《城市土地使用和建筑管理技术规定》(试行)

1、城市土地使用和建筑管理技术规定(试行)关于印发城市土地使用和建筑管理技术规定（试行）的通知石规发201011号局机关各处（室）、各分局、规划院、信息中心：为进一步提高城乡规划管理水平，依据国家、省、市有关法律法规，结合工作实际，在插建住宅规划管理规定、建设用地容积率规划管理规定、建筑退道路红线规划管理规定、建筑间距和退地界管理规定四项规定基础上补充修改，制定了城市规划土地使用和建筑管理技术规定（试行），已经局务会研究通过，并经市法制办审核同意，现印发给你们，望认真遵照执行，原四项规定作废。附件：城市土地使用和建筑管理技术规定（试行）二一年四月十三日附件：石家庄市城乡规划局城市土地使用与建筑管理

2、技术规定（试行）第一章总则第一条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城乡规划法、城市居住区规划设计规范等有关法律、法规、规范，制定本规定。第二条本规定适用于石家庄市城市总体规划确定的都市区范围。都市区以外各县市参照执行。第三条编制城市规划、从事城市规划管理，应遵守本规定。批准的控制性详细规划和石家庄市城市建设节约用地标准中有特殊规定的，应按控制性详细规划和石家庄市城市建设节约用地标准执行。第二章建设用地分类与适建范围第四条城市建设用地按其主要用途进行分类，各类用地分类需符合城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）。经批准的城市控制性详细规划另有规定的，按控制性详

3、细规划执行。第五条城市建设用地细分应遵循以下原则：居住用地中绿地应控制到小类；公益性公共服务设施应控制到小小类；其他控制到中类；公共服务设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、特殊用地应控制到中类；市政公用设施用地、城市绿地应控制到小类。非城市建设用地中村庄建设用地控制到小类，其它控制到大类。第六条城市建设用地根据其受保护的重要程度按下表进行分类。各类建设用地按其主导性质可以进行25%30%的正向兼容。各类用地之间的正向兼容应符合以下原则：生活居住区范围：A1A2A3B31B2B32B34B1；工业生产区范围：A1A2A3B31B32B33B34B2B1；城市中心、副中心等特

4、殊区域范围：A1A2A31A32A34A33B21B12B3。建设用地分类管理代码表第七条各类建设应遵循土地使用与建筑性质的相容性原则，并按主要建设用地适建范围表的规定执行。城市“四线”用地还应符合“四线”管理规定中有关相容性规定。各类建设用地适建范围表类别A 类B 类用地性质特殊保护用地A1严格控制用地A2指定用途用地A3居住用地B1商业用地B2工业、仓储用地B3文物保护用地A11公共绿地A21生产防护绿地A22道路广场用地A23对外交通用地A24市政共用设施A25行政中心用地A31文教体用地A32卫生福利用地A33特殊用地A34一类居住用地B11二类居住用地B12三四类居住用地B13市中心

5、商业用地B21社区商业中心B22一类工业B31二类工业B32三类工业B33仓储用地B34序号居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地U绿地第一类R1第二类R2第三类R商贸办公C 1C 2教科文卫C 3C 6第一类M 1第二类M 2第三类M 3普通W 1危险品W 2G 1G 21低层独立式住宅（含别墅）2其他低层居住建筑3多层居住建筑4高层居住建筑5单身宿舍6居住小区教育设施（中小学、幼托机构）7居住小区商业服务设施 序号居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地U绿地第一类R1第二类R2第三类R商贸办公C1C2教科文卫C3C6第一类M1第二类M2第三类M3普通W1危险品W

6、2G1G28居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）9居住小区体育设施10居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）11居住小区市政公用设施（含出租汽车站）12居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）13居住小区日用品修理、加工场14小型农贸市场15小商品市场16居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑17居住区级以上商业服务设施18居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）19居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）20居住区级以上体育设施21居住区级以上医疗卫生设施22特殊病院（精神病院、传染病院）需单独选址23办公建筑、商

7、办综合楼24一般旅馆25旅游宾馆26商住综合楼27高等院校、中等专业学校28职业学校、技工学校、成人学校和业余学校注：允许设置；不允许设置；允许或不允许设置，由城乡规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。第三章插建住宅规划管理规定第八条旧城改造坚持统一规划、成片开发，原则上以红线宽度25米以上道路围合的区域规模为最小开发单元，严格控制插建。第九条插建住宅是指在已按规划建设的居住片区内部建设户数小于500户或建筑面积小于3万平方米或用地规模小于2公顷的住宅项目（不包括危险住房改造项目）。居住小区内部用地规模小于1公顷的非居住小区配套的商业办公等经营性项目以及在多层居住小区内建设的高层住宅组团项目

