小区管网改造项目可研报告

1、察右前旗吉达房地产开发有限责任公司察右前旗和丽广场家园棚户区改造项目可行性研究报告XXXXXXXX有限责任公司二一五年七月121 / 126文档可自由编辑目 录第1章 项目总论11.1 项目概述11.1.1 项目及承办单位概况11.1.2编制依据11.1.3 编制范围21.1.4 编制原则31.1.5 建设单位概况41.2项目建设基本情况51.3 主要技术经济指标6第2章 项目提出的理由、过程和必要性72.1 项目提出的理由与过程72.2 项目建设的必要性102.3项目建设的可行性12第3章 项目需求分析与建设规模133.1 经济发展现状133.2 项目前景分析163.3 项目竞争力分析173

2、.4 项目定位193.5 建设规模20第4章 建设地点和建设条件214.1 建设地点214.2项目建设条件214.3 基础设施条件244.4 市政条件254.5 社会经济环境26第5章 规划建筑方案295.1 规划设计方案295.2 建筑方案325.3 结构方案39第6章 建筑设备方案426.1 给排水工程426.2 采暖、通风与空气调节456.3 电力工程516.4 院面硬化施工工艺566.5照明工程设计方案63第7章 消防657.1 编制原则657.2 编制依据657.3 消防措施657.4 消防教育和管理67第8章 节能688.1 编制原则688.2 编制依据688.3 建筑节能708.

3、4 节水措施与水环境系统的建设目标718.5 暖通节能728.6 电气节能728.7 机电设备节能73第9章 环境影响与保护749.1 环境现状分析749.2 影响环境的因素分析及采取的措施749.3 环境保护76第10章 劳动安全、卫生防护7810.1 劳动安全7810.2 卫生防护措施79第11章 项目招标8111.1 编制依据8111.2 招标方案81第12章 项目实施计划8312.1 项目实施进度安排8312.2 项目施工计划进度表83第13章 投资估算与资金筹措8513.1项目投资估算8513.2资金筹措8713.3主要财务指标87第14章 可行性研究的结论与建议9014.1评价结论

4、9014.2 建议90第1章 项目总论1.1 项目概述1.1.1 项目及承办单位概况1.项目名称：察右前旗和丽广场家园棚户区改造项目2.项目建设单位：察右前旗吉达房地产开发有限责任公司3.项目性质：新建4.项目规模：项目占地面积34154平方米，建设五层住宅楼4栋，六层住宅12栋，总建筑面积71800平方米。5建设地点：乌兰察布市察右前旗土镇解放路北、安庆巷东、和丽广场西。6.项目总投资：5575万元。7.建设期限：2015年5月2016年10月1.1.2编制依据1.察右前旗城总体规划（20102030）；2.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；3.国务院办公

5、厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）4.关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）5.国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）6.内蒙古自治区人民政府关于加快推进保障性安居工作建设的通知(内政发201043号)7.住建部、发改委关于推进城市棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）8.住建部等三部委关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号）9.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）10.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）11.投资项目可行性研究指南

6、计办投资200215号； 12.察右前旗吉达房地产开发有限责任公司提供的其他有关资料；1.1.3 编制范围根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：1）项目建设的必要性研究；2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案；3）建设内容、建设规模、建设标准；4）项目建设的规划建筑及设备方案；5）组织机构与人员编制；6）消防安全、环境保护与节能；7）投资估算、建设进度及资金筹措；8）结论及建议。1.1.4 编制原则1、严格执行国家有关法律、法规、强制性设计标准及规范，保证工程设计质量。2、根据乌盟市的建设规划，对本项目的工程进行合理安排。本项目将精心设计、精心施工、精心组织，争

7、创管理一流、产品一流、质量一流，是本项目建设成为优秀、低耗、低成本、高效益的创优项目。3、为保证项目建成入住后房屋使用长周期、安全、方便生活，小区配套设施成熟、先进可靠的配套工艺，以期达到同行业的先进水平，增强房地产市场的竞争力。4、严格执行国家、地方有关环境保护，安全生产和工业卫生以及其它与本项目建设有关的法规，选用低污染或无污染工艺，改善现有的环境状况。5、认真贯彻消防法，保证消防设施的完善可靠。6、充分注意能源的综合利用，降低能源消耗和生产成本，提高经济效益。7、结合厂址现状和建设特点，努力做到楼房布置合理、紧凑、公用及辅助设施经济实用，力求降低能耗，节省占地。8、严格控制建设投资。在项

