物业服务技术标准umvaeuregyhr2934

1、1)ICS备案号:DBX x广 东 省 地 方 标 准DBX XT xxx xxxx广东省住宅小区物业管理服务技术标准（讨论稿）xxxx - xx - xx 发布 xxxx -xx - xx实施1范围12规范性引用文件 13定义14基本服务15建筑物共有部分的维护和管理 36建筑物附属设施设备的维护和管理 47环境卫生管理 178公共秩序协管（注9）18广东省住宅小区物业管理服务技术标准1范围本标准规定了住宅小区物业管理服务项目的基本技术要求。本标准由不同技术指标含量的一级、二级、三级三个部分组成。本标准适用于广东省行政区域内居住建筑类中的住宅（含普通商品房、经济适用房、房改房、集资房、廉租房

2、等）、宿舍和公寓的物业管理活动。本标准不适用于别墅。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件， 其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。建设部CJJ27-89城市环境卫生设施设置标准建设部GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范中华人民共和国国务院 2003年379号令物业管理条例建设部2004年132号令建设部关于修改 城市供水水质管理规定 的决定国家发改委、建设部发改价格2003 : 1864号关于印发物

3、业服务收费管理办法的通知建设部建住房2000 008号全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则建设部2002年110号令住宅室内装饰装修管理办法建设部建城1997 : 21号城市环境卫生质量标准3定义3.1 急修：对严重影响小区正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。3.2 责任性投诉：因物业公司未能履行物业服务合同中约定的责任、小区正常生活秩序受到影响而引起的业（用）户投诉。3.3 非责任性投诉：非物业公司在物业服务合同中约定履行的责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引起的业（用）户投诉。3.4 征询面：物业公司向业主征询意见人数的数量指标。3.5 物业管理服务不满意率： 业（用）户

4、对物业公司服务态度和服务质量持不满意和很不满意态 度的人数占征询人数的比例。3.6 物业管理服务报告会议：物业公司向业主委员会报告工作情况、听取意见和建议的会议。3.7 公共秩序协管：协助政府执法部门对小区公共秩序进行管理。4基本服务4.1 建章立制建立健全的物业管理基本服务制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、24小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、物业服务费用或物业服务资金收取办法、物业服务资金收支 公布制度、物业管理意见征询制度、物业管理服务报告会议制度、维修资金管理规定、档案资料管理规 定、业（用）户资料保密规定、员工工作程序、工作标准等。4.2 公众服务措施与要

5、求4.2.1 员工持证上岗（注 1） 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书： 上岗五个月以上的员工持证上岗率一级达100%（依据：建设部考评标准；二级达90%；三级达80%；工程技术人员具有中级职称者一级不少于两名 （依据：广州物协评分细则）；二级以下不少于 一名。4.2.2 员工仪容仪表 管理服务人员统一着装，佩戴标志，配带必要的装备； 仪表端庄，举止大方，行为规范，作风严谨，服务主动，热情礼貌，使用标准服务语言。4.2.3 值守要求 服务区域内设有办公服务接待中心， 一级建立 24小时人员值班制度 （依据： 建设部 考评标准 ）， 二级建立 16小时人

6、员值班制度，三级建立 10小时人员值班制度。设立 24小时服务热线电话，有值班工作记录。4.2.4 接待来访来电服务 业（用）户报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集、处理和及时反馈。一般情况应在一个工作日内处理完毕（三级应在两个工作日内处理完毕），或在与业（用）户约定的时间内处理 和答复。4.2.5 报修服务急修（注 2）一级半小时内（二级以下一小时内）到达现场处理（依据：中物协物业管理服务等级标准）； 小修一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）修复。如须说明维修责任 或收费标准的，应予以说明。小修急修及时率一级 100%（依据：建设部考评标准），二级95%，三级

7、90%；返修率一级不高于 1%（依据同上），二级不高于 5%，三级不高于 10%。回访率一级不低于 50%（依据：广州物协评分细则），二级不低于40%，三级不低于 30%；有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；一级每月统计一次，二级两个月统计一次，三级每 季度统计一次。4.2.6 投诉处理 在一般情况下，责任性投诉（注 3）一级应于一个工作日内（二级在一个半工作日内，三级在两个 半工作日内）到位处理，并在与业（用）户约定的时间内答复。非责任性投诉（注 4）应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。 投诉处理率一级为 100%，二级为 95%，三级为 90%。投诉处理及时率一级为 100%，二级

8、为 95%，三级为 90%。 可联络投诉回复率一级为 100%，二级为 95%，三级为 90%。 投诉处理结果登记存档。4.2.7 物业服务资金收支情况的公布 （注 5） 物业服务收费采用酬金制方式的， 物业管理企业应将物业服务资金收支情况每半年公布一次 （依据： 国家发改委、建设部发改价格 2003 1864号关于印发物业服务收费管理办法的通知）。4.2.8 维修资金使用和公布 物业公司应根据建筑物共有部分和附属设施设备现状需要， 每年一次制定大修、 中修、 翻修和更新 改造工程计划，报业主委员会审定并实施；工程预、结算报业主委员会审核；突发性设施设备故障、须 由维修资金支付的， 一级应于发