8、，也适用于本规序号居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地U 绿地第一类R1第二类R2第三类R 商贸办公C 1C 2教科文卫C 3C 6第一类M 1第二类M 2第三类M 3普通W 1危险品W 2G 1G 231对环境有轻度干扰、污染的工厂32对环境有严重干扰、污染的工厂33普通储运仓库34危险品仓库35农、副、水产品批发市场36社会停车场、库37加油站38汽车修理、专业保养场和机动车训练场39客、货运公司站场40施工维修设施及废品场41污水处理厂、殡仪馆、火葬场42其他市政公用设施30对环境基本无干扰、污染的工厂29科研设计机构 定。第十条严禁在居住用地中的规划公建、道路和公共绿地

9、内插建住宅。第十一条居住街坊内现状规划指标达不到国家规范中强制性标准要求以及城市规划确定为非居住用地的，禁止插建住宅。第十二条现状多层居住小区内禁止插建组团以下规模的高层住宅。第十三条插建住宅项目应符合城市规划要求，建设后小区内各项强制性指标应符合国家规范规定且不低于现状水平。插建住宅应以现有居住小区、组团为依托，或其建成后能与现有住宅组合成相对完整的小区或组团。插建商业办公项目应位于居住小区边缘，且建设用地至少一条边界与城市支路以上级别的道路相邻。插建项目应综合考虑基础设施与配套设施的承载能力，考虑建筑间距、空间环境及天际轮廓线的连贯与过渡。第十四条现状多层居住小区内部建设一个高层住宅组团的

10、，其建筑高度不应超过12层（36米）。建设两个及两个以上高层住宅组团的，在保证有高度为7-12层的住宅组团过渡的前提下，可安排一部分13-18层住宅。依此类推，直至18层（54米）以上的高层住宅。第十五条插建项目以及多层居住小区内部建设高层组团项目，报批前需落实下列要求：一、土地权属明晰。二、符合控制性详细规划。三、建设单位应征求其所依托的物业管理区域内的业主大会的意见，并提供由业主大会按照石家庄市住宅区业主大会规则出具的同意建设的书面决定，并由公证处或律师事务所出具公证或见证。四、符合现行规划审批程序的其他要求。第十六条批准的控制性详细规划中有特殊规定的，按控制性详细规划执行。第四章建设用地

11、容积率规划管理规定第十七条居住用地容积率限定上限指标，并按居住用地容积率高限指标表执行。居住类用地容积率高限指标表第十八条公共设施用地容积率规定指导指标，并按公共设施用地容积率指导指标表执行。公共设施用地容积率指导指标表用地规模2公顷及以下2公顷以上容积率指导指标4.53.5第十九条公共设施与居住混合用地的容积率指标按不同类别用地分别计算；工业用地等其它用地的容积率指标按石家庄市城市建设节约用地标准或按批准的详细规划及有关专业规定执行。第二十条超高层建筑容积率指标根据具体情况另行确定。第二十一条容积率指标只计算地上建筑面积；地下建筑容积率指标根据具体情况另行确定。第二十二条建筑物层高超出标准层

12、高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。第二十三条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道，符合下列规定的，人行廊道的建筑面积不计入容积率。廊道净宽度不大于6米，廊道下净空高度不小于5.5米（穿越15米及以下城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米），且廊道内不设置商业设施。第二十四条在建筑自身功能需要以外为社会提供公共开放空间，在符合有关规划、满足有关要求的前提下，可采用容积率奖励办法，允许增加建筑面积。增加的建筑面积不得高于所提供公共开放空间场地面积和容积率乘积的一半，同时不得超过原核定总建筑面积的20%。第二十五条建设项目代拆、代征城市道路、城市绿地等公益设施用地比例

13、超出项目净用地面积20%的，可采用容积率补偿办法，超出面积参与容积率指标计算，但增加的建筑面积不得超过原核定总建筑面积的30%。第二十六条原有建筑的容积率指标已超出规定值的，不得在原有建筑用地范围内进行扩建、加层。第五章建筑间距和退地界规划管理规定第二十七条多层居住建筑间距按间距系数确定。（一）南北朝向的正面间距不小于南侧建筑高度的1.55倍，其它方向间距系数按多层居住建筑间距控制标准一览表执行。多层居住建筑间距控制标准一览表注：表中方向角为正南向（0）偏东或偏西；（二）侧面间距不应小于8米，主居室侧面开窗相对时，不宜小于20米。（三）垂直布置的建筑间距按各自相应间距标准的1/2之和计算，但不