8、目建设中，合理使用资金，遵守国家和地方有关基本建设的各项政策，有效控制基建费用。9、根据项目的特点，严格执行国家及有关主管部门现行标准、规范和规定，认真执行中华人民共和国建筑设计防火规范GB50016-2006等国家标准与规范。10、建设规模和技术方案进行多方案比较，选择最优化方案，提高项目的经济效益和抗风险能力。科学论证项目建设的可靠性和经济性，实事求是地作出研究结论。1.1.5 建设单位概况察右前旗吉达房地产开发有限责任公司位于内蒙古乌兰察布土贵镇向阳街，主要经营房地产开发，注册资本110万元人民币，察右前旗吉达房地产开发有限责任公司是一家房地产综合开发企业。公司按照现代企业制度的管理模式

9、，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司坚持以市场为导向、开发为重点，质量为根本的开发理念和经营方针，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受；以树百年常青树，建百年建筑，提供智能化的优质住宅为己任，争创一流企业。公司竭诚邀请各界精英加盟，携手并进，共谋发展，同创美好未来。1.2项目建设基本情况1、项目建设地点：乌兰察布市察哈尔右翼前旗土镇解放路北、安庆巷东、和丽广场西。2、项目建设规模和建设内容建设规模：察右前旗和丽广场家园棚户区改造项目总

10、规划用地面积为34154，建筑占地面积为12487，本项目拟建内容包括住宅楼16栋其中五层住宅共4栋，六层住宅12栋，总建筑面积71800平方米。建设内容：本项目建设内容为1#-4#五层住宅楼、5#-16#六层住宅楼及界区内给排水、供配电、换热间、道路硬化、绿化工程等内容。本项目总建筑面积为71800。本项目住宅楼为地上一层建筑以上均为住宅，其中五层建筑面积为19940，六层建筑总建筑面积为51860。建设层高均为3.5m，五层住宅地上总高度为17.5m，六层地上总高度为21m。项目建设中结合建筑造型及地块特点进行道路，绿化等相关配套设施，统筹考虑地块内布置公共服务配套设施建设工程。3、开发周

11、期及建设期本项目开发建设期17个月。建设期限：2015年5月至2016年10月。4、项目总投资及资金来源本项目估算总投资5575万元。其中：开发产品成本4556.65万元，比例为81.7%，固定资产投资为239.82万元，比例为4.31%，经营成本费用778.12万元，比例占13.96%，资金来源为企业自筹。1.3 主要技术经济指标表1-1 本建设项目技术经济指标表项目指 标单位总体规划用地面积34145平方米总建筑占地面积12487平方米本项目建筑面积71800平方米其中五层住宅楼建筑面积19940平方米六层住宅楼建筑面积51860平方米总容积率2.1总建筑密度36.6%小区绿地面积6800

12、平方米小区绿化率20%第2章 项目提出的理由、过程和必要性2.1 项目提出的理由与过程棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。居住在棚户区的居民70以上属于低保户和低保边缘户。住房问题是重要的民生问题。切实解决城市棚户区（危旧房）改造、城中村改造和城镇旧住宅区综合治理，是党和政府关注民生、推进社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。2011年国务院办公厅下发关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）、2012年12月住房城乡建设

13、部等七部门下发关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）、国务院印发实施国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），重点就是要把,城市棚户区（危旧房）改造作为维护群众利益和政府履行公共职能的一项重要责任，以加快发展保障住房为重点、多渠道解决城市棚户区居民住房困难的政策体系，也是对我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党中央、国务院关注民生和执政为民的理念。同时，国家财政部会同住建部下达了中央补助棚户区改造专项资金，主要用于补助纳入补助范围的城市棚户区（危旧房）改造项目征收、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，这些有利的政策

14、，为地方的棚户区改造提供了有力的财政支持。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。据调查，全国目前至少在各类棚户区居住的家庭有1148万户，其中城市棚户区744万户，煤矿等工矿棚户区238万户，林区和农垦166万户。这些家庭中低收入为681万户，中等偏下收入为467万户。特点是收入低，失业多，家庭贫困；刑事案件高发地，社会治安状况差；居住环境差，居民意见大。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造。国家高度重视，把改造棚户区作为和谐社会建设的重要举措。中央提出改造完成棚户区，此举不