9、现故障或应急处理后一个工作日内 （二级两个工作日， 三级三个工作日） 出具报告送业主委员会； 维修资金使用情况随时接受业主委员会的查询和监督， 每季度公布一次 （依据： 广州市物业管理办法）。4.2.9 意见征询和物业管理服务不满意率半年一次向业（用）户发放物业管理服务意见征询表 （依据：广州物协评分细则）； 征询面 （注 6）为业（用）户总户数的 10以上； 征询表中选择范围设定为“很满意、满意、一般、不满意、很不满意”；征询结果向业（用）户公布； 物业管理服务不满意率 （注7）一级不超过5，二级不超过 10%，三级不超过 15%（选项设定为很满 意、满意、一般、不满意、很不满意）。统计结果

10、存档备查。4.2.10 物业管理服务报告会议 （注 8） 每半年召开一次物业管理服务报告会议，向业主委员会汇报工作情况，听取意见和建议。 会议记录存档备查。4.3 档案管理4.3.1 房屋档案管理 建立完善的服务资料档案， 包括小区总平面图、 各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、 房屋各 层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修记录、房屋数量、种类、用途统计册等。4.3.2 业（用）户档案管理 建立完整的业 （ 用） 户资料档案，使用计算机手段管理。资料应包括业（用）户的姓名、工作单位、 房屋产权情况、房屋用途、联系电话等。严格遵守业（用）户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员

11、；未经业（用）户许可，不得将资 料内容转作其他用途。5 建筑物共有部分的维护和管理5.1 建章立制 制定建筑物共有部分管理规定、 建筑物共有部分维护制度、 小区巡检制度、 房屋装饰装修管理办法、 户外设置物管理规定等规章制度。5.2 小区共有部分的标识 小区主要出入口或指定区域设置小区平面图； 小区内主要路口设有路标， 房屋组团、 栋、单元（门）、 户门标识明显 （依据：建设部考评标准）。5.3 巡检5.3.1 日检 管理员每天一次对小区进行检查 （依据：中物协标准） ，检查内容包括： 小区范围内的道路路面、 绿化及绿地卫生、 市政设施、 楼宇外墙及各种外敷管道、 楼宇电子防盗门、 楼宇悬挂物

12、、 楼宇各总水表 （抄录度数） 、裙楼卫生、 楼层走火通道、 消防栓箱封条、 楼层疏散指示灯、 楼宇天面等设施和部位的状况。管理员填报日检表并送管理处主任审阅。5.3.2 周检、双周检、月检 一级实施周检，二级实施双周检，三级实施月检。具体内容包括： 检查一次楼宇屋顶各类设施及卫生状况。管理员填报检查表并送管理处主任审阅。5.3.3 年检 每年检查一次。 对小区范围内的共有部分全面检查一次，对房屋完损情况作出报告与评估，送业主委员会阅。5.3.4 临检 根据特殊情况（如异常危害性天气、 业主委员会委托等） 需要，临时安排对小区的重点部位和重点 设施设备进行针对性检查。5.3.5 巡检结果的处理

13、 根据日检、周检（双周检、月检）、临检结果，属于小修方面的一级应于一个工作日内（二级一个 半工作日内，三级两个工作日内）修复；属于管理方面的一级应于两个工作日内 （二级两个半工作日内， 三级三个工作日内） 采取措施恢复 正常；属于大中修方面、 须由维修资金支付的维修工程， 一级应于一个工作日内 （二级一个半工作日内， 三级两个工作日内）向业主委员会提出书面报告。5.4 住宅装修管理 审核业（用）户的装修方案，一级两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）作出 书面答复，并告知禁止行为；与装修人、装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议；一级每天 对装修现场检查一次 （依据：中物协标准

14、） （二级两天检查一次，三级三天检查一次）；对装修工 程中发现的违章行为及时劝阻和制止， 制止无效应于一个工作日内报告业主委员会和有关政府部门； 装 修结束后两个工作日内进行验收；验收合格两个月后进行复检 （依据： 2002.3.5 建设部 110号令住宅 室内装饰装修管理办法）（二级三个工作日内进行验收，三级四个工作日内进行验收）。5.5 制止违章搭建与占用行为对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为一级应于一个工作日内（二级一个半工作日内， 三级两个工作日内）以书面通知劝阻和制止，制止无效一级应于两个工作日内（二级两个半工作日内， 三级三个工作日内）报告业主委员会和有关政府部门（依据:

15、国家物业管理条例 ）。5.6 房屋外观房屋外墙出现裂缝、 离壳、脱落现象，应于发现后一个工作日内到位处理并向业主委员会报告； 房 屋外墙出现乱涂乱画乱张贴现象， 一级应于发现后两个工作日内 （二级两个半工作日内， 三级三个工作 日内）到位处理。空调安装、 防盗网安装、 阳台封闭须符合政府或业主委员会的有关要求， 违反规定的行为一级应于 一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）以书面通知劝阻和制止，制止无效一级应于 两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）报告业主委员会和有关政府部门。5.7 户外设置物 制定户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）管理办法；未经有关政府部门批