14、得小于9米。第二十八条中、高层居住建筑间距按日照分析、最小间距双因子控制，且满足下列要求：（一）依据石家庄市城乡规划局日照分析技术规定进行日照分析。日照标准应满足大寒日日照不低于2小时的标准，旧区改建的项目内新建住宅可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准，有效日照时间带为8时16时。（二）平行布置时，最小正面间距按中、高层住宅建筑间距控制标准一览表执行。方向角0-1515-3030-4545-6060-90间距系数1.551.401.241.401.47 中、高层住宅建筑间距控制标准一览表（三）平行布置时，最小侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时，不得小于20米。（四）垂直布置时

15、，最小间距按各自最小间距标准的1/2之和计算，但不得小于20米。第二十九条不同高度的居住建筑最小间距按以下规定执行：（一）正面间距：遮挡建筑物高度高于被遮挡建筑的，按遮挡建筑物的最小间距标准执行；遮挡建筑物高度低于被遮挡建筑的，按各自最小间距标准的1/2之和执行。（二）侧面和垂直布置间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。垂直布置时不应小于20米，侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时，不应小于20米。第三十条被遮挡的居住建筑底部为非居住用房时，间距计算可扣除相应高度，但不应超过两层。第三十一条非居住建筑的最小间距应符合下列规定：（一）多层平行布置时，其正面间距不小于较高建筑高度的1.

16、0倍，并不小于6米。垂直布置时，其间距不小于9米。侧面间距不宜小于6米。（二）高层平行布置时，其正面最小间距按高层非居住建筑间距控制标准一览表执行。垂直布置时，按各自最小间距标准的1/2之和计算，且不小于18米。侧面间距不宜小于13米。高层非居住建筑间距控制标准一览表建筑高度21-30米（含21米）30-75米（含30米）75-100米（含75米）100米及以上最小正面间距项目内部30米36米45米根据情况具体确定项目外部1.55倍间距50米24-54米（含24米）54-100米（含54米）100米及以上30米40米建筑高度最小正面间距根据情况具体确定 （三）不同高度等级的建筑平行布置时，其正

17、面最小间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。垂直布置时，其间距不小于13米。侧面间距不宜小于9米。第三十二条居住建筑与非居住建筑间距应符合下列规定：（一）被遮挡建筑为居住建筑，按居住建筑间距规定执行。（二）被遮挡建筑为非居住建筑，按各自对应间距的1/2之和计算，同时考虑视觉卫生因素。（三）多层建筑侧面间距不宜小于8米，高层建筑侧面间距不宜小于13米，多层与高层侧面间距不宜小于9米。主居室侧面开窗相对时，侧面间距不应小于20米。第三十三条居住建筑进深大于16米以及非居住建筑进深大于20米的，其侧面间距按正面间距标准计算。第三十四条特殊建筑的最小间距应符合下列规定：托儿所、幼儿园的生活用房，应

18、保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；医院的病房、疗养院的疗养室、中小学的教学楼以及老年建筑的主要居室应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时；新建建筑与上述建筑之间的最小间距不得低于与住宅建筑之间的最小间距标准。第三十五条建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。第三十六条建筑退让地界的距离应符合下列规定：（一）多层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界。（二）高层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界，且标准日照遮挡线不得突破北地界13.5米或北侧道路的北红线外5米。（三）多层建筑退侧面地界不小于4米；高层退侧面地界不小于6.5米。主居室侧面开窗时，退侧面地界不小于10米。第三十七

19、条建筑沿城市道路以及城市绿线、蓝线、紫线建设时，在符合退让道路红线和相邻建筑间距、城市紫线保护等要求的前提下，退城市绿线、蓝线、紫线的距离，多层不小于5米，高层不小于8米。第三十八条建筑间距和建筑退地界应符合消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、地下空间、人防疏散、建筑保护、施工安全等要求。第三十九条因现状建筑自身退地界不足，新规划的相邻建筑在满足日照、退地界等相关要求的前提下，与该建筑之间的最小间距可适当减小,但不应低于正常间距的0.7倍。第四十条遇有特殊、复杂情况时，建筑间距和退地界参照相应规范另行确定。第四十一条多、高层建筑物的面宽按以下规定执行：（一）建筑高度小于或等于24米时，其最大面

20、宽不宜超过80米；（二）建筑高度大于24米时，其最大面宽不宜超过60米；（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大面宽按最高建筑执行；（四）临城市道路平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加侧面间距及正面退道路红线距离；临地界平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加正面退地界距离。第四十二条地下建筑物的退界距离，在满足相关技术要求的前提下，原则上不小于地下建筑物深度的0.7倍，其最小值为3米。第六章建筑退道路红线规划管理规定第四十三条红线宽度15米以上的城市道路两侧新建建筑退红线距离应符合建筑后退道路红线距离控制一览表规定。建筑后退道路红线距离控制一览表注：1、建筑退