15、仅能改善低收入弱势群体的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。国家近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并投入大量财力物力给予补助。按照国家有关要求，棚户区改造要坚持“政府主导、市场运作”的工作方式，由政府充当开发商角色，直接联系建筑商和居民，既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用，又充分发挥了政府职能，降低了棚改成本。住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，规划编制要坚持目标合理、标准适度，因地制宜、统筹协调，突出重点、分步实施，政

16、府主导、创新机制的基本原则。通知明确了规划编制的重点。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2013年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2015年末，基本完成集中成片城市和国有工

17、矿棚户区改造。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系，加快信息化建设。目前，各级政府已遵照通知精神，做好规划编制，确定了实施方案，有关工作有序进行中。 棚户区改造具有重要意义：（一）棚户区改造是改善民生的重大举措。棚户区居民多是低收入困难群体，下岗失业、退休职工、城市拆迁待安置人员比较集中，难以依靠自身收入改善住房条件。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，将城市建设发展的成果惠及更多百姓，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。（二）棚户区改造是完善城市功能的客观要求。棚户区基础设

18、施配套不完善，建筑密度高而陈旧，公共服务设施不全，卫生环境较差，消防隐患突出，与城市现代化建设很不协调，特别是“城中村”成为卫生、治安和流动人口计划生育的死角。实施棚户区改造，可完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市人居环境和城市景观，提升城市品位。（三）棚户区改造是拉动投资扩大内需的着力点。通过棚户区改造，对棚户区土地进行资源整合，既有利于盘活存量土地，实现土地的节约集约利用，又可带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业。2.2 项目建设的必要性1.和丽广场家园棚户区改造是社会经济发展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计

19、显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房和城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。随着社会经济的快速发展，察右前旗城市棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段察右前旗社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合察右前旗社会经

20、济发展的要求。2. 和丽广场家园棚户区改造是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要2011年国务院办公厅下发关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）、2012年12月住房城乡建设部等七部门下发关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）、国务院印发实施国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）、中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等文件和内蒙古自治区有关棚户区改造建设相关要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国

21、共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。3.项目建设是察右前旗构建和谐社会的需要棚户区的改造是一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，有良好的社会效益。和丽广场家园棚户区改造项目的建设，可以解决群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，生活环境和生活状态都有了很大的改善。项目作为政府主导的一项住房救助工程，注重了城市困难群众的基本生活保障，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，

22、充分体现了以人为本的科学发展观的要求。国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了察右前旗党委和政府着力构建察右前旗和谐社会的决心和信心。4.项目建设是察右前旗城市建设的要求目前察右前旗需要进行改造的棚户区居民数目众多，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于廉租房用房条件，为了改善察右前旗城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的

23、居住条件，更能推动察右前旗的城镇化建设，提升察右前旗城市的整体形象。因此项目的实施具有必要性。2.3项目建设的可行性和丽广场家园棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。棚户区改造完成后，对于推进察右前旗城镇化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。察右前旗地理位置优越，交通便利，对项目建设十分有利。综上所述项目建设具有可行性。第3章 项目需求分析与建设规模3.1 经济发展现状一、行政区划察哈尔右翼前旗位于内蒙古自治区中部，乌兰察布市中南部

24、。东接兴和县，南邻丰镇市，西邻卓资县，北连察哈尔右翼中旗，中间环绕集宁市。总面积2734平方千米。总人口26万人（2004年），蒙古族053万人，其他少数民族01万人。辖4个镇、8个乡：土贵乌拉镇、平地泉镇、玫瑰营镇、巴音塔拉镇、呼和乌素乡、乌拉哈乌拉乡、黄茂营乡、高宏店乡、赛汉塔拉乡、煤窑乡、三岔口乡。旗人民政府驻土贵乌拉镇二、人口与城镇化水平察右前旗人口约26万全旗总面积2440.5平方公里（包括黄旗海镇166平方公里），其中耕地面积69.8万亩、退耕还林地面积28.3万亩、草场面积184万亩。辖4镇3乡，113个村委会、8个社区，总人口25.3万人，（包括黄旗海镇29959人），其中城镇

25、人口4.4万人，农业人口20.9万人。有蒙、汉、回、满、壮等11个少数民族约8200人，占总人口的3.2%。全旗地形四周山丘环绕，中间以黄旗海为中心的盆地约1500平方公里，地势平坦，土地肥沃，是全市水资源富集区、粮食主产区。与凉城岱海齐名的黄旗海，由于上游小流域治理（拦截）及地下水无序开采，再加上连年的干旱，从06年开始干枯。全旗矿产资源已探明的主要有硅藻土、石灰石、玄武岩、云母、铅锌银铁和褐煤等，已探明褐煤储量为1.6亿吨。 “十一五”末，全旗实现地区生产总值57.2亿元，比“十五”末21.1亿元增加36.1亿元，年均递增22.2%。三次产业比重由2005年的28.9:40.8:30.3逐

