效。10估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。11本评估报告中的预计卖方应缴税费为房地产估价师根据市场交易行情了解的相关税费

13、，若评估目的实现时，与相关税务部门所认定的不符，则应按其认定的税费重新调整。二、不确定事项假设（无）三、背离实际情况假设（无）四、不相一致假设（无）五、依据不足假设（无）六、估价报告使用限制1房地产估价结果具有很强的时效性，本报告评估结果是对 2016年 11月 16日这一价值时点所评估房地产价格的客观公允反映，我公司对这一价值时点以后该厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 8 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室房地产价格因国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素发生

14、的重大变化不负任何责任。本估价报告的有效使用期限为壹年，即从 2016年 11月 18日起至 2017年 11月 17日止的期限内有效。超过使用期限，或虽未超过使用期限，但估价对象的价格标准出现较大波动，需重新进行估价。2本评估结论仅供委托方司法变卖（拍卖）这一经济目的使用，不得作为其他经济目的使用。 委托方应合理使用评估价值。 估价报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关；本估价报告中的 “房地产估价技术报告 ”仅作为评估机构存档及房地产价格评估行政主管部门审查之用，不作为本估价报告应用的依据。3附件与其报告正文配套使用方有效。厦门市大学资产

15、评估土地房地产估价有限责任公司 第 9 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室房地产估价结果报告一、估价委托方：委托方：龙岩市中级人民法院二、房地产估价机构：名 称：厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司法定代表人：王 健青 营业执照： 9135020015502324XR资质等级： 一级 资质证书编号： 352014036住 所：厦门市思明区湖滨南路 609号厦门海峡农业科技交流中心九层 A、B、C、D 单元三、估价目的：为委托方司法变卖（拍卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。四、估价对象：（一）房屋基本状况描述：房屋坐

16、落龙岩市新罗区中城北门九一北路 75号5 幢 2 层5204室住宅房地产名称 龙岩市新罗区中城北门九一北路 75号东至 九一北路 南至 相邻住宅楼 小区四至西至 龙净环保公司 北至 北环西路所有权人 张书龙法定用途 住宅 实际用途 住宅（二）区位状况：位于九一北路的西侧， 其地理位置较好， 四周聚集较多近年来开发的商品房及早期建成的集资房，如：国贸大厦、裕锦园、位置裕达园、捷晖生活小区、财粮生活小区等住宅小区及商住楼，小区内居民入住率高，居住聚集度高地理位置图厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 10 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢

17、 2 层 5204 室估价对象土地类型级别 一级住宅用地附近主要北环西路、九一北路、凤凰路，属城市主次干道，道路通达度较高；周围城市交通管网完善， “国贸商厦”公交站点，有 5、6、7、9、12、13、21、27路公交车经过，公交站点及公交通状况交线路数量分布较多，距离公交站点约 20 米，公交班次疏密度较大，辐射范围较广，到达龙岩火车站、汽车站等较便捷；周边出租车较多，乘坐出租车方便。周围环境估价对象所在小区绿化程度较好， 环境较好、较整洁，无空气、噪音等污染，周边景观主要为第一医院、 实验小学、第一中学。区域基础设施达到 “五通 ”即(通上水、下水、通路、通电、通讯)，外部基础设施较完备；

18、 周边区域内区域内有商场、 北市场、 邮区域配套 政储蓄银行、中国银行、建设银行、工商银行、幼儿园、龙岩实验小学、 龙岩初级中学、 龙岩第一中学、 龙岩市第一医院等等，外部公共服务设施完备。（三）房屋实物状况：估价对象坐落于一幢 8层钢混结构建筑， 不带电梯，一梯二户，房屋建成于 2001年。该楼外墙涂料饰面， 楼梯地面为水磨石踏 步，不锈钢管扶手，内墙面及天棚为普通涂料粉刷。委估对象建筑物实物状况住宅位于该楼第 2层（地上第 3层），杂物间位于地上第 1层；建筑南北朝向，采光通风较好。户型及格局 户型为三房二厅一厨二卫二阳台，室内格局较好，布局合理利用现状 委估对象正常使用中厦门市大学资产评

19、估土地房地产估价有限责任公司 第 11 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室地铺金刚板，木作踢脚线，墙 面及天棚为水泥漆粉刷，硅钙客厅板吊顶，电视背景墙，装饰柜地铺金刚板，木作踢脚线，墙 面及天棚为水泥漆粉刷，硅钙餐厅板吊顶，木作推拉隔断地铺 30*30 防滑砖，白瓷片面砖贴墙至顶， PVC吊顶，大理 厨房室石灶台（不含抽油烟机、电磁炉）内装地铺 30*30防滑砖，面砖 30*60修卫生间贴墙至顶，铝扣板吊顶，内有坐便器、洗手台状况主卧（带卫）地铺杉木地板，木作踢脚线，墙纸贴面，水泥漆天棚，木线条走边，木作整体衣柜地铺杉木地板，