16、准和业主委员会同意 的户外物品设置行为，一级应于发现后一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）以书 面通知进行劝阻和制止 （依据：关于加强户外广告、 霓虹灯设置管理的规定 建城1996542号文） ， 制止无效一级应于两个工作日内 （二级两个半工作日内， 三级三个工作日内） 报告业主委员会和有关政 府部门 。5.8 工作记录工作记录及时、完整 。6 建筑物附属设施设备的维护和管理6.1 供水设施设备6.1.1 建章立制 制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。6.1.2 资料与标识 建立完整的供水设施资料档案；设施设备标识规范齐全。6.1.3

17、水泵房管理 泵房有明显标志；悬挂操作规程；管系色标分明；流向箭头清晰；按国家标准建筑灭火器配置设 计规范设置消防灭火器材。6.1.4 供水设施设备维护6.1.4.1 水泵控制箱日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流、继电器、接触器、所有接线。 一级周保养（二级半月度保养、三级月度保养）：清洁控制箱表面、仪表、指示灯。 月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内 部元件；检查继电器、接触器动作、弹簧压力、超行程状况；检查调整水位开关；试验备用泵自动启动 功能；检查接地线。半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查继电器、接触器接

18、线和触点并清洁；检查 灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况；测量控制箱各线路绝缘。年度保养： 完成半年度保养内容； 检查热过载继电器和时间继电器整定值； 检查接触器和继电器活 动机构、机械连接情况、控制箱内导线连接情况；检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检查启动 柜密封情况；控制箱内外、底座除锈补漆。6.1.4.2 生活水泵（含电动机） 日检：检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水 泵进出口压力、水泵与电机运行状况、电机运行电压与电流、电机与水泵运行温度。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查水泵润滑油量、油质并加油；电机轴承加油； 检查排气阀

19、门；清洗管道滤网（器）；检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络 阀门。年度保养：完成月度 （双月度、季度）保养内容；检查水泵、 电机固定螺丝固定状况； 水泵、 电机、 管道除锈补漆；测量电机绝缘；检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；检查联轴节缓冲橡胶。6.1.4.3 供水管路与阀门日检：检查活络阀门开关位置、管路接头、压力表。 月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查活络阀门，阀杆加油；检查管道，清洗滤网； 清洁减压阀。半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查清洁供水管阀门和阀杆；检修水龙头；清 洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。年度保养：完成半年度保养内容

20、；检查管路、阀门，除锈补漆。6.1.5 二次供水上、下蓄水池6.1.5.1 水池管理 水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；水池底无杂物堆放；水池附近无污染源。6.1.5.2 水池维护日检：检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。季度保养 （三级半年保养 ） ：配合水池清洗工作， 检查低水位限制浮球、 进水闸阀、 放水阀、 溢流阀， 阀杆加油；解体检查进水液压阀；检查清洁水位控制浮球；池内扶梯除锈。年度保养：完成季度（半年）保养内容；检查测量水位控制浮球绝缘；检查进水手动闸阀；管道除 锈补漆。6.1.5.3 水池清洗 水池每季度清洗一次，节假日不安排清洗；管理处提前二十四小时书面告

21、知业（用）户；16： 00时以前结束工作。须由具备资质单位负责清洗； 清洗人员须持有效健康证； 按清洗程序操作； 按量使用政府部门规定 的消毒药物；排水时注意排水管道畅通与否；恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。水池清洗后由管理处和业主委员会共同验收，填写验收表格。水质检验须由政府认可的专业部门负责； 检验数量按水池清洗总数的 10抽取 （水池清洗个数不足 10个的，抽取一个） ；水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行；抽取水样须存于专业部门提供的规范 水瓶；水质检验报告向业（用）户公布（ 依据：建设部 2004 年132号令建设部关于修改 城市供水水质 管理规定 的决定）。6.1.6 供

22、水系统应急处理6.1.6.1 停水应急处理 可获知的市政停水情况， 管理处应提前在相关楼宇张贴停水通知并采取相应蓄水措施； 故障停水情 况，接报后一级 15分钟内（二级 20分钟内、三级 25分钟内）到位处理，视需要以口头或书面形式告知业 （用）户。6.1.6.2 管道爆裂应急处理 出现管道爆裂等紧急事件，接报后一级15分钟内（二级 20分钟内、三级 25分钟内）到位处理。6.1.7 工作记录 工作记录及时、完整 。6.2 排污设施设备6.2.1 建章立制 制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。6.2.2 资料与标识 建立完整的排污设施设备资料档案，

23、 绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号 清晰。6.2.3 潜水泵维护 日检：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。 月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；清洁控制箱内外；检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球；清洗集水井和潜水泵表面；检查接地线。 半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；清洁检查继电器、接触器接线与触点；拆检灭 弧罩和灭弧栅；检查电缆电线连接情况；测量箱内线路、电机绝缘。年度保养：完成半年度保养内容；拆检止回阀；检查热过载继电器整定值；检查继电器、接触器活 动机构，测量线圈线路绝缘；检查机械