26、步调整到2010年的18:57.5:24.5；规模以上工业企业完成工业增加值28.6亿元，比“十五”末6.4亿元增加22.2亿元，增长346.9%。全社会固定资产投资五年累计完成87.3亿元，比“十五”时期32.1亿元增加55.2亿元，增长172%。财政收入完成1.85亿元，虽与2005年持平，但做实了财政收入，可用财力大幅增加，2010年财政支出9.35亿元，比2005年3.3亿元增加6.05亿元，年均递增23.1%。城镇居民人均可支配收入13810元，比2005年增加6360元，年均递增13.1%。农民人均纯收入4596元，比2005年增加1495元，年均递增8.2%。全社会消费品零售总额

27、8.2亿元，比2005年2亿元增加 6.2亿元，年均递增32.6%。万元GDP能耗五年累计下降26.42，达到3.2吨标煤。三、经济发展全旗总面积2440.5平方公里（包括黄旗海镇166平方公里），其中耕地面积69.8万亩、退耕还林地面积28.3万亩、草场面积184万亩。辖4镇3乡，113个村委会、8个社区，总人口25.3万人，（包括黄旗海镇29959人），其中城镇人口4.4万人，农业人口20.9万人。有蒙、汉、回、满、壮等11个少数民族约8200人，占总人口的3.2%。全旗地形四周山丘环绕，中间以黄旗海为中心的盆地约1500平方公里，地势平坦，土地肥沃，是全市水资源富集区、粮食主产区。与凉城

28、岱海齐名的黄旗海，由于上游小流域治理（拦截）及地下水无序开采，再加上连年的干旱，从06年开始干枯。全旗矿产资源已探明的主要有硅藻土、石灰石、玄武岩、云母、铅锌银铁和褐煤等，已探明褐煤储量为1.6亿吨。 “十一五”末，全旗实现地区生产总值57.2亿元，比“十五”末21.1亿元增加36.1亿元，年均递增22.2%。三次产业比重由2005年的28.9:40.8:30.3逐步调整到2010年的18:57.5:24.5；规模以上工业企业完成工业增加值28.6亿元，比“十五”末6.4亿元增加22.2亿元，增长346.9%。全社会固定资产投资五年累计完成87.3亿元，比“十五”时期32.1亿元增加55.2亿

29、元，增长172%。财政收入完成1.85亿元，虽与2005年持平，但做实了财政收入，可用财力大幅增加，2010年财政支出9.35亿元，比2005年3.3亿元增加6.05亿元，年均递增23.1%。城镇居民人均可支配收入13810元，比2005年增加6360元，年均递增13.1%。农民人均纯收入4596元，比2005年增加1495元，年均递增8.2%。全社会消费品零售总额8.2亿元，比2005年2亿元增加 6.2亿元，年均递增32.6%。万元GDP能耗五年累计下降26.42，达到3.2吨标煤。四、社会事业1、教育事业察右前旗旗拥有各类专业技术人员3760人，全年科技经费支出181万元。教育改革和发展

30、稳步推进，教育学质量进一步提高。年末普通中学7所，在校学生6798人；小学校64所，在校人数12791人。初、高中入学率100%，学龄儿童入学率为100%。文化事业稳步发展。年末拥有艺术团体1个，文化馆、文管所、图书馆各1所，电视插转台2座，节目收视率覆盖面进一步扩大。卫生事业进一步发展。年末拥有卫生机构26个，其中：医院21个，医疗卫生单位病床208张，卫生技术人员328名。2、医疗卫生设施全县有医疗卫生机构166所，有床位数432张，其中县级医疗卫生机构215张；乡村医疗卫生机构207张；个体诊所14张。 有卫生技术人员477人，其中医生330人（含乡村医生80人）；护理人员95人；医技人

