项目整体规划及“郎朗”环球艺术中心规划发展建议67p (2)

1、益田集团杨浦江湾项目整体规划及“郎朗”环球艺术中心 规划发展建议,商业集团 营销中心 华北区域,A,B,C,趋势预判及本体分析,整体策划建议,朗朗艺术中心规划建议,目录,昨天,以办公、酒店为主导的商务型综合体、以商业为主导的商业型综合体，功能简单直接,单一功能的综合体,城市综合体的代表品牌万达开创了连锁标准化的先河,功能聚集更加加剧了城市布局不均衡的尴尬,其以融合了百货、购物中心的运营模式为主导，以办公、影院等业态为辅助，全国迅速扩张，开创了连锁标准化的先河，也加速推动了综合体集群的发展,趋势预判,今天,同质化严重，找不到突破点,大而全的综合体集群,数量多、规模大、档次高、扩张速度快，陷入“高

2、大洋全”怪圈,为了综合体而综合体，忽视市场与利润,北京环贸、尚浦领世是传统城市综合体的代表，这类项目并不过分偏重某一业态的打造，更注重其集群价值，强调综合体内业态联动。2010年以来，集群型综合体迅速扩张，一度身姿显赫。但随着市场的完善，综合体高大洋全的同质化弱点也逐渐暴露出来，忽略了市场，部分项目营运举步维艰，这样的现状成为了商业市场的考验，也为未来项目提供了机会,概念落地空泛，体验性仍显不足,趋势预判,上海各板块市场情况,趋势预判,41778元,78909元,52194元,28615元,25586元,30968元,26474元,31420元,26947元,25883元,闵行板块2015年成

3、交情况,408305元,奉贤板块2015年成交情况,14914元,23128元,16768元,11144元,10473元,15349元,徐汇板块2015年成交情况,91420元,58810元,59297元,56159元,73673元,42920元,松江板块2015年成交情况,27849元,23981元,24887元,24201元,23649元,23728元,199495元,南汇板块2015年成交情况,27327元,16946元,17317元,21701元,20796元,13317元,金山板块2015年成交情况,9926元,12653元,10404元,8740元,10930元,青浦板块2015年

4、成交情况,15717元,32833元,29171元,21461元,16157元,嘉定板块2015年成交情况,13817元,19796元,16064元,25000元,20465元,20820元,宝山板块2015年成交情况,13568元,31858元,24333元,24214元,31685元,33259元,27595元,15257元,23029元,浦东新区板块2015年成交情况,37119元,36147元,69324元,137315元,58270元,67244元,36744元,55121元,59062元,49772元,46022元,29609元,25943元,长宁板块2015年成交情况,60896

5、元,53193元,63031元,58373元,92839元,普陀板块2015年成交情况,41380元,49376元,51591元,44731元,48402元,53891元,41165元,45939元,静安板块2015年成交情况,82037元,36809元,96971元,黄浦板块2015年成交情况,70901元,86487元,闸北板块2015年成交情况,42027元,62261元,72134元,卢湾板块2015年成交情况,123541元,65629元,杨浦板块2015年成交情况,45222元,50505元,28094,54184,虹口板块2015年成交情况,58128元,49144元,崇明板块2

6、015年成交情况,10845元,16794元,12139元,23322元,18021元,明天,趋势是什么,趋势预判,星巴克-迪士尼魔幻主题店,柳传志褚时健潘石屹“果农三人组,跨界 成为一种时尚,趋势预判,体验 对抗电商的唯一出路,趋势预判,整合 成为一种流行,趋势预判,上海新天地4.4万中心绿化广场,综合楼顶空中花园,毛利庭院,自然 成为一种奢侈,六本木“城市中心文化”与“垂直庭院城市,趋势预判,趋势预判,期待更多体验性、主题性的,成为一种生活方式，是工作、家庭之外的第三空间,立体综合化的社交消费，购物为主要目的的传统消费模式逐渐弱化,开放多元平台,Open multiple platform

7、,One of the best Way of life,Social consumption,趋势预判,趋势预判,生态、跨界、体验、互动,本体分析,发展目标：5-8年不被超越,核心优势：超前的项目预判、策划能力以及国际资源整合能力 了解国内市场且深谙国际商业运营法则的商业运营团队 国际顶级巨星“朗朗”及其关联资源,地块区位：中国、乃至世界顶级经济文化大都市上海,充分发挥上海的世界文化桥头堡地位，深入挖掘“朗朗”的国际影响力 文化艺术搭台，体验商业唱戏,协同效应最大-业态配比实现内部互益 综合体融合各种城市功能于一身，业态配比合理形成强大的客源吸引力和良性的自我循环效应，助益每一类物业在规模和