24、连接情况；检查箱内导线连接情况；检查控制箱密封状况；控制 箱内外、底座除锈补漆；潜水泵解体清洁，检查轴承；测量潜水泵绝缘。6.2.4 沙井清理 每年清理一次。6.2.5 排水沟清理 排水明沟每天（二级每三天、三级每周）清理一次，暗沟每月（三级每季度）清理一次。6.2.6 化粪池清理 每年清理一次；清理前提前二十四小时书面告知业（用）户；清理现场设置安全标志；池底污物淘 净；多级出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当天运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清洗 干净；由管理处和业主委员会共同验收，填写验收表格。6.2.7 管道爆裂、池井溢流应急处理 出现管道爆裂、 井池溢流、 井池盖缺损等紧急事

25、件， 接报 15分钟内（二级 20分钟内、 三级 30分钟内） 到位处理。6.2.8 工作记录 工作记录及时、完整 。6.3 供电设施设备6.3.1 建章立制 制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。6.3.2 资料与标识 建立完整的供电设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。6.3.3 高压配电柜维护日检：检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示、检查 试验信号灯、警铃和蜂鸣器；周保养（二级双周保养、三级月度保养）：清洁柜面、仪表、指示灯。 月度保养（二级双月保养、三级季度保养）：检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜内。

26、 季度保养：完成月度、双月度保养内容；检查二次接线紧固状况；检查电缆槽和过墙处密封状况； 测量母排接点温度；检查清洁绝缘工具。半年度保养：完成季度保养内容；检查接地和高压开关小车推拉状况。 年度保养：完成半年度保养内容；测量线路和设备的绝缘；测量接地电阻；清洁并检查互感器、计 量仪表、计量柜线路；清洁并检查高压开关小车；测量高压开关绝缘阻；储能机构活动部位加油，检查 联锁动作状况；清洁并检查避雷器小车，测量接地电阻；清洁并检查继电保护装置，调整保护值；清洁 并检查电缆套管和支持绝缘子；检查柜内电缆联接状况；柜内外设备清洁除尘。6.3.4 低压配电柜维护日检：检查开关、指示灯、仪表、指示灯运作状

27、况； 周保养（二级双周保养、三级月保养）：清洁柜面、仪表、指示灯。 月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查控制回路的接线情况；电容补偿情况；清洗绝 缘垫；试验应急发电机，检查外电停电时自控起动、自动合闸、向消防应急设备供电功能，检查外电恢 复时自动分闸、转换供电功能。测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处的温度；清洁柜面。年度保养： 完成月度 （双月度、 季度） 保养内容； 检查各抽出式主开关、 灭弧罩和灭弧栅、 动触头、 静触头、接线螺丝和固定螺丝状况； 检查主开关在试验位时的手动合闸和断开功能；检查合闸线圈、 失 压脱扣线圈的接线和固定状况，测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等

28、绝缘；检查各保护装置的整定 值；检查接地线电阻；检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘；检查并测量各输出电缆、密封母线排的 绝缘；检查配电柜各电缆和控制线路固定螺丝； 检查并清洁补偿电容器、 接触器； 配电柜内外清洁处尘； 除锈打漆。6.3.5 应急发电机维护发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程， 按国家标准 建筑灭火器配置设计规范 设置消防器 材。日检（二级、三级周检） ：检查发电机启动电池电压、 配电屏开关位置、 指示灯、 控制箱开关位置、 蓄电池电解液高度、接线柱状况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：试验发电机应急启动，检查发电机运行时的电压和 频率；测量蓄电池电压、比重；检查蓄

29、电池各连接部位；清洁蓄电池表面，清洁发电机组表面。半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查配电柜；检查发电机自动卸载、自动合闸 供电功能；测量发电机绝缘；检查蓄电池极板情况；检查充电器；清洁配电柜、充电机、充电器。年度保养：完成半年度保养内容；清洁并检查整流器、互感器、自动电压调节器；清洁并检查接线 盒电缆连接情况； 清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组； 清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、 压紧弹簧 和滑环；测量烘潮电阻绝缘；清洁并检查充电器内部。发电机房每周（二级每两周、三级每月）清扫一次；房内无杂物堆放。6.3.6 柴油机维护 日检（二级以下每周保养）：检查柴油柜油位、阀门、管道；柴

30、油机管路；控制箱仪表、开关；检 查机油油位、冷却水箱水位、启动电池电压、接地线。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：试机一次；检查机油油位和冷却水箱水位；检查启 动线路的连接情况； 检查传动皮带情况； 检查运行时的机油压力、 机油温度和冷却水温度； 检查空载时 的运行转速；清洁柴油机表面。半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查并清洁空气滤清器、冷却水散热器、机油 散热器、电子调速器、油门控制阀；检查风扇皮带；检查各部件紧固情况。年度保养：完成半年度保养内容；检查清洁涡轮增压器；检查清洁水泵；检查清洁启动电机、充电 发电机并测量电机绝缘；检查所有管路和电路连接情况。6.3.7

31、应急发电机配电屏保养 日检（二级以下每周保养）：检查各开关位置、指示灯状况；清洁柜面开关、仪表、指示灯。 月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：配电柜内外清洁除尘；手动启动发电机，检查电压 和频率。半年度保养： 完成月度 （双月度、 季度） 保养内容； 检查所有接线紧固状况； 试验发电机自动启动、 合闸功能；试验两台发电机并车情况，检查同步表、并车开关状况；测量配电柜内控制线路绝缘、合闸 线圈和失压线圈的绝缘；检查柜内所有保险丝完好程度。年度保养： 完成半年度保养内容； 检查并清洁主开关、 灭弧罩、 灭弧栅；检查动、 静触头紧固状况； 检查合闸线圈、 失压脱扣线圈固定状况； 检查所有接线螺