31、员48人。五、道路交通察哈尔右翼前旗（简称察右前旗）位于内蒙古自治区乌兰察布市中南部，地理座标为东经1124811340，北纬40414113，旗境东接兴和县，南邻丰镇市，西靠卓资县，北与察哈尔右翼后旗相连接。中部是乌兰察布市政府所在地集宁区。旗政府所在地土贵乌拉镇东距北京380公里，南到山西大同103公里，西到呼和浩特170公里，北上330公里直达二连浩特，是东部发达地区进行经济辐射和产业转移的必经之路。3.2 项目前景分析项目建设地点位于乌兰察布市察哈尔右翼前旗土镇解放路北、安庆巷东、和丽广场西侧。此区域使用性质为棚户区改造项目，本项目建筑与道路两侧用地的竖向规划相结合，并满足塑造城市街景

32、要求。本项目小区临靠广场而建，小区内部为多层住宅，形成住宅消遣娱乐的综合体。各个商业业态之间相互吸引、从而构筑一个紧密相关，相互促进的消费体系项目所在位置正处于工业化、城镇化、信息化和农牧业现代化加速推进期，建设空间广阔，投资需求巨大，发展动力充足。乌兰察布市察哈尔右前旗以科学发展观统揽全局，坚持富民与强市并重，着力优化城乡经济社会发展布局，牢牢抓住项目建设这个推动发展的重要抓手不动摇，把促增长、转方式、调结构、惠民生更好地结合起来，为实现在全区率先全面建成小康社会及城乡一体化迈出坚实的步伐。察哈尔右翼前期未来几年房地产需求仍将持续上升，据估计，未来10年，年均住宅“刚需”约0.5亿平方米，假

33、设“刚需”在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积为7亿-8亿平方米，这样的销售量虽然与2011年的销售量相比，降幅达5%-20%。但如果进一步考虑乌兰察布市人口的老龄化趋势对于年轻人刚性需求，房地产需求可能会有所增加。3.3 项目竞争力分析1、项目优势1）区位优势从小区建设位置来看，本小区位于察右前旗中心地带，是本旗重要的发展区域。项目周围由广场商业环绕而建，大力改善了察右前旗街区规划建设，实施了城区景观建设、城中村改造、小街巷改造、旧小区改造等工程，城区道路等市政基础设施得到全面完善，城区面貌变化显著，城市管理水平和宜居水平得到全面提升。2）交通优势项目所处位置位

34、于察右前旗土镇解放路北、安庆巷东、和丽广场西。察哈尔右翼前旗位于内蒙古自治区乌兰察布市中南部。东接兴和县，南邻丰镇市，西邻卓资县，北连察哈尔右翼中旗，中间环绕乌兰察布市区。地理坐标为东经1124811340，北纬40414113。旗政府所在地土贵乌拉镇东距北京380公里，南到山西大同103公里，西到呼和浩特170公里，北上330公里直达二连浩特。目前公路、铁路相结合的立体化交通体系已经形成，交通优势明显。3）规划优势本项目建设均为住宅，是一个服务百姓住宅的建筑。规划充分体现超前、便捷、方便、安全及完美的舒适性，各项目功能尽可能利用地块的位置、布局以及其他特征表达个自德优势，动静、疏密分布合理，

35、人文气息随处可寻，体现了建设品位的优势。规划布局力求具有整体性、经济性、超前性，使新建住宅与周边建筑物协调一致。支持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能面局合理，设施齐全。4）设计优势注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、体闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文件内涵和品性，增强空间层次感。小区布置休闲设施，配套必要的公共设施，充分满

36、足居民的物质文化生活的需要，同时还具有很强的景观住宅和休闲效果。5）公用配套优势项目区域距离火车站、汽车站、医院、学校较近，配套优势明显。2、项目劣势项目区域周边项目建设总体发展进度不一，整体视觉形象不直观，在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势。3.4 项目定位近年来，随着察右前旗经济的高速增长，当地的房地产开发建设取得了极大地发展，同时城镇人口的快速增长，每年都有大量的农牧业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供了广阔空间，但由于以前开发的项目从社区配套不完整，因此，本项目注重产品的差异化和独特性，完整社区配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、适用性强的户型为主；配套公建同期建设，保证

37、社区服务设施完善，住户生活便利；强调生活品质，提供宜居的住宅产品，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间；建筑立面形式强调统一的文化特征，形成鲜明的社区形象和可识别性。本项目将会成为一个新的城市地标，集合居住和生活体验的充满活力的城市综合体。这个城市地标将会引领本旗的持续发展。3.5 建设规模本项目为1#-16#住宅楼，项目占地面积34154平方米，建设五层住宅楼4栋，六层住宅12栋，总建筑面积71800平方米。具体的参数见下表所示。表3-1 项目建设规模序号项目建筑面积（）层数建筑高度（m）单元数住宅户数备注11#-5#楼44985517.54490一梯两户25-16#楼124985517