8、档次上的提升； 城市剧场-生活、文化、艺术的交流平台 成功的综合体不仅是城市经济生活的载体，更是城市文化的容器，是彰显城市精神价值、展现都市文化的地标； 效能最优-品牌影响力和综合利润率的双优 要从项目整体效能角度审视各类产品的定位、功能配比，从中长期运营角度出发，打造业态配比合理、人文自然环境优越的城市级综合体，实现真正的价值最大化,本体分析,A,B,C,目录,趋势预判及本体分析,整体策划建议,朗朗艺术中心规划建议,名,利,以商业为主体打造益田集团商业领域的标杆产品,相匹配其他业态实现效益与价值的相对最大化,整体策划建议,关于项目定位和规划的方向,关于主题定位：打造上海文化、时尚、美食制高点

9、，创造引领中国体验经济的新一代购物中心； 遵循生态节能与环保理念，设计时尚与美食天堂，创造多元文化艺术荟萃的殿堂； 在购物中心人流动线等基本要素前提下，去大胆寻求设计突破与创新； 购物中心无论格局摆布还是业态分布，要通过建筑手法和室内空间设计，突显它与常规购物中心的差异化特征； 餐饮特色：餐饮咖啡等休闲业态可用空间布局及标高变化来丰富空间变化增强消费者体验感； 要充分利用购物中心屋顶，扩大有效的经营面积，因此考虑垂直梯及扶梯通达屋顶。并在屋顶留出局部的室内空间，以便满足未来经营时对营业执照及注册地的要求； 面积分配：10万平米购物中心（包括地上6.5万，地下3.5万） 2万平米万豪行政公寓，自

10、持（原业态为1万平米的精品酒店） 2万平米公寓，销售（原体量为3万平米,整体策划建议,可售业态产品建议：区域内已有尚浦领世、中航天盛广场、众智天地等较大供给量写字楼，且写字楼市场和公寓市场倒挂，公寓产品具有较好的预估收益和利润（公寓可进行散售报批的前提）； 自持出租业态建议：鉴于精品酒店高额的投入和较长的回收周期，并考虑后期可转为销售的可能性，结合区域未来办公商务高端人士的长期租赁需求较为旺盛，建议服务式公寓产业业态取代精品酒店； 整体各功能产品需定位协同：各产品定位档次需匹配一致，形成统一有机客观的综合体,项目业态初判,整体策划建议,项目发展概念,档次的概念被模糊,购物中心就是个“秀场,演员

11、可能走到每个人身边,每个店铺都是VIP包厢,整个建筑都随着音乐闪光,整个建筑都随着音乐闪光,每天都有免费的艺术展、现场秀甚至演唱会,明星可能从天而降,每个店铺的花房都在生长和开花,生长、变化和灵感就是这里的主题,各个产品相互奇妙的“穿越,艺术与互动展演贯穿整个项目的灵魂,整体定位建议,上海新一代国际化跨界体验 都市综合体,战略目标：5-8年的领先优势,商业定位建议,泛区域型/中高端/文化时尚主题/购物中心,时尚制高点 文化制高点 美食制高点,酒店公寓定位建议,新智慧 领袖行宫,艺术 精致 品味 服务 有故事,公寓定位建议,优雅品质奢华公馆,艺术配套 奢华经典 品质服务 精英圈层,规划发展建议,

12、流畅的动线，立体呈现剧场格局，将自然纳入空间，实现各主体巧妙连接,事前跨界思维，规划联动文化、科技、网络专业思想 设置更多开放空间和立体交互广场 以立体空间围合剧场氛围，绿化妆点生态情境 下沉式音乐喷泉广场，退台式空间体验 将商业延伸至公共空间，内外皆具销售力 提供可供展示的内外平台,城市剧场,立体空间，创意展现多维度剧场效果,联动文化、艺术家，规划时纳入概念意见 剧场感无需整体建筑的具象体现 通过下沉空间、主题广场、悬挑平台、升降舞台等 立体式呈现人为景、人看景的丰富空间感受 公共信息推介地、时尚发布地、品牌推介地,空中剧场,规划发展建议,动感的街区，凝练生活的艺术，永不落幕的生活艺术舞台,