32、丝、 固定螺丝固定状况； 手动试验开关合闸机 构，检查机械部件平滑状况并加油；检查清洁继电器、接触器；检查各保护装置整定值；检查母排、电 缆的连接状况，测量绝缘；检查接地线的连接状况；检查操作机构及弹簧状态；清洁配电屏内外；除锈 补漆。6.3.8 楼层配电房维护 配电房有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防器材。 日检（二级以下每周保养）：检查照明配电箱、空调配电箱指示灯；电源、电压；主开关工作电流 应小于额定值；检查接触器、继电器状况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查配电箱按钮、指示灯；清洁主开关表面；清洁 配电箱内外，检查连接线；检查继电器、接

33、触器连接线；清洁配电房。半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查主开关、继电器、接触器的触头；检查接 地线；测量配电箱绝缘。年度保养： 完成半年度保养内容；检查主开关灭弧罩和灭弧栅状况；检查主开关动、静触头紧固状 况；检查各分开关分断、合闸状况；检查接线螺丝紧固状况；检查地线连接状况；测量绝缘。房内每周（二级每两周、三级每月）清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。 严禁带电作业；停电或部分停电作业时，须在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸”指示牌；操 作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；绝缘工具每半年送检一次，检验报告存档备查。配电柜钥匙统一存放于现场钥匙箱内。6.3.9 路灯、梯灯管理 路灯、

34、梯灯每天（二级每周、三级每两周）检查一次；发现损坏一个工作日内（二级一个半工作日 内、三级两个工作日内） 修复；完好率为 95以上（依据：中物协标准 ）（二级 90%，三级85%以上） 路灯每季度（二级每四个月、三级每半年）清洁一次；梯灯每周（二级每两周、三级每月）清洁一次。6.3.10 停电应急处理可获知的市政停电情况， 管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知； 故障停电情况， 接报后 15分钟内 （二级以下 20分钟内）到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（用）户。6.3.11 工作记录工作记录及时、完整 。6.4 电梯设施设备6.4.1 建章立制制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、 运

35、行管理制度、 安全操作规程、应急处理预案等规章 制度。6.4.2 资料与标识建立完整的电梯设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。643 电梯运行按与业主委员会约定的电梯运行制度执行；未有约定的每栋住宅楼至少应有一部电梯24小时运行。644 机房管理电梯机房门有明显警示标志；悬挂操作规程和设备铭牌；按国家标准建筑灭火器配置设计规范 设置消防器材；每周（二级每两周、三级每月）清洁一次；无杂物堆放。6.4.5 电梯维护停梯维护公示：一般情况应提前24小时以书面通知业（用）户。6.4.5.1 电梯控制箱维护日检：检查控制箱温度、箱顶再生电阻器、各开关、指示灯、接触器、继电器、散热风机、箱底和 进线口

36、密封情况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：控制箱内外清洁除尘；检查对讲机通讯效果；检查 保险丝与额定电流；检查接触器与继电器；试验自动/检修开关转换与上行/下行开关控制状况；。半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查箱内扁平电缆插接件牢固状态和所有电缆 连接状况；检查接触器、继电器触头；测量控制箱绝缘；检查接地线。年度保养：完成半年度保养内容；检查清洁接触器、继电器触头；检查各安全保护装置动作；检查 接地线并测量接地电阻；检查各电路板插件的连接状态；检查清洁散热风机。645.2 电梯曳引机日检（三级每周保养）：检查电动机、减速器、制动器、曳引机、限速器、导向轮、对重轮的运行

37、 状况；检查机房温升情况。双周保养（二级月度保养、三级双月度保养）：检查制动器闸瓦间隙、线圈温度；检查曳引绳；清 洁曳引机和电动机外表和机座。月度保养（二级双月度保养、三级半年保养）：完成双周（月度、双月度）保养内容；检查清洁限 速器；检查曳引机运行状况、 曳引轮轴承润滑情况； 检查各安全装置；检查曳引绳、限速钢丝连接状况； 检查制动器电磁铁可动铁心与铜套间的润滑情况；检查旋转编码器轴承。半年度保养：完成月度（双月度）保养内容；检查曳引轮、曳引绳磨损情况；检查制动器并加油；检查制动器移位情况；测量电机绕组绝缘；检查曳引机减速箱状况及油位；检查限速器轮并加油。年度保养：完成半年度保养内容；检查清

38、洁制动带；检查制动力柜，调整制动弹簧；检查电动机电缆及制动线圈电线连接状况；检查电动机润滑油状况及换油；检查曳引机接地线连接状况。6.4.5.3 电梯井道维护月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查清洁电梯导轨和对重导轨；检查油杯油位、电 梯随行电缆、各限位开关、井道照明灯；清洁安全钳；清理井底杂物积水。季度保养（三级半年度保养）：检查井道照明、各限位开关、曳引钢丝绳、对重链；清洁井底缓冲 器；检查液压油位，清洁柱塞外圆并上油；检查导轨磨损和润滑情况；检查清洁安全钳，传动杆配合转 动处加油；填补井道孔、洞；清洁井道。年度保养：完成季度（半年度）保养内容；检查清洁井底应急开关；检查试验井底