38、.5124186一梯两户总计7180064276第4章 建设地点和建设条件4.1 建设地点1、工程位置本项目建设地点位于乌兰察布市察右前旗土镇解放路北、安庆巷东、和丽广场西。2、场地现状本项目为棚户区改造项目，属于二类居住用地。经当地人民政府国土使用证批准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划，经察右前旗规划局审议通过。3、城市规划及区域性规划要求根据中华人民共和国城乡规划法第三十七条、第三十八条规定，经审核，本用地项目符合城乡规划要求，获得建设用地规划许可证。4.2项目建设条件1、自然条件1）地理位置本项目位于察右前旗，察哈尔右翼前旗（简称察右前旗）位于内蒙古自治区乌兰察布市中南部，地

39、理座标为东经1124811340，北纬40414113，旗境东接兴和县，南邻丰镇市，西靠卓资县，北与察哈尔右翼后旗相连接。中部是乌兰察布市政府所在地集宁区。旗政府所在地土贵乌拉镇东距北京380公里，南到山西大同103公里，西到呼和浩特170公里，北上330公里直达二连浩特，是东部发达地区进行经济辐射和产业转移的必经之路。2）地形地貌察右前旗地处内蒙古高原，地势山丘平原相间，丘陵沟壑交错。南向北渐低。地形起伏不大，相对平坦，有大面积耕作，为平原微丘区；路线区域标高多在1320-1345m，线路高差20-25m。根据大地构造和区域地貌综合特征，拟建线路范围内各沿线地貌从东到西，从南到北属于平原微丘

40、陵区。各线路分布段地形相对平坦，属于察右前旗黄旗海湖积边缘相浅丘状平原区，植被一般，有大面积耕作。主要由第四系冲、洪积砂、低液限粉土及风积砂组成。为平原微丘区。西北侧地形略有欺负，覆盖有第三季玄武岩。3）气候本区为典型的大陆性气候，平均年降水量300400毫米，蒸发量2327.6毫米。气温最高37，最低-35，年平均气温2.23.8，年降水量多集中在七、八、九三个月份。全年无霜期34个月，冻结期从11月到翌年45月，冻土深度1.9米。风向以西北风为主，最大风季在四、五月份，平均风速为4.8米/秒。4）水文本区水文地质条件受区域地层、构造、地貌、气候等自然因素控制。本区地形较为平坦，小溪长年无水

41、，仅暴雨时才有暂时性水流。5）全旗境内有京包铁路南北纵惯全旗，集通线、集二线穿越北境，正在修建的集张线东西惯通，110、208国道和高速纵横交错。现有公路里程847公里，其中高速国道92公里，普通国道93公里，省道20公里，县道142公里，乡道195公里，专用公路21公里，通村公路284公里。2、场地工程及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问题，场地稳定。据区域地质资料，区域无大的控制性断裂存在，区域及本址构造属稳定区域。场区不良地质作用不发育，为抗震有利地段，无地质灾害及与建筑相关的环境问题，因此该场地稳定、适宜进行本工程建设.地质总结：根

42、据拟建建筑等级和岩土条件综合分析，场地建筑均可采用天然地基基础方案。场地地质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件良好，场地稳定。场地地形条件简单，地基岩土结构简单，大部分单元层工程特性良好，属较均匀地基，地基与基础稳定性良好，场地适宜建设，工程建设时参照地勘报告确定具体施工地质条件。因此建议采用天然地基方案进行设计。拟建工程重要性等级为三级，场地等级三级，地基等级三级，场地类别为类，环境类别类，岩土工程勘察等级为丙级。场地抗震设防烈度8度，设计地震基本加速度值0.20g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别类，地基岩土层无液化问题。场地水文地质条件较简单，

43、对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。场地季节性标准冻深1.5m，土的冻胀性为中等冻胀性。设计时应考虑冻胀影响。根椐本工程的地基和结构特点，建议进行地基、基础和上部结构协同作用的分析，根据分析结果进行地基基础设计。土壤层从上往下分别为杂填土、粉质粘土、中分化砂岩、中分化泥岩，可以以中分化砂岩作为持力层。4.3 基础设施条件1、道路交通察哈尔右翼前旗（简称察右前旗）位于内蒙古自治区乌兰察布市中南部，地理座标为东经1124811340，北纬40414113，旗境东接兴和县，南邻丰镇市，西靠卓资县，北与察哈尔右翼后旗相连接。中部是