13、以不同的主题广场串联街区流线 为品牌提供新品展演、设计师概念宣传的秀场 让街头艺术、街区生活融入商业中心 直击网络经济、成为游客愿意停留的地方 T台秀场、音乐广场、雕塑广场、话剧广场 规划阶段即对舞台、灯光、音响有所考虑,动感艺术街区,规划发展建议,空间的体验性不仅在建筑本身，更在于对水、木、石、风、电等的综合运用,旱喷泉、3D灯光音乐喷泉成为顾客欢乐天堂 绿化造景、雕塑小品、水幕电影等纳入整体规划 成为购物间歇停留的休息、社交的平台 共同构成更生态型、体验性和艺术性的交互空间 同质化时代的今天，需要更多的吸引顾客 更长时间的停留和更频繁的到来,WET DESIGN,规划发展建议,交互体验式的

14、科技植入创造惊喜，带动效益、便捷和价值,联动科技企业打造未来生活体验馆 生活污水和雨水的环保循环再利用降低能耗 幕墙环保材料、室温控制系统提供更舒适的购物体验 感应式的互动空间变化带来惊喜和欢乐 智能化的停车找寻系统和收费系统等 科技与生活融合的潮流势不可挡 找到市场空白，提前植入规划设想,科技商业,规划发展建议,整合互联网络机构资源，提前互联终端接口,整合网络经济公司专业意见，定向消费终端前置 商家与客户的定制化沟通平台、数字化统一分析平台 实现最多数人参与的人商物互动商业平台 打造购物中心自媒体营销渠道 网络思维不可事后整合 规划、招商时期的探索是超前市场的重要内容,互联思维,规划发展建议

15、,在传统商业基础上，悬挑创想旗舰概念店，实现创想+商业的展示平台,拥有獨特經營概念 买手式进货方式 ，演绎时尚打造过程 新穎超前的眼光 ，拿手的搭配技巧 不定期的時尚主題派对 ， 网罗时尚质感客友 附：豐富的設計書籍的bookstore 以設計和攝影展為主的藝廊和咖啡廳,Select Shop,规划发展建议,米蘭 Corso Como Corso Como可以找到众多来自世界各地設計師品牌。众多时尚媒体将这里评价为艺术博物馆 作为艺术时尚地标，Corso Como 不但销售服饰，還是擁有畫廊、書店、音樂店、設計商店、兩個酒吧和餐廳的綜合享樂空間 听着Corso Como自家有型的CD音乐，边选

16、服装边喝店里研磨的咖啡，在弥漫咖啡香味的空间还能体验酷爱摄影的店主举办的摄影展览这就是Corso Como给你的,商业娱乐化，品牌立体化，让设计师走到客户中，实现商品的私人定制,规划发展建议,屋顶时尚餐厅,屋顶花园设置天台会所，可通过外摆位延展商业空间 以生态及艺术打造空中独一无二的体验 赋予该餐厅独特的潮流感和厚重的历史感 附：可打造为私人艺术圈层会所 或国际知名的米其林餐厅,天台花园，独一无二的室内外观景空间体验,规划发展建议,遵循海派时尚追求 屋顶花园外部设置艺术高雅婚礼礼堂 亦可举行私人派对 附：具备户外乐队演出的音响条件 可自助、可烧烤、可桌餐,多元化经营条件预留，时尚婚礼或私人派对

17、,时尚婚礼,规划发展建议,A,B,C,目录,整体策划建议,案例分析及趋势预判,朗朗艺术中心规划建议,LANGLANG艺术中心规划建议,定位建议,朗朗艺术中心,音乐 + 文化 + 商业 + 教育,不再只是单纯的培训机构,不再只是有特色的高品质学校,不再只是偏安一隅，无关商业,规划建议,25-45岁中坚阶层 具备较强经济实力 儿童经济消费主力 爱艺术、有知识、有品味 具备独立思考意识,规划建议,商业 朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅 朗朗艺术商店 公寓 朗朗艺术会所,室内音乐会、迷你演会、 音乐讲座,规划建议,商业 朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅 朗朗艺术商店 公寓 朗朗艺术会所,艺术展，艺术培训 艺术交流,规划建议,艺术培训 艺术交流,规划建议,商业 朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅 朗朗艺术商店 公寓 朗朗艺术会所,咖啡厅、主题餐厅 艺术交流,规划建议,商业 朗朗音乐厅 朗朗艺术沙龙 朗朗艺术餐厅 朗朗艺术商店 公寓 朗朗艺术会所,艺术商店、艺术衍生