39、缓冲器；检查轿 厢轨道、对重导轨磨损情况及轨道垂直平直状况，上紧全部压板、接头和撑架螺栓；检查试验防冲顶、 冲底限位开关；检查清洁井道内所有设备及井道四周。6.4.5.4 轿厢、层门维护厢内悬挂电梯使用规定和电梯安全使用许可证；每天（二级两天、三级三天）抹拭一次。日检（二级以下每周保养）：检查厢门安全装置、 厢门机构动作、厅门轨道、门踏板槽、楼层显示、 厢内各项设备、电梯平层情况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查清洁轿厢门顶机构状况并加油；检查清洁轿顶 ST装置；检查各厢内各种按钮；检查调整平层装置；检查轿顶轮、导向轮滑动轴承间隙；检查调整轿门驱动电机传动皮带； 检查轿顶安全窗开

40、关；检查清洁轿门和厅门的电触头；检查厅门联动装置状况； 检查清洁轿顶控修箱；检查厢内控制盒内各开关。季度保养（二级以下半年度保养）：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查清洁自动门锁并加 油；检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨并加油；检查层门，擦拭门导轨并加油；检查清洁层门机械 电气联锁装置；检查清洁轿厢照明机风机扇，测量电气绝缘；试验消防电梯开关，检查迫降情况。年度保养：完成季度（半年度）保养内容；清洁轿顶控制箱内电气元件，检查连线，全面清洁轿厢 顶部；检查试验轿厢测重限载装置；检查各安全装置；检查清洁轿门驱动电机，测量绝缘，清洗轴承， 加润滑脂，检查传动皮带磨损情况； 检查层门各活动部位及

41、各滚轮，清洁轴承并加润滑脂；检查清洗轿门机层门对摆杆轴承并加润滑脂。6.4.5.5 年审每年由政府指定部门对电梯进行一次年度审验并取得电梯安全使用许可证。6.4.6 电梯应急处理6.4.6.1 停电应急处理可获知的市政停电情况， 管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知；停电前停止电梯运行； 启动应急发电机；恢复电梯运行。故障停电情况，接报后 5分钟内（二级10分钟内、三级15分钟内）到位处理，立即检查电梯有否困 人，无人情况下启动发电机，恢复电梯运行。视需要以口头或书面形式告知业（用）户。6.462电梯困人应急处理出现电梯困人情况，5分钟内（二级10分钟内、三级15分钟内）到位处理；确定轿厢所在位

42、置；以 可能的方式安抚被困乘客；在确认机房电源已关闭情况下，按照电梯困人救援程序解救被困乘客。6.4.6.3 水浸电梯应急处理接报后5分钟内（二级10分钟内、三级15分钟内）到位处理；将电梯升至浸水楼层上方，查明漏水 来源，采取适当措施；排干井底积水，检查设备，检测绝缘情况。6.4.7 工作记录工作记录及时、完整。6.5 空调系统6.5.1 建章立制制定空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理规定、空调系统维护办法、 空调故障应急处理程序等规章制度。6.5.2 资料与标识建立完整的空调系统资料档案。 冷却系统、冷冻水系统管道喷上明显字样，以不同颜色标示其介质流向。所有设备、阀门挂上标示

43、牌。带电、旋转部件、进出风口应有安全警示标志。6.5.3 空调系统设施维护6.5.3.1 离心式冷水机组日检：主机运行期间两小时一次检查机组运行状况：检查主机润滑轴承油压，油槽内油位，轴承供油温度，冷凝器进、出水温度，冷冻水进、出口温度，冷凝器饱和温度、压缩机排气温度，压缩机驱动 电机电压、电流。周保养（二级双周保养、三级月度保养）：检查制冷剂存量、冷却水水质、冷冻水水质、润滑油液 位、油加热器；清洁空调机房、机组、控制装置表面。季度保养：检查润滑油液位、油滤器、冷却水和冷冻水的水质；清洁主电机表面；清洁主机启动柜，检查所有接线；测量油加热器、油泵电机绝缘；观察制冷剂液位，测量导叶控制电机绝缘

44、，检查轴承温 度高的报警、停机功能。半年度保养：检查、更换压缩机机油过滤器部件；更换压缩机机油并清洁油箱；检查回油系统，更 换干燥剂，检查引射器管咀；检查、清洁控制器和安全保护断路器，连接线检查、上紧；检查、清洁主 机控制箱内部， 连接线上紧； 清洁机组外表， 检查清洁电机空气滤网， 电机轴承加油， 测量主电机绝缘； 检查机房内自动平衡阀动作，测量绝缘；检查机油加热器、油温自动控制。年度保养：每年冬季停机期间进行。检查机油油质； 检查回油系统， 更换机油滤器及干燥过滤器； 检查蒸发器与冷凝器；压缩机驱动电 机清洁空气通道和绕组， 测量电机绕组绝缘， 检查滚珠轴承润滑情况； 检查压缩机传动齿轮箱