44、乌兰察布市政府所在地集宁区。旗政府所在地土贵乌拉镇东距北京380公里，南到山西大同103公里，西到呼和浩特170公里，北上330公里直达二连浩特，是东部发达地区进行经济辐射和产业转移的必经之路。2、邮电通信察右前旗经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、电信等几大信息网络覆盖全境。旗内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3、其他基础设施察右前旗新区规划建设“15横19纵”34条主次干道，总长220公里，配套管网1100公里，概算投资65亿元。目前，新建改造主次干道1

45、20公里，埋设地下管网200多公里，已经形成了“五横四纵”的路网布局；同时，开工建设了污水处理厂、热力供应站、垃圾处理厂、自来水厂、燃气门站等配套工程。4.4 市政条件1、给水工程本项目水源由市政管网供给，从市政给水管网上各引一根DN200给水管进入本工程用地，且连成环状，市政供水压力0.3MPa。2、污水工程项目区周边已布置市政污水管道，管径为DN600，管道起点埋设深度不小于2.30米。3、供电当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10kV电源；小区供电电源由小区配电室引入。4、供暖小区周边有市政供热管网，市政管网一次热源为8060热水；本项目供热热源由小区换热站提供，换

46、热站二次热源供水温度60,回水温度50。4.5 社会经济环境根据“十二五”规划要求察右前旗全面推进“两转双赢”，以建立规范土地使用权流转制度、增加农牧业基础设施投入和实施大型产业基地项目为重点，按照“生态、高效、优质、安全”的现代农牧业发展方向和“两区一带”产业发展布局，以落实国家草原生态保护补助奖励政策为契机，依托新体制新机制新技术，以阶段性围封禁牧保护生态，发展现代观光型农牧业；以收缩集中调整结构，以转移转产富裕牧民，提升农牧业综合生产能力。加强优质农畜产品品牌建设，开拓高端消费市场。依托转型升级，加快推进新型工业化以新型工业化作为实现经济社会又好又快发展的主要突破口，以建设国家重要新型能

47、源化工基地和绿色畜产品生产加工基地、中国北方光电子产业基地和新型工业材料基地为目标，以园区建设为抓手，扩总量与调结构并举，推动产业延伸和非资源型产业发展，努力构筑以煤电油为基础，多元发展、多极支撑的现代工业体系。建筑业：积极引进竞争力强和资质等级高的建筑企业，入驻我市建立总部经济，参与地方建设，增强我市建筑企业发展活力，提高建筑业增加值占国民经济的比重；按照“扶优扶强、做专做精”的原则，对全市建筑企业实行分类指导，积极支持本土建筑企业申请增项资质，鼓励支持骨干建筑企业以资产为纽带，通过改组、联合、兼并、股份合作等多种形式，形成一批市场竞争力强、资产规模大、管理先进、技术含量高的本土建筑企业集团

48、；加快培育和完善市场体系，建立完善企业信誉档案公示制度、工程风险管理制度、工程保险制度，及时采集建筑市场主体在建设中的不良行为和违法行为，向社会公布，限制和淘汰社会信誉差、质量安全管理水平低、扰乱市场的企业，切实维护建筑市场秩序；加大建设行业从业人员的培训和继续教育力度，积极开展建造师培训、岗位人员、技能工鉴定培训；强化市场准入制度，严格履行基本建设招投标程序，规范建筑市场秩序，加强建筑市场监管。房地产业：适应城镇化发展需要，加强房地产建设规划，合理确定土地供应总量和结构，调控好土地市场，争取将房价调控在较为合理的水平，重点发展普通商品住房和城镇保障性安居工程，稳步发展房地产业。完善房地产市场

49、服务体系，大力发展房地产二级市场和租赁市场。引进和培育高资质物业管理企业集团，规范物业管理行为，建立质价相符的物业收费机制，推进物业管理社会化、市场化、专业化。培育壮大房地产龙头企业，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业通过兼并重组等方式做大做强，力争一级企业达到1户，二级企业达到2户。4.6 综合评价从场址和市政基础设施总体情况看，该项目区位优势明显，给排水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。第5章 规划建筑方案5.1 规划设计方案1、总体规划1）整体规划结合场地现状，使各类要素交织在一起共同作用的有机体系。2）在基地内，绿化系统强调城市景观节点，同时兼顾周边环