20、木作踢脚线，次卧 墙纸贴面，水泥漆天棚，木线条走边，木作整体衣柜厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 12 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室地铺杉木地板，木作踢脚线，书房 水泥漆墙面及天棚，木线条走边，木作书柜，木作榻榻米地铺 30*30 防滑砖，面砖贴墙 至顶，水泥漆天棚，推拉门，阳台隐形纱门，大理石洗衣池门窗 铝合金窗，外门为不锈钢防盗门，室内杉木门，隐形防盗网水电设施 估价对象内部水、电、卫；电讯设施配备齐全成新率状况根据估价对象建成年份、耐用年限、使用状况及现场察看综合确定其成新率为 75%。物业管理情况

21、 小区内配有专业物业服务（四）权益状况：龙岩市新罗区中城北门九一北路 75号5幢 2层5204室 房屋坐落住宅房屋所有权证 龙房权证新字第 26215号房屋所有权人 张书龙 产房屋产别 私有 房屋产权来源 商品房权登设计用途 /结构 住宅/钢混 建成年份 2001年层数/层次 共 8 层/第2 层 建筑面积 110.72平方米记另有公共分摊面积 11.25平方米 杂物间面积 9.22平方米 情况 国有土地使用证 龙国用（2003）第 206609号土地使用权人 张书龙 使用权类型 出让地号 1-9-130-9 用途 住宅使用权面积 21.11平方米 终止日期 2070年 7月 30日他项权利状

22、况据房屋他项权证 ，房屋他项权利人为林龙生，他项权利种类为抵押权厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 13 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室五、价值时点：2016年 11月 16日（现场察看日）。六、价值类型：1价值类型本次估价的价值类型为市场价值。2价值定义房地产市场价值是房地产在交易双方是自愿地进行交易，追求各自最大的利益、知晓市场行情，有较充裕的时间进行交易，且不存在附加出价等情况下的公开市场价值。3价值内涵价值内涵是估价对象在价值时点，且满足本次估价的假设和限制条件下包括建筑物（含室内装修，不含室内家具、

23、电器（热水器、抽油烟机、电磁炉等）等动产价值）对应的土地使用权和配套设施的价值；房屋面积内涵是建筑面积。七、估价原则：本次估价遵循了以下原则：1合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行估价；2最高最佳使用原则：估价对象为龙岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢2 层5204室住宅房地产， 其法定用途为住宅， 实际用途为住宅， 在保持现状前提下，法定用途为其最高最佳使用；3替代原则：即估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格；4价值时点原则：即估价结果应是估价对象在价值时点的客观价格或价值；5独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地厦门市大学资

24、产评估土地房地产估价有限责任公司 第 14 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室评估出对各方利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。八、估价依据：（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1中华人民共和国土地管理法 （1998年 8月 29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过， 1999年 1 月 1 日施行。2004年 8 月 28 日第十届全国人大常务委员会第十一次会议通过部分修正） ；2中华人民共和国城市房地产管理法 （1994年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过， 1995年

25、 1 月 1 日施行。2004年 8 月 30 日第十届全国人大常务委员会第二十九次会议通过部分修正） ；3中华人民共和国物权法 （2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自 2007年 10月 1 日起施行）；4中华人民共和国拍卖法中华人民共和国主席令（第二十三号） （全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国拍卖法的决定已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于 2004年8月2日通过，自公布之日起施行） ；5龙岩市人民政府关于颁布执行龙岩市中心城区第七次基准地价修编成果的通知， 2014年 10月 31日发布并施行）；6最高人民法院关于人

26、民法院委托评估、拍卖工作的若干规定法释（ 2011）21号；7福建省高级人民法院司法评估拍卖工作规定（试行）闽高法 2012335号。（二）本次估价采用的技术规程及技术标准1中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015房地产估价规范；厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 15 页 电话岩市新罗区中城北门九一北路 75 号 5 幢 2 层 5204 室2中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014城镇土地估价规程；3中华人民共和国国家标准 GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准；4建设部房屋完损等级评定标准；5龙岩市建筑安装工程

27、费用标准的通知。（三）委托方提供的有关资料1龙岩市中级人民法院价格评估委托书（ 2016）岩委评字第 78号；2房屋所有权证龙房权证新字第 26215号；3国有土地使用证龙国用（ 2003）第 206609号4房屋他项权证龙房他证字第 201305580号。（四）委托方与本公司签订的委托估价协议、估价人员掌握和搜集的有关资料1评估基准日银行利息率；2评估人员现场察勘、记录等；3有关询价资料和参数资料等厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司收集的其他有关资料。九、估价方法：由于委估对象所在区域市场交易较活跃，有较多的交易实例，因此对估价对象采用比较法；同时委估对象具有收益能力，因此对估价对象采用收益法进行评估。比较法：指将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。收益法：是指先求取估价对象未来的正常净收益，再选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算待估房地产客观合理价格或价值的方法。厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任