45、； 对水系 统进行化学分析、 清洗；检查冷剂存量， 清洗冷剂过滤器， 检查、清洁控制箱内部器件、 连接线， 检查、 清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线路，测量油泵电机、机油加热器、自动 阀门电机绝缘；检查主机的各种保护装置。供冷季节开机前对主机及辅助设备进行一次全面检查。6.5.3.2 中央空调配电柜日检：检查配电柜各开关位置，检查各指示灯，观察仪表指示。周保养（二级双周保养、三级月度保养）：清洁柜面、开关、仪表；清洁空调配电房；测量各主开 关、母排各连接处的温度。月度保养（二级季度保养、三级半年保养）：检查清洁电器仪表、指示灯、按钮、转换开关；检查 控制回路接线；清洁配

46、电柜及房间；检查清洁各接触器及连接线；检查、清洁各风机控制柜内部。年度保养：对配电柜、主开关进行清洁检查。检查各抽出式主开关、抽屉，检查清洁外观油污、灰 尘、异物等；检查灭弧罩和灭弧栅；检查动触头、静触头；检查所有接线螺丝和固定螺丝；检查主开关 机械部件；检查合闸线圈、失压脱扣线圈的接线及固定情况并测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等 线路绝缘；检查各保护装置的整定值；检查接地线；检查配电柜母排连接并测量配电柜绝缘；检查、测 量各输出电缆、密封母线排的绝缘；检查配电柜各电缆、控制线路固定螺丝；检查控制接触器触点、接 线和固定螺丝；清洁配电柜，柜体内外、基座除锈补漆。6.5.3.3 冷水机组启动

47、柜日检：检查仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流，检查切换继电器、接触器工作状况。周保养（二级以下月度保养）：清洁柜表面、仪表、指示灯、开关等；检查指示灯、控制箱温度、 箱内电器工作状况。月度保养（二级季度保养、三级半年度保养）：清洁柜内外及仪表、开关、指示灯；检查继电器、 接触器触点、弹簧；检查所有接线、接地线。半年度保养：清洁、检查启动柜；检查接触器、继电器接线、触点，灭弧罩和灭弧栅，电缆、电线 连接情况；测量启动柜各线路绝缘。年度保养：完成半年度保养内容；检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的 活动机构， 检查机械连接情况， 导线 （包括地线） 连接情况， 检查测

48、量接触器、 继电器线圈、 线路绝缘， 检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。6.5.3.4 空调水泵控制箱日检：检查仪表、指示灯、开关，检查电源电压、电机工作电流，检查继电器、接触器工作状况。周保养（二级以下月度保养）：清洁柜面、仪表、指示灯、开关，试验备用泵自动启动功能，检查 转换开关，轮换使用水泵。月度保养（二级季度保养、三级半年度保养）：完成每周（月度）保养内容；清洁柜内外，检查继 电器、接触器触点、弹簧，目视检查所有接线，检查、调整水流开关，检查接地线。半年度保养：完成月度（季度）保养内容；清洁、检查控制箱，接触器、继电器接线，拆检灭弧罩 和灭弧栅，检查接触器、继电器触点，电缆、电

49、线连接情况，测量控制箱各线路绝缘。年度保养：完成半年保养内容；检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构， 机械连接情况， 柜内导线 （包括地线） 连接情况， 检查上紧螺丝， 理顺线路， 检查测量接触器、 继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。6.5.3.5 空调冷却水泵、冷冻水泵日检： 启动前检查进出口阀门及水泵转动情况；检查轴承润滑情况或油位， 检查水泵、 电机运行状 况、电机运行电压电流，检查电机、水泵运行温度。周保养（二级双周保养、三级月度保养）：完成日检保养内容；清洁水泵外表，清洁电机外表；检 查水系统工作情况，调节水泵出口阀门开度。季

50、度保养（三级半年度保养）：检查水泵润滑油量、油质，检查电机轴承润滑情况并加润滑油，检 查、活络阀门并加润滑油，检查水泵联轴节，检查、上紧排气阀门，清洗管道滤网（器）。年度保养：完成季度 （半年度）保养内容；检查水泵、 电机固定螺丝； 水泵、 电机外表、机座除锈， 补漆；测量电机绝缘；检查、活络阀门，除锈、补漆，阀门螺杆上滑油；检查联轴节缓橡胶，根据需要 更换新件。6.5.3.6 冷却塔日检： 检查冷却塔进出水管阀开关位置， 检查冷却塔风机运行情况，检查风机电机运行电流，检查 冷却塔布水情况，检查冷却塔水盆部分周围、底部情况。月度保养 （二级双月度保养、 三级季度保养） ：完成日检保养内容； ，

51、检查补水浮球阀， 清洁风机、 电机外表，检查传动皮带松紧度，清洁冷却塔，检查清洗冷却水出口滤器，更换冷却水。季度保养 （三级半年度保养） ：完成月度 （双月度、 季度）保养内容； 测量冷却风机驱动电机绝缘， 检查电机接地线，检查冷却塔风机轴承、驱动电机轴承润滑情况，检查皮带及皮带轮磨损情况，检查、 清理减速箱内外表面，检查、活络进出水阀、放水阀，阀杆上润滑油。年度保养：完成季度（半年度）保养内容；检查冷却塔风机皮带；检查、清洁减速箱内外，轴承加 油；管路、阀门除锈补漆；冷却塔风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆；检查防雷接地线。6.5.3.7 空调柜机、新风机日检（二级以下每周保养）：检查空调柜机