50、境的要求，充分满足住宅的居住性、安全性、耐久性和经济性，营造具有特色的城市广场与和谐的休闲环境。3）景观轴与景观节点相互映衬，相辅相成，将中心绿地、宅间绿地、沿街绿地相结合，使之成为统一的绿化系统，做到居住与休憩为一体的高品质住宅。2、项目结构与总体布局总平面呈长方形，在周边路网的贯通下，以及小区系统性绿化的映衬下，通过与整个城市景观轴线形成呼应，使小区的建设及居住环境更胜一筹。小区通过道路和绿化带分割和联系，小区内通过栋与栋之间建筑小品上的相互连接，加之小区广场的充分融合，更体现了小区卓越的构思、深度的设计，以及“人与自然”的美妙配合。3、交通设计结合地形特点与空间布局，加强各组团相互贯连。

51、道路设计与住宅区域相结合，强调对景与转折。以形成步移景移的空间变化，共同创造良好的内外步空间景观。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路与步行道路有机结合，使二者自成体系。规划注意协调机动车、自行车、人行三种交通方式的关系，小区通过周边式环状道路和步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开。依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口。 4、日照间距根据内蒙古的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。经过日照时间的计算，小区内住宅完全符合当地的日照时间要求，且南北垂直间距不小于30米。5、单体设计（1）

52、剖面设计1#-4#住宅楼地上五层建筑，全部为住宅，5#-16#底库住宅楼为地上六层建筑，层高均为3.5m，五层总高度为17.5米，六层总高度为21m。（2）交通流线规划a.出入口。沿小区广场侧设一个小区出入口及两个防火通道，沿小区东侧设一个小区次入口，并在小区北侧规划区间路设一个小区出入口及一个消防通道。b.车行系统。机动车出入口设于临路向上，并在北侧及东侧设辅助出入口；消防车可在基地内环通行驶。c.步行系统。在临道路方向设置主要人行出入口，并在主入口处设置辅助人行出入口。d.停车。小区在地上设置停车位。自行车考虑在地上自行车停放。6、无障碍设计：（1）所有住宅入口均设置轮椅坡道和扶手，坡度：

53、12，宽度1.5m。轮椅同行平台宽度2.0m。入口门厅、过厅设两道门时，门扇同时开启后最小间距1.5m。建筑走廊最小宽度1.2m。供残疾人使用的门均为平开门，净宽0.8m。（2）建筑物室外设置无障碍通道。（3）地面滤水算子孔的宽度不大于15mm。（4）无障碍标志：公共部分无障碍设施均设有无障碍标志牌及指示牌。7、加强消防安全设计设计严格遵守国家有关设计规范，建筑防火分区明确合理，并积极采取消防安全措施。建筑设计耐火等级为一级。6、节能降耗在节约能源方面，注意北方地区建筑物的外墙能耗影响较大的因素，注意节约能耗，采取必要的保温隔热措施和选用节能材料和节能设备。8、绿地系统规划本小区绿化率为20%

54、。地块内绿化景观系统点、线、面结合，使绿化景观渗透至建筑之中，使规划区内外绿化衔接自然合理。9、总平面雨水排水与回收利用方式场地内部道路最小纵坡为0.3，横坡为1.5，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构拟采用混凝土路面做法。5.2 建筑方案5.2.1编制依据（1）设计方案依据建设单位确定的方案进行施工图设计（2）建筑设计防火规范GB50016-2006（3）住宅设计规范GB50096-2011（4）住宅建筑规范GB50368-2005（5）商店建筑设计规范JGJ48-88（6）居住建筑节能设计标准 DBJ03-35-20

55、11（7）民用建设计通则GB50352-2005（8）建筑工程建筑面积计算规范GB/T50533-2005（9）民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001（10）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（11）外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004（12）民用建筑热工设计规范GB50176-93（13）建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（14）屋面工程质量验收规范GB50207-2002（15）地下工程防水技术规范GB50108-20085.2.2建筑方案描述1、建筑造型强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在

56、立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。2、建筑特征与功能察右前旗和丽广场家园棚户区改造项目为1#-16#多层住宅楼及其配套设施建设工程，总建筑面积为718000。本项目均为地上面积，设地上停车位。3、户型设计户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。户型设计更贴近人性化。厨房设计除“一”型、L型，考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户型可采用自用间隔设计，体现个性品味。落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野）充分体现人性化设计。4、建筑节能本项目节能指标按住宅65%设计。项目综合考虑建筑朝向、