21、红线均从地上建筑物的主墙体外沿算起。2、沿道路交叉口布置的建筑，退三角视距按红线宽的道路执行。第四十四条红线宽度小于等于15米的城市支路两侧，新建建筑退红线距离不应小于5米。第四十五条地下建筑退让道路红线距离不得小于3米。第四十六条不同建筑高度组成的连续建筑，退红线距离应按最高建筑的标准执行。第四十七条道路桥梁、道路交叉口周围或特殊地段（包括大型商业建筑，步行街、商业街、特色街、景观道路、主要出市口）的建设项目，可根据专业技术要求或城市设计要求调整退让距离，具体由城乡规划主管部门确定。第四十八条退红线少于8米（含8米）的新建建筑，沿路设置阳台、雨棚等地上附属设施，平行红线布置时不得突出建筑主体

22、2米；垂直红线布置时不得突出建筑主体1米。第四十九条建筑退红线距离还应满足项目本身配套管线及其设施布置的要求。第五十条沿街围墙退道路红线应大于0.5米；建筑外设下沉式广场等设施，退道路红线不宜小于10米。第七章建筑高度规划管理规定第五十一条建筑高度均应满足日照、建筑间距、消防安全等相关要求，并按建筑高度分区进行控制。第五十二条住宅建筑高度控制还应综合考虑节地、节能及居住的舒适性要求，中心城区高层住宅以9至18层为主。第五十三条在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和微波通讯等设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第五十四条在文物保护单位保护建筑周围的建设控制地带内

23、新建、改建建筑物，其控制高度应符合对文物保护单位和保护建筑实施保护的有关规定。第五十五条总体城市设计确定的重要区域、主要干道、重要节点等特殊景观区域和视线控制走廊，均应编制详细城市设计，进行建筑高度控制。第八章附属绿地和配套停车规划管理规定第五十六条各类建设用地内的绿地面积占建设用地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合石家庄市绿化管理条例的规定。第五十七条计算绿地率的绿地面积，包括建设用地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。建设用地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别

24、用地中应不少于5%。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有四分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。第五十八条同一街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可以不平均分布，并鼓励沿城市道路布局。第五十九条位于城市二环以内的建设用地，确实难以达到规定绿化指标的，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。其折算公式：F=M N 式中：F 地面绿地面积，M 屋面地栽绿化面积，N 有效系数（见下表）。屋面地栽绿化必须符合绿化种植的覆土要求，并保证绿化的休憩功能。第六十条新建住宅用地的停车配置应

25、以地下为主，地面停车位率不宜超过10%。停车位数量应结合户型面积及比例具体确定，并符合下列规定：一般商品房（含村民回迁房）：自行车2辆/户，居民汽车场库0.51.3车位/户，社会停车场库0.1车位/户；经济适用住房：自行车2辆/户，居民汽车场库0.10.2车位/户，社会停车屋面标高与基地地面的高差（单位：米）有效系数（N ）小于、等于1.50.70大于1.5，小于、等于5.00.50大于5.0，小于、等于12.00.30大于12.0 场库0.1车位/户。廉租住房：自行车2辆/户，不设居民汽车场库，社会停车场库0.1车位/户。应结合残疾人、老年人的需求适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位，并优

26、先在地上安排。第六十一条其他建设用地停车位需满足下表要求。按规定需进行交通影响评价的，还应同时满足交通影响评价的要求。建设项目配套停车位控制表位于城市公共交通方便地点的一般影剧院，其停车位可酌减。类别单位机动车自行车高档旅馆（宾馆、招待所）车位/客房0.2-0.40.2-0.4普通旅馆（招待所）车位/客房0.1-0.30.1-0.8饭店、酒家、茶楼车位/100m 2营业面积 1.7-2.04-6市机关、主要外贸、金融、合资企业办公楼车位/100m 2建筑面积0.5-1.22-3普通办公楼车位/100m 2建筑面积0.4-0.52商业大楼、商业区车位/100m 2建筑面积0.3-0.57.5独立超市车位/100m 2建筑面积 2.0-3.07.5农贸市场车位/100m 2占地面积0.15-0.27.5车位/100座 2.5-3.05-8市级影剧院、会议中心车位/100座 3.0-4.010-15一般影剧院车位/100座0.8-2.010-15展览馆车位/100m 2建筑面