52、冷冻水进出口阀，检查机组运行状态，驱动电机运行电 流，检查轴承温度，检查进出风口、调节新风供给比例、供风温度，检查冷凝水排泄情况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查、清洗空气滤网；检查、清通冷凝排出管；清 洁机组外表；检查风机轴承润滑情况；检查风机轴承润滑情况，适量加油；检查清洁柜机启动箱。季度保养（二级以下半年度保养）：检查、活络冷冻水进出口阀、新风阀门，阀杆上油；检查风机 驱动电机轴承润滑情况，检查传动皮带松紧度。半年度保养：完成季度保养内容；测量风机驱动电机绝缘及启动箱绝缘，检查电机接地线， 检查柜 机内换热器翅片。年度保养： 完成半年保养内容； 检查风机皮带， 检查压力表、

53、 温度计； 管路、 阀门除锈补漆， 风机、 驱动电机外表清洁、除锈补漆，柜机外表、机座除锈补漆；检查、清洁柜机启动箱。6.5.3.8 盘管风机日检（二级以下每周保养）：检查盘管风机运行状况，检查室内空调效果，三速调温开关及温度控 制。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查冷凝水排水管，清洗盘管风机滤网，检查冷冻 水进口电磁阀动作。年度保养：检查盘管风机运行情况；测量电机绝缘；检查管路附属阀件，阀杆加油；检查盘管；清 洁风机、电机，检查电机轴承并加油。6.5.4 清洗空气处理机组每年检查一次， 送风管、 回风管每二年检查一次， 出现国家标准规定的需清洗条件的，安排清洗工作。（依据：GB1

54、9120-2003国家标准空调通风系统清洗规范）。6.5.5 工作记录工作记录及时、完整 。6.6 消防设施6.6.1 建章立制制定消防安全制度、 防火安全责任制、消防设施设备管理规定、维护保养办法、消防培训和演习办 法、应急处理预案等规章制度 （依据：广州市政府 2003 年1号令广州市区分所有建筑物消防安全管理 规定）。6.6.2 资料与标识建立完整的消防设施设备资料档案； 绘制设施设置平面图和火警疏散图； 编制消防管理架构图， 人 员变更及时调整；设施设备标识规范齐全。6.6.3 消防设施维护6.6.3.1 智能型消防报警系统日检：检查控制箱和联动柜的仪表、指示灯、开关；检查电源电压、（

55、UPS不间断电源、报警系统主机、控制计算机、应急广播装置的工作状况；清洁消防中心。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检查联动柜联动功能和蓄电池；检查（抽查5）试验感烟控头和感温探头； 检查破玻按钮和各楼层喷淋管水流指示器的报警功能； 清洁电源控制箱内外 面、报警系统主机表面、 网络控制器表面、 计算机和外围设备表面、 不间断电源表面、 楼层模块箱表面。季度保养： 完成月度 （双月度） 保养内容； 检查电源控制箱、 联动柜和楼层模块箱的线路连接情况； 试验应急广播系统。半年度保养：完成季度保养内容；试验主供电源与备供电源转换功能、蓄电池放充电功能； 试验消防水泵、喷淋水泵、排烟风机、正压

56、风机；清洁网络控制器和计算机内部；清洁计算机外部设备；清洁 检查不间断电源，进行充放电试验；测量各线路绝缘。年度保养：完成半年度保养内容；清洁检查报警主机电源、联动柜电源、应急广播电源内部；测量 楼层模块箱内部线路绝缘； 主机、 联动柜、 电源控制箱内、 外除锈补漆； 清洁楼层感烟探头、 感温探头。6.6.3.2 消防水泵、喷淋水泵控制箱日检（二级以下每周保养）：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。 周保养（二级双周保养、三级双月度保养）：清洁控制箱表面、仪表、指示灯、开关。 月度保养（二级季度保养、三级半年度保养）：检查进出口阀、安全阀、转换开关；清洁控制箱表 面、泵体、阀门、压力表；手动启

57、动消防泵、喷淋泵试运行。季度保养（二级以下半年度）：完成月度（季度）保养内容；清洁控制箱内外；检查清洁继电器、 接触器；检查线路和接地线。半年度保养：完成季度保养内容；检查灭弧罩和灭弧栅；测量控制箱各线路绝缘。 年度保养：完成半年度保养内容；检查继电器整定值；检查接触器、继电器活动机构；检查机械连 接状况；检查箱内导线连接状况；检查测量接触器、继电器线圈线路绝缘；控制箱内外除锈补漆。6.6.3.3 消防水泵、喷淋水泵、恒压泵（含电动机）日检（二级以下每周保养）：检查进出口阀、安全阀位置、恒压泵运转情况、水泵有无漏水。 月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：在手动启动状态下，检查水泵、电机的运行状态、 温度、电机工作电流，检查恒压泵润滑情况、添加润滑油。半年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检查水泵和电机轴承的润滑状况并加油；检查 活络阀门并加油；检查水泵联轴节、排气阀